证券代码：000029、200029 证券简称：深深房A、深深房B
审计报告
深南财审报字（2008）第CA298号
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司（以下简称“深房集团”）
财务报表，包括2007年12月31日公司及合并的资产负债表，2007年度公司及合并的
利润表、现金流量表、股东权益变动表以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
按照企业会计准则的规定编制财务报表是深房集团管理层的责任。这种责任包括：
（1）设计、实施和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务报表不存在由于舞
弊或错误而导致的重大错报；（2）选择和运用恰当的会计政策；（3）作出合理的会计
估计。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国
注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守
职业道德规范，计划和实施审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择
的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错
报风险的评估。在进行风险评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设
计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价
管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列
报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，深房集团财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在所有重大方
面公允反映了深房集团2007年12月31日公司及合并的财务状况以及2007年度公司
及合并的经营成果和现金流量。
深圳南方民和会计师事务所 中国注册会计师 赖承勇
有限责任公司
中国注册会计师 周武重
中国 深圳
2008年4月21日
合并资产负债表
2007年12月31日
编制单位：深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 金额单位:人民币元
资 产 类 附注 2007-12-31 2006-12-31
（已重述）
流动资产
货币资金 八、1 451,915,145.77 472,503,198.17
交易性金融资产 八、2 645,470.00 --
应收账款 八、3 15,396,075.35 16,454,141.40
预付款项 八、4 20,400,102.24 31,832,111.61
其他应收款 八、5 50,512,052.62 165,123,685.59
存 货 八、6 842,698,521.07 670,454,683.64
流动资产合计 1,381,567,367.05 1,356,367,820.41
非流动资产
长期股权投资 八、7 85,978,361.05 170,768,682.20
投资性房地产 八、8 729,287,621.87 757,132,913.33
固定资产 八、9 76,324,451.29 76,725,372.60
无形资产 八、10 6,312,140.00 3,946.60
长期待摊费用 八、11 825,350.08 255,438.75
递延所得税资产 八、12 24,402,211.01 31,694,289.27
非流动资产合计 923,130,135.30 1,036,580,642.75
资产总计 2,304,697,502.35 2,392,948,463.16
（所附附注系本财务报表的组成部分）
4
合并资产负债表
2007年12月31日
编制单位：深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 金额单位:人民币元
负债及股东权益 附注 2007-12-31 2006-12-31
（已重述）
流动负债
短期借款 八、15 47,000,000.00 165,424,900.00
应付账款 八、16 181,259,988.97 118,823,146.61
预收款项 八、17 206,993,814.01 290,251,210.51
应付职工薪酬 八、18 43,827,892.71 55,638,381.69
应交税费 八、19 (3,041,657.01) 4,486,766.78
应付利息 八、20 2,901,306.85 --
其他应付款 八、21 289,672,849.23 457,312,382.41
一年内到期的非流动负债 八、22 25,280,129.52 110,000,000.00
流动负债合计 793,894,324.28 1,201,936,788.00
非流动负债
长期借款 八、22 342,214,327.80 65,000,000.00
长期应付款 八、23 9,172,161.05 8,585,785.96
非流动负债合计 351,386,488.85 73,585,785.96
负债合计 1,145,280,813.13 1,275,522,573.96
股东权益
股本 八、24 1,011,660,000.00 1,011,660,000.00
资本公积 八、25 978,244,858.10 978,244,858.10
减：库存股 -- --
盈余公积 八、26 118,910,686.94 118,910,686.94
未分配利润 八、27 (956,584,379.47) (985,700,506.78)
外币报表折算差额 13,966,344.35 7,595,803.64
归属母公司所有者权益合计 1,166,197,509.92 1,130,710,841.90
少数股东权益 八、28 (6,780,820.70) (13,284,952.70)
股东权益合计 1,159,416,689.22 1,117,425,889.20
负债及股东权益总计 2,304,697,502.35 2,392,948,463.16
（所附附注系本财务报表的组成部分）
公司法定代表人： 主管会计工作公司负责人： 财务总监： 公司会计机构负责人：
5
合并利润表
2007年度
编制单位：深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 金额单位:人民币元
项 目 附注 2007年度 2006年度
（已重述）
一、 营业收入 八、29 845,127,526.44 995,935,563.22
减： 营业成本 八、29 621,641,037.92 750,991,096.32
营业税金及附加 八、30 65,528,792.59 51,800,898.35
销售费用 10,165,581.70 19,971,809.98
管理费用 81,790,498.95 124,867,324.74
财务费用 八、31 53,391,606.44 31,131,723.92
资产减值损失 八、32 -- (1,268,763.04)
加： 公允价值变动收益 342,635.00 --
投资收益 八、33 28,472,277.81 6,122,496.75
其中：对联营企业和
八、33 985,946.73 1,559,962.49
合营企业的投资收益
二、 营业利润 41,424,921.65 24,563,969.70
加： 营业外收入 八、34 2,441,556.48 900,618.82
减： 营业外支出 八、35 4,078,058.33 4,246,043.71
其中：非流动资产处置损失 八、35 94,170.00 302,680.00
三、 利润总额 39,788,419.80 21,218,544.81
减： 所得税费用 八、36 10,752,731.77 954,500.78
四、 净利润 29,035,688.03 20,264,044.03
归属母公司所有者净利润 29,116,127.31 20,150,368.49
少数股东损益 (80,439.28) 113,675.54
五、 每股收益
（一）基本每股收益 八、37 0.0288 0.0199
（二）稀释每股收益 八、37 0.0288 0.0199
（所附附注系本财务报表的组成部分）
公司法定代表人： 主管会计工作公司负责人： 财务总监： 公司会计机构负责人：
6
合并现金流量表
2007年度
编制单位：深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 金额单位:人民币元
项 目 附注 2007年度 2006年度
（已重述）
一、 经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 677,835,550.23 990,434,509.98
收到的税费返还 -- 12,403,584.57
收到的其他与经营活动有关的现金 八、38.1 29,806,680.06 134,771,721.44
现金流入小计 707,642,230.29 1,137,609,815.99
购买商品、接受劳务支付的现金 514,082,303.62 718,927,859.33
支付给职工以及为职工支付的现金 110,609,549.61 81,764,495.91
支付的各项税费 72,483,132.26 52,830,792.97
支付的其他与经营活动有关的现金 八、38.2 63,368,814.94 103,455,575.12
现金流出小计 760,543,800.43 956,978,723.33
经营活动产生的现金流量净额 (52,901,570.14) 180,631,092.66
二、 投资活动产生的现金流量
收回投资所收到的现金 31,850,000.00 1,704,214.79
取得投资收益所收到的现金 1,087,268.66 6,062,974.29
处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的
323,220.78 319,700.00
现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 -- --
收到的其他与投资活动有关的现金 -- --
现金流入小计 33,260,489.44 8,086,889.08
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的
13,898,642.52 5,379,136.47
现金净额
投资所支付的现金 302,835.00 --
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 4,440,753.40 --
支付的其他与投资活动有关的现金 八、38.3 4,170,000.00 --
现金流出小计 22,812,230.92 5,379,136.47
投资活动产生的现金流量净额 10,448,258.52 2,707,752.61
三、 筹资活动产生的现金流量
吸收投资所收到的现金 -- --
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 -- --
借款所收到的现金 424,000,000.00 244,471,720.00
收到的其他与筹资活动有关的现金 -- --
现金流入小计 424,000,000.00 244,471,720.00
偿还债务所支付的现金 352,930,442.68 252,021,198.56
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 46,576,290.57 23,333,501.23
其中：子公司支付少数股东的股利、利润 -- --
支付的其他与筹资活动有关的现金 -- --
现金流出小计 399,506,733.25 275,354,699.79
筹资活动产生的现金流量净额 24,493,266.75 (30,882,979.79)
四、 汇率变动对现金的影响 (1,609,507.54) (2,419,331.77)
五、 现金及现金等价物净增加额 (19,569,552.41) 150,036,533.71
加：期初现金及现金等价物余额 457,420,698.17 307,384,164.46
六、 期末现金及现金等价物余额 437,851,145.76 457,420,698.17
（所附附注系本财务报表的组成部分）
7
合并所有者权益变动表
2007年度
编制单位：深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 金额单位:人民币元
2007年度
项 目 归属于母公司所有者权益
少数 所有者权益合
外币报表折 东权益 计
股本 资本公积 盈余公积 未分配利润
算差额
一、 上年年末余额： 1,011,660,000.00 978,244,858.10 7,595,803.64 118,910,686.94 (1,022,454,478.17) -- 1,093,956,870.51
加： 会计政策变更 -- -- -- -- 36,753,971.39 (13,284,952.70) 23,469,018.69
前期差错更正 -- -- -- -- -- -- --
7,595,803.64
二、 本期期初余额 1,011,660,000.00 978,244,858.10 118,910,686.94 (985,700,506.78) (13,284,952.70) 1,117,425,889.20
6,370,540.71
三、 本期增减变动金额 -- -- -- 29,116,127.31 6,504,132.00 41,990,800.02
(一) 净利润 -- -- -- -- 29,116,127.31 (80,439.28) 29,035,688.03
直接计入所有者权
(二) 益的利得和损失 -- -- 6,370,540.71 -- -- 6,584,571.28 12,955,111.99
可供出售金融资产
1、 公允价值变动净额 -- -- -- -- -- -- --
权益法下被投资单
位其他所有者权益
2、 变动的影响 -- -- -- -- -- -- --
与计入所有者权益
项目相关的所得税
3、 影响 -- -- -- -- -- -- --
6,370,540.71 12,955,111.99
4、 其他 -- -- -- -- 6,584,571.28
6,370,540.71 41,990,800.02
上述（一）和（二）小计 -- -- 29,116,127.31 6,504,132.00
所有者投入和减少
(三) 的资本 -- -- -- -- -- -- --
1、 所有者投入资本 -- -- -- -- -- -- --
股份支付计入所有
2、 者权益的金额 -- -- -- -- -- -- --
3、 其他 -- -- -- -- -- -- --
(四) 利润分配 -- -- -- -- -- -- --
1、 提取盈余公积 -- -- -- -- -- -- --
2、 对所有者的分配 -- -- -- -- -- -- --
3、 其他 -- -- -- -- -- -- --
所有者权益内部结
（五）转 -- -- -- -- -- -- --
1、 资本公积转增股本 -- -- -- -- -- -- --
2、 盈余公积转增股本 -- -- -- -- -- -- --
3、 盈余公积弥补亏损 -- -- -- -- -- -- --
4、 其他 -- -- -- -- -- -- --
四、 本期期末余额 1,011,660,000.00 978,244,858.10 13,966,344.35 118,910,686.94 (956,584,379.47) (6,780,820.70) 1,159,416,689.22
（所附附注系本财务报表的组成部分）
公司法定代表人： 主管会计工作公司负责人： 财务总监： 公司会计机构负责人：
8
合并所有者权益变动表
2006年度
编制单位：深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 金额单位:人民币元
2006年度
项 目 归属于母公司所有者权益
少数 所有者权益合
外币报表折 东权益 计
股本 资本公积 盈余公积 未分配利润
算差额
一、 上年年末余额： 1,011,660,000.00 978,244,858.10 (10,129,479.65) 118,910,686.94 (1,041,713,963.52) -- 1,056,972,101.87
加： 会计政策变更 -- -- -- -- 35,863,088.25 (13,398,628.24) 22,464,460.01
前期差错更正 -- -- -- -- -- -- --
(10,129,479.65)
二、 本期期初余额 1,011,660,000.00 978,244,858.10 118,910,686.94 (1,005,850,875.27) (13,398,628.24) 1,079,436,561.88
17,725,283.29
三、 本期增减变动金额 -- -- -- 20,150,368.49 113,675.54 37,989,327.32
(一) 净利润 -- -- -- -- 20,150,368.49 113,675.54 20,264,044.03
直接计入所有者权
(二) 益的利得和损失 -- -- 17,725,283.29 -- -- -- 17,725,283.29
可供出售金融资产
1、 公允价值变动净额 -- -- -- -- -- -- --
权益法下被投资单
位其他所有者权益
2、 变动的影响 -- -- -- -- -- -- --
与计入所有者权益
项目相关的所得税
3、 影响 -- -- -- -- -- -- --
17,725,283.29 17,725,283.29
4、 其他 -- -- -- -- --
17,725,283.29 37,989,327.32
上述（一）和（二）小计 -- -- -- 20,150,368.49 113,675.54
所有者投入和减少
(三) 的资本 -- -- -- -- -- -- --
1、 所有者投入资本 -- -- -- -- -- -- --
股份支付计入所有
2、 者权益的金额 -- -- -- -- -- -- --
3、 其他 -- -- -- -- -- -- --
(四) 利润分配 -- -- -- -- -- -- --
1、 提取盈余公积 -- -- -- -- -- -- --
2、 对所有者的分配 -- -- -- -- -- -- --
3、 其他 -- -- -- -- -- -- --
所有者权益内部结
（五）转 -- -- -- -- -- -- --
1、 资本公积转增股本 -- -- -- -- -- -- --
2、 盈余公积转增股本 -- -- -- -- -- -- --
3、 盈余公积弥补亏损 -- -- -- -- -- -- --
4、 其他 -- -- -- -- -- -- --
四、 本期期末余额 1,011,660,000.00 978,244,858.10 7,595,803.64 118,910,686.94 (985,700,506.78) (13,284,952.70) 1,117,425,889.20
（所附附注系本财务报表的组成部分）
公司法定代表人： 主管会计工作公司负责人： 财务总监： 公司会计机构负责人：
9
资产负债表
2007年12月31日
编制单位：深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 金额单位:人民币元
资 产 类 附注 2007-12-31 2006-12-31
（已重述）
流动资产
货币资金 219,453,189.28 259,588,370.18
交易性金融资产 645,470.00 --
应收账款 九、1 8,877,807.66 9,753,136.89
预付款项 215,537.63 4,680,553.16
其他应收款 九、2 597,447,535.25 718,689,212.14
存 货 九、3 158,995,156.01 176,377,944.75
流动资产合计 985,634,695.83 1,169,089,217.12
非流动资产
长期股权投资 九、4 310,584,126.62 330,374,882.84
投资性房地产 668,607,908.15 694,286,287.17
固定资产 44,054,270.10 45,635,311.64
递延所得税资产 11,668,977.32 10,214,780.85
非流动资产合计 1,034,915,282.19 1,080,511,262.50
资产总计 2,020,549,978.02 2,249,600,479.62
（所附附注系本财务报表的组成部分）
10
资产负债表（续）
2007年12月31日
编制单位：深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 金额单位:人民币元
负债及股东权益 附注 2007-12-31 2006-12-31
（已重述）
流动负债
短期借款 47,000,000.00 139,424,900.00
应付账款 32,338,787.84 75,566,575.24
预收款项 4,268,071.92 92,675,917.54
应付职工薪酬 23,436,042.12 15,814,721.51
应交税费 2,877,169.33 3,974,936.67
应付利息 2,901,306.85 --
其他应付款 371,180,760.18 544,529,587.71
一内到期的非流动负债 10,280,129.52 110,000,000.00
流动负债合计 494,282,267.76 981,986,638.67
非流动负债
长期借款 254,214,327.80 --
非流动负债合计 254,214,327.80 --
负债合计 748,496,595.56 981,986,638.67
股东权益
