每经记者杨羚强发自上海

　　中路股份(600818，SH)曾经在2005年年报中披露，“由于公司位于南六公路818号的中央工厂，与拟建中的迪士尼主题公园相邻，公司将慎重地筹划中央工厂二期项目建设，以便发掘更大的潜在价值”。

　　这家首度披露自己的工厂与迪士尼乐园意向用地相邻的上市公司，近几年来遭遇了股市的疯炒。在今年6月新一波迪士尼概念的炒作中，公司的股价由一度由14.31元，一路上涨至21.58元，虽然此后股价一路下探，但仍在17元附近。对于一支每股收益只有0.13元的股票来说，这样的市值显然不低。

　　相关行业证券分析师表示，该股上涨的最主要原因，是因为它拥有迪士尼乐园附近的土地。然而，这幅土地的价值真的像投资者所认为的那样具有无限上涨的潜力吗？如果迪士尼宣布落户上海后，规划部门不马上进行规划调整，上述土地的性质依然为工业用地，那么拥有上述工业用地的企业是否会得到益处呢？《每日经济新闻》记者就此展开了一番调查。

　　土地现值不高

　　此前中路股份公布的材料显示，公司位于南六公路818号中央工厂的占地面积564.745亩，其中158.284亩为高压线走廊和路边土地；公司全资子公司上海中路实业有限公司位于上海市南汇区南六公路888号，占地面积132.479亩。

　　而据中路股份董事会秘书袁志坚介绍，中央工厂地块目前的部分用于管理机构办公，部分用于生产。对如何充分利用该地块，发挥地块的价值，公司目前还没有最终的方案。

　　事实上，当地目前的工业用地、厂房资产价格并不高。

　　方方地产咨询机构的分析师赵豫川介绍说，今年上半年的成交价格是每亩三四十万元。而据在当地挂牌出售厂房的黄先生介绍，当地的厂房租金只有0.45元/平方米/天。

　　猛炒中路股份的投资者，显然看重的并不是中路股份现有的厂房价值。不少证券分析机构发布的报告都认为，一旦迪士尼落户上海，周边的土地性质必然会改变，工业用地会被转变为商业用地或者居住类用地，届时土地价格自然会有较大提高。

　　根据目前的行情，商业或者住宅用地的价格，起码是同一地段工业用地的一倍以上。

　　不过业内人士孙保华却给上述观点泼了冷水。他认为，目前工业用地改变性质成为商业用地的情况非常少，政府部门对工业用地转为居住或商业用地控制得非常紧。除非规划部门调整规划，否则将工业用地变成为商业用地的可能性很小。

　　工厂离迪士尼远

　　土地现值不高，并不是中路股份旗下南六公路818号中央工厂的唯一缺陷。与零距离接近迪士尼乐园的界龙实业相比，南六公路818号以及888号，均离迪士尼乐园意向用地位置较远，直线距离大约7公里。甚至一些未上市的公司，比如利男居食品总公司、上海沪东灯具制造有限公司的厂房，也要比中路股份的上述厂房更加接近迪士尼乐园。

　　迪士尼乐园落户带来的利好消息，显然不会让中路股份成为最大的受益者。上述地块的产业规划，甚至并不一定会被改变为与迪士尼乐园相关的旅游或者商贸产业。

　　据参与过迪士尼附近某区域产业规划的某咨询公司部门经理介绍，只有最接近迪士尼乐园一侧的土地是由上海市统一制订规划。而距离相对较远的区域则是由各当地政府自己制订。比如，浦东川沙功能区部分离迪士尼乐园位置较远的区块，就由川沙功能区自己设置。根据他了解到的情况，由于浦东和南汇刚刚合并，浦东新区政府目前的重头还放在世博会以及洋山深水港、浦东机场等领域，暂没有时间顾及迪士尼乐园附近的产业规划。

　　土地“变身”不易

　　孙保华认为，迪士尼乐园一旦落户上海，周边的工业用地将变得十分稀缺，在这样的情况下，即使土地性质仍是工业用地，其价格也会有较大幅度的上涨。

　　事实上，在迪士尼乐园落户原南汇区六灶镇前，鹿园都市工业园一直是当地最大的经济增长引擎。工业园内的著名企业并不只有中路股份、利男居食品等企业，还有美特斯邦威的服装厂。

　　上海市住房保障和管理局的资料显示，即使在去年下半年，仍有相当数量的新建厂房在六灶镇破土动工。在六灶镇，和中路股份一样拥有大片厂房和工业用地的公司并不在少数。

　　此前有观点认为，迪士尼乐园附近的工业厂房最终将“脱胎换骨”，“变身”成为类似上海目前比较时尚的总部经济甚至是一些高端的工业旅游房产。

　　不过，业内的观点是将工业厂房变成为可以用作为商务办公的“总部经济”是否能通过有关部门的批准还是未知数。特别是南汇六灶所在地区，地理位置偏僻，有哪些公司会去那里办公呢？

　　“事实上，此前南汇六灶一带的工业厂房，围绕着浦东机场和洋山深水港等，成功的发展物流、仓储项目并获得成功。”世联地产研究咨询经理高为，当地工业厂房的拥有者给出了一个切实可行的建议。

　　他认为，南汇和川沙地区拥有空港优势，发展仓储、物流用途的工业用房，更加具有发展潜力。

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