本刊记者 王熙上

　　“对公司来说，要保持成长速度，离不开资本市场的支持，公司今年也有再融资的打算。”3月2日，在保利地产(600048)2009年度股东大会上，当有投资者就公司再融资这一问题进行提问时，保利地产总经理宋广菊作出了上述答复。

　　无独有偶，万科A(000002)3月1日发布的年报显示，其再融资方案已经上报相关监管部门审核。根据万科2009年8月公布的增发方案，其计划发行不超过招股意向书公告日万科总股本8%的股票数，募集不超过人民币112亿元。按照当时的计划，募集资金中92亿元拟投向14个住宅项目，用于其后继开发建设，剩余的20亿元将用于补充公司流动资金。虽然万科年报中并未披露再融资的最新进展。但万科董事长王石在接受采访时曾透露，“希望能在今年上半年实施该增发计划。”

　　保利、万科这两大地产巨头不约而同的公开表态，无疑是对近期“上市房企再融资开闸”传闻的有力印证。

　　中天城投或成破冰第一股

　　2月下旬，市场开始有传言称，证监会与国土资源部在春节前已就已就国有土地审核流程以及具体操作步骤达成一致，房地产上市公司再融资的审核将重新启动。

　　这显然是一个积极的信号，因为自2009年8月起，已经公告申请再融资的房地产上市公司都没有发布过获批的公告，地产公司融资似乎已成为调控房价措施的一部分。

　　此前国务院文件曾明确规定，“房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业”应审慎贷款和核准融资，对违法用地项目不得提供贷款和上市融资。受这一规定影响，2009年下半年以来，房地产上市公司向证监会提出的增发申请均被“雪藏”。

　　为了应对政策面出现的变化，不少房地产企业选择修改再融资方案，缩减募资规模。1月16日，广宇集团(002133)再融资规模由不超过11亿元下调至9亿元；18日，华业地产(600240)由20亿元下调至17亿元；19日，鼎立股份(600614)由5.55亿元下调至4.52亿元；20日，世茂股份(600823)也将20亿元的增发预案削减至17亿元。

　　根据新的审核规则，房地产公司权益类再融资须增加国土资源部对募集资金投资项目所涉用地的审查。核查内容包括项目涉及土地的农用地核用和征收、土地使用权取得、土地出让合同履行、国有土地使用证取得、动工和开发建设以及转让等情况。如果项目用地非法、违规囤地或者相关房企在三年内曾受到用地处罚等情况，那么权益类再融资的申请将不能通过审核。

　　据悉，国土资源部将在返还给证监会的征求意见回复上，就再融资申请企业是否存在土地违法违规的情况做出具体说明。

　　据统计，目前两市提出权益类再融资计划但尚未通过审批的房企有38家，涉及金额最高可达730亿元。细分来看，剔除以资产认购增发的情况之后，有苏宁环球(000718)等36家上市房企拟定向增发融资608亿元，其中金额最高的是招商地产(000024)，拟募资56亿元，上实发展(600748)拟募资约43亿元。同时，万科A及海印股份(000861)两家房企拟公开增发，前者拟募不超过112亿元，后者不超过10亿元。规定一明确，房地产企业的再融资就可以继续。

　　据已经申报的房企负责人表示，“进入正常程序后，去年下半年第一批申报企业的审核结果估计很快就会出来。”

　　而据知情人士透露，中天城投(000540)的定向增发方案已经首批获得通过，将成为去年下半年以来首只再融资获批的房地产企业。

　　开闸不等于政策调控出现放松

　　从行业来看，对上市房企来说，再融资闸门的打开自然有利于其未来的发展。虽然去年楼市快速回暖使得开发商“不差钱”，但从去年下半年开始了新一轮房地产调控，银根又开始紧缩，估计今年下半年起一些房企就会出现资金链方面的问题。通过再融资，较为规范的上市房企可以获得继续拿地或投入开发的资金，这可能使得强者更强，进一步加速房地产企业的洗牌。