股本 1,011,660,000.00 1,011,660,000.00
资本公积 978,244,858.10 978,244,858.10
减：库存股 -- --
盈余公积 113,936,295.79 113,936,295.79
未分配利润 (831,787,771.43) (836,227,312.94)
所有者权益合计 1,272,053,382.46 1,267,613,840.95
负债及股东权益总计 2,020,549,978.02 2,249,600,479.62
（所附附注系本财务报表的组成部分）
公司法定代表人： 主管会计工作公司负责人： 财务总监： 公司会计机构负责人：
11
利润表
2007年度
编制单位：深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 金额单位:人民币元
项 目 附注 2007年度 2006年度
（已重述）
一、 营业收入 九、5 232,443,851.16 582,490,995.82
减： 营业成本 九、5 148,460,789.08 412,295,320.78
营业税金及附加 19,787,867.28 36,281,692.29
销售费用 1,429,274.76 5,754,112.58
管理费用 42,150,911.09 69,948,736.56
财务费用 33,552,657.45 19,184,457.14
资产减值损失 -- (1,268,763.04)
加： 公允价值变动收益 342,635.00 --
投资收益 九、6 17,089,822.66 2,547,034.48
其中：对联营企业和合营企业 723,822.66 189,775.80
二、 营业利润 4,494,809.16 42,842,473.99
加： 营业外收入 2,284,175.09 42,431.23
减： 营业外支出 3,720,688.74 3,386,027.18
其中：非流动资产处置损失 94,170.00 --
三、 利润总额 3,058,295.51 39,498,878.04
减： 所得税费用 (1,381,246.00) 15,901.71
四、 净利润 4,439,541.51 39,482,976.33
五、 每股收益
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
12
现金流量表
2007年度
编制单位：深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 金额单位:人民币元
项 目 2007年度 2006年度
（已重述）
一、 经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 58,321,425.86 450,320,062.17
收到的税费返还 -- --
收到的其他与经营活动有关的现金 275,637,326.22 284,318,716.31
现金流入小计 333,958,752.08 734,638,778.48
购买商品、接受劳务支付的现金 61,837,252.92 241,390,949.94
支付给职工以及为职工支付的现金 32,346,439.16 27,323,275.91
支付的各项税费 35,484,815.00 41,090,379.53
支付的其他与经营活动有关的现金 296,798,754.81 325,044,393.62
现金流出小计 426,467,261.89 634,848,999.00
经营活动产生的现金流量净额 (92,508,509.81) 99,789,779.48
二、 投资活动产生的现金流量
收回投资所收到的现金 31,850,000.00 403,211.25
取得投资收益所收到的现金 723,822.66 2,357,258.68
处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回
-- --
的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 -- --
收到的其他与投资活动有关的现金 -- --
现金流入小计 32,573,822.66 2,760,469.93
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付
2,908,301.52 379,136.47
的现金净额
投资所支付的现金 302,835.00 --
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 -- --
支付的其他与投资活动有关的现金 4,170,000.00 --
现金流出小计 7,381,136.52 379,136.47
投资活动产生的现金流量净额 25,192,686.14 2,381,333.46
三、 筹资活动产生的现金流量
吸收投资所收到的现金 -- --
借款所收到的现金 336,000,000.00 168,471,720.00
收到的其他与筹资活动有关的现金 -- --
现金流入小计 336,000,000.00 168,471,720.00
偿还债务所支付的现金 276,930,442.68 221,521,198.56
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 30,279,407.01 20,245,501.23
支付的其他与筹资活动有关的现金 -- --
现金流出小计 307,209,849.69 241,766,699.79
筹资活动产生的现金流量净额 28,790,150.31 (73,294,979.79)
四、 汇率变动对现金的影响 (1,609,507.54) (1,400,374.52)
五、 现金及现金等价物净增加额 (40,135,180.90) 27,475,758.63
加：期初现金及现金等价物余额 259,588,370.18 232,112,611.55
六、 期末现金及现金等价物余额 219,453,189.28 259,588,370.18
（所附附注系本财务报表的组成部分）
公司法定代表人： 主管会计工作公司负责人： 财务总监： 公司会计机构负责人：
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所有者权益变动表
2007年度
编制单位：深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 金额单位:人民币元
2007年度
项 目 归属于母公司所有者权益
所有者权益合计
股本 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润
--
一、 上年年末余额： 1,011,660,000.00 978,244,858.10 113,936,295.79 (1,004,367,961.05) 1,099,473,192.84
加： 会计政策变更 -- -- -- -- 168,140,648.11 168,140,648.11
前期差错更正 -- -- -- -- -- --
1,011,660,000.00 978,244,858.10 --
二、 本期期初余额 113,936,295.79 (836,227,312.94) 1,267,613,840.95
--
三、 本期增减变动金额 -- -- -- 4,439,541.51 4,439,541.51
(一) 净利润 -- -- -- -- 4,439,541.51 4,439,541.51
直接计入所有者权益的
(二) 利得和损失 -- -- -- -- -- --
可供出售金融资产公允
1、 价值变动净额 -- -- -- -- -- --
权益法下被投资单位其
他所有者权益变动的影
2、 响 -- -- -- -- -- --
与计入所有者权益项目
3、 相关的所得税影响 -- -- -- -- -- --
4、 其他 -- -- -- -- -- --
上述（一）和（二）小计 -- -- -- 4,439,541.51 4,439,541.51
所有者投入和减少的资
(三) 本 -- -- -- -- -- --
1、 所有者投入资本 -- -- -- -- -- --
股份支付计入所有者权
2、 益的金额 -- -- -- -- -- --
3、 其他 -- -- -- -- -- --
(四) 利润分配 -- -- -- -- -- --
1、 提取盈余公积 -- -- -- -- -- --
2、 对所有者的分配 -- -- -- -- -- --
3、 其他 -- -- -- -- -- --
（五）所有者权益内部结转 -- -- -- -- -- --
1、 资本公积转增股本 -- -- -- -- -- --
2、 盈余公积转增股本 -- -- -- -- -- --
3、 盈余公积弥补亏损 -- -- -- -- -- --
4、 其他 -- -- -- -- -- --
四、 本期期末余额 1,011,660,000.00 978,244,858.10 -- 113,936,295.79 (831,787,771.43) 1,272,053,382.46
（所附附注系本财务报表的组成部分）
公司法定代表人： 主管会计工作公司负责人： 财务总监： 公司会计机构负责人：
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所有者权益变动表
2006年度
编制单位：深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 金额单位:人民币元
2006年度
归属于母公司所有者权益
项 目
所有者权益合计
股本 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润
--
一、 上年年末余额： 1,011,660,000.00 978,244,858.10 113,936,295.79 (1,018,336,782.03) 1,085,504,371.86
加： 会计政策变更 -- -- -- -- 142,626,492.76 142,626,492.76
前期差错更正 -- -- -- -- -- --
--
二、 本期期初余额 1,011,660,000.00 978,244,858.10 113,936,295.79 (875,710,289.27) 1,228,130,864.62
--
三、 本期增减变动金额 -- -- -- 39,482,976.33 39,482,976.33
(一) 净利润 -- -- -- -- 39,482,976.33 39,482,976.33
直接计入所有者权益
(二) 的利得和损失 -- -- -- -- -- --
可供出售金融资产公
1、 允价值变动净额 -- -- -- -- -- --
权益法下被投资单位
其他所有者权益变动
2、 的影响 -- -- -- -- -- --
与计入所有者权益项
3、 目相关的所得税影响 -- -- -- -- -- --
--
4、 其他 -- -- -- -- --
--
上述（一）和（二）小计 -- -- -- 39,482,976.33 39,482,976.33
所有者投入和减少的
(三) 资本 -- -- -- -- -- --
1、 所有者投入资本 -- -- -- -- -- --
股份支付计入所有者
2、 权益的金额 -- -- -- -- -- --
3、 其他 -- -- -- -- -- --
(四) 利润分配 -- -- -- -- -- --
1、 提取盈余公积 -- -- -- -- -- --
2、 对所有者的分配 -- -- -- -- -- --
3、 其他 -- -- -- -- -- --
（五）所有者权益内部结转 -- -- -- -- -- --
1、 资本公积转增股本 -- -- -- -- -- --
2、 盈余公积转增股本 -- -- -- -- -- --
3、 盈余公积弥补亏损 -- -- -- -- -- --
4、 其他 -- -- -- -- -- --
四、 本期期末余额 1,011,660,000.00 978,244,858.10 -- 113,936,295.79 (836,227,312.94) 1,267,613,840.95
（所附附注系本财务报表的组成部分）
公司法定代表人： 主管会计工作公司负责人： 财务总监： 公司会计机构负责人：
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司
财务报表附注
截至2007年12月31日止会计年度 金额单位：人民币元
附注一、公司的基本情况
(一)公司简介
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司（以下简称“本公司”）系于1993年7月
经深圳市人民政府办公厅深府办复(1993)724号文批准，在原深圳经济特区房地产总
公司的基础上改组设立的股份有限公司。本公司发行的Ａ股及Ｂ股分别于1993年9
月15日及1994年1月10日在深圳证券交易所挂牌交易，1994年8月31日，本公
司发行的Ｂ股作为一级有保荐ＡＤＲ在纽约柜台市场挂牌交易。本公司股本总额为
1,011,660,000股，其中：Ａ股891,660,000股，Ｂ股120,000,000股。本公司企业法人
营业执照注册号为440301103225878，注册资本为1,011,660,000.00元。
2004年10月13日，根据深圳市人民政府国有资产监督管理委员会（深国资委
[2004] 223号）《关于成立深圳市投资控股有限公司的决定》，本公司原大股东--深圳
市建设投资控股公司与其他两家市资产管理公司合并组建深圳市投资控股有限公
司，深圳市投资控股有限公司为国有独资有限责任公司。由此引起本公司的股权划
转变更，业经国务院国有资产监督管理委员会“国资产权[2005] 689号”文批准，并
经中国证券监督管理委员会“证监公司字[2005] 116号”文批准豁免其要约收购义务，
并于2006年2月15日在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理过户登记
手续。截至报告期末，深圳市投资控股有限公司持有本公司 655,800,149 股（占本
公司总股本 64.82%），其中持有有限售条件股份 622,273,800股，无限售条件股份
33,526,349股。
公司行业性质：本公司属于房地产业。
公司经营范围：从事房地产开发及商品房销售、物业租赁及管理、商品零售及贸易、酒店
业务、设备安装及维修、建筑、室内装修等业务。
主要产品或提供的劳务：本公司的主要产品是提供商品住宅、物业租赁及管理服务、
酒店客房服务，以及建筑安装装修服务。
(二)财务报告的批准报出者和财务报告批准报出日
本公司财务报告由本公司董事会2008年4月21日批准报出。
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深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司
财务报表附注
截至2007年12月31日止会计年度 金额单位：人民币元
附注二、财务报表的编制基础
本公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照权责发生制编制财务
报表。
财政部于2006年2月15日颁布《企业会计准则-基本准则》以及《企业会计准则
第1号-存货》等38项具体准则，2006年10月30日颁布了《企业会计准则-应
用指南》，形成了企业会计准则体系（本财务报告所述企业会计准则除与应用指南
同时提到外，均指企业会计准则体系）。
2007年2月15日，证监会发布《公开发行证券的公司信息披露规范问答第7号―
新旧会计准则过渡期间比较财务会计信息的编制和披露》（证监会计字[2007] 10
号），应以2007年1月1日为执行企业会计准则体系的首次执行日，并以此为基础，
分析《企业会计准则第38号―首次执行企业会计准则》第五条至第十九条对可比期
间利润表和可比期初资产负债表的影响，按照追溯调整的原则，将调整后的可比期
间利润表和资产负债表，作为可比期间的财务报表列报。
附注三、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的2007年度财务报告符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了
企业财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
附注四、公司主要会计政策、会计估计和会计报表编制方法
（一）会计期间
会计年度为公历1月1日至12月31日。
（二）记账本位币
中国境内的公司以人民币为记账本位币（在香港特别行政区注册的公司，本年改为
以人民币为记账本位币），注册于其他国家的子公司以注册地币种为记账本位币。
（三）记账基础和计量属性
会计核算以权责发生制为记账基础。
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财务报表附注
截至2007年12月31日止会计年度 金额单位：人民币元
会计计量属性主要包括：历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值，对
会计要素进行计量时，一般采用历史成本，在保证所确定的会计要素金额能够可靠
计量时，根据各项企业会计准则具体规定，采用重置成本、可变现净值、现值、公
允价值计量。
（四）外币业务核算方法
会计年度内涉及外币的经济业务，按业务发生时的即期汇率折合人民币记账。
资产负债表日，外币货币性项目采用即期汇率折算，折算差额计入当期损益；以历
史成本计量的外币非货币性项目，采用交易发生时的即期汇率折算，不改变其记账
本位币金额。
与购建或生产符合资本化条件的资产相关的汇兑差额，按借款费用的原则处理。
（五）现金等价物的确定标准
所持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
（六）金融资产和金融负债的确认和计量
1、分 类
本公司的金融资产和金融负债分类如下：交易性金融资产和金融负债、持有至到期
投资、应收款项、可供出售金融资产、其他金融负债。
2、主要金融资产和金融负债的公允价值确定方法
（1）存在活跃市场的金融资产和金融负债，活跃市场中的报价用于确定其公允价
值。
（2）金融工具不存在活跃市场的，采用估值技术确定其公允价值。
（3）初始取得或源生的金融资产或承担的金融负债，以市场交易价格作为确定其
公允价值的基础。
（4）采用未来现金流量折现法确定金融工具公允价值的，使用合同条款和特征在
实质上相同的其他金融工具的市场收益率作为折现率。没有标明利率的短期应收款
项和应付款项的现值与实际交易价格相差很小的，按照实际交易价格计量。
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财务报表附注
截至2007年12月31日止会计年度 金额单位：人民币元
3、交易性金融资产和金融负债
交易性金融资产和金融负债初始确认采用公允价值计量，相关交易费用计入当期损
益。支付的价款中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的
利息，单独确认为应收项目。企业在持有交易性金融资产期间取得的利息或现金股
利，确认为投资收益。
资产负债表日，采用公允价值计量交易性金融资产和金融负债，公允价值变动计入
当期损益。
处置该金融资产或金融负债时，其公允价值与初始入账金额的差额确认为投资收
益，并调整公允价值变动损益。
4、持有至到期投资
持有至到期投资按取得时的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额，支付
的价款中包含的已到付息期但尚未领取的利息，单独确认为应收项目。
持有至到期投资在持有期间按摊余成本和实际利率计算确认利息收入，计入投资收
益。实际利率应在取得投资时确定，在持有该投资期间保持不变，实际利率与票面
利率差别不大的，可以采用票面利率作为实际利率。
处置持有至到期投资，将取得价款与该投资账面余额之间的差额计入投资收益。
5、应收款项
应收款项按与债务人之间的合同或协议价款作为初始确认金额。
资产负债表日，应收款项按摊余成本计量。处置或收回应收款项，将取得的价款与
账面价值之间的差额计入当期损益。
6、可供出售金融资产
可供出售金融资产应当按取得该金融资产的公允价值和相关交易费用之和作为初
始确认金额。支付的价款中包含的已到付息期但尚未领取的债券利息或已宣告但尚
未发放的现金股利，单独确认为应收项目。
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可供出售金融资产持有期间的利息和现金股利，计入投资收益。资产负债表日，可
供出售金融资产应当以公允价值计量，且公允价值变动计入资本公积。
7、其他金融负债
其他金融负债按公允价值和交易费用之和作为初始确认金额，采用摊余成本进行后
续计量。
8、金融资产的减值
期末，对交易性金融资产以外的金融资产，有客观证据表明其发生了减值的，根据
其预计未来现金流量现值低于账面价值之间的差额计提减值准备。
（1）应收款项
坏账准备采用备抵法。期末如果有客观证据表明应收款项发生了减值的，则将其账
面价值与预计未来现金流量现值之间的差额计算确认减值损失。
期末对于单项金额重大的应收款项单独进行减值测试。如果有客观证据表明其发生
了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提
坏账准备。
对于单项金额非重大的应收款项的坏账准备按这些应收款项组合（包括应收账款和
其他应收款，但扣除应收按揭款项）与经单独测试后未减值的应收款项一起按照期
末余额与账龄分析法所确定的计提比率的乘积计提坏账准备。该比例反映各项实际
发生的减值损失，即各项组合的账面价值超过其未来现金流量现值的金额。
公司根据以前年度与之相同或类似的、具有类似信用风险特征的应收款项的实际损
失为基础，结合现实情况，确定以个别认定法计提坏账准备。
坏账确认标准：A、债务人破产或死亡，以其破产财产或遗产依法清偿后，仍然不
能收回的款项。B、债务人逾期未履行偿债义务，并且具有明显特征表明确实不能
收回的款项。
对应收票据和预付账款，本公司单独进行减值测试，有客观证据表明其发生了减值
的，根据未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认为减值损失，计提坏账准
