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　　证券时报记者甘霖

　　9月18日，香江控股公布非公开发行方案：以不低于 6.65元/股发行不超过 2.83亿股，大股东南方香江以其持有的天津市森岛三公司各 98%的股权认购；募集资金总额不超过 18.8亿元。

　　香江控股自从成功借壳上市后，大股东便开始持续不断地资产注入，6年间前后7次注入资产，累计注入资产总额达 40亿元。厚积而薄发，源源不断的资产注入为香江控股的基本面和成长性带来了革命性的变化，形成了商贸和住宅开发比翼齐飞的双主业结构，并逐步成长为地产二线龙头。

　　天津项目峰回路转

　　据香江控股的相关负责人向记者介绍，天津森岛三项目原计划去年注入，由于受金融危机的影响，去年整个房地产行业低迷不振，天津项目又处于创业初期，更是遇到前所未有的困难，公司一度出现亏损。随着今年房地产市场全面回暖，天津的锦绣香江项目峰回路转，呈现量价齐升的喜人局面。

　　香江控股提供的资料显示：从2009年初至今，天津锦绣香江项目销售均价已超过4500元/平方米，总销售额突破3亿元，各项数据均呈良好的增长态势。目前，天津森岛三公司在建(可售面积)为66.6万平方米，按天津最近的销售单价5000元左右计算，销售总额将超过33亿元。根据6月份的资料显示，具备收入确认条件的销售金额为1.88亿元，实现营业利润1337万元。董事会认为目前是比较好的注入时机，于是决定实行收购计划。

　　该负责人解释说，房地产企业开发和利润体现有别于其他行业，其收入、利润等项目的确认需要一定的周期，而2008年财务数据显示，天津三公司的利润为负数，是因为三公司未将2007年到2008年度的销售收入进行确认。如果投资者仅凭2008年的财务报表亏损就判定该项目盈利能力不强显然有失偏颇。

　　盈利前景普遍看好

　　国泰君安地产行业首席分析师孙建平非常看好香江控股天津项目的盈利前景，他表示，锦绣香江项目位于“京津新城”潮白河与青龙湾两河交汇的核心区域，地理位置优越。地下富含温泉，具有北方不可多得的自然生态环境。天津市的整体规划正在从市中心区向郊区有序扩张，郊区的开发潜力日益凸显，天津的锦绣香江项目属于超级大盘，土地成本非常低廉，一次性锁定的土地成本将极大地打开项目的盈利空间。

　　孙建平在自己的分析报告中谈到：天津锦绣香江项目总占地面积约2285亩，可开发建筑面积336万平方米，初步测算地价每平方米均价在350元左右，开发周期预计为8-10年。按照项目年均施工面积40-50万平方米，竣工面积30万平方米，销售面积20-30万平方米计算，项目开发周期约8-10年。项目累计可实现收入200亿元，毛利率水平40.6%，净利率水平16.9%，净利润33.9亿元。假设资产注入进程在2010年完成，按照2.83亿股的发行上限计算，预测公司2010-2011年净利润将分别为5.91亿元和7.48亿元，净利润分别增厚40%和32%。

　　广发证券的行业分析师表示，香江控股准备注入的天津森岛三项目5.3亿元的资产评估值尚算客观。香江控股在广州已有多年运作郊区超级大盘的经验，其位于番禺的锦绣香江在华南地产界已成为炙手可热的金字招牌。目前天津项目面临的最大挑战就是如何成功地进行品牌输出，卓有成效地进行南北文化的嫁接融合。只要成功解决“桔生淮南则为桔，桔生淮北则为枳”的水土不服难题，利用天津项目得天独厚的自然生态环境及丰富的水资源，发挥香江一贯的园林及环境营造优势，倾力打造北国第一“人居水城”，天津项目有可能成为香江控股高成长的发动机。