经济观察网 记者 赵红梅 特约记者 戴建平

　　海印股份(000861.SZ)的传闻再次被证实。

　　尽管位于广州市中心烈士陵园地铁站上盖的中华广场依旧人流如鲫，并无异样，但二楼吉之岛的工作人员告诉记者，他们很快就要撤场搬走了。中华广场的工作人员证实了欧洲最大的服装零售商H&M即将取代吉之岛入驻的消息，同时，李嘉诚旗下的百佳即将入驻三楼的消息已在坊间流传。公司证券事务代表则含糊地回应“百佳的事情还没最后敲定吧”，但海印接手中华广场后把这里打造成一个高租金的高端零售主题商场的计划，已慢慢浮出水面。

　　因一系列资产注入看好海印股份，近期前往调研的华夏基金研究员意外地发现，让海印股份基本面再次发生翻天覆地变化的，居然是大股东资产注入之外，两个月前才谈回来的新业务—中华广场的转租。这是海印股份迄今为止租赁经营的最大体量项目，其收益足以令海印股份业绩翻番，有望成为利润暴增的蓝筹新贵。

　　中华广场的故事

　　海印股份中华广场招租处的何先生告诉记者，目前招租的铺面，正以三个档次：600、700和800元/平米的月租价对外招租，短短一段时间已租出逾八成铺面，租约条款为押三付一，五年一签约，期间每年租金递增5%。“最迟农历新年前，这里要全部搞完，迎接新年和明年亚运会的商机”，何先生称。

　　年初爆发的金融危机导致了原开发商的资金链断裂，海印股份得以188元/平米的月租金成本整包了中华广场5.83万平米的14年长期租权。别人眼里的“危”，成了海印股份董事长邵建明的机会。

　　中华广场位于广州市区核心地段，地铁一号线烈士陵园站上盖。此前，海印股份已几乎垄断了烈士陵园商圈的大部分商场，如位于地铁通道内的“流行前线”和附近的“自由闲名店城”、 “海印东川名店运动城”等主题商场并高价租出。该商圈仅余的中华广场，由于历史原因，8年前首次招租时低价长租予吉之岛和中华百货，成为邵建明的一块心病。

　　中华广场为广州兴盛房地产公司开发物业，其母公司昌盛中国公司一直计划独立上市。然而，自去年起，昌盛就陷入一场严重的财务危机。去年底爆发的金融危机令昌盛地产上市计划搁浅；同时，该公司又受苏格兰银行高额债务和高盛2500万美元可赎回可转换债券的还本付息两笔巨额借贷款到期的追逼，一时间资金链断裂。

　　窥视中华广场已久，欲消灭烈士陵园商圈最后一个“租金洼地”，实现垄断的邵建明适时慷慨伸手，洽购中华广场物业。后因今年6月份昌盛出售其中山广场项目偿还了苏格兰银行的债务，中华广场物权得以保存。但应对高盛2500万美元可赎回可转换债券的还本付息，昌盛则仅剩中华广场这块资产可以打主意，锲而不舍的邵建明终以188元/平米月租金包租5.83万平米，整体包租14年的办法得以如愿掌控中华广场租权。

　　据仲量联行广州商铺部主管林世松介绍，中华广场毗邻的流行前线近期成交月租约为1200-1500元/平米，地理位置稍偏的地王广场近期成交月租则约为800-1000元。邵建明在“别人恐惧的时候贪婪”，似乎正合巴菲特的投资之道。

　　事实上，这远不是长期浸淫广州商铺圈、市场嗅觉极其灵敏的“怪才”邵建明第一次捡便宜。历史上，以炒作二手商铺和经营闻名全国的广州批发市场起家的邵建明，曾多次主导类似的低价包租或收购。过去17年来，邵氏曾15次大手低价抄入商场资产并重新定位、包装、招商、运作、盘旺，从无失手，被业界视为奇迹。

　　邵氏的首次成名之作，正是位于中华广场旁的“流行前线”主题商场。“流行前线”原为旧城区中心废置防空洞，邵氏低价接手之后，包装运作成潮流青少年的休闲用品主题商场。不久后，这里成了地铁一号线烈士陵园站的通道，人流如鲫，业界方才惊呼“原来这块地可以做成这样！”邵氏其他比较经典的案例是2005年接手广州中轴商圈北京路“死铺”“丽的百货”并准确定位包装为“银座”式休闲广场，致使不久后全场爆满。同一年接手广州大沙头旧货市场并定位包装为“海印二手城”，年贸易额过亿，均是低价切入，化腐朽为神奇之作。

