滨江集团 杭州区域地产龙头

　　本刊特约作者　李泰/文

　　作为杭州市场的房地产龙头企业，滨江集团(002244)凭借着出色的拿地时机，以较低价格获得了可供其5年开发的优质土地储备。

　　滨江集团在宏观调控带来地产行业短暂的紧缩时期，依靠高性价比及高附加值两类产品，流动性及盈利状况良好，彰显了区域地产的龙头风范。 区域地产龙头

　　滨江集团是国家建设部批准的一级房地产开发企业，连续三年入围全国民营企业500强、全国地产企业50强。2008年，在由国务院发展研究中心等单位等共同发布的研究报告中，滨江集团在全国房地产开发商中位列第41位。“滨江房产”获“2007中国华东房地产公司品牌价值TOP10”排名第三。

　　滨江集团坚持贯彻“大量开发高性价比中档产品、适度开发高附加值高端产品，少量介入商业地产”发展战略，经过十多年的发展，确立了其在杭州区域房地产市场的龙头企业地位。2007年，滨江集团占杭州主城区房产市场份额的7.66%，连续3年蝉联杭州城区楼盘销售第一名。

　　近年来，滨江集团增长强劲，盈利能力稳步增强。2007年，滨江集团营业收入、净利润分别达到26.31亿元、4.56亿元，分别较2006年增长了94.87%、124.00%。最近三年，公司净资产收益率分别为30.05%、44.02%、40.92%，呈稳定上升趋势。 拿地时机精准

　　作为杭州市最早参与土地招拍挂的房地产企业之一，及在杭州主城区土地招拍挂中储备住宅用地最多的房地产企业，滨江集团市场化运作能力突出。截至2008年2月，公司土地储备和建设面积205.45万平方米，89%集中于杭州，可供其滚动开发5年。

　　而且，滨江集团土地储备多集中在杭州市中心、次中心及景观资源丰富的西湖、钱塘江、京杭大运河、西溪湿地、湘湖、千岛湖边，包括未来杭州行政中心——钱江新城；市中心区域——西湖运河沿线；城西文教区西溪湿地等区域，形成了临江、伴湖、依河、滨水为特色的稀缺、优质土地储备。

　　更重要的是，滨江集团在拿地时机方面把握准确，有意识地在市场较淡的时候吸纳优质土地，而且能够提前把握市政规划热点。2002年至2004年期间，滨江集团分别取得千岛湖湖滨花园、金色海岸、万家花城一期；2005年，以“国八条”为标志的宏观调控以来，房地产投资热度降低，公司以接近底价取得阳光海岸、万家花城二期两宗土地，随后，公司又分别以较低的价格竞得杭汽发、金色蓝庭、城市之星等地块。

　　目前，万家花城区域已经成为杭州最炙手可热的高尚居住社区，也是杭州房价涨幅最快的区域之一；钱江新城区域出让土地单价也较阳光海岸翻了一倍以上，较城市之星增加了七成；而市中心的杭汽发、文教区的金色蓝庭等项目周边土地也在不到一年时间里翻了一倍左右。

　　而自2007年5月杭州房价起飞，“面粉贵过面包”的现象频繁出现后，滨江集团就对拿地持观望态度。而一旦政策基本落定，公司就又于2007年11月底开始购入土地，充分体现了其对行业周期的良好把握。

　　按照测算，即使不考虑未来杭州房价上涨的因素，仅按照当前杭州市场成交情况，预计滨江集团现有权益土地储备平均销售价格即可达到近2万元/平米。按此假设，这些项目总计将给滨江集团贡献76亿元的净利润，若5年内将这些项目全部结算，将平均每年可为公司贡献每股收益约2.90元。 两条腿走路

　　目前，滨江集团在建、将建项目共有12个，大部分集中在杭州市区。基于对杭州房产消费市场的理解，公司推出了定位较为明晰的两大类产品：一是高性价比中档产品，二是高附加值高端产品。

　　高性价比中档产品以金色家园、万家花城、金色蓝庭等为代表，此类产品开发周期短，回笼资金迅速，占滨江集团所有项目的七成以上，为公司后续快速发展提供资金支持。与以周转率见长的行业龙头万科相比，滨江集团表现得也丝毫不差。

　　高附加值高端产品则以金色海岸为典范，该项目为钱塘江一线的精装修江景大宅，填补了浙江高端住宅市场的空白，满足了高端消费者的居住需求，毛利率超过40%，连续三年蝉联杭州楼盘销售榜三甲。随着高端项目陆续进入销售，滨江集团的毛利率也稳步走高。