万科企业股份有限公司今日公布2009年年度报告。报告显示该公司2009年实现营业收入488.8亿元，归属上市公司股东的净利润53.3亿元，平均每股收益0.48元。营业收入和每股收益较2008年分别增长19.2%和32.1%。各项经营指标也全面超越2007年，成为国内首家销售金额突破600亿的房地产公司，并第二年获得全球住宅企业销售冠军。

　　与销售业绩形成鲜明反差的是，万科在2009末房地产企业土地储备排行榜中未进入前十位。万科总裁郁亮表示，公司遵循“不囤地，不捂盘，不当地王”的一贯经营策略，2009年在拿地上也保持了相当谨慎的态度，主动回避了争夺过于激烈的土地。目前万科持有土地资源基本满足未来两到三年的开发需要，符合公司一贯经营策略，足以支撑公司的持续发展。

　　蝉联全球住宅企业销售冠军

　　2009年房地产市场大幅回暖，万科全年累计销售金额达634.2亿元，在国内房地产企业中率先突破600亿。受金融危机影响，美国最大的房地产企业帕尔迪2009年销售收入为38.7亿美元，因此万科继2008年后蝉联全球住宅企业销售冠军。

　　在营业收入和净利润等指标上，万科也重新回到了上市以来的持续增长轨道。报告期内实现营业收入不仅较2008年大幅上升，比市场调整前的2007年也分别增长了37.6%和10%。

　　万科2009年实现结算面积605.2万平方米，结算收入483.2亿元，同比分别增长34.1%和19.3%，结算毛利率为21.99%，较前期有所下降。

　　万科总裁郁亮表示，房地产行业结算存在滞后性，2009年结算的产品多为2008年调整期内销售的产品，结算毛利率的下降主要受此影响，而由于2009年市场形势好转，未来结算毛利率将有所提升。

　　在毛利率下降的同时，万科结算净利率为12.25%，同比有所回升。郁亮表示，这主要反映了公司在费用控制方面所做努力取得的成效。

　　2008年末万科根据当时的市场情况，对可能存在风险的13个项目计提存货跌价准备12.3亿元。由于市场已经回暖，对2008年末计提跌价准备的项目进行了跟踪评估，对其中9个项目计提的跌价准备进行了全额冲回。

　　年报还显示，2009年万科新进入烟台、三亚两个城市，目前已在全国进入了三十多个城市市场。作为率先完成跨地域布局的住宅企业，其“战略纵深”优势开始逐步体现。郁亮表示，战略纵深所带来的优势更多在于提供了土地市场更大的腾挪空间，从而避开争夺过于激烈的市场，把握机会获取优质土地。

　　持有现金230亿净负债率19.7%

　　年报显示，万科2009年共获取新增项目44个，对应万科权益建筑面积1036万平方米。截至2009年末，规划中项目按万科权益计算的建筑面积为2436万平方米。

　　郁亮表示，万科坚持“不囤地”的原则，获取项目是为了满足开发和增长的需要，并不追求过多的土地储备，目前项目资源基本可满足未来二至三年的开发需要，是一个比较合适的水平。在项目获取上，万科将继续坚持“宁可错过，决不拿错”的原则，综合考虑土地价格、收益空间和开发风险，发挥战略纵深优势灵活腾挪，综合利用多种方式获取地价合理、投资回报好的项目。

　　由于销售良好，而在土地市场出手稳健，截至2009年末，万科持有货币资金230亿元，净负债率19.7%，较2008年末降低13.4个百分点，财务状况更趋稳定。

　　针对去年部分城市房价上涨过快的现象，政府近期推出一系列调控政策。郁亮表示，长期来看调控政策有利于房地产市场平稳发展；短期来看宏观经济的走势存在不确定性，政策对市场的具体影响也还有待观察。万科从2007年开始一直坚持“应变重于预测”，2009年在投资上保持了充分的谨慎，目前公司经营非常稳健，现金充足，足以应对市场变化的各种可能。

　　另外据记者了解，2009也是万科的“绿色战略元年”，2010年该公司将全面推动装修房、标准化、工业化以及绿色住宅方面的探索与实践，率先迎接低碳经济时代的到来。 (本报记者 傅盛宁)

　　专家点评与展望

　　市盈率19.66倍

　　第一创业证券房地产行业分析师陈晓波：万科囤地少，按需买地，手中拥有200多亿元的现金，财务比较稳健，是个值得信赖的公司。随着年报的披露，万科市盈率已下降到19.66倍。

　　南京证券分析师杨建新：万科“宁可错过，决不拿错”的原则，是公司长治久安的重要法宝。虽有政策调控因素，但因房地产结算的滞后性，预计2009年市场的形势将使万科结算毛利率有所提升并对其2010年业绩构成保障。

　　房地产板块已在底部

　　国信证券房地产分析师方焱：从已公布的年报看，房地产企业2009年的业绩普遍超出预期，目前股价可以说已经在底部区域，要继续下跌恐怕比较难，但因房地产市场正在经历比较严厉的调整，要马上涨起来也不容易。

　　南京证券分析师杨建新：尽管政策面依然不确定，但从横向比较角度看，目前已披露年度业绩快报的近百家房地产公司数据显示，该板块无疑是两市2009年盈利较佳的行业之一，不排除其仍有出现阶段性行情的可能。 (傅盛宁)

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