　　坊间一直传闻新中华广场的定位是瞄准旧城区中心高端消费人群，定位为烈士陵园商圈唯一一个高端主题特色商场，已经证实了的H&M和正在热传中的ZARA、李嘉诚旗下的百佳即将入驻等消息似乎印证了这一说法。海印中华广场招租处的何先生称，“租户要提供公司简介和产品目录供审批，不是随便什么品牌都能进来。中华广场肯定要比流行前线和地王广场好得多。”海印股份董秘潘尉则表示，将会对中华广场进行调整和提升。

　　“盘旺”海印股份

　　邵建明掌舵的海印集团在2003年借壳茂化永业上市，历经几年不停地注入旗下十余处主题商场之后，完成了上市公司主业从炭黑生产到主题商铺租赁的彻底转变。随着母公司海印集团旗下江南粮油批发市场和总统数码港主题商场定于11月初定向增发注入，海印集团的整体上市逐渐成型。正当资本市场猜测注资过后海印股份的发展方向时，中华广场的转租项目无疑让海印股份的未来充满想象。

　　据近期前往调研的华夏基金研究员保守估计，即便以400余元每平米月租金计算，中华广场的转租就能使海印股份业绩得到大幅度提升约三毛多。随着海印集团的整体上市即将完成，公司即将驶上业绩快车道。东吴证券分析师解进则认为，中华广场整租转租业务证明，邵建明掌舵的海印集团并没有局限于把母公司资产往上市公司一注了事，而是不停地重复以往的经验，从外延上寻求上市公司持续的高速增长。“中华广场这类盈利以亿为单位的优质项目，邵建明完全可以放到母公司而不是上市公司。这证明大股东全力盘旺上市公司这个平台的意图。从资本运作角度看，现在还远不是大股东要退出的时候。根据经验，借壳上市—注入资产改善经营—业绩释放—股价做高，通过这样一条资本运作链条，大股东才可能实现高价再融资，继续向外扩张并购做大，或者选择高位兑现股份。”曾作为股改保荐机构的中信建投一位分析师认为，“从海印股份大股东的锁定期承诺来看，目前还远远未到高潮。”

　　仲量联行林世松对记者介绍，象海印股份包租转租中华广场这类事件在香港多不胜数，A股市场完全可能复制。稳健的上市公司由于有融资平台这个优势，随时有充足的资金可以等待合适项目适时低价购入，或者包租一些经营不善和遭遇财务危机的项目予以重新包装出售。“海印股份的这类整包或者并购业务当然可以扩张到珠三角乃至更广的区域，关键还是看操作者的市场敏感度和营运手法。”林世松颇为赞同邵建明常挂在嘴边的一句话“运营商铺，做的不是产品，是在做投资。因为，商铺有价，而商机无限。”在他看来，商铺卖的并不是物业或者租约本身，而是能给租户带来多少现金流。只要定位运营得当，旺场旺市，租户可以做更多的生意，自然可以保证更高的租金。“这就是为什么在广州商业项目中，租金最贵的不是最高级的中信广场写字楼，而是专业批发市场。”林世松说。

　　外界对海印继续对外购并其他商铺项目的猜测，邵建明不置可否，只是强调：“对一切合适的项目均感兴趣。”邵建明一直认为，金融海啸是危机也是机会。“有些项目以前拿不到的，现在就有机会了。”他表示，遇到价廉物美的项目，不排除会有并购的可能。

　　“怪才”邵建明其人

　　作为广州商业地产界的传奇人物，邵建明是个公认的“怪才”，怪就怪在他对市场的敏锐，似乎总能从别人看不出来门道的地方看出些商机来，这点即使是他的竞争对手也不得不承认。这与他常年潜心研究市场的习惯有关。

　　邵氏身上有着太多的矛盾。他身兼人大、政协和行业协会等十余个头衔，却极度低调务实，绝少曝光；他身家不菲，却只钟情于踢足球这种平民化运动；他可以长期盯住研究某个商场物业三几年忍手不动，时机来临时却出手极快，一两周“搞定”交易。

　　十七年前，邵建明以五千元起家，注册了海印实业集团公司。海印集团以转租别人物业、经营电器城、布料市场等专业市场挖了第一桶金。适逢广东改革开放，民营经济蓬勃发展，商铺生意日渐红火。在当年的同行们赚到盘满钵满，开始安于吃租金的时候，他却挥军资本市场，2003年大手笔借壳茂化永业上市。“上市是大势所趋，只有与资本市场结合，才能将企业做强做大”邵氏认为。事实上，邵建明入主上市公司以来，一直是以运作“盘旺”商铺的手法提升海印股份这个上市平台。几年间毫不吝啬地注入十数个曾辛辛苦苦盘旺的主题商场，使海印股份成为两市唯一一个以主题商场租赁为主业的“另类”的公司。

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