弱市中难寻投资人 地产大鳄数百亿增发或悬空

　　本报记者 夏华旺 北京报道

　　兴冲冲拿到了证监会的再融资批文，苏宁环球和招商地产才发现，要在弱市中筹资并不容易。

　　6月30日晚，招商地产80亿公开增发申请获得证监会有条件审核通过。7月1日，招商地产复牌，股价紧跟大盘走低，从14.50元下跌至13.96元，离增发方案拟定的以18元/股价格增发不超过45000万股相去甚远。

　　今年4月份以来，证监会批准了冠城大通、南京栖霞建设等多家房地产上市公司的增发申请，万科和保利发行公司债的方案也获得批复，而对比一季度，仅有上实发展、华发股份少数几家地产公司的再融资方案获得通过。

　　6月19日，国泰君安的一份分析报告指出，资金紧张的冬天已经到了，2008年房地产行业资金缺口达7100亿。在这个当口，证监会向地产商有条件放开了融资闸门，给大型地产商派发“棉衣”。

　　监管层放生

　　对房地产市场愈演愈烈的宏观调控，已经取得了一定效果，房价在大中城市开始回调。珠三角区域的项目销售不乐观，招商地产资金压力较大，80亿再融资获批，无疑成了一道生命保障线。

　　事实上，经历了2007年土地扩张热潮，处境困难的开发商大有人在。国泰君安的房地产分析师孙建平表示：“全国地价指数走势和重点城市地价高峰期均表明，7-9月将是开发商资金链最敏感的时候，一些中小企业面临生死大限。”

　　为了避免一些开发商“不上市就上吊”，证监会对房地产融资的态度正在发生转变。

　　在5月份，卧龙地产不超过12亿元定向增发顺利通过，苏宁环球100亿定向增发也在5月22日有条件获批。

　　6月7日，华发股份10配3的配股方案也获得证监会批准，募资金额为25.04亿元。加上招商地产增发，二季度房地产融资获批数量达到了一个高峰。

　　天相投资顾问分析师张旭明告诉记者：“房地产行业占国民经济比重大，如果景气度大幅下滑，对GDP的杀伤力相当大。证监会也是看到了这种状况，适度放松了融资限制。”

　　宏源证券分析师杨国华认为：“从增发获批的公司类型来看，证监会的融资天平还是倾向房地产行业的龙头。”

　　中原证券分析师魏博也表示：“监管层对于房地产上市公司融资一直持有保有压的态度，再融资闸门松动是有条件的，主要照顾大公司。”

　　从这些公司提交的增发方案来看，证监会的“条件”，还表现在了募资资金的用途上。

　　招商地产的增发方案提到，募集资金一部分用于收购公司控股股东招商局蛇口工业区有限公司拥有的6宗土地使用权及投资公司的房地产开发项目，另一部分用于所购土地的项目后续开发，项目总投资约171亿元。

　　和招商地产一样，苏宁环球等公司都在增发方案中写明了募资用于现用项目的开发和支付先前的土地出让款。“大家都缺钱，他们将募集来的资金用来扩充土地的可能性很小。”张旭明表示，证监会人士此前也表态不允许开发商募资搞土地扩张。

　　同是在二季度，万科发行59亿元公司债获批，保利地产43亿元公司债获批，新湖中宝4亿元公司债获批，公司债也成为房地产公司的一个融资好办法。

　　中原证券分析师魏博告诉记者：“证监会在用行动鼓励上市公司发行公司债，而且公司债审批比增发来得简单、快速，对募资用途的要求也要宽松一些。”

　　筹资面临缩水

　　尽管巨额融资获批是一个利好消息，苏宁环球和招商地产的股价最近表现并不好，对于股民来说，增发常常也意味着破发。

　　天相投资顾问分析师张旭明就表示： “招商地产复牌当日下跌，主要是市场大环境拖累。不过，去年以来上市公司公开增发后，跌破发行价的公司不在少数，投资者对这一类题材信心不足。”

　　6月27日，记者在天相投资顾问做了一份“2007年至今增发破发公司”的统计报告，包括万科A、保利地产在内18家房地产公司目前的股价已经低于去年的增发价。

　　市场对增发表现出的恐慌，挫伤了这些拟增发公司的股价，从5月22日定向增发获批至今，苏宁环球已经从23.35元下跌至16.60元，这又进一步增加了实施再融资的难度。

　　中原证券分析师魏博表示：“募资获批后，拟定增发价格又是一个难题，证监会给了6个月的期限，这些企业以当前股价实施融资并不合算。”

　　宏源证券分析师杨国华认为：“以目前股价，苏宁环球要向机构发行定向，实在不是一个好的时间点。弱市增发的效果要打折扣，但获得再融资机会总比没有好，房地产公司目前筹资的渠道本来就有限。”

　　苏宁环球把百亿增发一分为二，第一步大股东注入资产已经在6月24日完成，并接受了26.45元的增发价，向市场表明了高姿态。第二步要向机构定向增发，暂时没有下文。

　　天相投资顾问分析师张旭明告诉记者：“在目前的市场环境下，苏宁环球要用16元的股价撬动23.81元的增发价，市场难以接受，而且机构普遍对房地产持悲观态度，苏宁环球需要等待一两个月。”

　　资金大限将至

　　尽管二季度房地产公司增发频频获批，却没有一家房地产公司再融资成功的案例。不完全统计，等待增发和发行公司债的企业融资总额已经达到300亿元以上，这又给市场带来莫大压力。

　　向市场增发要想达到最大融资额，这些房地产公司能做的就是等待，等待股价再高一些，可是并不是所有的公司都等得起。

　　在国泰君安的分析报告中，提到7-9月是开发商交付土地款的高峰期，在上市公司中，被商业银行要求提前还款者、举债能力弱、净负债率偏高者、短期借款比重占总借款比重过高者、开发区域单一者，很容易在资金链紧张的冬天中受伤。

　　国泰君安还对A股和H股的房地产公司进行了资金压力测试排名，A股中金地集团、保利地产、招商地产、荣盛发展、上实发展、首开股份综合资金压力较大。测试结果首选中粮地产、金融街、万科A、中海、碧桂园和合生创展。

　　张旭明告诉记者：“由于有大股东招商局的支持，招商地产的资金问题不大。”在采访中，多位分析师提到在现金为王的时代国资背景大股东支持的重要性，招商地产、华侨城、保利地产都属于这类企业。

　　国泰君安的报告也指出：“中粮地产、华侨城A、招商地产、保利地产、中航地产、城投控股、上实发展的大股东为央企或者地方国企，既是行业领头羊，也是政府经济和财政支柱。大股东能够从容地给予上市公司最需要的扶持。”

　　国泰君安的分析师孙建平还表示，要顺利过冬，那些拥有第二现金流主业的公司、有可售的非核心资产的公司，都可以缓冲现金流压力。