王金／文

　　尽管是重庆市唯一的地产上市公司，渝开发(000514)以往的表现却乏善可陈，从2000年至今，仅开发两个商品房和一个经适房项目，共计30万平方米，其主营业务也十分混杂，涉及环保、建桥、电话防伪网络等。

　　直到2月5日，重庆“两江新区”概念的横空出世，渝开发才开始摆脱平凡的命运，股价一路飙升。特别是6月4日，渝开发大股东重庆城投拟将其持有的1.14亿股转让的公告一出，渝开发即封住涨停，并在此后半个月内涨幅巨大，截至6月24日，其股价涨幅为38%。

　　分析人士指出，重庆城投之所以转让部分股份，是为了接下来以渝开发为融资平台进行融资，而股权转让恰恰是为了给注入资产腾挪空间。此前，市场一度传言华夏基金将申购此1.14亿股中的一部分，但6月22日渝开发宣布的受让方名单中，华夏基金却并不在列。

　　土地升值预期

　　渝开发的运作模式可谓第二个云南城投(600239)，即成为“地方政府+城投公司”的土地一级开发模式实践者(详见本刊2009年第21期《华夏基金进军渝开发》)。由于强大政府背景及稳定的收益预期，这种模式受到资本市场追捧。以今年一季度净资产数据衡量，云南城投目前的股价已相当于19倍PB。渝开发的股价仅相当于4.6倍PB。

　　实际上，重庆城投是重庆市政府赋予土地储备职能的两大集团之一。过去几年，重庆城投通过股改和定向增发，持续向渝开发注入现金和优质资产，使得上市公司的净资产规模增长了数倍。作为重庆市城市基础设施建设投融资主体，重庆城投在“两江新区”的建设中将起到举足轻重的作用。按照规划，5年后，重庆城投将成为资产规模1000亿元以上，净资产400亿-500亿元的大型金融控股集团。

　　重庆城投制定了如此宏伟的发展规划，必然对资金存在巨大需求，并且曾明确提出希望大部分资金通过资本市场融资获得。渝开发作为重庆城投唯一的资本运作平台，在此过程中，其战略意义等同于云南城投对于其大股东的意义，是地方政府拉动建设投资的又一个好平台。

　　不妨以土地储备的价值将两者进行比较。目前，云南城投在昆明市拥有4.18万亩的土地一级开发权，而当前昆明地区商住用地的均价不超过100万/亩，工业用地则更低。以此估算，云南城投旗下的土地价值不超过400亿元。

　　而截至2007年底，重庆城投拥有储备整治土地约8.67万亩，主要分布于重庆市大渡口、江北区、南岸区、北碚区等区域。据最新土地招拍挂情况，保守估计，重庆地区的商住用地均价在150万/亩以上，由此测算知，该部分土地资产的价值在1300亿元以上。

　　实际上，由于纳入“两江新区”规划，上述土地的增值空间更加巨大。年初，国发3号文件在国家战略层面正式提及重庆设立“两江新区”的问题，中央政府网站则把两江新区建设称为内陆对外开放的制高点，成为继上海浦东和天津滨海新区之后，具有国际影响的中国第三大开发区，也肩负起中国首个内陆保税港区的重任。

　　对比上海浦东和天津滨海的情况，可知重庆两江地区的潜力。今年5月，上海南汇并入浦东，一时其土地级别连升五级，出让价翻了七倍，且一地难求。天津滨海新区同样也不例外。2006年，天津滨海新区规划被置于国家战略层面，随后半年内，当地地价出现成倍拉升。目前，天津滨海土地已由渤海边的不毛之地，成为寸土寸金的全国第二大开发区。短短数年，其地价已逐渐赶超了天津市区水平。

　　作为中国西部唯一的直辖市，2008年，重庆住宅销售面积超过上海，为全国销量最大。截至2007年，重庆地区的城市化率仍然较低，仅为40.4%，低于全国44.9%的平均水平。

　　在加速城市化的进程中，国家第三个综合改革实验区成渝实验区的推进以及“两江新区”的建设，将起到引擎的作用。而重庆城投的土地资产价值提升，无疑前景广阔。

　　持续注入？

　　由于渝开发是重庆城投唯一的资本平台，后者向前者注入资产以换取开发资金应该是笃定的事，但是渝开发目前只有6.34亿股，以目前股价衡量，总市值不足百亿元。

　　据有关规定，上市公司第一大股东拥有的上市公司股权比例不得超过90%，此次1.14亿股转让前，重庆城投持股比例为82.16%。若不转让，重庆城投顶多只能向渝开发定向发行5000万股，以当前股价计算，市值仅为7亿元左右。

　　于是，重庆城投将其一部分股权转让，一方面可以为随后的资产注入赢得足够的空间；另一方面也可部分套现，用于土地开发。转让之后，重庆城投的持股比例降至63.84%，由于目前渝开发总股本为6.34亿，因此，重庆城投可向渝开发最大增发1.65亿股，注入资产规模约为24亿元。

　　另外，此次渝开发1.14亿股的转让价为每股9.60元，意味着其大股东另获得一笔10.94亿元现金，可投入到土地的滚动开发中。在未融资的情况下，即部分解决了土地开发中所需的大量资金。

　　据了解，华夏基金申购渝开发之事并非空穴来风，而之所以申购未成功，是因为华夏基金申购数量过大：如果申购成功，它将再增加持股4000万股，这样，华夏系将总共持有渝开发4449.32万股，占其流通股的19.64%。

　　华夏基金申购失败或许说明重庆城投不希望渝开发的股权过分集中。

　　实际上，这次转让股权受让方计有十家之多，其中分得最多份额的是刘益谦，这位法人股大王受让了2000万股，占渝开发总股本的3.15%。

　　实际上，渝开发剩余股份越分散，重庆城投越感安全，这保证了它此后能够多次反复采用此操作，以逐步将剩余土地资产注入渝开发。■

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