本报记者 杨峰 实习记者 任牧

　　虽然多年前就已撤县立市，但海门至今使用的依然是南通的电话区号。这个原本隶属南通的一个小小县级市，打车从市区的东端到西端，在正常交通状况下，只需15分钟。

　　然而，就在这座小城里，不久前却迎来了一桩“大买卖”：北京大型房地产上市公司首开股份(600376.SH)，以近4.1亿元的高价在远离市中心临江的海门港开发区拿下一块面积为1067.88亩(711926平方米)地皮的73.8%股权。

　　据当地开发区管委会办公室工作人员和与市政府高层有密切接触的金融界人士介绍，在开发区，“项目(工业)用地大概为13万/亩，而住宅用地的合理价格约为30万/亩”。如果把上述交易的标的物简化为1067.88亩土地的话，则首开股份拿下这块土地的成交均价则达到了53.02万元/亩(4.1亿/［1067.88×73.8%］)，而按照评估公司给出的净资产评估值8.09亿元计算，则此地块的每亩单价高达83.34万元。

　　据本报记者在当地实地调查得知，土地出让方海门锦源国际俱乐部有限公司(下称“锦源国际)在海门当地并无其他经营资产。从1998年注册以来，锦源国际不断更换名称，变换股东，却一直未见其有过真正的开发项目，甚至就在首开股份刚刚进行完交易之后，记者走遍海门市，都未能找到锦源国际的办公地点，以及经营许可范围内的经营项目。

　　无论是开发区管委会企管科，还是当地的工商部门，对锦源国际都是知之甚少——以至于在采访中，海门市工商行政管理局的一位工作人员甚至向记者介绍这个从1998年就已注册的公司“正在筹办当中”。

　　两次交易

　　9月11日，首开股份的一纸资产收购公告引发市场关注。

　　首开股份公告称，公司控股子公司海门市融辉置业有限公司(下称“融辉置业”)以3.49亿元受让香港锦源国际投资有限公司(下称“香港锦源”)持有的海门锦源国际22.8%的股份。而5个月前，融辉置业在收购同一公司的51%的控股权时，只花了6000万元。

　　对不到半年时间内价格却相差如此之大，首开股份在公告中亦做出解释，“当时收购价格相对较低，主要原因是海门锦源公司取得土地的相关手续尚未全部办理完毕。为尽快履行收购手续，通过收购海门锦源公司获得海门锦源国际项目，海门融辉经与香港锦源公司协商，确定了先按照净资产价格收购51%，在海门锦源公司土地使用各项手续齐备之后，再溢价收购22.8%股权的分步收购方案”。

　　3.49亿元交易价格的形成过程，首开股份在公告中介绍，经北京正和国际资产评估有限公司(下称“正和国际”)评估，在评估基准日2008年7月31日持续经营的前提下，海门锦源经审计后账面总资产为4.44亿元，总负债为4.13亿元，净资产账面价值为3154.45万元。资产评估值11.73亿元，负债评估值3.64亿元，净资产评估值为8.09亿元。

　　按上述净资产评估值，海门融辉收购海门锦源22.8%股权的价格应为8.09×22.8%＝1.84亿元。随后公司又在上述股权评估价值基础上进行“适当溢价”，确定的最终收购海门锦源22.8%的股权价格为3.49亿元。

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