14家主流券商眼中13家地产公司发展至高要素

　　理财周报记者 刘昊 实习记者 张云/文

　　金融街(000402.SZ)

　　物业经营出租收入有望大幅增加

　　银河证券认为，随着该公司在金融街区域投资性物业的全面开业经营，经过2007年的市场培育以及2008年北京召开奥运会的契机，来自物业经营和出租的收入将会大幅增加。

　　根据公告，金融街2008年房产销售收入将主要来源于金融街区域的F3、重庆的嘉年华(已经出售给苏宁)、南昌的紫金园以及惠州的项目，银河证券预测来自房产销售收入将超过45亿元。

　　招商地产(000024.SZ)

　　增发决定营业前景

　　安信证券认为，在价格小幅调整和稳定发展的情况下，其盈利的增长将来源于开发销售规模的快速扩张，如果成功增发募资80亿元的话则该公司可以大幅减少借款金额，从而大幅减少未来的财务费用

　　万科A(000002.SZ)

　　抢先于同业实现资金回笼

　　国泰君安认为，万科成长速度远远超出行业平均水平，快速增长的销售业绩是其卓越的行业和政策解读、应变能力在市场份额提高上的集中体现。自去年10月后万科在全国市场坚定执行实行因地制宜、因项目制宜的促销策略，保持了快速周转和资金回笼。

　　联合证券认为，本轮房地产市场的调整加上国内的信贷紧缩，使很多房地产企业陷入财务困境，不过万科加速回笼资金确保了财务安全。其他企业的财务困境恰恰给万科提供了良好的收购机遇，如公司今年在低成本收购上有较大斩获，未来发展将更为有利。

　　天鸿宝业(600376.SH)

　　项目储备急剧增加

　　国信证券认为，2007年天鸿宝业顺利完成整体上市，房地产开发项目增加至26个，项目储备扩展到850多万平方米，并且大多是在建即售项目，算上2008年以来取得的项目，其项目储备超过1000万平米；另外还增加2个土地一级开发项目和13个持有型物业，使得其业务结构更加合理。

　　不过，国泰君安认为天鸿宝业存在着一些负面因素：负债率过高，存在一定的再融资压力；此外其项目储备过于集中在北京，而且内部整合及最终见效还需要时间。

　　陆家嘴(600663.SH)

　　商业物业价值提升

　　广发证券认为，随着陆家嘴金融贸易区的国际金融中心地位逐渐确立，陆家嘴的这些商业物业的价值将稳步提升。今明两年该公司将迎来商业物业竣工高峰期，租金收入也将大幅提高，同时还有十几个项目处于前期策划过程中。该公司财务压力较小，其已连续三年无银行借款，而且每年均有上千万的利息收入。

　　陆家嘴对银行、证券和保险公司有总计1.58亿元的长期股权投资，这是潜在的盈利点，另外也有利于该公司借助资本市场优化公司的财务结构。

　　华发股份(600325.SH)

　　大股东注资约30亿元

　　招商证券认为，华发股份未来将受益于珠海房地产市场的造好和结算面积的爆发增长。此外，该公司的配股获得了证监会的正式批文，大股东将全额认购，募集资金约30亿元。在目前信贷紧缩的形势下，大股东对于华发股份在资金上的支持将起到关键的作用。

　　深振业A(000006.SZ)

　　结算项目集中于深圳

　　国信证券认为，深振业2008年主要结算项目中星海名城6期位置好、定位高，预计将贡献丰厚利润；振业城项目土地成本低廉，项目定位合理，销售预计问题不大；荷园项目成本相对较高且周边可比售价较低，能否保证项目利润还有待观察。

　　国泰君安则表示，深振业预收账款大量增加，2008年业绩应该有保障，但该公司仍存在一定风险：现有项目储备集中在深圳，深圳房价调控风险；资金压力大。

　　天地源(600665.SH)

　　占据西安区域优势

　　银河证券认为，该公司2007年的最大成果是跨区域发展战略布局取得实质性进展，分别在深圳和天津取得项目；其次是存量资产盘活和资源储备取得新进展。该公司目前在西安储备了多个项目，枫林意树更是政府重点发展支持的创意园区，包括住宅、商业和写字楼。公司项目储备超过200万平米，足够公司未来3年发展。同时公司在西安更是具有区域优势，而西安作为二线城市，其房价上涨幅度及绝对数远远低于全国一线城市。

　　中华企业(600675.SH)

　　未来盈利依赖投资收益

　　中华企业拥有开发销售项目约230万平方米规划建筑面积，其中住宅项目约185.3万平方米，商业地产项目44.2万平方米。该公司在上海崇明岛的滩涂改造地还占地约310万平米，安信证券认为其短期内可能不会产生收益，但长期看将增加预期盈利。

　　未来三四年内，投资收益将构成公司利润的重要组成部分，目前其持有豫园商城308万股，持有912万股国泰君安和1690万股申银万国的法人股，如果将来这两家公司能够在未来两年内IPO上市，出售股权将带来4亿元以上的投资收益。公司参股40.19%的上海国际客运中心也将在未来三年内带来8亿元-10亿元的投资收益。

　　中粮地产(000031.SZ)

　　集团注入大量别墅资产

　　国泰君安认为中粮地产投资亮点在于现有业务资产质量高、盈利能力强，其拥有的123万平米工业地产属于具有很高重估价值和将来可能变为商业开发地的隐蔽资产；住宅开发地价成本低、别墅占60%，预计未来将进入结算高峰期；此外还拥有招商证券、招商银行和金瑞期货等金融股权。

　　集团再次的资产注入后中粮地产将拥有464万平米项目储备，将拥有270万平米供给日益减少、盈利能力强的别墅，且明年开始进入结算高峰期。

　　外高桥(600648.SH)

　　获得优质核心资产注入

　　国泰君安认为外高桥最大看点在于大股东拟注入其优质核心资产给上市公司，外联发、新发展和三联发三家公司的注入将为公司增加180万平米优质出租物业、建筑面积200万平米以上土地储备、国际贸易和现代物流等业务。三家公司所拥有的土地和房产拿地时间早，按评估价测算的项目储备成本最多只有1670元/平米。

　　海泰发展(600082.SH)

　　拟向工业地产转型

　　海泰发展拟向突出工业地产作为核心地位的专业地产公司转型，目前其海泰绿色产业基地项目一二期已开发完成，面积共约30万平方米。中原证券预计在3年内，公司工业地产将达到100万平方米。

　　该公司对下属控股子公司进行了业务梳理，转让了旗下部分子公司，剥离了与公司制定的经营发展战略非协同关联的股权与资产。处置长期股权投资为公司带来1.03亿元的收益，是公司2007年净利润增长的主要力量。

　　但该公司大股东资产注入的时间存在不确定性；公司开发规模的扩大对资产管理、运营将提出更高要求；房地产调控政策对公司住宅项目盈利将产生影响等风险也是投资者必须注意的。

　　阳光股份(000608.SZ)

　　抢占环渤海经济圈市场

　　光大证券预计该公司2008、2009年运营面积将分别达到27.4和38.9万平方米。所有商业物业竣工后，其资产总计将达到公司总资产的一半左右。目前，该公司完成了环渤海重要城市天津、青岛、烟台的布局，合计增加储备建筑面积68万平方米。

　　阳光股份的投资风险在于：住宅开发项目所在的环渤海各城市如受宏观调控影响，住宅开发业务的盈利未达预期，将使公司盈利预测无法完全实现。