王金／文

　　沙河股份(000014)是华夏策略精选唯一位列二季度前十大重仓股的地产股，且当季增持明显。经过二季度一番远远领先大盘的上涨行情之后，行业市盈率均值已在35倍上下，而沙河股份究竟有何妙处，竟得王亚伟如此青睐？

　　业绩将集中释放

　　“深圳的沙河世纪假日广场项目之前在行政审批上出现问题，拖了一两年，所以业绩到现在集中释放。由于拿地早，正好享受了土地溢价。”沙河股份管理层告诉本刊记者。 

　　假日广场项目位于深圳华侨城片区世界之窗对面地铁附近，是集住宅、酒店式公寓、写字楼、商业于一体的4栋综合体，共1100多套房。地段优越，且周边缺乏类似的综合体。据了解，沙河股份拥有该项目98%的权益，土地成本仅1.03亿元，建筑面积8.14万平米，折合楼面价仅1266元/平方米。

　　假日广场项目于2008 年8月开盘，A 座为酒店式公寓， B座为商业写字楼，C、D 座为住宅。其中 C、D 栋精装修国际公寓销售率超过80%，仅剩100 套左右，均价1.7万元/平米；B座写字楼共4 层，自用两层，出售两层，已售出80%，均价2万元/平米；临街底商2000平米已售，均价9万-10万元/平米。A 座酒店式公寓拟整售，尚未出售，均价预计1.8 万元/平米。

　　结合各项目建筑面积，该项目若全部售出，可获得收入14.6亿元，保守假设净利润率为20%，预计净利润超3亿元。由于项目已竣工，目前已售的B、C、D座，可在2009年结算，结算收入至少6.4亿元，可获净利润1.28亿元。另外，沙河股份位于河南新乡的世纪村项目也在今年进入结算期。该地块为2005年底，沙河股份以5466.64万元拍得，规划建面18万平方米，楼面价仅为304元/平米。

　　世纪村项目位于新乡市城市行政文化中心区，自然人文景观资源丰富，交通便利。沙河股份管理层透露，目前售价为3000元/平米左右。预计2009年将销售6万平米，当年结算，其余11万平米2010年销售，当年结算。预计楼面地价结合建安成本及各项税费不超过2000元/平米，则2009年可获净利润0.6亿元。

　　两项目年内合计可获净利润1.88亿元，由于公司总股本只有2亿股，每股收益可达0.94元，以7月29日收盘价17.41元计算，PE为18.5倍。

　　未来能否持续

　　目前公司负债合理，深圳沙河世纪假日广场项目旺销带来的现金回流可支持后续项目长沙堤亚纳湾的滚动开发，对未来3年的高增长提供了保障。

　　2005年，沙河股份通过挂牌方式以2.88亿元获得长沙市开福区971.4 亩住宅开发用地100%的权益。项目容积率1.1，规划建筑面积71.2万平米，可售面积约64万平米，预计利息资本化后楼面地价约520元/平米。

　　该项目40%用于开发联排别墅，60%开发花园洋房及高层住宅，于2008年-2014年分4期开发。据了解，该项目买断了楚家湖50年使用权。长沙市有四个湖，3个已开发住宅，而该项目是最后一个拥有天然湖的项目：350亩天然湖景、3.2 公里沿湖景观岸线和丰富的坡地资源，将成为沙河股份旗下该项目的优势。

　　其中一期可售住宅10.89万平方米，包括联排别墅6万平方米，商业、会所、景观等齐头并进。目前已完成桩基施工，联排别墅完成正负1层的建设，预计2009年底竣工，10月开盘销售，年内可实现销售面积4.43 万平方米。当然，所售款项有可能结转到下一年度。

　　目前，长沙市住宅均价约4000元/平米。据中投证券调研，在堤亚纳湾周边具有可比性的楼盘为藏珑花园，独栋别墅楼王售价2.8万元/平米，公路边高层公寓均价6500元/平米。

　　中投证券分析师认为，尽管藏珑花园也有700亩的人工湖-月湖公园，但月湖公园不在小区里，业主不能独享，私密性欠缺。堤亚纳湾的楚家湖为小区内私家拥有，周边的生态环境也优于藏珑花园。

　　长沙市场缺乏符合中、高收入阶层对原生态居住需求的社区，因而保守预计楚家湖项目先期的别墅售价1.5万元/平米，联排别墅8000元/平米，中高层售价5000元/平米。

　　低密度别墅的建安成本通常低于普通住宅，预计楼面地价结合建安成本及各项税费应不超过3000元/平米，保守假设项目平均售价6000元/平米，将带来净利润超过19.2亿元，可在未来4年内持续释放。尽管沙河股份规模较小，项目不多，但却是深圳国资委控股的公司，拿地能力不可小觑。

　　沙河股份拿地成本极低，经过若干年的地价上涨，目前的账面价值已不能完全体现其真实价值，对其资产进行重新估计能更准确反映其价值。

　　沙河股份的账面存货12.4亿元，主要包括以上三个项目。由于深圳沙河世纪假日广场项目已竣工且出售大部分，河南新乡世纪村项目即将竣工，且目前市场火爆，销售不成问题，两者按成品的售价重估其价值比较合理。上文已计算深圳项目可获得收入14.6亿元；河南项目建面18万平方米，售价为3000元/平米，可获收入5.4亿元。

　　长沙项目处在开发前期，宜按照周边土地价格重估其价值。尽管长沙的土地价格和一线城市相比，回升的速度和幅度没有那么大，但仍比2005年有所攀升。6月25日，同样位于长沙市开福区的22.113亩地块，以1330万元的起始价成交，可作为参照价格，以此推算沙河股份971.4 亩重估后价值约为5.8亿元，且以后还有升值空间。

　　以上重估值加和后为25亿元，比账面增值12.6亿元，再加上截至2008年年底3.9亿元净资产，意味着重估之后沙河股份的净资产为16.5亿元，相当于每股净资产8.25元，而7月29日收盘价为17.41元。■

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