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万科动手:一季度现金突增69亿 正谈10多个项目

http://www.sina.com.cn  2009年05月18日 05:14  理财周报

  保利地产净增加额为6.36亿,金地集团净增加额为4.53亿,招商地产为-1.72亿

  理财周报记者 徐清/文

  2009年1月,万科很冷静;2月,也很冷静,3月,有人说万科很保守;4月,万科保守到底。

  万科一直说:“判断地产回暖,为时尚早”。

  这一切都似乎只是表象。理财周报从相关渠道获得的消息是,万科早已在动手,而且规模不小。

  “万科要开始收购了”

  “万科近期将要收购其他地产商的项目,消息可能于下个月对外发布。”近日,某不愿透露姓名的知名房地产分析师告诉理财周报记者,至于具体项目,他表示不能详细透露。

  此后,理财周报记者向上海的另一位分析师询问相关情况,他说,上市公司方面并未直接向其透露此方面情况,但他通过万科其他部分获悉,万科的确在做收购的事情,“有几个项目,应该不会是上市公司。”

  而记者从一位从任职于广州某未上市的地产公司,从事银行融资业务的朋友处获悉,“圈子内流传万科要收购恒大地产的上海资产。”

  广州地产专家韩世同则向本报证实,万科近期确实一直在谋求抄底,“但是因为现在行情稳了,政策也变了,大家资金链没那么紧张,所以对方要价高了,据说他们做得不是那么顺利,原来可能更多的想收购,现在部分可能就是合作开发吧。”

  而该说法得到了万科某高层人士的证实,他透露,现在万科确实在密集的和其他地产商接触,而且在谈的项目不是几个而是十多个。

  “现在整个市场转暖,业内普遍对市场看好,万科的盈利能力又很强。”一位不愿意透露姓名的分析师对记者表示,“万科收购新项目,这个有可能。”

  实际上,在市场大幅回暖后,万科可售的项目偏少,使得4月公司的销售增速落后于市场。多位分析人士认为,万科需要增加土地储备,补充库存。

  万科转向还是露出真面孔?

  万科此举,意味颇丰。

  2009年以来,地产市场经历了业内称之为“绝地反弹”的小阳春。但万科并未参与这一兴奋感的营造和分享。

  曾经被拿地节奏困扰的金地集团近期出手上海拿地,被市场视为地产新周期的重要信号之一。但万科没有表现出任何的主动,2009年1-4月未增加任何新项目。万科对外界发布的评论甚至是给分析师的说法,都显得千篇一律:

  “万科认为短期内宏观经济能否好转,商品住宅市场价格能否上涨仍存在较大的不确定性,未来万科仍将保持一贯的稳健作风,谨慎拿地,规避商品住宅价格上涨预期落空的风险,现金为王,公司公司未来1-2年经营重点将放在通过提升内部管理水平来提升盈利能力方面,控制销售、管理和财务三项费用。” 口风和金地集团、保利地产、招商地产等明显谨慎得多。

  “这周我和他们那边接触,万科仍然特别谨慎,搞得我都想是不是该建议基金撤退了。”上述匿名分析师说。

  者甚至让部分分析人士担心,在新的周期中万科能否准确的踏住节奏。“毕竟万科船大了,难以掉头,可能是这个原因。”一家大型上市地产商总裁在接受理财周报访问是曾这样判断。

  但上述“万科整合行业”的消息,无疑使得万科谨慎保守到底的形象来了一个一百八十度转弯。谨小慎微的外表下潜伏着汹涌的潮流。

  这个矛盾“有两种可能,一种是万科真的坐不住了,要加快运作,那就是转向;二是万科在舆论上压低姿态,为其抄底战略起到氛围上的配合,那这就是露出大鳄的真面目。”北京一位长期跟踪万科的私募基金老总评论。

  4个月回笼174.9亿所为何去?

  万科一直在为行业整合暗藏力量。

  2009年1-4月份万科销售回笼了174.9亿的资金;而2009年一季报显示,万科账面资金达到269.2亿元。而金地集团为53.7亿,保利地产为60亿,招商地产为72亿。

  现金流的净增加额更显异常。一季度万科的现金及现金等价物净增加额为69.44亿,而保利地产净增加额为6.36亿,金地集团净增加额为4.53亿,招商地产为-1.72亿。

  那么,万科囤积这么多现金到底意欲何为?

  “目前万科现金充裕,有较多的资源去把握未来的并购和收购廉价土地的机会。”5月13日刚刚去万科拜访的江南证券分析师张绍坤判断。

  此外,万科还有进一步融资计划,据万科方面向张绍坤介绍,万科将倾向于银行渠道。

  增加土地储备

  “近一段时期以来,各地市场的成交量普遍有所回升,公司在制定年初开工计划时,强调的是‘量出为入’的原则,也就是说尽管年初已有计划,但还会随时根据销售情况进行调整。公司的销售和开工计划是一个自下而上的过程,一线公司通常会通过对销售速度的监控来确定开工计划。鉴于今年以来,公司在各地的销售情况不错,各一线公司也会结合目前项目销售进度情况,调整开工计划。”此前,在接受本报记者采访时,万科的执行副总裁肖莉强调。

  “目前存货结构非常健康,其中现房库存只有大约1个多月的销售量,但在建的可售资源还是比较丰富的。”

  即便如此,万科仍然被认为需要增加土地储备以补充库存。

  国泰君安分析师孙建平:一直在观察万科的存货结构,“截至3月末,842亿存货中,在建产品所占比例达到了54%,扣除8%的完工产品外,拟开发产品占38%。这一方面表明可售面积将具有规模优势,保证公司更快地、充分分享到行业景气复苏和更快、更好地拿地扩张,增强公司未来业绩的保障;另一方面也表明无论对行业前景如何看,都必须要增加土地储备,补充库存。”

  即使在在2008年行业低迷的时期,万科也补充了666万平米建筑面积的低地价库存。


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