徐任重／文

　　大费周章，花巨资购入深鸿基不足20%股份，成为第一大股东，急急忙忙入主董事会，中国宝安究竟所为何事？

　　结束了控制权之争的深鸿基(000040)于6月19日发布公告，公司现任第一大股东中国宝安(000009)和原第一大股东现任第二大股东深圳市东鸿信投资发展有限公司拟向6月26日召开的股东大会提交董事会换届议案。

　　为获得深鸿基控制权而相恶长达12个月之久的中国宝安和深圳东鸿信，最终坐在了谈判桌前达成默契，原大股东东鸿信虽然经过各种努力，仍因无法收集足够筹码而选择了退位于二股东的位置。

　　此次提名的11名董事会候选成员，宝安系占绝对优势：宝安方面5人，东鸿信方面2人，独立董事4人。此次被提名入主深鸿基的宝安方面人士皆为宝安集团的“重量级人物”：陈泰泉，宝安集团董事局常务副主席兼执行总裁；周非，宝安集团规划设计总监；贺雪琴，宝安控股下的深圳市贝特瑞新能源材料股份有限公司董事长；郭山清，宝安集团资产管理部总经理；钟征宇，宝安集团总裁助理兼金融部总经理。

　　东鸿信方面，公司董事、总经理庄伟鑫和另一名东鸿信的董事高文清获得新一届董事会董事资格提名。而东鸿信的董事长尤明天继续低调的参选监事会职位。

　　股权争夺战

　　中国宝安和深圳东鸿信的战斗开始于2008年7月，彼时深综指从2008年初的19000多点狂泻至7月份，在9000点－10000点之间寻找支撑。

　　深鸿基的业绩受金融危机影响，从2007年的每股盈利0.16元，至2008年中报时每股亏损0.12元。而股价更是从将近10元每股跌至不足4元，市值损失惨重。

　　作为中国证券市场第一批上市的老牌上市公司，中国宝安曾在15年前掀起震惊资本市场的“宝延之争”，通过在二级市场收集筹码争夺“上海老八股”延中实业(现更名为方正科技，600601)的控制权。中国宝安的收购经验可谓十分老辣，在世道低迷之际，看到了并购的机会。

　　2008年7月，中国宝安以3.76-4.08元之间的价格，在二级市场购买了138.74万股深鸿基的股票，随后在8月又在2.85-3.82元的价格区间内大手笔购入1726.6万股。之后的9、10、11月中国宝安连续在二级市场频繁操作，甚至在9月份，深鸿基的股价小幅反弹时，宝安还做了一笔价差，降低了持有成本。

　　经过连续5个月的收购，到2008年11月中国宝安共持有2347.9670万股，占深鸿基总股本的5.00%，宝安这才做了公告，这次公告中，宝安解释其购买深鸿基股票的动机是为了调整其存量证券结构以及满足公司发展战略需要。

　　当时市场都认为中国宝安此举就是为了“调整存量证券结构”，因为之前宝安也多次购买别的公司的股票，而后获利退出。公告中那句“公司发展战略”完全被人忽视，市场认为那不过是一句套话。

　　但是不曾想1个月之后的12月16日，中国宝安再次发布公告，在此一个月时间里，中国宝安竟然突然发力，再次购入2347.9709万股(约5%)，合计共持有10%的深鸿基股权，而此时深鸿基第一大股东深圳东鸿信总计持有12.8%的股权，双方股权比例差距仅有2.8%，形势一下子变得紧张起来。

　　东鸿信也开始在二级市场上出手收集筹码，同时还通过起诉没有实现股权对价承诺的公司另一股东深圳正中投资，希望能得到其手中的1200多万股。如果胜诉，东鸿信的持股将超过7000万股，比中国宝安多了2000万股，胜算略大一些。东鸿信希望以此来表明自己不愿意退让的决心，进而达到逼迫中国宝安放弃的目的。

　　但是东鸿信显然低估了经历过“宝延之战”的中国宝安的斗争经验。2009年春节过后，中国宝安不顾因两家公司在二级市场上收购而导致股价已经骤升50%，不惜大量出手公司原本持有的江铃汽车(000550)1200 万股、渝开发(000514)1071.91 万股、太行水泥(600553) 145.35 万股、高鸿股份(000851) 240.90 万股和珠江控股1131.24万股，共变现约为3.91亿元，并全部用来收购深鸿基。至此中国宝安已经持有深鸿基15%的股权，这样即使东鸿信的官司胜诉，那双方的差距也仅在百万股之间。

　　随后的2009年3月到6月间，早有准备的中国宝安的持续收购让仓促应战的东鸿信彻底失去了希望，截至2009年6月9日，中国宝安共持有9297.95万股，占总股本19.8%。若想夺回控股权，东鸿信势必要触及20%的要约收购红线，而东鸿信是绝无发起要约战的实力。

　　最终中国宝安依靠充足的准备和足够的耐心迫使东鸿信坐在了谈判桌前。

　　即将成熟的桃子

　　转型为专业投资公司的中国宝安，花费如此耐心和资金收购必然有所图，从其后期不顾股价飙升而坚决买入的态度来看，绝对不是其收购早期所说的“调整存量证券”，作为深鸿基的同城公司，且同属地产行业，中国宝安对深鸿基可谓知根知底，其看中的必然是深鸿基的内在价值。

