|
|
招商增发募资58亿投14项目 重金掷向涉烂尾工程
现场工作人员告诉记者，雍景湾已经有七、八年没有开发了，直到目前还没接到搬迁通知
理财周报记者 张伟湘/文
“你问的问题其实部分机构投资者在考察后也向公司询问过。”招商地产董秘刘宁接受理财周报记者采访时称。
12月1日，招商地产发布了此次募资的结果，募集资金总额约59.4亿元。其中，包销商认购了余下的4.49万股，仅占增发股份的0.01%，其他个人和机构认购了99.9%的增发股份。
这在楼市和股市双重低迷、许多地产上市公司难以在二级市场募资之时，无疑是一个较好的答卷。然而，美中不足的是，按照招商地产今年2月发布的增发募资的可行性报告，增发A股的募资规模将不超过80亿元。
“实际上，扣除发行费用，我们拿到手的资金大约是58亿元。”刘宁说。
募集的资金，招商地产将用于包括深圳、珠海、天津、上海等14个项目，其中，按照原来公告披露的拟投入募集资金额，仅深圳的8个项目就将用去招商地产54亿元。
12月3日至12月4日，记者驱车上百公里，对招商地产在深圳的5个募资项目进行了实地考察，发现有些原定于今年5月开发的项目，至今仍未开工，而一些原定于明年5月才开工的项目，已进行了土地平整。
这似乎与增发公告中招商地产披露的资金投入顺序并不相符，对此，刘宁解释，这也是前述机构投资者关注的问题，“董事会将按照保护股东利益的原则，从实际出发，对这些项目的资金投入顺序和金额进行适当调整。毕竟目前的房地产市场是今年年初意料不到的。”
最大的投资项目至今仍是扣车场
理财周报记者选取了招商地产此次募资的5个项目，其中，雍景湾是拟投入募集资金最大的项目，计划投入16.8亿元，而投资总额将高达20.5亿元。领航塔和领航园的拟投入募集资金合计约12.5亿元，是14个项目唯一集写字楼、商住两用住宅为一体的项目。招商观园和招商澜园则是计划投入募集资金分列第三和第二的项目。
招商地产此前的可行性报告披露，雍景湾位于深圳市南山区工业六路，占地面积约51711平方米，总建筑面积约129279平方米，其中住宅建筑面积122679平方米，商业面积2500平方米，公建面积4100平方米。
按照原定计划，该楼盘将于今年11月开工，但是，12月3日，当记者来到现场时，发现场地目前仍是南山交警大队第二扣车场，里面放置了不少残旧的卡车和小汽车，一些车侧翻着，更多的车上是一米多高的杂草。现场工作人员告诉记者，这里已经有7、8年没有开发了，并且他们也不知道楼盘何时开发，“我们还没有接到上级的搬迁通知”。
目前该地块的所有还属于蛇口开发区，而蛇口开发区又在招商地产的控股股东中拥有股权。按照公告披露，招商地产将向大股东支付12.4亿元买下这幅地。但刘宁说，实际上此次募集的资金还没有给大股东。与招商地产其他许多项目的用地取得方式一样的是，雍景湾的地价也是在去年年底和今年年初就经过评估的。
“当时，按照评估的市场价格，大股东给了招商地产一些优惠。”
然而，市场的变化总是出人意料。离雍景湾大约5公里的信和春天是该区域楼盘的风向标，附近的地产中介告诉理财周报记者，该楼盘去年的巅峰价是1.8万元/平方米，而目前的价格仅为1.1万元—1.2万元/平方米，降幅至少达30%。
与雍景湾地块隔街对望的楼盘是华侨城四海公寓，目前已经盖了几十层，即将封顶，价格并未公开，但售楼人员对记者表示，如果能一次性付款，可以享受“令客户满意的折扣。”
“我们目前正在与大股东商谈，按照目前的情况，地价应该有下调的空间。”刘宁说，“雍景湾将分期开发，楼盘的品质应该比海月五期还要高。”
海月五期是招商地产在深圳南山区的另一个项目，并不在此次募资范围内，截至11月底，该楼盘的市场价是1.5万元—2.2万元/平方米。
在周边楼价已大幅下跌30%的情况下，雍景湾是否还能达到预期的收益呢？依照最初的报告，雍景湾销售收入可达30.3亿元，净利润有5.1亿元。
“收益是肯定达不到预期的，不仅招商地产存在这样的问题，整个房地产市场也存在这样的问题。”刘宁坦言。“我们现在一定要稳，根据市场情况确定我们的下一步目标。”
领航塔和领航园可能提前动工
与雍景湾不同的是，招商地产旗下的另两个募资项目领航塔和领航园有可能提前开发，这两个项目都位于南山区望海路，其实中间只有一条新铺的柏油路间隔，路的尽头是南海石油大厦。
记者在现场看到，大约有一半的地块已经平整出来，上面铺了一些红色的松土，地块周边插了许多竹杆，而在没有平整的地上，夹杂着一簇簇的茅草，一幅典型的海岸的特点。
事实上，领航塔和领航园最吸引人的概念正是它的海景房，建成后，两个项目距海岸线的距离大约也只有两、三百米。刘宁说，领航塔建成后将用作出租的写字楼，而领航园将用作配套的商务公寓和住宅。
