地价上升、建筑材料、劳动力成本上升，房价的下跌以及成交量缩减等都使得地产公司毛利率下滑

　　理财周报记者 北雁/文

　　毛利率是衡量一个企业盈利能力的重要指标。上周房地产调整期间，消费者观望情绪浓厚。地价上升、建筑材料成本及劳动力成本上升、房价的下跌以及成交量缩减等都使得房地产上市公司毛利率出现下滑。

　　理财周报记者翻阅地产行业一线龙头企业“招保万金”以及深振业、泛海建设、金融街等二线房企今年的三季度业绩报告后发现，多数房企的销售毛利率出现下滑，业绩低于市场预期。

　　“招保万金”两家下滑

　　作为房地产一线龙头企业，“招保万金”的业绩总能牵动市场本就绷紧的神经。在本轮三季报的披露中，四家龙头企业中便有两家录得毛利率下滑，它们为万科(000002.SZ)和招商地产(000024.SZ)。

　　据万科三季度业绩报告披露，2008 年9月份该公司实现销售面积53.2万平方米，销售金额43.0亿元，分别比上月增加12.2%和5.7%，比2007年同期分别减少27.6%和37.9%。2008年1-9月份，该公司累计销售面积402.4万平方米，销售金额356.1亿元，分别比2007年同期减少8.9%和3.2%。同时，该公司三季度毛利率为40.48%，比去年同期低12个百分点。

　　毛利率下滑的主要原因在于，市场低迷和销售不景气下，万科采取了降价促销的措施，从而导致该公司销售费用的大幅增长。据三季报披露，截至报告期末，万科销售费用同比增长59.43%，而这也直接导致了其销售毛利率和销售净利率的明显下降。

　　无独有偶，另一重量级房企招商地产三季度录得的毛利率也较年中低。招商地产三季度业绩报告显示，前三季度其营业收入为19.1亿元，比去年同期下降13%；营业利润4.8亿元，同比下降18%；净利润3.88亿元，同比下降19%。毛利率为42.1%，较今年中期披露的45.3%下降了3.2个百分点。

　　前三季业绩表现不尽如意的原因，主要在于2007年底招商地产没有留下充足的预售款作为业绩缓冲，再加上项目的施工、交楼节奏无法跟上结算节奏，导致前三季可结算的项目不多。

　　此外，今年房地产市场持续低迷，导致招商地产的销售成本上升了近5 个百分点，达到6.7%，这也是吞噬掉一部分毛利的一个重要原因。

　　中小房企也难独善其身

　　处于第二和第三阶梯的中小房企，在料峭的市场中也难独善其身，今年前三季度毛利率也同样出现了不同程度的下滑。

　　鼎力股份(600614.SH)2008年前三季度实现毛利率20.3%，比中报的23.88%下降了3.58个百分点；深长城(000042.SZ)销售毛利率也由年中的47.02%下降为前三季度的44.1%；深天健(000090.SZ)前三季度录得9.23%的销售毛利率，比年中下降2.21个百分点。

　　此外，深振业(000006.SZ)、中粮地产(000031.SZ)、泛海建设(000046.SZ)、金融街(000402.SZ)等二三线房企也均出现了毛利率不同幅度的下滑。

　　值得一提的是，一些戴上ST帽子的上市房企，毛利率下滑幅度之高令人瞠目结舌。

　　理财周报在已发布第三季度报告的房地产上市公司中发现，ST东源(000656.SZ)今年前三季度毛利率仅为0.72%，而其半年报公布的毛利率却高达49.74%，变化幅度相当大。究其原因，原来是该公司近期正在尝试进行资产重组，有意朝房地产外的其它方向发展，房地产业务所占比例渐趋缩小。

　　据申银万国分析，由于结算滞后于销售，目前大多数城市房价的调整将反映到地产公司未来的毛利水平变化中，未来一年，地产公司的结算毛利将进一步下降到26%-27%，而去年同期结算毛利一般在35%左右。

　　负值的销售净利率

　　除销售毛利率外，净利率也是反映一个企业盈利能力的重要指标。理财周报记者通过对比后发现，有些房企近期录得的净利率为负数，与较亮丽的毛利率形成了鲜明对比。沙河股份(000014.SZ)就是一个很好的例子。

　　据Wind资讯统计，沙河股份2007年全年销售净利率仅为0.938%，而2008年年中销售毛利率就直线下降为-127.75%，三季度进一步下降至-169.07%。该公司三季报显示，报告期内，沙河股份营业收入较上年同期减少63.41%，营业成本较上年同期减少56.96%，营业税金及附加较上年同期减少46.82%，主要原因是该公司预售新开发楼盘尚未达到收入确认条件。

　　此外，报告期内沙河股份销售费用较上年同期增加了120.95%，主要原因是广告费等投入增加所致。

　　销售净利率录得负值的还有深长城、珠江控股、旭飞投资、光华控股、科学城等上市房企。

　　较低的净利率意味着大幅降价的动力不足，除非开发商大幅压缩费用和降低成本。然而，市场的观望必将导致销售费用的上升，同时，2007年房地产业土地购置单价上升了16.54%，2008年前8个月进一步提高25.28%，建安成本的增加，加上在保证质量的情况下短期降低成本的可能性较小，净利润率较低的开发商将面临降价难和销售萎缩的两难困境。

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