　　根据深鸿基2008年年报披露，公司的房地产业经过漫长的投入期，已经进入即将收获的阶段。目前的深鸿基就是一棵即将硕果累累的桃树。

　　首先是深圳草埔鸿基花园二期“鸿翠苑”项目，该项目占地8581平米，建筑面积42395平方米，主体建筑为A/B两栋，2008年11月底已经完成主体建筑封顶，并进入楼盘销售前期准备阶段。最新的情况是该项目已经开始销售，市场成交均价每平米10500元。

　　其次是西安“鸿基新城”经济适用房一期项目，该项目占地1053亩，总建筑面积118万平米。在年报报告期内，该项目中26#地块全面开工；包括37栋楼宇及南区地下车库、西区开工建设，27#地块的地质勘察、征地拆迁工作也取得一定进展。截至年报报告期末，已经完成11栋楼宇主体建筑封顶；3栋楼宇开始主体施工建设；17栋楼宇完成桩基基础施工；另有3栋楼宇及南区地下车库配套工程完成部分桩基基础施工。最新的情况是该项目已经开始销售，成交均价为每平米3270元。

　　另据从西安市有关部门取得的资料，鸿基新城项目在规划中总占地面积3789.41亩，其中规划建设用地2985.96亩，规划建设面积360 多万平方米，项目分3期约6年时间建成。这意味着未来三年内，鸿基新城将给深鸿基提供相当规模的利润。

　　另外还有西安“鸿基·紫韵”项目，该项目是个别墅项目，占地面积约10万平方米，建筑面积约25万平方米，项目分南北两期进行开发。年报报告期内该项目1-10#楼、32#楼、会所(29#楼)开工建设，开工建筑占地面积约3.1万平方米。截至年报报告期末，已经完成6-7#、10#、32#楼主体结构施工、会所(29#楼)主体结构施工及外墙装修工程；完成1-5#楼地下室施工。最新情况是该项目已经开始销售成交均价为每平米12000元。

　　从上述资料来看，过去两年深鸿基的主要精力都放在了西安，经过两年多的准备，2009年开始，之前投入的各个项目均已进入销售阶段，难熬的投入期已经渡过，目前正是收获的季节。

　　根据测算，在2009年度深鸿基的地产业务将给公司带来丰厚的回报。

　　据《证券市场周刊》致电“鸿翠苑”售楼处以及有关房地产网站信息比对，该项目目前平均成交单价在10500元/平米，销售状况良好，由于该项目规模较小，仅有4万多平米，受益于华南地产行业的回暖，在2009年内完成销售并结算问题不大，取保守净利润率20%计算，结算该项目将取得0.89亿元净利润，合计每股0.189元。

　　鸿基新城是号称中国西部最大的经济适用房项目，是西安市的重点工程，由于体量庞大，深鸿基计划分6年完成总计360万平米的建设与销售。其中第一期118万平米如深鸿基2008年年报中所述，项目接近完工，预计2009年能够有60万平米投入销售。根据本刊致电售楼处以及有关房地产网站的信息比对，该项目成交均价为3270元/平米。

　　对该项目的净利润率估算上采用20%，这是个折中的利润率。经济适用房的销售单价较低，但是其取得土地的成本也非常低，有资深地产人士介绍，经济适用房的净利润率在15%-30%之间，以从事规模性经济适用房开发为主要业务之一的天房发展(600322)年报所显示的数据为例，其经济适用房的毛利率为12.8%。而据目前本刊获得的数据来看，鸿基新城的经济适用房净利率可能不低于20%。

　　据深鸿基年报披露，整个鸿基新城的计划投资总额是70亿元，相对360万平米的总量，合计每平米开发成本是1944元，虽然3270元的销售单价并不高，但是仍有超过40%的毛利。另外据西安方面的可靠消息来源，鸿基新城项目因为拿地时间早，体量大，并且是政府非常重视的一个项目，因此深鸿基的拿地成本仅为50万/亩，1.5倍容积率下，楼板成本不足540元/平米。因此我们选取20%作为净利润率相对保守，依此计算2009年销售的60万平米，可得39240万净利润，合计每股0.83元。

　　鸿基。紫韵有别墅和高档住宅的综合项目，据本刊通过电话向销售人员了解，目前住宅成交均价8000元/平米，都是130-220平米的大户型，别墅是200平米以上，300万元一套起。根据与销售人员的交流，目前别墅项目销售情况还不错，但是住宅项目由于价格偏高，进度较慢。

　　根据网上公布的成交均价每平米12000元计算，紫韵项目将实现30亿元的销售收入，因为该项目属于利润率较高的项目，故给与30%的净利润率，预计完成销售结算后，将获得9亿元净利润，合计每股1.91元。鉴于目前销售进度较慢，预计该项目要到2010年才能全部销售完毕，因此在2009年年度能提供EPS0.5元是比较现实的估算。

　　因此，有这三个项目做保证，深鸿基2009年至2011年的EPS合计可为5.3元。

　　深鸿基2008年年报和2009年第一季度季报也显示，预收款项比年初增长299%，存货中在建工程已经有9.34亿元，这就证实上述项目确实在进行销售，且进入良好的银行贷款和销售回款阶段。

　　如果深鸿基在2009年度顺利实现项目结算，对应中国宝安总投资4.5亿元(合计每股不足5元)的收购成本，这笔投资相当划算。而与其他地产公司相比，有的地产公司会通过不断购买新土地，增加新的工程建设的方式增加成本，以达到控制利润释放的目的，对于中国宝安来说，入主深鸿基本来就是冲着被市场低估的价值而来，作为公司新的大股东，不释放价值，股价就无法发生改变，那它的投资就没有价值。

　　不得不说，中国宝安真是做了笔好买卖。■

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