张艳红

　　在招商地产(000024.SZ)和华侨城(000069.SZ)两家公司超出同行许多的平均销售价格，为它们原本略显平淡的年报增色不少。正是高售价所带来的高利润率，成为两家起步较晚，却又选择走差异化路线的开发商在强手林立的房地产业中握住的“尚方宝剑”。

　　高毛利的基石：低地价

　　招商地产年报披露，公司在去年营业收入较2007年下降13.1%至35.73亿，主要由于大量下半年成交的物业未结转入账，但其间归属于母公司股东的净利润12.28亿元，却较上一年度上涨了17%。而公司净利润率也达到35%的行业最高水平。

　　导致公司营业收入下降但利润却上升的最主要原因，便是期内结转项目售价较高。这从公司去年的平均签约均价达到14400 元/平方米便可看出端倪，该均价比万科约8000元/平方米的均价高出近80%。

　　华侨城同样具备价格方面的优势，该公司年报显示，去年公司实现销售约20万平方米，成交金额36亿，平均销售价格约为13000元/平方米。正因为此，华侨城的房地产开发业务毛利率达到57.7%。

　　拥有遥遥领先的毛利率，不得不归功于两家公司的“特殊模式”。在深圳，两个最大的综合成片开发区域，便是蛇口和华侨城，而招商地产和华侨城分别是这两大区域最大的地主。可以说，两家公司在各自的区域内几乎扮演了地方政府一级土地开发商的角色，因此，曾有深圳开发商感叹，在深圳，没有人能跟招商地产和华侨城比土地成本。

　　但两家公司并没有偏安于深圳一隅，在过去几年，它们都已经携着各自的开发优势在全国范围拉开战线。但年报的数据显示，两家公司截至目前的主要收益仍旧来源于其大本营深圳，“土地红利”的优势依然存在。但低地价的基石却在全国范围的平等竞争中面临考验。

　　华侨城即使在深圳之外也始终坚持的“旅游+地产”模式，更有效地锁定了“低成本”土地价格。但招商地产前两年在土地储备上的激进扩张，已无法避免地陷入“高地价”泥潭。

　　招商地产在年报中披露，由于房价的下跌，导致公司已经为旗下两个项目计提了减值准备，分别为佛山依云上城和苏州唯亭，两项计提合计2.96亿，由于两个项目中招商地产均占50%的权益，因此该项计提对股东净利润的影响为1.48亿元。另外，由于子公司香港瑞嘉未如约定期限缴纳竞得土地的首期款，公司还另外全额计提了该地块的定金、折合人民币1.08亿元的减值准备。

　　高售价的挑战：存货

　　尽管去年招商地产实现销售额为64.15亿，但抛开其整体转让南京国际金融中心的16.25亿，该公司在2008年的销售并不尽如人意，离公司年初提出的100亿销售目标相去甚远。

　　对于销售未能达到预期，公司在董事会报告中指出，期内公司在全国11个城市推出了18个项目，是历年来推盘量最大的一年。但不巧的是，从区域上看，在售项目中40%位于市场调整幅度最大的珠三角区域；而从推货的节奏上，80%的可售项目集中在市场形势急剧恶化的三、四季度推出。

　　没能踩准节拍，使原本足以让招商地产骄傲的“销售年”未能如愿。更为严峻的是，销售不足滞留下来的巨大存货量，给该公司今年的销售团队留下巨大负担。数据显示，公司存货规模达到238.69亿元，占总资产的比例达到64%的较高水平。

　　有知情人士透露，今年招商地产内部重提100亿销售计划，预计销售120 万平方米。如果按照数据进行简单的估算，公司今年的平均销售底线便下调到了8300元/平方米的行业平均水平。看起来，此前在高端项目的高利润上获益匪浅的招商地产，已经试图向行业的平均水平回归。

　　相比而言，华侨城在年报中所披露的存货压力小得多。年报显示，该公司存货量仅16.78亿，占总资产比例12.03%。但另有数据显示，华侨城旗下拥有500万平方米的土地储备，而2009年公司计划可售面积为72.94万平方米，仍旧较公司去年全年约20万平方米的销售量高出3.5倍。

　　高收益的变数：全国布局

　　如果以销售作为评判的标准，招商地产与华侨城都可以看作从2008年开始，才成为真正意义上的全国开发商，因为前者在这一年才在全国11个城市拥有了18个可销售项目，而后者在全国的布局也是从2008年才进入收获阶段。这一年，同样从深圳走出去的万科(000002.SZ)、中海地产(00688.HK)、金地集团(600383.SH)已经在全国版图上牢牢站稳脚跟。

　　晚在“起跑线”上之后，两家公司所面临的扩张“阵痛”在所难免，公司管理层对市场的判断、决策机制的完善、财务的平衡、人才的培养和储备以及团队执行力的提升，都是业务大幅度提升中需要及时解决的问题。

　　据悉，今年招商地产在11个城市共有28个项目同时推进，在建总规划建筑面积413万平方米，其中续建面积301万平方米，2009年新开工面积112万平方米，2009年预计竣工面积171万平方米。

　　巨大的开工量，使融资能力较同行更具优势的招商地产也面临资金压力。数据显示，即使公司去年增发融资50多亿，但经营活动中的现金流量缺口达到39.19亿，如果不采用更加灵活的机制加快销售步伐，今年的资金量还可能面临考验。

　　同样，虽然华侨城的上一轮布局已初步宣告完成，但新扩张计划的拟定也将带来新的挑战。据悉，华侨城旗下位于深圳、上海、成都、北京的项目都会在今年推出新房源，此外，云南和泰州等地的项目还在积极运作。在此基础上，公司在年报中提出了“新一轮”战略布局计划，即寻找国内的其他区域中心复制其“旅游+地产”的商业模式。有消息显示，华侨城初定的目标是武汉、西安等受众多地产商青睐的城市。与此同时，公司整体上市的计划也将在2009年继续推进，以配合扩张所面临的融资需求。

　　但无论是招商地产还是华侨城，其在深圳已行之有效的开发模式，在其他区域能否进行成功的复制，尤其在脱离低价土地的先天优势后，它们还留存着哪些在市场上具有竞争力的优势，这些都有待市场的检验。

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