研发物业需求增多 中小企业面临地荒

　　曾郁兰

　　“高新区一大批上市公司，尤其是去年在中小板上市的公司，都面临申请研发用地的问题。”近日，远望谷(002161)董秘吕宏指出。

　　远望谷、同洲电子、振通电子等十几家中小板企业，甚至联合向政府申请研发用地。

　　2007年深圳高新技术产品产值，占全市规模以上工业总产值的比重超过了50%，但随着中小型高科技企业发展越来越大，却面临着外迁的问题，很多公司已在外地设立研发基地，这是必然的趋势。

　　研发物业需求增多

　　产业调整给深圳及华南的工业物业市场带来新的矛盾和投资机会。在人民币升值、劳动法出台、出口退税政策的调整等多重作用下，部分低附加值、高耗能企业迁出深圳及华南区域，但是部分高新技术产业，却因为拿不到研发用地，也将面临外迁的抉择。

　　工业物业包括研发物业和厂房物业，随着高新技术企业的发展，研发物业需求增多，而厂房物业需求减少。这些企业期望拥有研发物业的产权，但是遇到土地申请难度加大和开发融资渠道单一的困境。

　　“中小企业为什么申请用地？反映了企业拥有产权的愿望。产权的拥有，将使企业根植于这个城市。”

　　戴德梁行工业及物流部经理顾炜认为：“工业物业的投资回报率有8%-12%，这意味着花8至12年的租金，就可拥有自己的产权。”

　　高科技企业存在研发仪器的安装问题，因而对研发物业的品质有着特定的需求，而目前出租的一些工业物业，确实品质不高，难以满足企业的需求，加剧了供需矛盾。

　　产权和退出机制

　　不能自由销售的工业物业市场，成为供需矛盾的原因之一。

　　虽然中小高科技企业对研发物业的需求旺盛，但是道路似乎困难重重。首先，实行招拍挂后，中小企业用地申请的难度加大；另外，对大宗工业用地的开发，中小企业也存在资金缺乏的问题。

　　根据戴德梁行的2008年一季度研究报告，众多的工业投资基金仍然努力在整个华南区寻求合适的投资项目。这些工业投资基金，拥有资金，却不得不顾虑工业土地开发的风险和退出机制。

　　由于工业用地是以生产项目形式申请获得，产权不能分割销售，工业投资基金若获得土地进行开发，在退出机制上将面临较大的风险。拿不到地的中小企业，从市场购买研发物业产权的道路也很难走通。