华侨城宏观调控下能否独善其身

　　实习生 王松才

　　深圳华侨城控股股份有限公司(华侨城A)4月16日公告，华侨城集团将其持有的深圳华侨城房地产有限公司、深圳市华侨城酒店集团有限公司和香港华侨城有限公司等13 家下属公司全部股权转让给华侨城A，实现华侨城集团主营业务整体上市。

　　其中，华侨城房地产公司剩余的60%的股权将全部注入。据太平洋证券研究发展部副总经理张伟明粗略估计，仅此一项资产注入就可使公司净利润增加5亿元以上。截至2007 年底，华侨城房地产公司的总资产为126.7亿元，实现主营业务收入36.68亿元，实现净利润8.19亿元。

　　据悉，2008年一季度，华侨城营业总收入同比增长100%，净利润同比增长77%，销售商品与提供劳务收到的现金同比增长近200%。

　　业务模式难以复制

　　“多年来，华侨城逐步确定了以‘旅游＋地产’为核心的发展战略，成功实现了‘主题公园＋高尚社区’这一模式的开发建设与复制。这种模式看似容易，然而外人能学其皮毛，却很难学到其精髓。”5月10日，资深证券分析师张伟明在接受中国经济时报记者采访时说，华侨城多年持续成功的运作，源于其主题公园的管理与运营能力、文化内涵的创造性、先进的产品设计和开发能力，这些因素是该模式难以模仿的原因。

　　据了解，2007年度，华侨城经营活动产生的现金流量净额为7.31亿元，而上年同期仅为1.59亿元。张伟明认为现金流量净额大幅增加的主要原因是东部华侨城的开业带来大量的现金流入。

　　然而，由于北京华侨城2007年只有部分尾盘销售，东部华侨城地产销售贡献的收入相对有限，使得其主题旅游地产营业收入较上年下降36%。

　　在这种情况下，华侨城全年接待游客超过1250万人次，同比增长超过29%，实现门票收入6.27亿元，比上年增长了57%，门票收入的贡献超过了主题旅游地产收入的贡献。此外，旅游团费收入比上年增长21%，保持了稳定的增长。

　　“从历年的现金流量变化中，可看到其旅游业务对维持现金流量、熨平房地产开发周期的波动性起到了重要的作用。”张伟明分析道，华侨城的旅游和地产项目的良性互动，才是公司实现可持续发展的核心基础和关键因素。

　　有业内人士称，虽然华侨城一直都宣称以旅游为唯一主业，房地产项目却贡献了高达80%的利润。“旅游带旺地产、景观提升品位、地产反哺旅游”是华侨城“旅游＋地产”模式的核心，也是华侨城在中国房地产市场最为核心的竞争力。

　　整体上市大幅提升价值

　　张伟明指出，整体上市后，上市公司拥有的项目储备将从293万平方米增加到542 万平方米，增加了85%，这将为公司提高盈利能力提供充分保障。此外，注入的资产还包括上海、泰州、成都等地的主题旅游公园和旅游地产项目以及四个高星级酒店和一个经济型酒店，实现了旅游产业链的一体化整合。

　　他认为，华侨城整体上市将有效降低管理成本、共享客户资源，对于增强各业务的协同性、提高资金周转与利用率，提升公司整体盈利能力将发挥重要的作用。

　　“整体上市后，公司旅游与地产业务互相补充，稳定增长的旅游业务在房地产项目培育期间提供良好的现金流，而旅游景观地域的优化又为房地产项目的增值和高赢利性提供了外部保障。”张伟明告诉记者。

　　“华侨城A未来的盈利能力非常强，在地产业务整体上市后，即使按照严征土地增值税情况来算，营业收入也将达到360亿元左右。”某证券公司出具的报告认为，优质资产的注入不仅使得公司的规模和利润水平得到大幅增长，更使得公司“旅游＋房地产”的经营模式得到进一步强化。

　　宏观调控下能否独善其身？

　　“当然，我们也看到，华侨城2007年末投资活动产生的现金流量净额下降较大，表明公司在建的房地产项目需要大量投资，这对公司的融资能力提出了更高的要求。”张伟明对中国经济时报记者表示，从公司2007年末的短期借款比上年增加了20个亿，长期借款增加只有不到2个亿来看，公司的债务结构不尽合理，无疑公司需要考虑更多低成本融资的渠道和方式。

　　他说，2007年公司利用了权证融资，通过认股权证行权成功募集了约13.78 亿元资金。在公司年报中提出公司要探索商业模式、丰富资源获取方式、完善投融资结构和多元化储备项目，这意味着公司未来要进一步创新融资方式。

　　张分析认为，华侨城正在从以产业经营为主转变到产业经营与资本运作并重的战略上来。

　　“由于华侨城‘主题公园＋高尚社区’的开发模式，使其有可能通过成片区域的开发，实现居住、娱乐、购物等一体化的社区建设开发模式。”他说，这一模式，有利于城市经营，能够承担更多社会责任和环境责任，因此符合地方利益；在当前宏观调控偏紧的背景下，更容易获得政府的支持，化解政策风险，如华侨城对成都金牛区的旅游地产的开发就是遵循这个思路。

　　张伟明告诉记者，对于房地产企业来说，只要其深刻理解政策意图、符合地方政府利益，并且坚持其独特的开发模式和经营理念规范运作，就有可能在宏观调控下独善其身，并进一步发展壮大。