备。
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（2）持有至到期投资
有客观证据表明持有至到期投资发生了减值的，应计算该投资的未来现金流量现
值，该现值低于账面价值的差额确认为减值损失，计提减值准备。
（3）可供出售金融资产
如果可供出售金融资产公允价值发生较大幅度下降，且预期这种下降属于非暂时性
的，可以认定该可供出售金融资产已发生减值，在确认减值损失时，应当将原计入
所有者权益的公允价值下降形成的累计损失一并转出，计入减值损失。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后期间公允价值已上升且客观上与
原减值损失确认后发生的事项有关的，原减值损失应当予以转回，计入当期损益。
但可供出售权益工具投资发生的减值损失，不通过损益转回。
处置可供出售金融资产，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投
资损益；同时将原直接计入所有者权益的公允价值变动累积额对应处置部分的金额
转出，计入投资损益。
（七）存货的核算方法
1、存货的分类：
存货按房地产开发产品和非开发产品分类。房地产开发产品包括已完工开发产品、
在建开发产品和拟开发土地。非开发产品包括原材料、库存商品、低值易耗品、工
程施工。
2、存货的核算：
(1)已完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以
出售为开发目的的物业；拟开发土地是指所购入的、已决定将之发展为出售或出租
物业的土地。拟开发土地在项目整体开发时，全部转入在建开发产品；在项目分期
开发时，将分期开发用地部分转入在建开发产品，未开发土地仍保留在拟开发土地
当中。
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财务报表附注
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(2)公共配套设施费：按实际完工成本计入在建开发产品，如果一个配套设施存在
多个房地产项目受益且开发的产品为同一类型时，则根据其可销售面积按比例分
摊；如果一个配套设施存在多个房地产项目受益但开发的产品类型不同时（如同时
开发普通住宅和别墅），则根据其占地面积按比例分摊。房地产项目完工时根据预
计发生成本计入完工开发产品。
(3)公用设施专用基金：特区内竣工交付的房屋项目按除地价以外的建设工程总投
资2%的比例提取，并计入在建开发产品；特区外竣工交付的房屋项目，按建设工
程总投资2%的比例计提，并计入在建开发产品。
(4)质量保证金：根据合同规定之金额计入完工开发产品成本，同时计入应付账款，
待保证期满后实际支付。
(5)存货盘存制度采用永续盘存制，各类存货的购入与入库按实际成本计价；发出
按加权平均法计价；开发产品的发出按个别认定法计价；低值易耗品在领用时按一
次摊销法摊销。
(6)年末，存货按成本与可变现净值孰低法计价。在对存货进行全面盘点的基础上，
对存货因遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，预计其成本
不可收回的部分，提取存货跌价准备，提取时按单个存货项目的成本高于其可变现
净值的差额确定。
（八）长期股权投资核算方法
1、长期股权投资分类
长期股权投资分为：对子公司长期股权投资、对合营企业长期股权投资、对联营企
业长期股权投资、对被投资单位不具有共同控制、重大影响，且在活跃市场中没有
报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资。
2、对子公司长期股权投资
对同一控制下企业合并形成的对子公司股权投资，以合并日子公司所有者权益账面
价值的份额作为初始投资成本。各项相关费用直接计入损益。长期股权初始投资成
本与支付对价账面价值之间的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留
存收益。
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对非同一控制下企业合并形成的对子公司长期股权投资，以支付合并对价的公允价
值和各项直接相关费用之和作为初始投资成本，初始投资成本与合并对价账面价值
之间的差额，计入当期损益。初始投资成本大于取得的子公司的可辨认净资产公允
价值的差额，在本公司单个报表中仍列入长期股权投资，在本公司合并报表中列入
商誉。初始投资成本小于取得的子公司的可辨认净资产公允价值份额，经过复核后，
其差额在本公司合并报表中计入当期损益。
商誉不进行摊销，但至少于每年年终进行减值测试。进行减值测试应当结合与其相
关的资产组或者资产组合。商誉减值准备一旦计提，不予转回。
本公司单个报表，对子公司长期股权投资采用成本法核算。本公司编制合并报表时，
将子公司的报表纳入合并范围。
资产负债表日，若对子公司长期股权投资存在减值迹象，应当估计其可收回金额，
可收回金额低于账面价值的，确认减值损失，计提减值准备。在以后期间，该等减
值准备不予转回。
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得的价款之间的差额，应当计入投资收益。
3、对合营企业长期股权投资和对联营企业长期股权投资
对合营企业长期股权投资以取得投资而支付对价的公允价值和相关费用之和，作为
初始投资成本。
以非货币资产交换方式取得的对合营企业长期股权投资，如果该项交换具有商业实
质且换入资产和换出资产的公允价值均能可靠计量，则以换出资产的公允价值和相
关税费作为初始投资成本，换出资产的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损
益；若非货币资产交换不同时具备上述两个条件，则按换出资产的账面价值和相关
税费作为初始投资成本。
以债务重组方式取得的对合营企业长期股权投资，按取得的股权的公允价值作为初
始投资成本，初始投资成本与债权账面价值之间的差额计入当期损益。
对合营企业长期股权投资采用权益法进行后续计量。在确定合营企业净损益时，应
以本公司取得该项投资时合营企业各项可辨认净资产的公允价值为基础。合营企业
与本公司的会计政策和会计期间不一致的，按本公司的会计政策和会计期间调整，
并据以确认投资收益。
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合营企业发生亏损，以对合营企业长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对
合营企业净投资的长期权益减记至零为限，但本公司负有承担额外损失义务除外。
资产负债表日，若对合营企业长期股权投资存在减值迹象，应当估计其可收回金额，
可收回金额低于账面价值的，确认减值损失，计提减值准备。在以后期间，该等减
值准备不予转回。
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得的价款之间的差额，计入投资收益。因
合营企业净损益以外的其他所有者权益变动而计入所有者权益的，处置时将原计入
所有者权益的部分按相应比例转入当期损益。
对联营企业长期股权投资按对合营企业长期股权投资一致的原则处理。
4、对被投资单位不具有共同控制、重大影响，且在活跃市场中没有报价、公允价
值不能可靠计量的长期股权投资
对被投资单位不具有共同控制、重大影响，且在活跃市场中没有报价、公允价值不
能可靠计量的长期股权投资（以下简称"其他股权投资"）按对合营企业长期股权投
资一致的方法确认初始投资。
其他长期股权投资按成本法进行后续计量。
其他股权投资发生减值时，按类似的金融资产的市场收益率对未来现金流量确定的
现值与投资的账面价值之间的差额确认为减值损失，计入当期损益。该等减值在以
后期间不予转回。
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得的价款之间的差额，计入投资收益。
（九）投资性房地产的核算方法
1、投资性房地产的确认
同时满足下列条件的，确认为投资性房地产：（1）、持有目的是赚取租金或资本增
值，或者两者兼有之；（2）、能够单独计量和出售；（3）、与该投资性房地产相关的
经济利益很可能流入企业；（4）、该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
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2、投资性房地产的初始计量
本公司投资性房地产按成本进行初始计量。
以非货币资产交换方式取得的投资性房地产，如果该项交换具有商业实质且换入资
产和换出资产的公允价值均能可靠计量，则以换出资产的公允价值和相关税费作为
初始投资成本，换出资产的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益；若非货
币资产交换不同时具备上述两个条件，则按换出资产的账面价值和相关税费作为初
始投资成本。
以债务重组方式取得的投资性房地产，按取得的投资性房地产的公允价值作为初始
投资成本，初始投资成本与债权账面价值之间的差额计入当期损益。
3、投资性房地产的后续计量
在资产负债表日，本公司采用成本模式按固定资产相同的方法对投资性房地产进行
后续计量。
4、投资性房地产的转换与处置
有确凿证据表明房地产用途发生改变，应将投资性房地产与其他资产进行转换，以
转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
投资性房地产被处置时，以处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损
益。
（十）固定资产的确认条件、分类及其折旧方法
1、固定资产的标准
固定资产是指使用寿命超过一个会计年度的为生产商品、提供劳务、出租或经营管
理而持有的有形资产。
2、固定资产的确认条件
（1）该固定资产包含的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠计量。
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3、固定资产的分类
本公司的固定资产分为：房屋建筑物、机器设备、电子设备、运输设备、其他设备。
4、固定资产的计价
固定资产在取得时，按取得时的成本入账。取得时的成本包括买价、进口关税、运
输和保险等相关费用以及为使固定资产达到预定可使用状态前所必要的支出。购买
价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买
价款的现值为基础确定，现值与实际支付价款之间的差额，除按借款费用原则应予
以资本化以外，在信用期内计入当期损益。
5、折旧方法
固定资产折旧采用直线法平均计算，并按各类固定资产的原值和估计的使用年限扣
除残值（原值的5%）确定其折旧率，年分类折旧率如下：
资产类别 预计使用年限 年折旧率
房屋建筑物 30年 3.17%
机器设备 7年 13.57%
运输工具 6年 15.83%
电子设备及其他 5年 19%
6、固定资产后续支出
固定资产后续支出在同时符合：（1）、与该支出有关的经济利益很可能流入企业；
（2）、该后续支出的成本能可靠地计量，计入固定资产成本，如有替换部分，应扣
除其账面价值，不符合上述条件的固定资产后续支出，在发生时计入当期损益。
以经营租赁方式租入固定资产发生的改良支出，予以资本化，作为长期待摊费用，
在合理的期间内摊销。
7、固定资产减值准备
资产负债表日，固定资产存在减值迹象，应当估计其可收回金额。可收回金额按资
产的公允价值减去处置费用后的净额与资产未来现金流量的现值之间的高者确定。
估计可收回金额，应以单项资产为基础，若难以对单项资产的可收回金额进行估计
的，应以该项资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。减值准备一旦计
提，在以后会计期间不予转回。
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（十一）在建工程
在建工程包括施工前期准备、正在施工中的建筑工程、安装工程、技术改造工程、
大修理工程等，并按实际发生的支出确定工程成本。在建工程在达到预定可使用状
态时，按实际发生的全部支出转入固定资产核算。
资产负债表日，对长期停建并计划在3年内不会重新开工等预计发生减值的在建工
程，对可收回金额低于账面价值的部分计提在建工程减值准备。减值准备一旦计提，
在以后会计期间不予转回。
（十二）无形资产计价和摊销方法
无形资产包括使用寿命有限的无形资产和使用寿命不确定的无形资产。
1、无形资产计价
无形资产按实际成本进行初始计量。
自行开发的无形资产，其成本包括自满足一定条件后至达到预定用途前所发生的支
出总额。
2、无形资产摊销
（1）使用寿命有限的无形资产，在使用寿命期限内，采用与该无形资产有关经济
利益的预期实现方式一致的方法摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法
摊销。
出租车牌照按牌照使用期限38年摊销。
（2）使用寿命不确定的无形资产不摊销。
3、无形资产减值准备
对使用寿命不确定的无形资产，于资产负债表日进行减值测试。
对使用寿命有限的无形资产，于资产负债表日，存在减值迹象，估计其可收回金额。
可收回金额低于其账面价值的，将无形资产的账面价值减记至可收回金额，减记的
金额确认为无形资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的无形资产减值准备。
无形资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
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（十三）长期待摊费用核算方法
长期待摊费用按受益期限分期平均摊销。
（十四）借款费用的会计处理方法
借款费用包括借款账面发生的利息、折价或溢价的摊销和辅助费用以及因外币借款
而发生的汇兑差额等。公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产
的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根
据其发生额确认为费用，计入当期损益。
1、资本化的条件
在同时具备下列三个条件时，借款费用予以资本化：
（1）资产支出已经发生；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用状态或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开
始。
2、资本化金额的确定
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款，以专门借款当期实际发生
的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投
资取得收益后的金额确定。
为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用一般借款的，根据累计资产支出超过
专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一
般借款予以资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
3、暂停资本化
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断，且时间连续超过3个
月，则暂停借款费用的资本化，将其确认为当期费用，直至资产的购建或生产活动
重新开始。如果中断是该资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，借
款费用不暂停资本化。
4、停止资本化
当所购建或生产的资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止其借款费用的
资本化，以后发生的借款费用于发生当期确认费用。
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（十五）职工薪酬
本公司职工薪酬，是指为获得职工提供的服务而给予各种形式的报酬以及其他相关
支出。包括：（1）职工工资、奖金、津贴和补贴；（2）职工福利费；（3）医疗保险
费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费；（4）住房
公积金；（5）工会经费和职工教育经费；（6）非货币性福利；（7）因解除与职工的
劳动关系给予的补偿；（8）其他与获得职工提供的服务相关的支出。
在职工为本公司提供服务的会计期间，将应付的职工薪酬确认为负债，除因解除与
职工的劳动关系给予的补偿外，根据职工提供服务的受益对象，分别计入产品成本、
劳务成本、建造固定资产成本、无形资产成本或当期损益。
（十六）预计负债的确认原则
若与或有事项相关的义务同时符合以下条件，则将其确认为负债：
（1）该义务是企业承担的现时义务；
（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
企业的亏损合同和承担的重组义务符合上述条件的，确认为预计负债。
预计负债的金额按清偿该负债所需支出的最佳估计数计量。
（十七）收入确认原则
（1）销售商品收入同时满足下列条件的，予以确认：
A公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
B公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施
有效控制；
C收入的金额能够可靠地计量；
D相关的经济利益很可能流入企业；
E相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
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根据上述原则，本公司确定房地产销售收入的确认必须同时满足以下四个条件：
A、房地产完工，并完成竣工验收；
B、已签订销售合同并在国土部门备案；
C、一次性付款的，已收讫全部房款；分期付款方式的，如果延期收取的货款具有
融资性质，按照应收合同价款的现值计算确定；按揭方式的，已收到首期款且已办
妥银行按揭审批手续；
D、按照销售合同约定的要求办妥了入伙手续。
（2）提供劳务，在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工
百分比法确认提供劳务收入。
公司采用已经发生的成本占估计总成本的比例确定提供劳务交易的完工进度。
在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，已经发生的劳务成本预计能
够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结
转劳务成本；已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本
计入当期损益，不确认提供劳务收入。
（3）让渡资产使用权，相关的经济利益很可能流入企业，且收入的金额能够可靠
地计量的，确认收入。利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际
利率计算确定。使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算
确定。
（十八）政府补助
政府补助，是指本公司从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府
作为企业所有者投入的资本。本公司政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益
相关的政府补助。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产
的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计
入当期损益。但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
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与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延
收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益，用于补偿企业已发生的相关费用
或损失的，直接计入当期损益。
（十九）所得税的会计处理方法
本公司的所得税费用采用资产负债表债务法核算。递延所得税资产和递延所得税负
债根据资产和负债的计税基础与账面价值的差额（暂时性差异）计算确认。于资产
负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债
期间的适用税率计量。
递延所得税资产的确认以本公司未来期间很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异
的应纳税所得额为限。
对子公司及联营企业投资相关的暂时性差异确认相应的递延所得税资产和递延所
得税负债。但能够控制暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可
能不会转回的，不予确认。
（二十）企业合并
企业合并，是指将两个或者两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事
项。企业合并包括同一控制下的企业合并和非同一控制下的企业合并两种类型。
1、同一控制下的企业合并：是指参与合并的企业合并前后均受同一方或相同多方
最终控制且该控制并非暂时性的。合并方在企业合并中取得的资产和负债，按照合
并日在被合并方的账面价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价
值(或发行股份面值总额)的差额，调整资本公积中的股本溢价(或资本溢价)；资本
公积中的股本溢价(或资本溢价)不足冲减的，调整留存收益。合并日为合并方实际
取得对被合并方控制权的日期。
2、非同一控制下企业合并：是指参与合并的企业前后不受同一方或相同的多方最
终控制，即同一控制下企业合并之外的其他企业合并。公司在购买日对作为企业合
