本报记者 田新杰 上海报道

　　上海实业集团(以下简称“上海上实”)的地产资产整合再次成为业内焦点。

　　6月9日，上实发展(600748.SH)公告称，已于6月5日与控股股东上海上实签订了《股权转让协议》，以33232.20万元收购上海上实全资子公司上海丰泽置业有限公司100%股权。同时，上实发展拟将全资子公司上海远东国际桥梁建设有限公司100%股权进行挂牌转让，转让价格不低于31370.15万元。

　　本报记者获悉，上实发展这次资产的一进一出，其实是2007年上实发展42亿元资产注入后，上海上实地产资产整合“任务单”上的后续任务。

　　另有知情人士透露，上实发展近期正考虑对2007年中收购的上海城开(集团)有限公司(以下简称“上海城开”)展开“相关动作”，或将这部分资产纳入上实地产板块的管理架构中。这被业内认为与近日传出的上实某位原上海城开高层辞职消息有关。

　　资产剥离、注入双线推进

　　通过资产注入，上实发展的规模得到进一步壮大。

　　记者了解到，上实发展此次收购的丰泽公司由上海上实于2008年6月独资设立，注册资本3000万元，法定代表人就是上实发展现董事长陆申。

　　据《上海丰泽置业有限公司股权审计报告》【上会师报字(2009)第1457 号】，截至2009年4月30日，公司资产总额为93335.69万元、负债总额90336.75万元、净资产2998.94万元。据《上海丰泽置业有限公司股权收购项目资产评估报告书》【信资评报资(2009)136号】，该公司总资产评估值123568.96 万元、负债评估值90336.75万元、净资产评估值33232.20万元。

　　丰泽公司拥有的土地位于青浦区朱家角淀山湖畔，土地面积高达808572平方米(约合1212亩)，土地属性为住宅用地，项目规划容积率为0.5。

　　记者了解到，项目投资约为39亿元，预计2010年开始销售并产生利润，内部收益率为25%。这几乎是2007年那次资产注入后，上实发展从母公司获得的最大一块资产。

　　这已不是上实发展注入42亿资产后的第一次后续动作。仅在2007年，上实发展就曾三次出售资产：向Michael McCann转让上海海隆置业有限公司70%股权，实际出售金额为1643.85万元；向河南国基置业有限公司转让河南国基家和万世置业有限公司93.40%股权，实际出售金额为7191.80万元；向广东珠江投资有限公司转让上海上实海云置业有限公司51%股权，实际出售金额为5968.0903万元。

　　上海上实地产整合的“任务单”并不限于上述公司。根据2007年底上实发展与上海上实签订的资产《托管协议》，后者将其持有的四项资产委托上实发展管理，避免同业竞争，包括朱家角的土地、青岛联港50%股权、汇贤雅居项目、海外联合公司18.75%股权及青岛瑞欧45%的股权。这些资产也将“在条件成熟时择机注入上实发展”。

　　此外，上海上实旗下还在上海崇明区团结沙地块、东旺沙地块储备合计多达8635.90万平方米的农业用地，颇受业内期待。

　　新迷局：城开资产主导权

　　上海城开旗下的庞大资产，也可能在上实地产资产整合之列。

　　这首先是由上海城开本身拥有的庞大资产及其背景决定的。经过2007年收购调整后，上海城开成为由上海上实和徐汇区国资委共同投资，这家资产总额约108亿元的公司，目前已在合肥、长沙、昆山等地成立了项目公司。“万源城”和“徐家汇中心”两大项目，是上海城开的最大“家当”。“万源城”今年销售畅旺；而“徐家汇中心”中心随着今年正式动工及上海国际金融中心等的确立，其未来也被业内普遍看好。

　　其次，上海城开被收购后依然保持的独立运作状态，则是上实“任务单”被“拉长”的敏感因素。

　　上述知情人士透露，当年上海上实收购城开后，上海城开既定的战略目标和战略步骤并未因此发生大转变，上海城开的具体业务运转甚至拓展决策，基本上仍由原城开高层和团队担当，上实方面也未派出人员进入城开管理高层团队。

　　“如果现在上海上实方面要着手对城开地产资产进行整合，无疑会打破当初形成的城开独立运作的局面，阻力或许由此产生。”该知情人士表示。

　　不过，据上海上实一位中层透露，至少截至目前，城开方面依然保持着独立运作，与原上实地产板块资产处于不同“体系”运作，例如项目营销，完全由城开原有团队操作。

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