*ST高新高溢价换回低效资产 大股东享利润(2)

    高溢价换回低效资产

　　在房地产企业盈利能力大幅提升的2006年和2007年，高新置业的主营业务收入分别为3.32亿元和3.28亿元，净利润分别为194万元和2182万元，销售净利率分别仅有0.58%和6.64%。

　　据*ST高新称，近几年收益率较低，主要是因为高新置业基本采取“持有物业、以租为主”的经营策略，受此影响，高新置业近几年的收益水平相对于直接出售物业资产套现而言较低。

　　但*ST高新公告显示，目前高新置业已出租的物业合计约15.56万平方米，其中天府软件园一期10.6万平方米，占已出租物业的68%，其他已出租物业包括国际广场1.06万平方米、新南小区0.9万平方米、新北小区两万平方米、大源双河小区1万平方米。

　　根据成都高新区公众信息网显示，天府软件园项目2007年执行基准租金40元/月，上述15.56万平方米已出租的物业按50元/月计算，全年可实现租金收入9336万元，仅占高新置业2006年和2007年总收入的28%左右。由此可见，高新置业的收入构成并非如公司所言的“以租为主”，实际上，直接出售物业的收入占公司主营业务收入的绝大部分，而这也反映出公司所开发项目盈利能力明显偏低。

　　*ST高新公告预计，高新置业2008年、2009年和2010年的主营业务收入分别为7.95亿元、12.05亿元和12.00亿元，净利润分别为9995万元、1.44亿元和1.74亿元。但高投集团于2008年3月7日出具的《业绩保障承诺书》显示，高投集团仅承诺高新置业2008年至2010年，每年净利润不低于上述各年度预计盈利水平的80%。

　　从高投集团的承诺来看，其对高新置业2008年至2010年的盈利预测是没有信心的，由此也反映出高新置业2008年至2010年的盈利预测可能是高估的。实际上，即使高新置业能够达到预期的利润，其累计净利润值也与此次10.38亿元的收购溢价相差甚远。

　　与高新置业相比，*ST高新低收益高负债的特征更加明显。近年来，房地产业务收入一直占*ST高新总收入的绝大部分，然而在近年来房地产行业盈利水平整体大幅提高的背景下，由于资金匮乏等原因，*ST高新的房地产业务已经连续两年出现巨额亏损。2007年，*ST高新的房地产业务毛利率仅有1.58%;而截至2008年3月31日，*ST高新的资产负债率已高达94%。

　　房地产行业是资金密集型行业，对资金的要求比较高，资金匮乏的*ST高新收购高新置业之后，是否有能力支持高新置业的发展存在较大的不确定性。