并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量，公允价值与其账面价值
的差额，计入当期损益。购买日是指本集团实际取得对被购买方控制权的日期。
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（二十一）合并会计报表的编制方法
1、合并会计报表编制方法
以母公司及纳入合并范围的各子公司的会计报表为合并依据，合并时将母公司与各
子公司相互间的重要投资、往来、存货购销等内部交易及其未实现利润抵销后逐项
合并，并计算少数股东权益和少数股东损益。
2、少数股东权益和损益的列报
子公司当期净损益中属于少数股东损益的份额，在合并利润表中净利润项目下以
"少数股东损益"项目列示。
子公司所有者权益中属于少数股东权益的份额，在合并资产负债表中所有者权益项
目下以"少数股东权益"项目列示。
3、超额亏损的处理
子公司少数股东当期亏损超过少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份
额时，如果子公司章程或协议规定少数股东有义务承担，并且少数股东有能力予以
弥补的，该超额亏损应当冲减该少数股东权益。否则该超额亏损均应冲减母公司所
有者权益，子公司在以后期间实现的利润，在弥补了由母公司所有者权益所承担的
属于少数股东损失之前，应全部归属于母公司所有者权益。
4、当期增加减少子公司的合并报表处理
因同一控制下企业合并增加的子公司，将该子公司在合并当期的期初至报告期末的
收入、费用、利润纳入合并利润表，并调整期初数。因非同一控制下企业合并增加
的子公司，将该子公司自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表。
在报告期内，处置子公司，将该子公司期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并
利润表。
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（二十二）首次执行日的确定
根据财政部《关于印发<企业会计准则第1号--存货>等38项具体准则的通知》
（财会[2006] 3号）以及证监会《关于做好与新会计准则相关财务会计信息披露工作
的通知》（证监发（2006）136号）的规定，本公司确定2007年1月1日作为首次
执行日。
附注五、 重要会计政策和会计估计变更以及重大会计差错更正的说明
会计政策变更
根据财政部《关于印发<企业会计准则第1号--存货>等38项具体准则的通知》
（财会[2006] 3号）的规定，本公司自2007年1月1日起执行财政部2006年2月15
日发布的企业会计准则。
上述会计政策的变更，对可比财务报告的追溯调整遵循《企业会计准则第38号--
首次执行企业会计准则》，该等追溯调整详见本财务报告附注十八。
附注六、 税项
公司适用的主要税种、税率：
税 种 计税依据 税率
营业税 房屋销售收入、租赁收入、物业管理收入 5％
建筑工程、安装工程收入 3％
增值税 商品销售收入 17％
城建税 应纳营业税和增值税额 1％
教育费附加 应纳营业税和增值税额 3％
土地增值税 房屋销售收入 *1
企业所得税 应纳税所得额 *2
*1根据深圳市人民政府深府办函[2005] 93号、深圳市地方税务局深地税发【2005】
521文的规定，从2005年11月1日起，对在深圳市从事房地产开发和房地产转让
并取得收入的单位和个人按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的有关规定
征收土地增值税；对房地产开发企业采取"先预征、后清算、多退少补"的征收方式，
即在项目全部竣工结算前转让房地产取得销售收入的先按预征率征收税款（转让别
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墅、度假村、酒店式公寓的按销售收入的1％预征，转让其他房地产的按销售收入
的0.5％预征），待工程全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补税款。清算土
地增值税采用超率累进税率，对增值比例在50%以下的按30%的比例征收增值税（普
通标准住宅的增值比例在20%以下的免征土地增值税），对增值比例超过50%未超
过100%的部分按40%的比例征收，对增值比例超过100%未超过200%的部分按50%
的比例征收，对增值比例超过200%的部分按60%的比例征收。
*2、企业所得税税率如下：
项 目 所得税税率
境内企业
--注册于深圳的企业 15%
--注册于深圳外境内其他地区的企业 33%
注册于香港的企业 17.50%
附注七、 企业合并及合并财务报表
（一）纳入合并范围子公司
2007年度纳入本公司合并范围的子公司的有关情况如下：
(1)通过控股合并取得的子公司
A、通过同一控制下的企业合并取得子公司
本公司无通过同一控制下的企业合并取得的子公司。
B、通过非同一控制下企业合并取得子公司
实质上构成 2007年12月31日
实际投
注册资 业务性质及 对子公司的
子公司名称 注册地 资额(万 持股比例(%)表决权比例(%)
本(万元) 经营范围 净投资的余
元)
额（万元） 直接 间接 直接 间接
汕头经济特区松
山房产开发有限汕头 HKD3000房地产开发 2108 2108 -- 100 -- 100
公司
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(2)通过新设方式取得的子公司
实质上构
2007年12月31日
实际 成对子公
注册 注册资本 业务性质及
子公司名称 投资额 司的净投 持股比例(%) 表决权比例(%)
地 (万元) 经营范围
(万元) 资的余额
（万元） 直接 间接 直接 间接
深圳海燕大酒店
深圳 3,000 酒店服务 3,000 3,000 68.10% 31.90% 68.10% 31.90%
有限公司
深圳市物业管理
深圳 725 物业管理 725 725 95% 5% 95% 5%
有限公司
深圳圳通工程
深圳 1,000 安装、维修 1,000 1,000 73% 27% 73% 27%
有限公司
深圳市华展建设监理
深圳 800 建设监理 800 800 75% 25% 75% 25%
有限公司
深圳市深房小汽车出
深圳 1,029 小汽车出租 1,029 1,029 55% 45% 55% 45%
租有限公司
深圳深房停车场 建设经营停车
深圳 4,250 4,250 4,250 70% 30% 70% 30%
有限公司 场
深圳市深房投资 投资、兴办实
深圳 1,000 1,000 1,000 90% 10% 90% 10%
有限公司 业
深圳市深房保税贸易
深圳 500 进出品贸易 500 3,729 95% 5% 95% 5%
有限公司
深圳市深房集团宝安
深圳 2,000 房地产开发 2,000 2,000 95% 5% 95% 5%
开发有限公司
深圳市深房集团龙岗
深圳 3,000 房地产开发 3,000 3,000 95% 5% 95% 5%
开发有限公司
深圳经济特区房地产
（集团）广州房地产 广州 2,000 房地产开发 2,000 2,000 95% 5% 95% 5%
有限公司
深圳市数码港投资
深圳 2,000 信息技术咨询 1,400 1,400 70% 70%
有限公司
北京新峰房地产开发
北京 US$1,000 房地产经营 7,671 7,671 75% 25% 75% 25%
经营有限公司
北京深房物业管理
北京 50 物业管理服务 50 703 10% 90% 10% 90%
有限责任公司
深圳市联华企业 机械机电设备
深圳 1,000 1,000 2,607 95% 5% 95% 5%
有限公司 安装
新峰置业有限公司 香港 HKD100 投资、管理 HKD82 9,870 100% 100%
华林有限公司 香港 HKD1 投资控股 HKD1 HKD1 100% 100%
汕头市华林房产开发
汕头 US$600 房地产开发 US$600 US$600 100% 100%
有限公司
美国长城地产
美国 USD50 房地产开发 USD35 11,122 70% 70%
有限公司
新峰企业有限公司 香港 HKD100 投资、管理 HKD100 66,358 100% 100%
依烈有限公司 香港 HKD1 集团公司融资 HKD1 HKD1 100% 100%
新峰投资有限公司 香港 HKD100 物业投资 HKD55 HKD55 55% 55%
启禄有限公司 香港 HKD100 投资、管理 HKD120 HKD120 20% 80% 20% 80%
柏伟置业有限公司 香港 HKD1 物业投资 HKD0.8 HKD0.8 80% 80%
启怡发展有限公司 香港 HKD100 投资兴办实业 HKD100 HKD100 100% 100%
广州黄埔新邨房地产
广州 HKD3980 房地产开发 HKD3980 HKD3980 100% 100%
开发有限公司
新峰房地产开发建筑
武汉 US$400 房地产开发 US$400 US$400 100% 100%
（武汉）有限公司
34
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司
财务报表附注
截至2007年12月31日止会计年度 金额单位：人民币元
（二）未纳入合并范围的被投资单位
实质上构
2007年12月31日
实际投 成对子公
注册资本 业务性质及
子公司名称 注册地 资 额 司的净投
(万元) 经营范围 持股比例(%) 表决权比例(%)
(万元) 资的余额
（万元） 直接 间接 直接 间接
深圳市深房百货有 国内商业物资
深圳 1,000 1,000 1,000 95% 5% 95% 5%
限公司*1 供销
深圳市房地产综合 日用百货、家用
深圳 1,371 596 689 100% 100%
服务公司 电器、五金等
深圳市深房实业发
深圳 300 投资兴办实业 450 450 100% 100%
展公司
深圳市特发房产建
深圳 221 建筑、装修 818 818 100% 100%
筑装修公司
澳洲柏克顿有限公
澳大利亚 US$20 房地产开发 91 1,347 60% 60%
司
分包承建及买
百立有限公司 香港 HKD50 20 1,127 60% 40% 60% 40%
卖建材
深圳市深房建筑装
深圳 268 建筑材料 268 1,101 100% 100%
饰材料公司
深圳中港海燕企业
深圳 1,900 旅业酒楼餐饮 1,294 1,294 68% 68%
有限公司
深圳市新东方百货 国内商业物资
深圳 2,000 1,850 1,850 92.5% 7.5% 92.5% 7.5%
有限公司 供销
广东省封开县联峰
水泥制造有限公司 广东封开 US$800 生产经营水泥 12,126 12,126 90% 90%
*2
*1深圳市深房百货有限公司：
2004年9月24日，深圳市国家税务局稽查局对深圳市深房百货有限公司（下称"深
房百货公司"）经营进出口贸易的税务情况进行检查。2006年1月24日，税务稽查
局下发了税务处理决定书（深国税稽立[2006]006号），2007年4月30日，税务稽
查局重新下发了税务处理决定书及税务行政处罚决定书（深国税稽罚处[2007]C0018
号），对深房百货公司违规行为追缴税款929.65万元，并处以756.89万元的罚款。
深房百货公司已于2004年停业，税务局通过强行扣划深房百货公司银行账户存款、
拍卖深房百货公司财产等收回退税款和罚款112.11万元，余款尚未执行。截至2007
年12月31日，深房百货公司账面净资产为负数，且已无财产可供税务局执行。
深房百货公司于2007年10月29日召开股东会，决议终止营业、注销，并组成清
算组进行清算，清算组于2007年12月7日发布了清算公告。根据《企业会计准则
第33号--合并财务报表》的规定，该公司不纳入本公司的合并财务报表的合并
范围。本公司对深房百货公司投资的帐面价值为零。
35
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司
财务报表附注
截至2007年12月31日止会计年度 金额单位：人民币元
*2该公司的全部资产（包括有形资产和无形资产）已于2006年1月22日被拍卖，
新峰企业有限公司对该公司投资的帐面价值为零。
除上述*1、*2外，上列未纳入合并范围的被投资单位已于多年前停止经营，且被吊
销营业执照多年，该等公司已无法进行经营活动，本公司也无法控制其经营活动，
不符合"控制"的定义，根据《企业会计准则第33号--合并财务报表》的规定，
上述公司不纳入本公司的合并财务报表的合并范围。本公司对上述公司投资及实质
上构成对这些公司的净投资的帐面价值为零。
（三）2007年度合并范围变更
新纳入合并范围公司
本年收购汕头经济特区松山房产开发有限公司100%的股权，收购款于2007年1月30
日支付完毕且本公司取得对该公司的控制权，以2007年1月30日作为购买日，故
本年纳入本公司合并财务报表的合并范围。
汕头经济特区松山房产开发有限公司2007年1月30日资产、负债情况如下：
项目 购买日
资产总额 21,084,056.05
负债总额 --
所有者权益 21,084,056.05
汕头经济特区松山房产开发有限公司公司2007年2-12月经营情况如下：
项目 自购买日至报告期末
主营业务收入 110,000.00
费用 103,898.08
经营活动现金净流量 --
筹资活动现金净流量 --
投资活动现金净流量 --
投资活动现金净流量 --
36
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司
财务报表附注
截至2007年12月31日止会计年度 金额单位：人民币元
深圳深房停车场有限公司、深圳市深房集团宝安开发有限公司、深圳市深房集团龙
岗开发有限公司、深圳市数码港投资有限公司、北京深房物业管理有限责任公司、
深圳市联华企业有限公司根据原合并报表的相关规定，对该等关停并转的子公司未
纳入合并范围，而根据《企业会计准则第33号--合并财务报表》的规定，该等
子公司也应纳入合并财务报表的范围。
纳入合并范围公司简要资产负债表、利润表如下：
深圳深房停车场有限公司
项 目 2007年度 2006年度
流动资产合计 42,655,880.03 42,652,481.99
其中：其他应收款 42,655,880.03 42,652,481.99
非流动资产合计 -- --
资产合计 42,655,880.03 42,652,481.99
流动负债合计 31,161.34 31,161.34
非流动负债合计 -- --
负债合计 31,161.34 31,161.34
股东权益合计 42,624,718.69 42,621,320.65
营业收入 -- --
营业利润 3,398.04 --
净利润 3,398.04 --
深圳市深房集团宝安开发有限公司
项 目 2007年度 2006年度
流动资产合计 20,614,087.89 21,828,830.19
其中：其他应收款 13,546,408.64 13,771,804.64
非流动资产合计 53,455.62 88,801.62
资产合计 20,667,543.51 21,917,631.81
流动负债合计 108,612.98 1,316,874.20
非流动负债合计 -- --
负债合计 108,612.98 1,316,874.20
股东权益合计 20,558,930.53 20,600,757.61
营业收入 -- 2,971,694.00
营业利润 (39,444.08) (966,216.81)
净利润 (41,827.08) (988,765.16)
37
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司
财务报表附注
截至2007年12月31日止会计年度 金额单位：人民币元
深圳市深房集团龙岗开发有限公司
项 目 2007年度 2006年度
流动资产合计 161,878,256.35 29,832,362.43
其中：存货 161,020,591.71 29,321,421.26
非流动资产合计 7,376,585.16 7,387,307.52
资产合计 169,254,841.51 37,219,669.95
流动负债合计 181,004,037.36 47,680,475.82
其中：其他应付款 179,499,854.19 46,176,292.65
非流动负债合计 -- --
负债合计 181,004,037.36 47,680,475.82
股东权益合计 (11,749,195.85) (10,460,805.87)
营业收入 -- --
营业利润 (1,288,289.98) 9,464.71
净利润 (1,288,389.98) 9,464.71
深圳市数码港投资有限公司
项 目 2007年度 2006年度
流动资产合计 14,111,968.73 14,371,089.82
其中：其他应收款 11,378,857.54 11,393,107.69
非流动资产合计 307,852.08 498,883.34
资产合计 14,419,820.81 14,869,973.16
流动负债合计 1,170,700.05 1,221,445.36
非流动负债合计 -- --
负债合计 1,170,700.05 1,221,445.36
股东权益合计 13,249,120.76 13,648,527.80
营业收入 132,761.65 334,583.54
营业利润 (399,407.04) (613,306.52)
净利润 (402,357.70) (397,449.69)
38
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司
财务报表附注
截至2007年12月31日止会计年度 金额单位：人民币元
北京深房物业管理有限责任公司
项 目 2007年度 2006年度
流动资产合计 2,582,914.32 2,585,719.50
其中：其他应收款 2,509,684.98 2,353,553.55
非流动资产合计 61,258.42 62,115.50
资产合计 2,644,172.74 2,647,835.00
流动负债合计 8,482,247.59 8,527,084.62
非流动负债合计 -- --
负债合计 8,482,247.59 8,527,084.62
股东权益合计 (5,838,074.85) (5,879,249.62)
营业收入 946,533.69 1,112,092.25
营业利润 107,442.88 (39,253.65)
净利润 41,174.77 (40,933.65)
深圳市联华企业有限公司
项 目 2007年度 2006年度
流动资产合计 20,751,496.83 20,695,660.85
其中：其他应收款 11,232,744.03 11,236,132.03
非流动资产合计 410,922.62 3,253,353.04
资产合计 21,162,419.45 23,949,013.89
流动负债合计 31,284,082.87 34,096,678.66
非流动负债合计 -- --
负债合计 31,284,082.87 34,096,678.66
股东权益合计 (10,121,663.42) (10,147,664.77)
营业收入 -- 136,752.00
营业利润 (71,577.95) (251,838.51)
净利润 26,001.35 (329,052.86)
（四）外币报表折算
美国长城地产有限公司以美元作为记账本位币，在进行外币报表折算时，资产负债
表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，所有者权益项目除
“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算；利润表中的收入和
费用项目，采用按照系统合理的方法确定的、与交易发生日即期汇率近似的汇率折
算。外币报表折算产生的折算差额，在资产负债表中所有者权益项目下单独作为“外
币报表折算差额”项目列示。
39
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司
财务报表附注
截至2007年12月31日止会计年度 金额单位：人民币元
附注八、合并财务报表主要项目注释
1、 货币资金
2007-12-31 2006-12-31
种 类
原币金额 汇率 折人民币 原币金额 汇率 折人民币
现金
RMB 730,643.86 730,643.86 306,973.58 306,973.58
HKD 84,187.39 0.9376 78,934.10 308,333.91 1.0055 310,029.75
USD 2,000.00 7.3195 14,639.00 2,100.00 7.8087 16,398.27
小 计 824,216.96 633,401.60
银行存款
RMB 421,103,063.48 421,103,063.48 415,300,553.57 415,300,553.57
HKD 19,025,780.27 0.9376 17,838,571.58 26,194,550.53 1.0055 26,338,620.55
USD 83,659.16 7.3195 612,343.22 2,798,728.09 7.8087 21,854,428.04
CAD 188,736.99 7.4468 1,405,486.62 182,531.98 6.7142 1,225,561.01
AUD 45,327.78 6.3893 289,612.79 43,177.73 6.1682 266,330.59
小 计 441,249,077.69 464,985,493.76
其他货币资金
RMB 4,065,365.64 4,065,365.64 2,936,807.71 2,936,807.71
HKD 6,160,927.36 0.9376 5,776,485.48 3,925,902.63 1.0055 3,947,495.10
小 计 9,841,851.12 6,884,302.81
合 计 451,915,145.77 472,503,198.17
其他货币资金系存放于证券账户未进行投资的款项。
银行存款中，用于本公司短期借款、长期借款（包含一年内到期的长期借款）抵押
的金额为港币1,500万元。
2、交易性金融资产
种 类 2007-12-31 2006-12-31
股票投资 645,470.00 --
其中：成本 302,835.00 --
