新湖中宝：项目配置较为合理

　　□光大证券 赵强

　　新湖中宝注重一、二、三线城市合理配置，一线城市如上海，二线城市如杭州、南京、沈阳，三线城市如温州、镇江、芜湖、九江等，合理的项目空间配置，有利于提高化解区域性市场风险的能力。

　　开发注重长中短期结合

　　公司于2006年完成资产重组后总资产、净资产规模均有较大幅度的增长，综合实力大幅上升。作为全国性的房地产开发企业，公司的土地储备居于同行业前列，充裕的土地储备将支持公司未来几年的盈利快速增长。而公司的土地储备多为2005年前取得，2006年和2007年公司未高价拿地，较低的土地成本使公司有能力抵御行业的波动。

　　目前，公司的房地产投资项目分布在上海、杭州、温州、嘉兴、衢州、湖州、苏州、镇江、淮安、九江、黄山、芜湖、蚌埠、泰安、沈阳等全国十几个城市。其中70%以上的项目集中在经济发达的长江三角洲地区。业务空间布局合理，同时，项目时间的周期配置也比较稳妥。

　　公司房地产开发业务分期开发，注重长中短期结合。这一方面可以降低政策宏观调控的负面影响；另一方面可加快产品的开发和销售，通过提高资金周转率，减少资金的沉淀，提高公司的盈利能力。由于公司同时运作处于不同周期的房地产项目，从而实现了企业资源的优化配置，提高资金回报率，实现公司的品牌建设和业绩稳定增长。

　　净资产存在低估

　　从资产状况看，公司的净资产存在一定程度上低估。公司2006年11月进行资产重组，新湖集团公司以其所持有的十四家房地产类子公司的股权作价38.52亿元，以3.21元的价格认购12亿股股份。由于公司的土地储备多为2005年前取得，以原始取得成本在帐上反映，市场价值与账面值已有巨大的差距，而这将在未来逐渐释放为净利润并转化为净资产。

　　另外，在重组交易中，资产评估对已签订土地开发协议但未付清土地款而暂时未取得土地使用权证的部分土地未纳入评估范围。

　　资产负债率合理

　　从财务状况分析，公司资产负债率合理。2007年末，公司预收账款为24.80亿元，占负债总额的40.38%，该款项在房屋交付结算后即形成公司销售收入。银行借款总额仅为27.39亿元，有息负债率仅为26.53%，尚处于较低水平。

　　公司本次发行8年期信用债券，主要用于偿还银行贷款和补充流动资金。由于无担保，因此在利率上给予了溢价，从而创下公司债利率的新高。

　　该债券持有人有权在债券存续期间第3年和第6年付息日，将其持有的债券全部或部分按面值回售给发行人。而发行人有权在同一时间，上调本期债券后续的票面利率。这为投资人提供了更多的选择权。

　　债券发行后，公司的长期负债将增加，短期负债将减少，公司短期偿债能力得到进一步提高，负债的期限结构趋于合理。