“我们主要看中了附近的外国人，现在的蛇口有点像外国的小镇，许多外国人都在这里购置或出租房屋。”
而稳定的客源将保证开发项目的回报。
记者从临近的地产中介处了解到，海岸附近的半岛城邦，尽管市区的房价下跌，但该楼盘的价格不仅没有下跌，还维持在5万元/平方米的高位。
玫瑰园第3期离海最近，价格也最坚挺，迄今售价还在3万元/平方米以上，而离海稍远一点的卓越维港，售价也达2万元/平方米以上。
“这些楼盘，80%以上都是卖给外国人。”中联物业顾问对记者说。
而在可行性报告中，领航塔的占地面积为16695平方米，总建筑面积为67947平方米，其中办公建筑面积55000平方米，住宅面积8000平方米。领航园的占地面积为11670平方米，总建筑面积为31976平方米，前者的预期净利润为3.1亿元，后者则为1.27亿元。
“如果楼价能维持现在的水平，开发海边的物业还是能赚到钱的。”前述物业顾问说。
刘宁说，“我们也确实考虑到目前的房价变化，有些项目确实比正常的要快。例如花园城3期，由于主要销售对象是大学生等年轻人群，卖得很好，所以接下来的花园城4期、5期开发速度都会比预期快。”
她透露，就此问题，招商地产也曾与交易所和监管方沟通过，因为募集来的资金要受到几方监管。监管方并不反对招商地产根据市场情况调整资金的投入顺序和金额，只是再三强调，如果公告中计划投入16亿元，就不能投20亿元。监管方的底线是总额不能超出计划投资额的30%。
但是，对于领航塔和领航园究竟收益如何，刘宁表示现在还难以判断。
富士康、华为可能团购招商澜园
实际上，招商地产目前最大的压力来自现金流和筹资，在A股的增发报告中，招商地产表示，2005年、2006年和2007年公司合并经营活动现金净流量分别为-13.74亿元、-15.83亿元和-40.02亿元，其中现金流量压力主要源自购买项目开发用地，同时，随着公司经营规模的扩大，后续开发还需要投入资金，公司可能面临现金流量不足的风险。
同时，招商地产还提示了另一个风险，2007年度，招商地产取得银行借款净额为55.18亿元，经营活动取得现金55.99亿元，项目开发资金对外部借款的依赖程度较大。
而不容忽视的一点是，房地产市场波动对地产公司的影响。招商地产坦承，由于2007年下半年部分城市商品房价格回落，成交量萎缩，房价走势已呈现差异化。而房产市场的价格走势也影响了地产价格。
招商地产部分地块是在2006年底和2007年初夺得的，当时地价较高，而现在楼价较低，两端的压力几乎都集中在新近面市的一些楼盘上。
招商澜园就是一例，该楼盘位于观澜高尔夫球场附近，在东莞和深圳之间，大约2006年10月拿地。
12月4日上午10点，当记者来到招商澜园时发现，该项目的13栋楼几乎都快要封顶了，但现场看楼的人并不多，半个小时内只有5个人进入了售楼部。现场的置业顾问表示，现在前来看盘的人基本上都是附近的居民，很难再见到去年投资客汹涌的情形了。
这无疑是近期经济不景气的一个缩影，在这个小镇的另一端，一栋在建的大厦大门紧闭，见不到车辆进出，也见不到吊杆转动。旁边一家电子厂门前贴着厂方转让的纸条。而在附近的一个小高层项目，楼盘的外墙上贴着“特价销售”的大幅字样。
刘宁说，按照施工进度，本来招商澜园现在就要投放广告，吸引买房者，但是考虑到目前的市况，决定分期销售。
“我们还将采取团购的方式销售，现在正在与附近的富士康和华为商谈。” 刘宁透露，此前招商地产开发的龙岗依山郡项目，由于大亚湾的团购，销售业绩不错。
“其实，我们对招商澜园项目，还是挺有信心的。因为在开发前，我们已对市场作了评估，如果这个项目是别墅，我们就死定了。”
与招商澜园相距不过1公里的招商观园至今仍未开工，地上堆了几层的材料。而在招商澜园旁边，是李嘉诚旗下和记黄埔新拿的地块，迄今仍是一块荒地。
和记黄埔曾作出决定，所有的投资项目一律审核，新的项目在每年第二季才考虑投资。回来的路上，记者看到观澜街道边的公告，2011年将贯通深圳地铁4号线。
也许，经过3年的洗礼，届时深圳的地产公司又会迎来另一个春天。
相关报道：
新浪声明：该作品（文字、图片、图表及音视频）特供新浪使用，未经授权，任何媒体和个人不得全部或部分转载。本版文章内容纯属作者个人观点，仅供投资者参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。| Topview专家版 | |
| * 数据实时更新： 无需等到报告期 机构今天买入 明天揭晓 | |
| * 分类账户统计数据： 透视是机构控盘还是散户持仓 | |
| * 区间分档统计数据： 揭示股票持股集中度 | |
| * 席位交易统计： 个股席位成交全曝光 | 点击进入 |