公允价值变动 342,635.00 --
40
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财务报表附注
截至2007年12月31日止会计年度 金额单位：人民币元
3、应收账款
（1）按账龄分类
2007-12-31 2006-12-31
账龄
金 额 比例% 坏账准备 金 额 比例% 坏账准备
1年以内 852,074.60 2.37 -- 832,386.66 2.25 --
1至2年 234,998.80 0.65 -- 6,125,217.71 16.53 1,533,428.75
2至3年 5,974,517.01 16.60 1,533,428.95 4,754,873.42 12.83 1,666,185.55
3年以上 28,936,867.79 80.38 19,068,953.90 25,344,046.46 68.39 17,402,768.55
合 计 35,998,458.20 100 20,602,382.85 37,056,524.25 100 20,602,382.85
（2）按应收款项信用风险特征分类
2007-12-31 2006-12-31
类 别 占总额 占总额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
比例% 比例%
类别1 -- -- -- -- -- --
类别2 18,441,322.87 51.23 13,566,657.46 16,132,067.41 43.53 13,547,259.74
类别3 17,557,135.33 48.77 7,035,725.39 20,924,456.84 56.47 7,055,123.11
合 计 35,998,458.20 100 20,602,382.85 37,056,524.25 100 20,602,382.85
类别1：指单项金额重大的应收账款，该类款项单项金额在1000万元以上；
类别2：指单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大应收账款，
该类款项账龄在3年以上且能收回的可能性较小的款项；
类别3：其他不重大应收账款。
（3）应收账款前5 名单位(个人)的应收账款总额如下：
项 目 2007-12-31 2006-12-31
金 额 17,062,684.11 17,441,594.72
占应收账款总额比例 47.40% 47.08%
（4）应收账款期末余额中无持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位欠款。
（5）应收账款期末余额中应收关联方款项详见附注十（三）、4。
41
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财务报表附注
截至2007年12月31日止会计年度 金额单位：人民币元
4、预付款项
2007-12-31 2006-12-31
账 龄
金 额 比例% 金 额 比例%
1年以内 9,708,315.71 47.59 22,368,547.67 70.27
1至2年 1,364,450.37 6.69 2,550,836.50 8.01
2至3年 2,414,608.72 11.84 11,000.00 0.03
3年以上 6,912,727.44 33.88 6,901,727.44 21.69
合 计 20,400,102.24 100 31,832,111.61 100
预付帐款期末余额中无持有本公司5%（含5%）以上股份的股东单位欠款。
5、其他应收款
（1）按账龄分类
2007-12-31 2006-12-31
账 龄
金 额 比例% 坏账准备 金 额 比例% 坏账准备
1年以内 7,731,346.93 3.22 -- 57,601,863.41 12.73 1,300,000.00
1至2年 12,256,168.54 5.10 -- 9,760,572.33 2.16 1,270,000.00
2至3年 3,759,082.03 1.56 1,698,653.51 178,323,219.58 39.41 103,177,233.67
3年以上 216,725,067.54 90.12 188,260,958.91 206,785,916.36 45.70 181,600,652.42
合 计 240,471,665.04 100 189,959,612.42 452,471,571.68 100 287,347,886.09
（2）按类别分类
2007-12-31 2006-12-31
类 别 占总额 占总额
帐面余额 坏账准备 帐面余额
比例% 比例% 坏账准备
类别1 135,125,297.28 56.19 135,125,297.28 318,076,254.14 70.30 232,513,570.95
类别2 65,487,723.11 27.23 45,934,734.58 65,783,307.75 14.54 46,223,694.58
类别3 39,858,644.65 16.58 8,899,580.56 68,612,009.79 15.16 8,610,620.56
合 计 240,471,665.04 100 189,959,612.42 452,471,571.68 100 287,347,886.09
类别1：指单项金额重大的应收账款，该类款项单项金额在1000万元以上；
类别2：指单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大应收账款，
该类款项账龄在3年以上且能收回的可能性较小的款项；
类别3：其他不重大应收账款。
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财务报表附注
截至2007年12月31日止会计年度 金额单位：人民币元
（3）其他应收款前5名单位(个人)的其他应收款总额如下：
项 目 2007-12-31 2006-12-31
金 额 131,459,488.36 331,430,034.06
占其他应收款总额比例 54.67% 73.25%
（4）其他应收款本年金额比上年大幅减少，主要原因是本年处理国兴大厦项目时
相应转出应收保兴房地产开发（深圳）有限公司 166,109,047.00元及其坏账准备
97,388,273.67元所致。
（5）其他应收款期末余额中无持有公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位欠
款。
（6）其他应收款期末余额中应收关联方款项详见附注十、（三）4。
6、存货
2007-12-31 2006-12-31
项 目
金 额 跌价准备 金 额 跌价准备
完工开发产品 270,541,384.78 -- 145,450,127.06 18,872,622.96
在建开发产品 690,773,570.02 140,181,437.03 668,255,582.57 146,475,169.73
原材料 3,450,958.41 -- 4,084,288.28 --
库存商品 440,678.84 278,891.91 513,329.09 278,891.91
低值易耗品 32,883.38 -- 13,174.03 --
工程施工 17,919,374.58 -- 17,764,867.21 --
合 计 983,158,850.01 140,460,328.94 836,081,368.24 165,626,684.60
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财务报表附注
截至2007年12月31日止会计年度 金额单位：人民币元
（1）完工开发产品
项目名称 竣工时间 2006-12-31 本年增加 本年减少 2007-12-31
金叶岛首期别墅 1996年 3,141,098.72 -- -- 3,141,098.72
金叶岛多层公寓 1997年 36,716,736.21 121,947.00 253,778.28 36,584,904.93
金叶岛四期别墅 2006年 7,660,944.34 1,305,359.23 8,966,303.57 --
金叶岛五期别墅 2006年 22,805,408.20 -- 22,805,408.20 --
金叶岛六期别墅 2007年 -- 83,790,590.38 28,072,936.86 55,717,653.52
金叶岛七期别墅 2007年 -- 81,920,955.47 35,260,878.62 46,660,076.85
金叶岛八期别墅 2007年 -- 80,757,916.17 -- 80,757,916.17
黄埔新邨一期 1994年 1,979,320.92 -- -- 1,979,320.92
黄埔新邨二期 1996年 -- 170,150,437.78 141,671,059.54 28,479,378.24
翠田工业村 1999年 18,106,847.32 675,000.00 18,781,847.32 --
锦绣大厦 1994年 252,242.09 -- 252,242.09 --
华民大厦 2,912,786.08 -- -- 2,912,786.08
景庭苑 1999年 2,071,055.38 1,265,036.45 3,336,091.83 --
华丰大厦 2000年 2,378,306.49 -- 746,562.85 1,631,743.64
汇景花园海怡阁 2,325,600.00 -- 2,325,600.00 --
星湖花园多层 2003年 1,721,601.50 -- 1,205,390.91 516,210.59
星湖花园8栋 2005年 11,116,243.72 -- 482,732.55 10,633,511.17
怡泰大厦 29,480,014.34 -- 29,480,014.34 --
碧桐海苑 2005年 805,141.64 -- 805,141.64 --
东乐花园 449,996.16 -- 449,996.16 --
日月阁 854,963.28 -- -- 854,963.28
北京新峰大厦 671,820.67 -- -- 671,820.67
合 计 145,450,127.06 419,987,242.48 294,895,984.76 270,541,384.78
（2）在建开发产品
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计总投资 2006-12-31 2007-12-31
东湖帝景名苑 2006年 119,038,879.44 128,932,800.58
黄埔新邨二期 134,969,135.40 --
美国土地 120,488,666.21 112,820,364.88
星湖花园3#楼 2006年 4,105,865.57 14,288,103.95
金叶岛5-8期 212,667,115.38 --
金叶岛9-11期 2007年 -- 204,963,153.54
龙风山庄 2006年 76,905,920.57 208,605,091.02
汕头新峰大厦 -- 21,084,056.05
海燕停车场改建 1992年 80,000.00 80,000.00
合 计 668,255,582.57 690,773,570.02
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财务报表附注
截至2007年12月31日止会计年度 金额单位：人民币元
（3）存货跌价准备
存货类别 2006-12-31 本年增加 本年减少 2007-12-31
库存商品 278,891.91 -- -- 278,891.91
龙凤山庄 47,584,499.31 -- -- 47,584,499.31
美国土地*1 98,890,670.42 -- 6,293,732.70 92,596,937.72
怡泰大厦*2 17,472,622.96 -- 17,472,622.96 --
景庭苑*2 1,400,000.00 -- 1,400,000.00 --
合 计 165,626,684.60 25,166,355.66 140,460,328.94
*1本年减少系因本年汇率变动所致。
*2本年减少系怡泰大厦、景庭苑本年已对外销售，同时转销计提的存货跌价准备。
开发成本中，金叶岛9-11期土地使用权帐面价值为120,610,381.35元已用于本公司
短期借款、长期借款（包含一年内到期的长期借款）抵押。
本年度借款费用资本化金额为人民币25,566,161.56元。
7、 长期股权投资
2007-12-31 2006-12-31
项目
金额 减值准备 净额 金额 减值准备 净额
对合营企业投资 91,678,556.86 62,236,756.27 29,441,800.59 91,678,556.86 62,236,756.27 29,441,800.59
对联营企业投资 59,058,940.66 2,522,380.20 56,536,560.46 69,558,940.66 2,522,380.20 67,036,560.46
其他股权投资 178,642,972.78 178,642,972.78 -- 297,605,189.39 223,314,868.24 74,290,321.15
合 计 329,380,470.3 243,402,109.25 85,978,361.05 458,842,686.91 288,074,004.71 170,768,682.20
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财务报表附注
截至2007年12月31日止会计年度 金额单位：人民币元
（1）按权益法核算的投资
投资 初始投资成本 本年追加 本年权益 宣告分派 累计权益
被投资单位名称 2006-12-31 2007-12-31 减值准备
比例 余额 (减少)投资 调整额 现金股利 增减额
一、对合营企业投资：
广东省惠州罗浮山矿泉水饮料有限公司 合作 9,969,206.09 9,969,206.09 -- -- -- -- 9,969,206.09 9,969,206.09
封开杏花宾馆 合作 9,455,465.38 9,455,465.38 -- -- -- -- 9,455,465.38 9,455,465.38
江门新江房地产有限公司 合作 9,037,070.89 9,037,070.89 -- -- -- -- 9,037,070.89 912,537.16
西安新峰物业商贸有限公司 合作 32,840,729.61 32,840,729.61 -- -- -- -- 32,840,729.61 20,673,831.77
东益地产有限公司 合作 30,376,084.89 30,376,084.89 -- -- -- -- 30,376,084.89 21,225,715.87
小 计 91,678,556.86 91,678,556.86 -- -- -- -- 91,678,556.86 62,236,756.27
二、对联营企业投资：
深圳沙头角南天商场 50% 2,850,618.06 2,850,618.06 -- -- -- -- 2,850,618.06 --
深圳润华汽车贸易公司 50% 1,445,425.56 1,445,425.56 -- -- -- -- 1,445,425.56 1,445,425.56
肇庆桂峰水泥有限公司 50% 15,112,000.00 15,112,000.00 -- -- -- -- 15,112,000.00 --
昆山调峰电力有限公司 50% 32,471,239.25 32,471,239.25 -- -- -- -- 32,471,239.25 --
深圳东方新世界百货有限公司 50% 15,000,000.00 -- -- -- -- (15,000,000.00) -- --
深圳市荣华机电工程有限公司 25% 1,250,000.00 1,715,417.05 -- -- -- 465,417.05 1,715,417.05 1,076,954.64
深圳市新峰地产顾问有限公司 20% 600,000.00 -- -- -- -- (600,000.00) -- --
深圳八方通铁路储运有限公司*1 35% 10,500,000.00 10,500,000.00 (10,500,000.00) -- -- -- -- --
云南鲲鹏航空服务有限公司 25% 5,464,240.74 5,464,240.74 -- -- -- -- 5,464,240.74 --
小 计 84,693,523.61 69,558,940.66 (10,500,000.00) -- -- (15,134,582.95) 59,058,940.66 2,522,380.20
合 计 176,372,080.47 161,237,497.52 (10,500,000.00) -- -- (15,134,582.95) 150,737,497.52 64,759,136.47
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财务报表附注
截至2007年12月31日止会计年度 金额单位：人民币元
（2）按成本法核算的投资
持股 本年增加
被投资单位名称 初始投资成本 2006-12-31 2007-12-31 减值准备
比例 (减少)投资
一、其他投资：
深圳市深房实业发展公司 100% 4,500,000.00 4,500,000.00 -- 4,500,000.00 4,500,000.00
深圳中港海燕企业有限公司 68% 12,940,900.00 12,940,900.00 -- 12,940,900.00 12,940,900.00
深圳市房地产综合服务公司 100% 5,958,305.26 5,958,305.26 -- 5,958,305.26 5,958,305.26
百立有限公司 100% 201,100.00 201,100.00 -- 201,100.00 201,100.00
澳洲柏克顿公司 60% 906,630.00 906,630.00 -- 906,630.00 906,630.00
深圳市特发房产建筑装修公司 100% 8,180,003.63 8,180,003.63 -- 8,180,003.63 8,180,003.63
深圳市新东方百货有限公司 100% 18,500,000.00 18,500,000.00 -- 18,500,000.00 18,500,000.00
深圳市深房建筑装饰材料公司 100% 2,680,000.00 2,680,000.00 -- 2,680,000.00 2,680,000.00
深圳市深房百货有限公司 100% 10,000,000.00 10,000,000.00 -- 10,000,000.00 10,000,000.00
沈阳同新房产开发有限公司*2 108,778,308.43 108,778,308.43 (108,778,308.43) -- --
广东省封开县联峰水泥制造有限公司 90% 121,265,000.00 56,228,381.64 -- 56,228,381.64 56,228,381.64
汕头新峰大厦 68,731,560.43 68,731,560.43 (10,183,908.18) 58,547,652.25 58,547,652.25
362,641,807.75 297,605,189.39 (118,962,216.61) 178,642,972.78 178,642,972.78
合 计
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财务报表附注
截至2007年12月31日止会计年度 金额单位：人民币元
*1深圳八方通铁路储运有限公司
2007年2月16日中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁庭委托深圳联合拍卖有限公司对深圳八
方通铁路储运有限公司的100%股权进行了公开拍卖，并由黄家投资控股有限公司以9100
万元人民币的价格竞得，本公司持有深圳八方通铁路储运有限公司 35%的股权也一并被拍
卖，本公司对该公司的投资成本为10,500,000.00元，扣除与该股权处置有关的费用后，实现投资收
益16,366,000.00元。
*2沈阳同新房产开发有限公司
沈阳同新房产开发有限公司（以下简称“沈阳同新公司”）是本公司全资子公司香港新峰企
业有限公司（以下简称“新峰公司”）在沈阳设立的合资公司，主营业务是开发沈阳新峰商
业广场。2005年1月5日，本公司与新峰公司、沈阳同新公司签订《债权债务确认及还款协
议书》：新峰公司确认欠本公司该项目借款本金人民币87,181,320.88元，并承诺在2005年1
月30日前偿还本公司该借款；沈阳同新公司对该借款债务承担连带清偿担保责任，担保责
任限额为其向新峰公司的借款本金人民币59,026,688.18元及利息。由于新峰公司和沈阳同新
公司未按期履行协议，本公司于2005年3月1日向深圳市中级人民法院提起诉讼。2005年
5月10日，本公司与新峰公司和沈阳同新公司达成和解协议，继续确认了上述借款及连带
责任的本金及利息。该调解协议已由深圳市中级人民法院“（2005）深中法民四初字第91号”
民事调解书确认并具有法律效力。但由于该两被执行人未按调解协议履行义务，本公司于
2005年6月21日向法院申请强制执行。2005年11月23日，经深圳市中级人民法院“（2005）
深中法执字第737号”民事裁定书裁定：拍卖新峰公司持有的沈阳同新公司93.1%股权，并
于2006年1月22日以8,920万元拍卖。由于股权过户手续至2007年才办理，故本年对沈阳
同新公司的投资108,778,308.43元及其减值准备44,671,895.46元作转销处理，拍卖款扣除该投资的账
面价值、沈阳同新公司欠本公司的款项及处置股权发生的相关费用后，实现投资收益
11,019,009.15元。
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财务报表附注
截至2007年12月31日止会计年度 金额单位：人民币元
（3）长期股权投资减值准备计提情况如下
本年减少
被投资单位名称 期初余额 本年增加 期末余额
本年转回 本年转销
深圳市荣华机电工程有限公司 1,076,954.64 -- -- -- 1,076,954.64
