周俊

　　投资者报(研究员 周俊)2月17日，房地产行业第二大上市公司保利地产公布了其2008年年报，销售额同比增幅超过90%，净利润也比上年增长了50%以上。而此前，房地产龙头万科公告显示，公司1月份销售面积和销售金额同比分别提高24.2%和18.6%；另外，华发股份等房地产上市公司公布的业绩也有大幅提升。

　　由此表明，尽管房地产行业在2008年经历了难熬的冬天，甚至寒冷还远未过去。但是，一些行业中的佼佼者仍取得了良好的业绩增长。另一方面，部分城市的楼市近期出现回暖迹象，这对主业集中于当地的房地产上市公司将会有明显的业绩推动。

　　在重点关注资金状况的基础上，结合公司主要业务所在城市的楼市景气，我们选出10家有望率先回暖的房地产上市公司。

　　近半重点城市成交量回升

　　一份针对全国15个重点城市1月份房地产市场的调查显示，深圳、厦门、福州和南昌四个城市出现了成交量的明显回升，其中，深圳商品住宅成交量同比提高了52%，南昌则达到了上年同期的3.6倍，而其余城市的成交量则出现不同程度的下降。

　　一个颇为明显的共同特征是，成交量出现同比回升的城市房屋销售价格在前期都已经经历了相对幅度较大的下跌。

　　如深圳，根据发改委公布的房地产市场运营数据，深圳在1月份的房屋销售价格指数同比下跌了17.3%，为70个重点城市最大跌幅，而在之前的3个月中，深圳每个月的房屋销售价格指数平均都要下跌约15%；另外，厦门1月房屋销售价格指数跌幅为95.4%，仅低于深圳，之前的几个月也连续下跌；福州、南昌的实际房屋销售价格也在2008年中出现相对较大的跌幅。

　　进入2月份以来，我国重点城市房地产成交量出现明显回升。尽管仍处于楼市淡季，但各城市成交量正在从低谷中逐渐恢复。2009年第6周(2月2日至2月8日)，在可取得环比数据的21个重点城市中，有10个城市成交量环比增长。

　　其中，苏州、温州、厦门、重庆、成都等城市由于进行了降价促销活动，成交量有了急剧的放大，五大城市成交量较春节前一周环比分别提高了468%、178%、139%、228.8%和319.8%。这表明，房地产市场硬性需求依然强劲，价格回归或接近合理后，需求将会出现集中释放。

　　在2009年第7周，即2月9日至15日，北京、天津、上海、南京、深圳以及成都等6个城市商品房销售量出现同比环比双增长，同时，可售商品房库存量出现平稳下降趋势。

　　6大城市率先企稳反弹

　　2009年以来的房地产市场运行数据表明，在房地产价格下调初期，市场观望气氛较浓，但在一定幅度调整后，价格开始接近市场心理预期，成交量会出现明显上升。

　　因此，房地产价格已经有了较大幅度调整的城市，市场成交量有望先于其他城市放大，相应地，房价也有望率先企稳甚至反弹。

　　通过国家发改委和统计局公布的调查数据，我们统计出最近6个月中房价同比环比均出现较大幅度下降的城市，其中，一线城市有6个，它们是广州、深圳、上海、成都、厦门和南京，二线城市则有惠州和南充两个城市。

　　对于上市公司来说，如果主要业务集中于上述房地产市场有望率先回暖的城市，公司将可能在行业中提前告别业绩低谷，依靠放大的市场需求，较快回收资金，保障公司的运营和继续投资。当然，如果这些公司能拥有足够的资金，这将帮助它们更快地摆脱目前的困境。因为，资金是企业生存和发展的命脉，对处于过冬期的房地产公司来说更是如此。为此，在主要考察了目前A股市场上市公司主要业务分布、账面资金以及盈利能力的情况后，我们筛选出有望率先见底反弹的10家上市公司。

　　10家公司有望迎业绩拐点

　　目前，A股市场共有110家房地产上市公司，分布在全国22个省市自治区，而这些上市公司的主要房地产业务更是遍布全国各地。我们统计出收入地区分布中居一位的城市，结果表明，有42家房地产上市公司的主要业务集中于上述6大一线城市。

　　如前所述，房地产上市公司在如今的低迷市场中能否继续生存和发展，最重要的是保证资金的运转。因此，我们剔除那些账面资金少于5亿元的小型公司，同时剔除账面资金占总资产的比例低于5%的上市公司，这样，尚余17家公司。

　　由于我们主要考察从事商品住宅开发建设的房地产上市公司，因此将商业地产及园区地产的上市公司予以排除。并且，我们将2008年前三季度销售净利率进行排名，从而得出10家有望率先迎来业绩增长拐点的房地产上市公司，它们是：万科、保利地产、金地集团、招商地产、上实发展、中华企业、中粮地产、栖霞建设、苏宁环球、万业企业。

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