朱益民

　　海南国际旅游岛主题投资有如熊熊火焰， 在当下寒风阵阵的股市中激情四射地燃烧着。

　　无论海南上市公司主营业务是旅游、服务，还是交通、地产，所有与国际旅游岛开发沾边的， 其股价一律逆势大涨。

　　1月29日，集海南最大地主以及猪肉、鸡肉大王光环于一身的罗牛山(000735)，继前一个交易日尾盘放量拉至涨停后再度大涨了6.04%。

　　尽管生猪销售价格大幅下降导致罗牛山2009年第三季度业绩下滑亏损、同比下滑86.99%，但公司庞大的土地资源储备以及国际旅游岛开发规划建设受益的强烈预期，鼓舞公司股价节节攀升。

　　海南国际旅游岛概念风靡市场始于2009年11月，自2009年11月1日至今，罗牛山股价累计劲升了80.67%，与公司主营业务利润大幅下降、房地产板块上市公司股价跌跌不休的走势形成了强烈反差。

　　深圳某证券公司在其题为《围猎海南岛》主题投资报告中着力推荐罗牛山，认为公司是海南省规模最大、配套体系最完备的畜牧业龙头企业，在多元化经营的战略中，积极进军房地产市场，1万多亩自有土地中有近2000亩可供商用开发，“土地增值+股权收益”助推主业扩张。

　　国际旅游岛规划建设将会给海南上市公司带来巨大的发展机遇，但问题是，罗牛山真的能如同市场憧憬的那样，以海南最大地主的身份尽享房地产开发和土地增值的丰厚回报吗？

　　地主“浮财”

　　在海口当地要问哪家公司是当地最大的地主——土地资源储备最丰厚，几乎所有的人都会不假思索地告诉你是罗牛山，然而没人知道罗牛山在海南究竟有多少土地储备、多少近期可供开发商业用地。

　　徜徉在海口的大街小巷，你会随时在不经意间看到罗牛山的商业广告，也有人指点这片地是罗牛山的，那块地也是罗牛山的，那么罗牛山到底有多少土地浮财呢？

　　据罗牛山招股说明书披露，在公司上市前的1993年-1994年先后取得了七宗土地的使用权，它们分别为：琼山市府城镇南村商用土地23124平方米， 使用期限70年(从1993年9月30日至2063年9月30日)；海口市白水塘住宅办公土地44，633.05平方米，使用期限70年(从1994年11月4日至2064年11月3日)；琼山市三江镇茄南村牛岭坡农业开发土地530,610.8平方米，使用期限至2063年6月28日；海口市业里村饲料厂建设用地11，116.10平方米，使用期限70年(从1994年10月11日至2064年10月10日)；海口市业里村饲料厂建设用地9，632.97平方米，该土地已获国有土地使用权证，土地使用期限为70年(从1994年10月11日至2064年10月10日)。海口市海秀乡业里村工业水库南侧建饲料厂建设用地16，650平方米，使用期限为70年(从1993年3月1日至2063年3月1日)。桂林洋旅游区兴建宾馆土地17，452.0144平方米。使用期限为70年(从1994年7月25日至2064年7月24日)。

　　然而，这并不是罗牛山全部的土地储备，上市后还通过各种方式进一步增加了土地资源储备。

　　2001年6月20日罗牛山与大股东罗牛山控股公司签订《资产置换协议》，通过债权资产置换，取得琼山三江镇的12宗共5736.61亩土地使用权(作价14,339,406.00元)，土地用途当时并未公开披露。

　　在罗牛山董事会秘书贾新文办公室里，记者告知其市场认为罗牛山是海南最大地主、国际旅游岛开发最受益，贾无奈地向记者表示，“那是市场的看法，从大股东那里置换进来的土地都是农业开发用地，该公告的我们都作了公告。”

　　可是，当记者问及迄今罗牛山在琼山三江到底拥有多少亩土地时，他向记者表示刚刚担任公司董秘不久，相关土地储备的具体数字暂时说不上来。

　　公司高管公开信息显示，贾于2008年11月6日开始担任公司董秘一职，一年多时间下来公司到底有多少土地尚未完全掌握，可见罗牛山的地遍布海南。

　　2008年7月1日，罗牛山发布的《收购海口永兴畜牧业有限公司100%股权的公告》显示，公司通过股权收购，间接取得了海口市秀英区长流镇永桂村45,119.45平方米工业用地土地使用权和位于海口市秀英区长流镇康安管区永桂村21,547.32平方米农业用地(养殖场)土地使用权。