深圳市深房实业发展公司 4,500,000.00 -- -- -- 4,500,000.00
深圳中港海燕企业有限公司 12,940,900.00 -- -- -- 12,940,900.00
深圳市房地产综合服务公司 5,958,305.26 -- -- -- 5,958,305.26
百立有限公司 201,100.00 -- -- -- 201,100.00
澳洲柏克顿公司 906,630.00 -- -- -- 906,630.00
深圳市特发房产建筑装修公司 8,180,003.63 -- -- -- 8,180,003.63
深圳市新东方百货有限公司 18,500,000.00 -- -- -- 18,500,000.00
深圳市深房建筑装饰材料公司 2,680,000.00 -- -- -- 2,680,000.00
深圳市深房百货有限公司 10,000,000.00 -- -- -- 10,000,000.00
沈阳同新房产开发有限公司* 44,671,895.46 -- -- 44,671,895.46 --
广东省封开县联峰水泥制造有限公司 56,228,381.64 -- -- -- 56,228,381.64
深圳润华汽车贸易公司 1,445,425.56 -- -- -- 1,445,425.56
广东省惠州罗浮山矿泉水饮料有限公司 9,969,206.09 -- -- -- 9,969,206.09
封开杏花宾馆 9,455,465.38 -- -- -- 9,455,465.38
江门新江房地产有限公司 912,537.16 -- -- -- 912,537.16
西安新峰房地产商贸有限公司 20,673,831.77 -- -- -- 20,673,831.77
东益地产有限公司 21,225,715.87 -- -- -- 21,225,715.87
汕头新峰大厦 58,547,652.25 -- -- -- 58,547,652.25
合 计 288,074,004.71 -- -- 44,671,895.46 243,402,109.25
*本年减少详见附注八、7*2。
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财务报表附注
截至2007年12月31日止会计年度 金额单位：人民币元
8、投资性房地产
采用成本模式计量
项 目 2006-12-31 本年增加 本年减少 2007-12-31
原 值
房屋建筑物 977,637,660.83 3,779,223.52 19,738,604.51 961,678,279.84
小计 977,637,660.83 3,779,223.52 19,738,604.51 961,678,279.84
累计折旧
房屋建筑物 185,482,296.99 31,624,514.98 -- 217,106,811.97
小计 185,482,296.99 31,624,514.98 -- 217,106,811.97
减值准备
房屋建筑物 35,022,450.51 -- 19,738,604.51 15,283,846.00
小计 35,022,450.51 -- 19,738,604.51 15,283,846.00
净额
房屋建筑物 757,132,913.33 729,287,621.87
减值准备本年减少，系处置相应的投资性房地产同时减少其计提的减值准备。
投资性房地产中，用于本公司短期借款、长期借款（包含一年内到期的长期借款）
抵押的帐面价值为554,914,699.57元。
9、固定资产及累计折旧
固定资产类别 2006-12-31 本年增加 本年减少 2007-12-31
原 值
房屋及建筑物 118,675,782.95 2,535,537.42 2,220,738.00 118,990,582.37
运输设备 19,089,999.68 3,912,902.06 1,152,325.62 21,850,576.12
电子设备及其他 17,440,893.46 627,119.85 1,385,884.77 16,682,128.54
合 计 155,206,676.09 7,075,559.33 4,758,948.39 157,523,287.03
累计折旧
房屋及建筑物 49,827,244.76 4,908,995.73 1,833,843.80 52,902,396.69
运输设备 14,363,266.66 1,232,038.60 1,080,770.18 14,514,535.08
电子设备及其他 14,159,064.11 605,651.33 1,114,539.43 13,650,176.01
合 计 78,349,575.53 6,746,685.66 4,029,153.41 81,067,107.78
净 值 76,857,100.56 76,456,179.25
减：减值准备 131,727.96 131,727.96
净 额 76,725,372.60 76,324,451.29
固定资产中，用于本公司短期借款、长期借款（包含一年内到期的长期借款）抵押
的帐面价值为16,303,510.44元。
50
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财务报表附注
截至2007年12月31日止会计年度 金额单位：人民币元
10、无形资产
取得 本年 本年 本年 累计
类 别 原值 2006-12-31 2007-12-31
方式 增加 转出 摊销 摊销
159,154.60 3,946.60 -- -- 3,946.60 159,154.60 --
软 件 外购
出租车牌照 外购 6,368,000.00 -- 6,368,000.00 55,860.00 55,860.00 6,312,140.00
合 计 6,527,154.60 3,946.60 6,368,000.00 59,806.60 215,014.60 6,312,140.00
减：减值准备 -- --
净 额 3,946.60 6,312,140.00
11、长期待摊费用
项 目 原始发生额 2006-12-31 本年增加额 本年摊销额 累计摊销额 2007-12-31
装修费 1,730,457.87 235,989.86 812,226.00 231,201.11 913,443.12 817,014.75
职工食堂 78,182.37 19,448.89 -- 11,113.56 69,847.04 8,335.33
合 计 1,808,640.24 255,438.75 812,226.00 242,314.67 983,290.16 825,350.08
12、递延所得税资产
项 目 2007-12-31 2006-12-31
坏账准备 -- 6,201,880.80
存货跌价准备 7,137,674.90 9,968,568.35
应付职工薪酬 764,827.91 4,543,211.55
可税前弥补的经营亏损 16,499,708.20 10,980,628.57
合 计 24,402,211.01 31,694,289.27
13、资产减值准备
本年减少
项 目 2006-12-31 本年增加 2007-12-31
转回 转销
坏账准备 307,950,268.94 -- -- 97,388,273.67 210,561,995.27
存货跌价准备 165,626,684.60 -- -- 25,166,355.66 140,460,328.94
-- --
长期股权投资减值准备 288,074,004.71 44,671,895.46 243,402,109.25
-- --
投资性房地产减值准备 35,022,450.51 19,738,604.51 15,283,846.00
固定资产减值准备 131,727.96 -- -- -- 131,727.96
-- --
合 计 796,805,136.72 186,965,129.30 609,840,007.42
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财务报表附注
截至2007年12月31日止会计年度 金额单位：人民币元
14、所有权受到限制的资产
所有权受到限制的资产类别 项目名称 2007年12月31日账面价值
银行存款 港币定期存单 14,064,000.00
开发成本 金叶岛土地使用权 120,610,381.35
投资性房地产 深房广场 467,661,852.68
投资性房地产 国商北座二层 85,795,260.64
投资性房地产 房地产大厦 1,457,586.25
固定资产 深房广场46楼 16,303,510.44
合 计 705,892,591.36
上述所有权受到限制的资产，均用于本公司短期借款、长期借款（包含一年内到期
的长期借款）抵押。
15、短期借款
借款条件 2007-12-31 2006-12-31
抵押借款* 47,000,000.00 125,424,900.00
保证借款 -- 40,000,000.00
合 计 47,000,000.00 165,424,900.00
*有关抵押借款情况详见附注八、14。
短期借款本年度末比上年大幅减少，系归还了到期借款所致。
16、应付账款
（1）应付帐款期末余额中无欠持有本公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单
位的款项；
（2）应付帐款期末余额中无应付关联公司款项；
（3）应付帐款本年末余额比上年增加62,436,842.36元，增幅52.55%，主要原要是
应付施工单位工程款增加所致。
17、预收款项
（1）预收帐款期末余额中无欠持有本公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单
位的款项；
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财务报表附注
截至2007年12月31日止会计年度 金额单位：人民币元
（2）预收帐款期末余额中无应付关联公司款项；
截至2007年12月31日，本公司预收房款共计人民币165,897,129.52元，明细项目
列示如下：
项目名称 期初余额 期末余额 预计竣工时间 账龄
广州黄埔雅苑 105,438,965.00 20,288,013.52 已竣工 1年以内
怡泰中心 18,349,479.00 --
碧桐海苑 439,287.78 --
汕头金叶岛第四期 10,221,676.00
汕头金叶岛第五期 34,554,413.60
汕头金叶岛第六期 -- 20,053,064.00 已竣工 1年以内
汕头金叶岛第七期 -- 34,434,918.00 已竣工 1年以内
汕头金叶岛第八期 -- 91,121,134.00 已竣工 1年以内
国兴大厦 68,720,773.33
合 计 237,724,594.71 165,897,129.52
18、应付职工薪酬
项 目 2006-12-31 本年增加 本年减少 2007-12-31
工资、奖金、津贴和补贴 14,300,213.64 78,096,922.12 72,821,104.43 19,576,031.33
职工福利费 11,913,966.89 4,158,044.5 4,201,501.43 11,870,509.96
社会保险费 1,269,876.08 13,288,048.15 8,926,322.68 5,631,601.55
工会经费和职工教育经费 274,281.08 1,814,512.67 1,569,191.07 519,602.68
因解除劳动关系给予的补偿 27,880,044.00 593,012.29 22,741,965.23 5,731,091.06
其 它 -- 1,116,397.87 617,341.74 499,056.13
合 计 55,638,381.69 99,066,937.60 110,877,426.58 43,827,892.71
19、应交税费
税 种 2007-12-31 2006-12-31
增值税 (3,866,883.58) (3,521,605.48)
企业所得税 (3,286,758.31) 590,007.03
城建税 (70,405.32) 10,537.54
个人所得税 597,249.52 266,366.19
营业税 2,432,137.35 3,530,762.40
教育费附加 277,972.99 165,894.06
堤围费 69,911.04 --
房产税 1,896,744.04 3,157,516.71
土地增值税 (1,092,935.93) 287,154.83
其 他 1,311.19 133.50
合 计 (3,041,657.01) 4,486,766.78
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财务报表附注
截至2007年12月31日止会计年度 金额单位：人民币元
应交税费本年末较年初大幅减少，主要原因是汕头金叶岛项目在收到预售楼款时预
缴了土地增值税及企业所得税。
20、应付利息
单位名称 2007-12-31 2006-12-31
深圳市投资控股有限公司 2,901,306.85 --
21、其他应付款
（1）其他应付款年末较年初减少16,639万元，降幅38.64%，主要原因是本年处理
了沈阳项目股权转让收到的转让款，详见附注八、7*2。
（2）其他应付款期末余额中欠持有本公司5%(含5%)以上表决权股份的股东单位款
项如下：
股东单位名称 2007-12-31 2006-12-31 款项性质
深圳市投资控股有限公司 83,848,819.24 86,848,819.24 借款
（3）其他应付款期末余额中欠关联方款项详见附注十、（三）4。
22、长期借款
借款条件 2007-12-31 2006-12-31
抵押借款 367,494,457.32 175,000,000.00
合 计 367,494,457.32 175,000,000.00
其中：列报于一年内到期的非流动负债 25,280,129.52 110,000,000.00
列报于长期借款 342,214,327.80 65,000,000.00
期末余额按贷款单位列示如下：
2007-12-31
贷款单位 借款条件 到期日
折人民币
深圳农村商业银行总行 70,000,000.00 抵押 2010.10.15
深圳农村商业银行总行 40,000,000.00 抵押 2010.12.6
深圳农村商业银行上部支行 97,000,000.00 抵押 2010.6.21
南洋商业银行深圳分行 15,000,000.00 抵押 2008.3.29
南洋商业银行深圳分行 57,494,457.32 抵押 2017.5.29
中国建设银行深圳分行 10,000,000.00 抵押 2010.6
中国建设银行深圳分行 18,000,000.00 抵押 2010.7.10
交通银行汕头支行 60,000,000.00 抵押 2010.7.30
合 计 367,494,457.32
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财务报表附注
截至2007年12月31日止会计年度 金额单位：人民币元
*1有关抵押借款情况详见附注八、14。
长期借款本年比上年大幅增加，主要原因是公司根据业务发展需要，本年新增长期
贷款所致。
23、长期应付款
项 目 2007-12-31 2006-12-31
本体维修基金 9,172,161.05 8,585,785.96
24、股本
2006-12-31 本年增加 本年减少 2007-12-31
一、有限售条件股份
1、国家法人持股 672,856,800.00 -- 50,583,000.00 622,273,800.00
2、境内法人持股 -- -- -- --
3、境内自然人持股 -- -- -- --
4、其它 7,400.00 -- 1,850-- 5,550.00
有限售条件股份合计 672,864,200.00 -- 50,584,850.00 622,2279,350.00
二、无限售条件股份
1、境内上市人民币普通股 218,795,800.00 50,584,850.00 -- 269,380,650.00
2、境内上市的外资股 120,000,000.00 -- -- 120,000,000.00
3、境外上市的外资股 -- -- -- --
4、其它 -- -- -- --
无限售条件股份合计 338,795,800.00 50,584,850.00 -- 389,380,650.00
三、股份总数 1,011,660,000.00 50,584,850.00 50,584,850.00 1,011,660,000.00
25、资本公积
项 目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
股本溢价 557,433,036.93 -- -- 557,433,036.93
其他资本公积 420,811,821.17 -- -- 420,811,821.17
合 计 978,244,858.10 -- -- 978,244,858.10
26、盈余公积
项 目 2006-12-31 本年增加 本年减少 2007-12-31
法定盈余公积 118,910,686.94 -- -- 118,910,686.94
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截至2007年12月31日止会计年度 金额单位：人民币元
27、未分配利润
项 目 2007年度 2006年度
归属于母公司股东净利润 29,116,127.31 20,150,368.49
加：年初未分配利润 (985,700,506.78) (1,005,850,875.27)
加：其它转入 -- --
减：利润分配 -- --
其中：提取法定盈余公积 -- --
提取任意盈余公积 -- --
支付普通股股利 -- --
期末未分配利润 (956,584,379.47) (985,700,506.78)
28、少数股东权益及损益
被投资单位名称 少数股权比例 2007-12-31 2006-12-31
新峰投资有限公司 45% (10,733,643.11) (10,290,035.63)
柏伟置业有限公司 20% (1,920,929.04) (1,920,505.00)
深圳市数码港投资有限公司 30% 4,046,232.16 4,163,988.81
深圳市华展建设监理有限公司 25% 1,827,519.29 1,790,201.92
新峰置业有限公司 -- (7,028,602.80)
合 计 (6,780,820.70) (13,284,952.70)
29、营业收入和成本
营业收入 营业成本 营业毛利
行 业
2007年度 2006年度 2007年度 2006年度 2007年度 2006年度
主营业务收入：
房地产销售 510,543,751.94 601,324,785.09 342,581,402.58 419,239,800.48 167,962,349.36 182,084,984.61
工程施工 168,119,414.61 177,026,747.42 156,567,107.62 155,075,103.45 11,552,306.99 21,951,643.97
商 业 -- 60,798,063.27 -- 59,762,591.59 -- 1,035,471.68
租赁及物业管理 132,358,887.08 117,410,877.47 98,591,253.12 98,955,733.17 33,767,633.96 18,455,144.30
酒店及其他服务 34,105,472.81 39,375,089.97 23,901,274.60 17,957,867.63 10,204,198.21 21,417,222.34
合 计 845,127,526.44 995,935,563.22 621,641,037.92 750,991,096.32 223,486,488.52 244,944,466.90
（1）前五名客户销售情况：
2007年度 2006年度
项 目 占公司全部销 占公司全部销
销售额（万元） 销售额（万元）
售收入的比例 售收入的比例
前五位客户销售合计 5,064 5.99% 4,082 4.10%
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（2）主营业务按地区分部列示如下：
营业收入 营业成本 营业毛利
地 区
2007年度 2006年度 2007年度 2006年度 2007年度 2006年度
境内：
广东省 807,591,819.59 990,148,841.18 586,532,417.61 747,463,983.14 221,059,401.98 242,684,858.04
其他省 36,727,636.69 5,041,559.48 35,108,620.31 3,527,113.18 1,619,016.38 1,514,446.30
境外： 808,070.16 745,162.56 -- -- 808,070.16 745,162.56
合 计 845,127,526.44 995,935,563.22 621,641,037.92 750,991,096.32 223,486,488.52 244,944,466.90
30、营业税金及附加
项 目 2007年度 2006年度
营业税 40,560,987.12 43,736,405.09
城市维护建设税 362,286.05 394,388.19
教育费附加 870,312.81 1,148,123.50
房产税 6,409,368.10 4,085,525.39
土地增值税 16,869,744.90 2,381,229.76
其 他 456,093.61 55,226.42
合 计 65,528,792.59 51,800,898.35
管理费用
管理费用本年比上年减少43,076,825.79元，减幅为34%，主要是由于上年度发生解
除劳务关系补偿金37,410,074.07元，而本年无此项内容。
31、财务费用
类 别 2007年度 2006年度
利息支出 42,036,666.93 30,030,911.39
减：已利息资本化的费用 25,566,161.56 6,959,366.62
减：利息收入 4,920,817.96 4,245,461.40
汇兑损失 41,658,689.44 13,901,621.39
减：汇兑收益 74,905.46 2,386,732.58
其 他 258,135.05 790,751.74
