理财周报研究员 江勋/文

　　在这个排行榜中集中的凸显了经过这一轮调整后地产业的新秩序。那就是激进扩展让位于资金安全。但保利地产把万科拉下马这一事实又让人们矛盾。

　　曾经喧嚣过的龙头出现集体跌落。“招保万金”曾经是唱响两年的招牌，现在保利地产以3年增长558%的速度将万科A、招商地产和金地集团远远甩在了后面，而这其中的原因估计要市场消化两三年才能看清。

　　论扩张速度，人们常把万科推到前台，其实最激进的是保利地产。从速度上讲，2008年以来明显放缓被保利全面超越。又一个说法是金地集团拿地太激进，2007年囤积的高价地事件备受争议，但实也无可厚非。其实拿地最激进的仍然是保利，截至2008年末，储备资源已经达到1828万平方米。

　　如此激进的策略，一线地产商中，保利的资金链又不比其他地产商差到哪里去，虽然负债率一直在70%的红线上游走却能时时能转危为安。保利年营收规模是万科的1/3左右，但土地储备几欲与万科抗衡。年末账面现金54亿，只有万科的1/4，仅仅是金地集团的量，扩张速度又是万科的两倍(营业收入增幅)。

　　万科因为激进而遭受了市场惩罚，紧接着去年三季报，年报又付出了12.3亿的计提代价。跟万科同类的深振业A、金地集团、招商地产莫不如是，一度显得“不可一世的”裸露金矿泛海建设深深陷入自己设下的资金链窟窿，北辰实业1.36倍的扩张比，除了拖累资金周转，未来的压力不知能否为仅为12%的净利率所能承受，本次已经脱离前30投资价值大名单，吹嘘了许久的中粮地产终究是“300年雷声大雨点小”也迭出前30。偏偏保利毫发无损，逆流勇进。

　　都说“广东五小虎”是中国地产第一军团，一轮危机下来，都跟着富力地产和碧桂园偃旗息鼓，广东军团只剩下保利地产异军突起，并以高分位列本榜单第一席。

　　这真就是市场讨论了无数次而未果的“保利地产之谜”，如此激进而危险的模式为什么能走红还能持续并且至少到目前仍然成功？

　　我们的答案已经部分的表征于以上这个列表。从三个角度可以深入保利地产的第一层。首先是保利地产的存货周转率2006年以来一直保持着几乎相同的水准0.3；二是保利地产的利润率始终维持令人满意，19%的水准远高于万科13%和金地15%；第三才是市场广为讨论的保利土地储备质量很好，成本很低。

　　有人说地产商的模式都是一样的，经过本轮洗涤，快速出货已经达成共识，连慢公司招商地产也认识到这个问题。还没有达成的共识的问题是，中国地产商到底是该学短平快的美国还是学精耕制作的香港。万科学美国证明风险消化不了，金地也在尝试着学。招商地产学香港越学越慢起来，渐渐孤芳自赏起来。碧桂园、富力也在学习香港的路上画虎不成反类犬。

　　反而是看上去不伦不类的模式活的好。在我们看来，保利地产的成功全在于香港的心披着美国的皮，保利想先做大再做强， 没有大股东是办不成的。

　　另外，需榜上居前的公司中，商业地产公司金融街进可攻退可守。如果把陆家嘴归为商业地产类，显然金融街比之中国国贸和陆家嘴，表现出了更强劲的扩张血性，3年主营业务收入增长了179.78%，而陆家嘴反而萎缩了7%。在这一轮熊市中金融街第一个逆势出击拿地。2008年新拿下五个储备项目，规划建筑面积105万平米。390万平方的优质土地储备。

　　华侨城是看似稳健的，华侨城整体上市也被憧憬了很久，这都有故事可讲。不过和无法遮拦的价值一样无法遮拦的，是一个令人担心的信号，华侨城在资金链安全系数只有2分之微。70亿的负债中69亿是流动负债，42亿是短期借款。“短贷长投”曾经毁坏了科龙，毁坏了顺驰，有强大大股东支撑的华侨城应不至于会走路。

　　小而精的区域模式证明了成活率。华业地产上位了，充满区域想象力的渝开发，任志强激进而精打细算的华远地产也上位了，在资金链、毛利、规模之间博取了良好平衡。重组过后的绵世股份和云南城投，有内耗式的惊人一鸣，但两者最为致命的缺陷在于资源储备，这是后续最大的悬念。

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