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本报记者 敖虹
地产股的底部到底在哪里?中信证券报告给我们提供了一个参考答案。
根据中信证券最新的研究报告分析,当万科A(000002)的股价到达6-8倍PE时,一般就接近地产股的底部,中信称之为万科6-8倍PE定律。在本轮股市调整中,9月18日当天万科最低股价为4.8元,按照中信证券研究部对万科2008年业绩每股收益为0.6元的预测,万科当年的PE刚好为8倍。
万科6-8倍PE定律
由于我国尚未形成完整的房地产周期,加之上市公司成立时间较短,其股价表现很难有规律可循。因此,中信证券选取了上市时间最长,最具有代表性的万科来研究。分析结果表明,当万科股价接近当年6-8倍PE时,一般就接近地产股的底部,称之为万科6-8倍PE定律。暂且简称为“万科8定律”。
根据WIND系统和万科年报的数据,以当年最低股价和当年每股收益计算,1991年到1993年,万科的当年PE始终介于12倍到14倍之间。1994年,万科当年PE降到6.17倍,1995年和1996年万科当年PE也一直徘徊在6至7倍之间,呈小幅微升。进入1997年后,万科股价开始反弹,当年PE达到了22.29倍,随后的4年也一直维持在20倍左右。
2002年,万科当年PE降到15.16倍。11至15倍PE之间的状态持续到2004年。2005年,万科当年PE又降低到8.6倍,2006年为8.66倍。达到8倍状态后,万科股价又进入反弹期。以2007年万科最低价13.7元计算,当年PE为18.77倍。
历史似乎总有巧合。按照中信证券对万科2008年业绩的保守预测,其当年每股收益为0.6元,按今年的最低股价4.8元计算,万科当年PE为8倍,正好符合6-8倍区间。
中信证券的报告称,历史证明,万科接近6-8倍PE时,必然出现反弹。
此外,中信证券还对重点公司进行了估值比较及投资评级,对万科A、保利地产(600048)、荣盛发展(002146)、金融街(000402)、冠城大通(600067)、香江控股(600162)给予了买入评级。
政策主导下的投资主线
根据中信证券分析师对上证地产指数走势的分析发现,其实每一轮地产股的行情,背后的深层次因素都是房地产的政策。把握住了政策的主线,就意味着把握住了房地产投资的规律。
例如1993年房地产泡沫破灭后,1995年开发区热兴起,地产股由此开始经历一轮上涨,一直到1997年亚洲金融危机爆发,地产股应声下跌。1998年实行住房商品化的房改后,地产股再度上涨。
进入2001年,中国人民银行《关于规范住房金融业务的通知》发布,地产股开始下跌。随后市场又先后经历了2003年开始的国务院调控房地产,以及2004年国八条等系列调控房地产的措施。2006年,在重估资产价格风潮推动下,地产股报复性上涨至最高位,房价也越调控越上涨。至2007年9月28日央行发布359号文,地产股从高位一路下泻至今。
中信证券认为,影响中国房地产投资景气的主要风险是政策变动,而美国的房地产开发企业则更多为市场因素。主流经济学家可以对市场供求做出良好的预期,却很难对政府行为进行准确的研判。政策出台取决于房价上涨速度,空置率等相关指标,也取决于中央政府、地方政府、开发商、购房者、上下游企业之间的利益搏弈,比起市场风险,房地产政策的不确定性更强。
不过,中信证券还是维持房地产行业“强于大市”的评级。原因是目前地方政府出台救市政策比较频繁,政策之于房地产有转向的可能。
金地集团总裁张华纲说,房地产行业的回暖将首先在资本市场得到反映。根据这种说法,地产股底部如果成立,那么,紧随而来的,可能就是地产的底部。
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