合 计 53,391,606.44 31,131,723.92
财务费用本年较上年度大幅增加，主要原因系本年度汇率变化引起汇兑损失增加所致。
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32、资产减值损失
类 别 2007年度 2006年度
固定资产减值准备转回 -- (1,268,763.04)
33、投资收益
产生投资收益的来源 2007年度 2006年度
交易性金融资产出售收益 101,321.93 4,519,295.90
长期股权投资收益 28,370,955.88 1,576,246.59
其中：被投资单位分回股利收益 985,946.73 1,559,962.49
处置子公司产生收益 11,019,009.15 --
处置其他投资单位产生的收益 16,366,000.00 --
按权益法核算被投资单位净利润增减额 -- 16,284.10
其 它 -- 26,954.26
合 计 28,472,277.81 6,122,496.75
长期投资收益本年度较上年度增加2,235万元，主要原因是本年度处置沈阳同新房
产开发有限公司和深圳八方通铁路储运有限公司股权分别取得 11,019,009.15元、
16,366,000.00元投资收益，详见附注八、7 *1及*2。
34、营业外收入
类 别 2007年度 2006年度
1、非流动资产处置利得合计 94,170.00 302,680.00
其中：固定资产处置利得 94,170.00 302,680.00
2、罚款收入 66,360.09 --
3、违约金 2,233,288.00 345,820.11
4、其他 47,738.39 252,118.71
合 计 2,441,556.48 900,618.82
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35、营业外支出
类 别 2007年度 2006年度
1、非流动资产处置损失 113,850.02 167,335.28
其中：固定资产处置损失 113,850.02 167,335.28
2、罚款支出 2,727,368.63 157,089.23
3、捐赠支出 218,000.00 34,000.00
4、赔偿支出 918,156.31 3,291,150.94
5、其他 100,683.37 596,468.26
合 计 4,078,058.33 4,246,043.71
36、所得税费用
项 目 2007年度 2006年度
本年所得税费用 3,460,653.51 954,500.78
递延所得税费用 7,292,078.26 --
合 计 10,752,731.77 954,500.78
37、每股收益
本公司每股收益计算过程如下：
项 目 2007年度 2006年度
归属本公司所有者的净利润 29,116,127.30 20,150,368.49
已发行的普通股加权平均数 1,011,660,000.00 1,011,660,000.00
基本每股盈利（每股人民币元） 0.0288 0.0199
稀释每股盈利（每股人民币元） 0.0288 0.0199
38、现金流量表
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
项 目 2007年度 2006年度
利息收入 4,920,817.96 4,245,461.10
各项押金、保证金 4,094,725.16 4,753,668.80
其他往来款 14,136,400.00 109,760,845.90
本体维修基金 3,756,612.39 3,579,226.13
其 他 2,898,124.55 12,432,519.51
合 计 29,806,680.06 134,771,721.44
59
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财务报表附注
截至2007年12月31日止会计年度 金额单位：人民币元
（2）支付的其他与经营活动有关的现金
项 目 2007年度 2006年度
管理费用支付的现金 26,092,248.17 32,963,518.99
营业费用支付的现金 1,334,784.85 4,327,073.00
中介机构费 4,603,913.05 9,061,746.12
保证金及押金 3,274,198.32 4,844,077.08
其他往来款 18,485,443.60 33,674,877.82
广告宣传费 4,563,712.45 5,754,112.58
其 他 5,014,514.50 12,830,169.53
合 计 63,368,814.94 103,455,575.12
（3）支付其他与投资活动有关的现金
项 目 2007年度 2006年度
处置八方通公司股权发生的费用 4,170,000.00 --
（4）现金和现金等价物
项 目 2007年度 2006年度
一、现金 437,851,145.76 457,420,698.17
其中：库存现金 824,216.95 633,401.60
可随时用于支付的银行存款 437,026,928.81 456,787,296.57
二、现金等价物 -- --
三、期末现金及现金等价物余额 437,851,145.76 457,420,698.17
（5）现金流量表补充资料
补 充 资 料 2007年度 2006年度
1、将净利润调节为经营活动现金流量
净利润 29,035,688.03 20,264,044.03
加：资产减值准备 -- (1,268,763.04)
固定资产、投资性房地产折旧 38,371,200.64 13,363,521.78
无形资产摊销 59,806.60 32,668.42
长期待摊费用摊销 242,314.67 959,957.10
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产的损失 19,680.02 135,344.72
固定资产报废损失 -- --
60
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财务报表附注
截至2007年12月31日止会计年度 金额单位：人民币元
补 充 资 料 2007年度 2006年度
公允价值变动损失 (342,635.00) --
财务费用 58,054,289.35 34,586,433.58
投资损失（收益以"()斕盍校? (28,472,277.81) (6,122,496.75)
递延所得税资产减少 7,292,078.26 --
递延所得税负债增加 -- --
存货的减少（增加以"()斕盍校? (172,243,837.43) 39,138,044.15
经营性应收项目的减少（增加以"()斕盍校? 228,489,982.06 (18,671,601.85)
经营性应付项目的增加（减少以"()斕盍校? (213,407,859.53) 98,213,940.52
其 他 -- --
经营活动产生的现金流量净额 (52,901,570.14) 180,631,092.66
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动 -- --
3、现金及现金等价物净变动情况
现金的期末余额 437,851,145.76 457,420,698.17
减：现金的期初余额 457,420,698.17 307,384,164.46
加：现金等价物的期末余额 -- --
减：现金等价物的期初余额 -- --
现金及现金等价物净增加额 (19,569,552.41) 150,036,533.71
附注九、 母公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
账龄分析
2007-12-31 2006-12-31
账龄
金 额 比例% 坏账准备 金 额 比例% 坏账准备
1年以内 278,938.00 1.82 -- 64,474.75 0.40 --
1至2年 -- -- -- 4,334,344.19 26.74 --
2至3年 4,333,055.00 28.26 -- 3,942,207.24 24.31 1,214,618.77
3年以上 10,723,068.68 69.92 6,457,254.02 7,869,364.73 48.55 5,242,635.25
合 计 15,335,061.68 100 6,457,254.02 16,210,390.91 100 6,457,254.02
61
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财务报表附注
截至2007年12月31日止会计年度 金额单位：人民币元
2、其他应收款
账龄分析
2007-12-31 2006-12-31
账 龄
金 额 比例% 坏账准备 金 额 比例% 坏账准备
1年以内 226,370,886.99 15.50 197,743,802.79 11.78 3,259,580.42
1至2年 154,315,379.41 10.56 4,001,634.89 96,301,803.93 5.73 28,061,667.33
2至3年 71,859,551.18 4.92 28,201,360.84 244,497,043.15 14.56 103,188,273.67
3年以上 1,008,094,897.69 69.02 830,990,184.29 1,140,737,480.67 67.93 826,081,396.98
合 计 1,460,640,715.27 100 863,193,180.02 1,679,280,130.54 100 960,590,918.40
3、存货
2007-12-31 2006-12-31
项 目
金 额 跌价准备 金 额 跌价准备
完工开发产品 15,694,251.48 -- 72,025,822.70 18,872,622.96
在建开发产品 143,300,904.53 -- 123,224,745.01 --
合 计 158,995,156.01 -- 195,250,567.71 18,872,622.96
62
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财务报表附注
截至2007年12月31日止会计年度 金额单位：人民币元
3、长期股权投资
（1）长期股权投资类别
2007-12-31 2006-12-31
项目
金额 减值准备 净额 金额 减值准备 净额
对子公司投资 291,983,046.15 -- 291,983,046.15 291,089,894.19 291,089,894.19
对合营企业投资 19,424,671.47 19,424,671.47 -- 19,424,671.47 19,424,671.47 --
对联营企业投资 21,123,460.67 2,522,380.20 18,601,080.47 31,623,460.67 2,522,380.20 29,101,080.47
121,914,591.14 121,914,591.14 132,098,499.32 121,914,591.14
其他股权投资 10,183,908.18
合 计 454,445,769.43 143,861,642.81 310,584,126.62 474,236,525.65 143,861,642.81 330,374,882.84
63
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财务报表附注
截至2007年12月31日止会计年度 金额单位：人民币元
（2）按权益法核算的投资
被投资单位名称 投资 初始投资成 2006-12-31 本年追加(减 本年权益 宣告分派 累计权益增减 2007-12-31 减值准备
比例 本余额 少)投资 调整额 现金股利 额
对合营企业投资：
广东省惠州罗浮山矿泉水饮料有限 合作
9,969,206.09 9,969,206.09 -- -- -- -- 9,969,206.09 9,969,206.09
公司
封开杏花宾馆 合作 9,455,465.38 9,455,465.38 9,455,465.38 9,455,465.38
-- -- -- --
小 计 19,424,671.47 19,424,671.47 -- -- -- -- 19,424,671.47 19,424,671.47
对联营企业投资：
深圳沙头角南天商场 50% 2,850,618.06 2,850,618.06 2,850,618.06 --
-- -- -- --
深圳润华汽车贸易公司 50% 1,445,425.56 1,445,425.56 1,445,425.56 1,445,425.56
-- -- -- --
肇庆桂峰水泥有限公司 50% 15,112,000.00 15,112,000.00 15,112,000.00 --
-- -- -- --
深圳东方新世界百货有限公司 50% 15,000,000.00 -- -- -- -- (15,000,000.00) -- --
深圳市荣华机电工程有限公司 25% 1,250,000.00 1,715,417.05 -- -- -- 465,417.05 1,715,417.05 1,076,954.64
深圳市新峰地产顾问有限公司 20% 600,000.00 -- -- -- -- (600,000.00) -- --
35% 10,500,000.00 10,500,000.00 (10,500,000.00)
深圳八方通铁路储运有限公司 -- -- -- -- --
小 计 46,758,043.62 31,623,460.67 (10,500,000.00) -- -- (15,134,582.95) 21,123,460.67 2,522,380.20
合 计 66,182,715.09 51,048,132.14 (10,500,000.00) (15,134,582.95) 40,548,132.14 21,947,051.67
64
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财务报表附注
截至2007年12月31日止会计年度 金额单位：人民币元
（3）按成本法核算的投资
本年追加
被投资单位名称 持股比例 初始投资成本 2006-12-31 2007-12-31 减值准备
(减少)投资
对子公司投资：
--
深圳市物业管理有限公司 95% 12,821,791.52 12,821,791.52 12,821,791.52 --
--
深圳海燕大酒店有限公司 68.10% 20,605,047.50 20,605,047.50 20,605,047.50 --
--
深圳市深房投资有限公司 90% 9,000,000.00 9,000,000.00 9,000,000.00 --
--
新峰企业有限公司 100% 556,500.00 556,500.00 556,500.00 --
新峰置业置业公司 100% 20,824,545.77 20,824,545.77 893,151.96 21,717,697.73 --
深圳经济特区房地产（集团）广州房
100% 20,000,000.00 20,000,000.00 -- 20,000,000.00 --
地产有限公司
深圳圳通工程有限公司 73% 11,332,321.45 11,332,321.45 -- 11,332,321.45 --
美国长城地产有限公司 70% 1,435,802.00 1,435,802.00 -- 1,435,802.00 --
深圳市深房保税贸易有限公司 95% 4,750,000.00 4,750,000.00 -- 4,750,000.00 --
深圳市华展建设监理有限公司 75% 6,000,000.00 6,000,000.00 -- 6,000,000.00 --
深圳市深房小汽车出租有限公司 100% 11,809,500.00 11,809,500.00 -- 11,809,500.00 --
启禄有限公司 20% 212,280.00 212,280.00 -- 212,280.00 --
北京深房物业管理有限责任公司 100% 500,000.00 500,000.00 -- 500,000.00 --
深圳市联华企业有限公司 95% 13,458,217.05 13,458,217.05 -- 13,458,217.05 --
深圳市深房集团龙岗开发有限公司 95% 30,850,000.00 30,850,000.00 -- 30,850,000.00 --
深圳市数码港投资有限公司 70% 14,000,000.00 14,000,000.00 -- 14,000,000.00 --
北京新峰房地产开发经营有限公司 75% 64,183,888.90 64,183,888.90 -- 64,183,888.90 --
65
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
财务报表附注
截至2007年12月31日止会计年度 金额单位：人民币元
（3）按成本法核算的投资（续）
本年追加
被投资单位名称 持股比例 初始投资成本 2006-12-31 2007-12-31 减值准备
(减少)投资
深圳市深房集团宝安开发有限公司 95% 19,000,000.00 19,000,000.00 -- 19,000,000.00 --
深圳深房停车场有限公司 70% 29,750,000.00 29,750,000.00 -- 29,750,000.00 --
小 计 291,089,894.19 291,089,894.19 893,151.96 291,983,046.15 --
其他投资：
深圳市深房实业发展公司 100% 4,500,000.00 4,500,000.00 -- 4,500,000.00 4,500,000.00
深圳中港海燕企业有限公司 68% 12,940,900.00 12,940,900.00 -- 12,940,900.00 12,940,900.00
深圳市房地产综合服务公司 100% 5,958,305.26 5,958,305.26 -- 5,958,305.26 5,958,305.26
百立有限公司 100% 201,100.00 201,100.00 -- 201,100.00 201,100.00
澳洲柏克顿公司 60% 906,630.00 906,630.00 -- 906,630.00 906,630.00
深圳市特发房产建筑装修公司 100% 8,180,003.63 8,180,003.63 -- 8,180,003.63 8,180,003.63
深圳市新东方百货有限公司 100% 18,500,000.00 18,500,000.00 -- 18,500,000.00 18,500,000.00
深圳市深房建筑装饰材料公司 100% 2,680,000.00 2,680,000.00 -- 2,680,000.00 2,680,000.00
深圳市深房百货有限公司 95% 9,500,000.00 9,500,000.00 -- 9,500,000.00 9,500,000.00
汕头新峰大厦 68,731,560.43 68,731,560.43 (10,183,908.18) 58,547,652.25 58,547,652.25
小 计 132,098,499.32 132,098,499.32 (10,183,908.18) 121,914,591.14 121,914,591.14
合 计 423,188,393.51 423,188,393.51 (9,290,756.22) 413,897,637.29 121,914,591.14
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财务报表附注
截至2007年12月31日止会计年度 金额单位：人民币元
（4）长期股权投资减值准备
减值准备
被投资单位名称
期初余额 本年增加 本年减少 期末余额 计提原因
深圳市荣华机电工程有限公司 1,076,954.64 -- -- 1,076,954.64 经营亏损
深圳市深房实业发展公司 4,500,000.00 -- -- 4,500,000.00 已停业
深圳中港海燕企业有限公司 12,940,900.00 -- -- 12,940,900.00 已停业
深圳市房地产综合服务公司 5,958,305.26 -- -- 5,958,305.26 已停业
百立有限公司 201,100.00 -- -- 201,100.00 已停业
澳洲柏克顿公司 906,630.00 -- -- 906,630.00 已停业
深圳市特发房产建筑装修公司 8,180,003.63 -- -- 8,180,003.63 已停业
深圳市新东方百货有限公司 18,500,000.00 -- -- 18,500,000.00 已停业
深圳市深房建筑装饰材料公司 2,680,000.00 -- -- 2,680,000.00 已停业
深圳市深房百货有限公司 9,500,000.00 -- -- 9,500,000.00 已停业清算
深圳润华汽车贸易公司 1,445,425.56 -- -- 1,445,425.56 已停业
广东省惠州罗浮山矿泉水饮料有限公司 9,969,206.09 -- -- 9,969,206.09 已停业
封开杏花宾馆 9,455,465.38 -- -- 9,455,465.38 已停业
汕头新峰大厦 58,547,652.25 -- -- 58,547,652.25 已停业
合 计 143,861,642.81 -- -- 143,861,642.81
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财务报表附注
截至2007年12月31日止会计年度 金额单位：人民币元
4、营业收入和营业成本
营业收入 营业成本 营业毛利
行 业
2007年度 2006年度 2007年度 2006年度 2007年度 2006年度
主营业务
收入
其中：房
182,933,260.47 543,057,160.53 114,294,772.82 384,592,837.28 68,638,487.65 158,464,323.25
地产销售
租赁收入 49,510,590.69 39,433,835.29 34,166,016.26 27,702,483.50 15,344,574.43 11,731,351.79
