《投资者报》记者 肖君秀

　　近三年，招商地产(000024.SZ)股市融资额达130多亿元。而在三年前，公司自1993年上市以来共有5次股市融资，融资额合计不足30亿元。招商地产一改昔日稳健甚至略显保守的风格，已经转向激进的势头。

　　公司背后的控股股东招商局蛇口工业区，一直是公司背后强大的支撑力量，在近三年130亿的融资中，其中有57亿是大股东的直接支持，占比达40%以上。公司央企背景的强大资源优势，是其他民企地产公司无法企及的。

　　虽然公司股权激励迟迟未审批下来，但激励措施已足够强劲，据记者了解到，公司高管近三年获得了足够的股票奖励。在房地产市场今年的火热场面中，公司已积极抓住机会，今明两年的净利润将重回较高的增长势头，预计两年增速均超40%。

　　130亿：稳健转向激进

　　招商地产今年拟定向增发融资50亿的议案，已到了股东大会投票的环节(8月17日召开股东大会)。据招商地产内部人士向记者透露，证监会审批和最终发行成功，可能要到今年年底甚至明年一季度。

　　这是招商地产继2008年公开增发获得近60亿后，又一次大规模的股市融资，融资用途仍然是买地、项目开发。“由于房地产行业是资金密集型行业，融资是公司的发展需要。”招商地产方面在接受记者采访时称。2007年，公司通过定向增发融资23亿，实际上是大股东招商局蛇口工业区的注资行为。

　　2007~2009年三年间，招商地产融资达133亿，每年数十亿的不间断融资，已表明招商地产在发展上开始发力加速。

　　但在2007年之前，招商地产一直奉行保守策略，无论是融资还是业绩都显得“动力不足”。自1993年上市至2006年，13年股市融资共5次，融资合计29.52亿元，也仅为2008年定向增发近60亿元的一半。可以看出2007年之前，公司策略过于保守，致使公司业绩与快速发展的万科迅速拉开距离。

　　2004年招商地产营业收入约35亿元，万科约为77亿元，差距为2倍多，但随后差距迅速拉大，2006、2007年招商地产商品房销售收入分别为16.02亿、26.27亿，同期万科分别为212.3亿、523.6亿，相差已在20倍。

　　近年来，招商地产暗暗发力，不仅表现在三年大规模融资上，同时也表现在拿地和业绩上。2007年招商进行了大规模拿地，新增14个项目共447.53万平方米，年末土地储备面积达到880万平方米；2008年新增7个项目共203万平方米，土地储备接近1100万平方米；今年上半年虽然招商地产拿地悄无声息，但下半年有可能进行规模拿地，正在着手增发50亿的议案中，就有近12亿用于购买大股东蛇口工业区5.4万平米的用地。

　　招商地产董事总经理林少斌透露，招商地产2009年拿地的首要目标还是一线城市的好地段土地，而且2009下半年应该是拿地的好时机。

　　招商地产今年的业绩显示了其锐气，虽然2008年销售只有70亿，距离百亿的目标差了一大截，但今年上半年在楼市转暖大发力，销售总计已约80亿元，加上2008年末预售账款27亿元，二者合计已达107亿元。

　　招商地产这种后发制人的动力，高管激励措施到位起到了很大作用。据公司内部人士向记者透露，近几年来公司对高管的奖励形成“以股票代现金”，“目前高管获得的股票挺多的，具有足够的激励性。”

　　57亿：大股东给钱给地

　　控股股东的扶持，一直以来都是招商地产不可或缺的强大支撑。

　　近三年130亿元的股市融资中，其中近57亿元是控股股东招商局蛇口工业区出资的。2007年的23亿定向增发全部由其“买单”，其中注入土地资产14亿，现金9亿；2008年成功定向增发的59.4亿中，其中28.87亿由其“买单”，占比近半；今年拟定向增发的50亿方案中，其又承诺认购金额不低于本次发行总金额的10%，即不低于5亿元，三年总计近57亿。

　　在今年4月公司的股东大会上，招商地产董事长孙承铭表示，大股东将逐期注入优质资产，“如果市场允许，其每年注入的土地规模将达到10万平方米”。大股东源源不断的土地注入，加上大手笔的资金注入，同时在各种社会关系上亦会不遗余力地进行支持，作为招商局四大核心产业之一，招商地产拥有其他地产公司无法比拟的资源优势。

　　目前“招(商)、保(利)、万(科)、金(地)”四大地产公司当中，拥有强劲的市场突破能力的万科与保利与其的差距正在拉大，但真正想领跑市场，除自身的“天生”优势外，还必须拥有社会化的市场突破力量。

　　安信证券房地产分析师陶学明认为，招商地产能够持续从大股东手上获得相对便宜的优质土地。除了土地之外，大股东真金白银的资金支持其实并不多，在三年蛇口工业区掏出57亿当中，招商地产需反过来支付给蛇口工业区的购地款总计为52.07亿，也就是说最终从大股东手里拿到的现金只有5亿。

　　净利增长：今明两年超40%

　　招商地产今明两年将步入快速发展通道，将打破公司30%的年均业绩增速，净利润增速将达40%以上。

　　招商地产“3+X”布局今年将迎来收获期(布局珠三角、长三角和环渤海区域三个重点区域以及其他重点城市)。2007年公司房地产销售项目发展到了5个城市，2008年发展到了11个城市的18个项目，推盘面积约75万平方米，2009年布局的12个城市有22个项目进入销售阶段，预计销售面积达120万平方米。同时随着全国布局的进一步扩大，公司融资需求将进一步加大，公司步入发展的加速期。

　　“公司2009~2010年的快速增长非常确定。”长城证券地产行业分析师黄清林认为。在他看来，招商地产去年“滞销”使2009年的增长具备爆发性，2008年本应是公司的丰收年，然而行业调整使公司不少项目进度受阻，业绩未能释放，2009年公司无论是可售资源、推盘面积还是可结算资源，都面临大幅增长。

　　安信证券陶学明同样看好招商地产今明两年的业绩，“二季度公司销售再次大幅超出预期，今年上半年的销售业绩已经远远超过去年全年。”他预测公司2009、2010年的净利润分别为17.54亿元、28.32亿元，同比增速分别为43%、61%。

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