　　目前一些媒体的报道对上市房企再融资开闸的解读也流露出乐观的情绪，但记者从行业人士那里了解到，此次重启并不意味着房地产行业的调控将出现放松。

　　事实上，我们看到除了再融资，国土部、央行、银监会、商业银行等，对于房地产业的政策都还是趋紧的。房价在“两会”期间也将是主要议题之一，如果无法遏制价格飞涨，税收手段也有可能相继抛出，这时基本不太可能有房地产的“利好”消息，因此从短期看，房地产企业的压力还是比较大的。

　　反弹空间大概在10%至20%

　　近期再融资题材给持续低迷的房地产板块带来了久违的一波反弹行情，但这波行情究竟能持续多高和多久，市场对此没有底气。

　　“行业政策已转向偏紧，今年销售难以达到去年水平，预计销售下滑10%以上，这将对地产股2011年业绩产生负面影响，所以今年上半年地产股难有持续性机会。”国信证券房地产分析师方焱表示，“但由于调整时间较长、调整幅度较大、目前动态估值有吸引力，短期有反弹要求。”

　　广发证券地产研究员沈爱卿认为，目前房地产板块估值处于中等偏低，但是否低估取决于之后的成交水平。从目前情况看，房地产销售还没企稳，缺乏持续上涨的动力。

　　由此看来，再融资重启很难成为地产板块走强的催化剂，本轮房地产行情的反弹高度有限，预期最大空间也就在10%至20%左右。房地产行业的复苏还得看未来成交水平。如果楼市在3月份的表现超出预期，地产股才可能走得更高。

　　不过有机构判断，3月份房地产市场或将面临供给持续增加而需求持续恶化的局面，成交量相比2月份或会明显增加，但同比的数据可能不会大幅增长，表现可能低于市场预期。

　　再融资命运分化中找投资机会

　　再融资重启后，届时房企再融资命运必然会出现分化。值得注意的是，由于距发布预案已有一段时日，目前有多家计划再融资的房地产公司的股价低于其增发价/预案发行价的下限。正在等待证监会增发批文的万通地产(600246)面临的问题也是增发价比目前的股价还高。2009年12月5日，万通地产公告称，拟于2010年定向增发1.5亿股，筹集25亿元用于旗下四个地产项目。以此测算，每股增发价可能高达16元。不久前，该公司透露增发底价为10.5元。截至3月4日收盘，万通地产股价为9.32元，远远低于16元，也低于发行底价。还有招商地产，该股3月4日收盘价为22.44元，其预案发行价下限为28.12元。

　　天相投顾提出了一种投资思路：在再融资价格高于最新收盘价的上市公司中，市盈率较低且再融资需求迫切的公司有一定的投资机会。数据显示，招商地产、苏宁环球、新湖中宝(600208)、万通地产、上实发展(600748)、浙江广厦(600052)等公司的负溢价率比较高，约在10%以上。对于这些公司来说，要么以削减融资额为代价降低发行价以“促销”，要么可能出题材提振股价。　

　　国金证券分析师曹旭特认为，由于一线公司规模大，融资涉及审查的土地资料较为复杂，并且一线公司的再融资会更加敏感，在调控效果并不巩固的情况下，一线公司的融资进程会迟于区域性公司。所以在再融资松动情况下，更建议关注融资申请递交时间排名靠前的区域性公司，推荐中天城投、深振业A(000006)、广宇集团。此外以定向增发注入资产的重组类公司值得关注，因为融资不涉及现金，并且完成后能实质改善上市公司经营，其批准进程也有望提速。

　　这其中，中天城投有望成为再融资放开的最先受益者。从时间顺序分析，中天城投融资申请是在已经公告且未实现融资的公司中最为靠前的，如果地产股融资能够提速，中天城投将是最有希望率先实现融资的公司。而对于中天城投这类拿地能力强的公司而言，得到资金支持后的发展速度无疑会更快。

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