合 计 232,443,851.16 582,490,995.82 148,460,789.08 412,295,320.78 83,983,062.08 170,195,675.04
主营业务按地区分部列示如下：
营业收入 营业成本 营业毛利
地 区
2007年度 2006年度 2007年度 2006年度 2007年度 2006年度
深圳 232,443,851.16 582,490,995.82 148,460,789.08 412,295,320.78 83,983,062.08 170,195,675.04
5、投资收益
产生投资收益的来源 2007年度 2006年度
交易性金融资产出售收益 -- 2,330,304.42
长期股权投资收益 17,089,822.66 189,775.80
其中：被投资单位分回股利收益 723,822.66 --
处置子公司产生收益 16,366,000.00 --
按权益法核算被投资单位净利润增减额 -- 189,775.80
其它 -- 26,954.26
合 计 17,089,822.66 2,547,034.48
附注十、关联方关系及其交易
（一）关联方认定标准
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一
方控制、共同控制或重大影响的，构成关联方。
（二）关联方关系
1、本公司直接及最终控制方
业务性质及 对本公司 表决权
直接控制人名称 注册地 注册资本
经营范围 持股比例 比例
深圳市投资控股有限公司 广东深圳 * 人民币40亿 64.82% 64.82%
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财务报表附注
截至2007年12月31日止会计年度 金额单位：人民币元
*为市属国有企业提供担保；对市国资委直接监管企业之外的国有股权进行管理；
对所属企业进行资产重组、改制和资本运作；投资；市国资委授权的其他业务。
本公司最终控制方即本公司的直接控制人。
2、本公司子公司
本公司子公司信息详见本财务报表附注七、(一) 及(二)。
3、合营、联营企业
本公司合营、联营企业信息详见附注八、7。
（三）关联方交易
本公司2007年度的关联交易主要包括公司向高级管理人员支付薪酬，有关情况如
下：
1、支付报酬
项 目 2007年度 2006年度
向关键管理人员支付报酬总额 359.66万元 244.05万元
支付报酬前三名合计 132.00万元 85.49万元
2、向关联方借款
项 目 2007年度 2006年度
深圳市投资控股有限公司 83,848,819.24 86,848,819.24
3、向关联方支付借款利息
项 目 2007年度 2006年度
深圳市投资控股有限公司 4,954,619.23 504,000.00*
* 从2006年12月开始计息。
利率：根据双方签订的借款协议，年利率6.12%。
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财务报表附注
截至2007年12月31日止会计年度 金额单位：人民币元
4、关联方应收应付款项
2007-12-31 2006-12-31
项 目 关联方名称
金 额 坏账准备 金 额 坏账准备
其他应收款 罗浮山矿泉水饮料公司 10,465,168.81 10,465,168.81 10,465,168.81 10,465,168.81
深圳润华汽车贸易公司 3,072,764.42 3,072,764.42 3,072,764.42 3,072,764.42
加拿大长城（温哥华）有限公司 89,035,748.07 89,035,748.07 89,035,748.07 89,035,748.07
澳洲柏克顿有限公司 12,559,290.58 12,559,290.58 12,559,290.58 12,559,290.58
百立有限公司 19,205,883.66 19,197,730.76 19,197,730.76 19,197,730.76
深圳市深房百货有限公司 189,179.82 139,693.51 189,179.82 139,693.51
沈阳同新房产开发有限公司 -- -- 16,841,909.86 --
深圳市房地产综合服务公司 927,136.22 901,956.22 927,136.22 901,956.22
深圳市深房建筑装饰材料公司 8,327,180.71 7,064,855.69 8,327,180.71 7,064,855.69
深圳市荣华机电工程有限公司 1,187,723.46 -- 475,223.46 --
深圳八方通铁路公司 -- -- 814,000.00 --
西安新峰物业商贸有限公司 8,419,205.19 -- 8,419,205.19 --
应收账款 深圳市新峰地产顾问有限公司 4,333,055.00 -- 4,334,344.19 --
其他应付款 深圳市特发房产建筑装修公司 598,012.16 -- 598,012.16 --
深圳市深房实业发展公司 1,534,854.91 -- 1,534,854.91 --
深圳中港海燕企业有限公司 135,853.52 -- 135,853.52 --
深圳东方新世界百货有限公司 902,974.64 -- 902,974.64 --
深圳市新东方百货有限公司 1,394,704.21 -- 1,394,704.21 --
广东省封开县联峰水泥制造有限公司 1,880,577.00 -- 1,880,577.00 --
深圳沙头角南天商场 1,200,000.00 -- 1,200,000.00 --
附注十一、非货币性资产交换
本公司2007年度无需要披露的非货币性资产交换。
附注十二、股份支付
本公司无股份支付合同。
附注十三、债务重组
本公司2007年度无需要披露的债务重组事项。
70
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财务报表附注
截至2007年12月31日止会计年度 金额单位：人民币元
附注十四、分部报告
2007年度
本公司的主要报告形式为业务分部
房地产及房产 物业管理
项目 工程施工 酒店及其他服务 抵消 合计
租赁业务 业 务
一、营业收入 560,193,019.83 86,164,402.18173,270,962.61 35,760,689.82 (10,261,548.00) 845,127,526.44
其中：对外交易收入 560,193,019.83 86,164,402.18173,270,962.61 35,760,689.82 845,127,526.44
二、营业费用 541,720,681.97 82,813,058.99172,727,312.82 43,774,564.07 (8,518,100.25) 832,517,517.60
三、营业利润（亏损） 18,472,337.86 3,351,343.19 543,649.79 (8,013,874.25) (1,743,447.75) 12,610,008.84
四、资产总额 2,842,142,085.01 80,989,252.36 50,382,892.95 418,801,223.66 (1,087,617,951.63)2,304,697,502.35
五、负债总额 1,523,548,143.23 81,303,003.04 34,876,918.30 973,493,254.16 (1,467,940,505.60)1,145,280,813.13
2006年度
本公司的主要报告形式为业务分部
房地产及房产物业管理业 工程施工
酒店及其他服务 抵消 合计
项目
租赁业务 务
一、营业收入 638,060,916.90 88,041,816.46177,026,747.42 97,806,082.44 (5,000,000.00) 995,935,563.22
其中：对外交易收入 638,060,916.90 88,041,816.46177,026,747.42 92,806,082.44 995,935,563.22
二、营业费用 607,667,605.79 84,801,484.00179,545,607.95 117,697,907.11 (10,949,751.54) 978,762,853.31
三、营业利润（亏损） 30,393,311.11 3,240,332.46 (2,518,860.53) (19,891,824.67) 5,949,751.54 17,172,709.91
四、资产总额 2,694,501,056.35106,221,303.79 59,441,476.89 486,942,600.65 (954,157,974.52) 2,392,948,463.16
五、负债总额 1,586,102,806.11112,170,698.82 44,472,863.63 1,073,064,744.94 (1,540,288,539.54) 1,275,522,573.96
附注十五、或有事项
一、重大诉讼
（1）国兴大厦诉讼案
1997年3月21日，本公司与保兴房地产开发（深圳）有限公司（以下简称保兴公
司）签订《国兴大厦股权转让合同书》，根据合同规定，本公司将所持有的国兴大
厦项目68%的权益以人民币14,500万元转让给保兴公司，且原本公司欠付工程款
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财务报表附注
截至2007年12月31日止会计年度 金额单位：人民币元
1,500万元亦由保兴公司承担。保兴公司支付4,500万元后，尚欠10,000万元权益转
让款及1,500万元工程款未支付给本公司，本公司遂因此提起法律诉讼。经广东省
高级人民法院审理，于2002年9月28日下达"（2001）粤高法经一初字第7号"《民
事判决书》，判决：保兴公司须支付尚欠本公司的转让款98,948,060.00元及利息。
2003年，此案经二审审理判决维持原判。
截止2007年12月31日，本案累计执行收回63,701,645.33元。
2008年2月22日本公司与保兴公司签订协议书，约定保兴公司向本公司支付1500
万元，本公司放弃龙岗区保兴商业大厦拍卖处置权和分配权。
截止2007年12月31日，本案已全部作账务处理完毕。
（2）西安项目诉讼案
西安新峰物业商贸有限公司（以下简称"西安新峰公司"）是本公司之全资子公司香
港新峰企业有限公司在西安成立的中外合资企业，其中香港新峰企业有限公司以现
金出资占股84%，西安市商贸委直属企业西安商贸大厦以土地使用权出资占股
16%，主营业务是房地产开发，开发项目为西安商贸大厦。该项目于1995年11月
28日开工，由于合作双方在项目经营方针上发生严重分歧，迫使项目在1996年停
工。1997年西安市政府强制收回西安新峰公司投资项目，调整给西安市商贸委下属
企业--西安商贸旅游有限责任公司（以下简称"商贸旅游公司"）。但双方对于投
资补偿款发生诉讼，2001年12月19日经陕西省高级人民法院"（2000）陕经一初
字第25号"判决书判决：1、商贸旅游公司于判决生效后一个月向西安新峰公司支
付补偿款3,662万元及其利息，逾期履行时，加倍支付迟延履行期间的债务利息；2、
西安市商贸委对上述补偿款的利息承担连带责任。
本案截至2007年12月31日，本公司已执行收回11,500,000.00元，两被执行人尚
欠西安新峰公司的未受偿债权余额本金2,154万元及利息。目前案件在执行中，本
报告期内无实质进展。
截止2007年12月31日，本公司账面对西安新峰公司长期股权投资余额32,840,729.61
元（已计提长期投资减值准备20,673,831.77元）、债权余额为8,405,066.77元。
（3）罗浮山项目诉讼案
1985年1月8日深圳经济特区发展公司与罗浮山旅游总公司的前身博罗县农工商
联合总公司签订了《关于合作经营旅游开发总公司合同书》，约定由深圳经济特区
发展公司投资3,000 万元，合作成立罗浮山旅游总公司，合作开发罗浮山风景区，
合作期30年，1986年6 月16日双方又签订了《补充协议》约定，从1988年至
72
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财务报表附注
截至2007年12月31日止会计年度 金额单位：人民币元
1995年八年内由罗浮山旅游总公司负责还清1,000万元的本息，从1996年到2002
年负责支付给深圳经济特区发展公司税后分红600万元，合作期限改为18年。其
后，这项合作项目由深圳经济特区发展公司转至本公司。1989年6 月2日本公司
与罗浮山旅游总公司签订了《补充协议二》确认本公司投入1,000万元（包括预付
了利息40万元，实际支付960万元），并约定罗浮山旅游总公司负责还本付息
1,479.6 万元投资，并从1999年1月至2002年12月内负责税后利润分红给本公
司707万元。其后2002年2月9日，本公司与罗浮山旅游总公司、罗浮山管委
会签订了《关于终止〈关于合作经营罗浮山旅游开发总公司合同书〉及其补充协议
并清偿投资本息的协议书》约定，由罗浮山管委会2002年10月底前分四期还清
700万元本息投资款及尾款，若按时还款则本公司不再追索707万元红利款，否
则需再付红利款、利息、违约金等，但罗浮山旅游总公司在还款300万元后未按
协议履行。其后2004年3月5日、2005年1 月9日、2005年9月28日三次
签订补充协议延期，但罗浮山总公司均未按时履行，本公司遂于2006年4月17日
向惠州市中级人民法院提起诉讼，要求判令罗浮山旅游总公司、罗浮山管委会支付
投资欠款1257万元及利息264.7万元，并承担诉讼费用。惠州市中级人民法院2007
年4月29日作出判决，本公司不服该判决，于是上诉至广东省高级人民法院，广
东省高院2007年12月21日判决，本公司于2008年1月16日收到终审判决书，
判决如下：1、罗浮山旅游总公司应于本判决生效之日起十日内向本公司偿还960万
元；2、罗浮山旅游总公司应于本判决生效之日起十日内按中国人民银行同期同类
贷款利率计付实际占用960万元期间的利息，其中，440万元从1986年5月1日
起计至付清之日止，410万元从1988年2月1日起计至付清之日止，110万元
从1989年6月15日起计至付清之日止，罗浮山旅游总公司已偿还的利息858万
元从应付利息总额中扣除；3、罗浮山管委会对罗浮山旅游总公司不能清偿的债务
承担三分之一的赔偿责任。4、罗浮山旅游总公司和罗浮山管委会未按本判决指定
期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。5、罗浮山旅游
总公司负担167,714元一、二审案件费用在履行债务时支付给本公司。
截止2007年12月31日，本公司账面对罗浮山旅游总公司的债权余额9,600,000.00
元，已计提坏账准备4,800,000.00元。
二、债务担保
截至2007年12月31日，本公司尚未结清的担保余额如下：
项 目 币别 金额（万元）
集团内相互担保 人民币 2,800
尚未结清之对业主楼宇按揭担保余额 人民币 2,105.70
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财务报表附注
截至2007年12月31日止会计年度 金额单位：人民币元
附注十六、承诺事项
本公司没有要披露的承诺事项。
附注十七、其他重大事项
关于预提土地增值税
本公司采取的土地增值税政策系深圳市地方税务局2005年11月2日发布《关于我
市开征土地增值税的通告》（深地税告[2005]6号），对2005年11月1日之后（含
2005年11月1日）签定合同的房地产销售行为取得的增值额应缴纳土地增值税。
对房地产开发企业采取"先预征、后清算、多退少补"的办法征收土地增值税。一是
对转让别墅、度假村、酒店式公寓取得的收入按1％预征；二是除别墅、度假村、
酒店式公寓外，对转让其他房地产取得的收入按0.5%预征。
根据国家税务总局2006年12月28日发布的《关于房地产开发企业土地增值税清
算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）从2007年2月1日起，土地增
值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目
以分期项目为单位清算。
根据上述政策，截止2007年12月31日，本公司开发项目"金叶岛六、七、八期别
墅"按销售收入的0.5%预缴了土地增值税后，本年预提了土地增值税33,327,984.00
元。因具体的清算细则尚未出台，对本公司的具体影响金额无法确定。
附注十八、非经常性损益和财务指标
（一）非经常性损益*
本公司本报告期发生的非经常性损益如下：
项 目 金额
处置深圳八方通铁路储运有限公司股权收益 16,366,000.00
处置沈阳同新房产开发有限公司股权收益 11,019,009.15
处置固定资产收益 (19,680.02)
除了上述以外的营业外收支净额 (1,616,821.83)
扣除所得税影响 (2,154,116.67)
合 计 23,594,390.63
*非经常性损益是根据中国证监会《公开履行证券的公司信息披露规范问答第1号
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截至2007年12月31日止会计年度 金额单位：人民币元
－非经常性损益》的标准编制。
（二）净资产收益率和每股收益
净资产收益率(%) 每股收益(元/股)
项 目 报告期利润 基本每 稀释每
全面摊薄 加权平均
股收益 股收益
2007年
归属于母公司所有者的净利润 29,116,127.30 2.50 2.54 0.0288 0.0288
扣除非经常性损益后归属于
5,521,736.68 0.47 0.48 0.0055 0.0055
母公司所有者的净利润
附注十九、 新旧会计准则过渡期间比较财务信息相关资料
（一）首次执行日股东权益调节过程
股东权益差异调节表
编号注释 项 目 金 额 修正金额 修正后金额
2006年12月31日股东权益（原会计准则） 1,093,956,870.51 1,093,956,870.51
1 长期股权投资差额 -- -- --
其中：同一控制下企业合并形成的长期股权投资差额 (1,503,986.27) -- (1,503,986.27)
其他采用权益法核算的长期股权投资贷方差额 -- -- --
2 拟以公允价值模式计量的投资性房地产 -- -- --
3 因预计资产弃置费用应补提的以前年度折旧等 -- -- --
4 符合预计负债确认条件的辞退补偿 -- -- --
5 股份支付 -- -- --
6 符合预计负债确认条件的重组义务 -- -- --
7 企业合并 -- -- --
其中：同一控制下企业合并商誉的账面价值 -- -- --
根据新准则计提的商誉减值准备 -- -- --
8 可供出售的金融资产公允价值变动调整 --
9 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 -- -- --
10 金融工具分拆增加的收益 -- -- --
11 衍生金融工具 -- -- --
12 1 所得税 30,433,178.19 1,261,111.08 31,694,289.27
13 2 10,945,252.15 5,984,701.88
其 他(合并范围变化) (4,960,550.27)
15 按照新准则调整的少数股东权益 (12,705,986.19) -- (12,705,986.19)
2007年1月1日股东权益（新会计准则） 1,105,219,525.97 12,206,363.23 1,117,425,889.20
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财务报表附注
截至2007年12月31日止会计年度 金额单位：人民币元
说明：
*1、差异126万元主要系2007年度本公司及各家子公司根据实际情况重新确定了
可抵扣暂时性差异的金额，并按照新会计准则计算了相应的递延所得税资产，并追
溯调整。
*2、差异1095万元主要系由于：上年度在编制新旧会计准则股东权益差异调节表
时，北京深房物业管理有限责任公司、深圳市联华企业有限公司未纳入合并范围，
根据《企业会计准则第33号--合并财务报表》的规定，该类公司应纳入合并财
务报表的合并范围。
（二）2006年度利润表调节过程
假定2006年初开始执行新会计准则第1号至第37号，分析模拟执行新会计准则的
净利润与原准则下净利润重大差异，在净利润差异调节表中分项列示如下：
项 目 金额
2006年度净利润（原准则） 19,259,485.35
加：追溯调整项目影响合计数 1,004,558.68
其中：投资收益 1,503,986.27
资产减值损失 --
公允价值变动收益 --
所得税 --
其他* (499,427.59)
减：追溯调整项目影响少数股东损益 113,675.54
2006年度归属于母公司所有者净利润（新会计准则） 20,150,368.49
假定全面执行新准则的备考信息
加：其它项目影响合计数 (1,268,763.04)
其中：
资产减值损失（固定资产减值准备转回） (1,268,763.04)
加：追溯调整项目影响少数股东损益 113,675.54
加：原报表列示少数股东损益 --
2006年度模拟净利润 18,995,280.99
* 系合并范围变化对净利润影响金额。
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截至2007年12月31日止会计年度 金额单位：人民币元
（三）重新计算的2006年度相关财务指标
净资产收益率（%）
每股收益（元/股）
报告期利润 全面摊薄 加权平均 基本 稀释
原列报 重新计算 原列报 重新计算 重新计算 重新计算
归属于公司普通股股
东的净利润 1.76 1.78 1.88 1.89 0.0199 0.0199
扣除非经常性损益后归
属于公司普通股股东的
净利润 4.97 5.27 5.09 5.59 0.0589 0.0589
附注二十、 补充资料
按不同准则编制的财务报表差异调节表（单位：人民币元）
项 目 境内会计准则 境外会计准则
净利润 29,116,127.31 29,116,127.31
净资产 1,166,197,509.92 1,166,197,509.92
差异说明 无差异
公司法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
日 期： 日 期： 日 期：
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