　　此外，罗牛山在其《治理整改情况说明》中披露，公司于2004年10月20日向天津宝迪农业科技股份有限公司(以下简称“宝迪公司”)转让1225.20亩土地使用权，该宗土地为其海南临高农场的农业开发用地。

　　另据有关媒体报道，罗牛山爱华汽车广场在海口市滨海大道占地80余亩，位于海口市秀英区疏港大道的罗牛山三鸟批发市场占地300余亩。

　　据记者目前掌握的资料统计，罗牛山目前共有工商用地371亩，农业开发用地7852亩，公司目前拥有的可供商业开发用地远没有市场预计的那么丰富。

　　谜一样的罗牛山

　　2009年1月，罗牛山以专业化投资房地产为由专门成立了海南锦地房地产有限公司，该公司注册资本5000万人民币，负责公司在海口白水塘商业用地的地产开发，市场将此理解为公司将积极进军海南房地产市场。

　　然而据此不足一年，罗牛山却以优化产业结构为名，将拥有大量商业土地资源的海南成燕房地产公司股权悉数对外转让。

　　据了解，1998年底至1999年初，罗牛山共计取得了10宗732,265.46 平方米土地的使用权，然而罗牛山公司并未能守住今日看来非常可观的一笔财富。

　　2004年5月2日，公司将其中2宗土地(共192.91亩)转让给海南燕成置地有限公司。

　　2005年6月，罗牛山与海南燕成置地有限公司成立海南成燕房地产公司，罗牛山占股90%。此后，罗牛山将剩余8宗土地入股成燕房地产公司。2006年6月至2007年5月公司先后3次向燕成置地公司转让成燕房地产公司股权。截至2007年5月，公司与燕成置地公司各持有成燕房地产公司50%的股权。

　　2008年3月21日，罗牛山将海南成燕房地产公司50%股权转让给海南星华集团投资。

　　2005年-2007年为中国房地产市场发展罕见的黄金期，为什么罗牛山把低成本获得的商业土地资源拱手让人，而在2009年1月——中国房地产发展相对低迷期开始开发手中剩余不多的土地资源呢？

　　罗牛山于2008年4月25日公告的《关于对中国证监会海南监管局现场检查问题的整改报告》为我们泄露了天机。

　　由于罗牛山资金和市场行情等因素的制约，公司一直未对上述土地进行开发建设。2003年7月9日，海口市国土环境资源局连续向罗牛山下发了(2003)告听字第89-94号、101号、102号、114号、115号土地行政处罚告知书，拟无偿收回该732,265.46平方米土地使用权。为防止土地被无偿收回，罗牛山只得对外联络买家。

　　资料显示，罗牛山拥有的众多土地储备绝大部分为多年以前取得，是否剩余的土地也存在类似被当地国土部门无偿收回风险呢？

　　值得关注的是，2009年10月14日，罗牛山发布公告称，依据《关于收回国有土地使用权的通知》(市土环资字[2009]1048号)，海口市国土环境资源局有偿收回本公司持有的位于海口市白水塘、土地证号为海口市国用(籍)字第G0285号和G0290号的两宗合计面积8.4276公顷的建设用地使用权。

　　据罗牛山招股说明书，公司在海口白水塘取得的住宅办公用地面积只有44,633.05平米，约合67亩，至于媒体报道的罗牛山白水塘地产项目占地180亩，以及海口市国土资源环境局收回的8.4276公顷土地，谁也不知道公司是在什么时间取得的，因为罗牛山过往并没有对相关土地使用权的取得进行披露。

　　目前，不仅罗牛山拥有土地资源的准确数字无从知晓，而且相关土地储备的性质是否还存在被无偿或有偿收回的风险亦无人能说的清楚，罗牛山这个海南最大地主至今仍披着一层神秘、朦胧的面纱。

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