东方银星：正被击倒的多米诺骨牌

　　自有资金决定生死；6家公司现金流岌岌可危；陆家嘴、科学城融资现金净额四年持续为负

　　理财周报记者 姜欣蔚 实习记者 张云/文

　　形势正在起变化。在2008年信贷紧缩与股市低迷的双重压力下，地产公司之间的角力迅速由“土地为王”转为“现金为王”。

　　渠道多面受阻自有资金决定生死

　　2007年前3季度，地产公司供给、需求左右逢源，大量现金流向土地储备。进入4季度，市场风向急转，持续10年的“稳健”货币政策调整为“从紧”，地产企业反应尤为敏感，资金吃紧成为通病。

　　平安证券分析师刘细辉表示，2008年房地产企业拿地能力和土地储备将影响公司近期以及未来业绩，而资金实力将直接决定企业的生存发展。原因很简单，原来融资时近乎路路通达，现在则是处处制肘。

　　地产企业一般先用自有资金拿地，然后借助银行贷款等融资方式开发、建设，通过预售款维持运转、还贷，然后用项目产生的自有资金继续拿地，开始新一轮循环。问题出在第二个环节，地产企业融资正变得越来越困难。平安证券研究员刘细辉表示，地产企业融资渠道狭窄，是令资金实力重要性日益凸现的重要原因。目前，房地产企业资金来源主要是银行贷款、股权融资、预售款以及自有资金。其它如房地产信托、外资投资基金等融资方式，实际发挥作用较小。

　　刘细辉认为，银行贷款在房地产开发资金中的占比基本保持在20%左右，自有资金和股权融资占35%左右，剩余45%主要依靠预售款。

　　货币政策从紧，意味着信贷规模收缩。根据央行4月11日公布的信贷数据，3月份人民币各项贷款增加2834亿元，同比少增1583亿元。一季度，人民币贷款增加13326亿元，同比少增891亿元。信贷紧缩对房地产企业造成双重不利影响。资金来源中的银行贷款和预售款均受到严重影响。于是，不少企业不得不通过降价促销来加速回款。

　　股权融资方面尽管证监会没有明确表示限制，但是多数地产企业早已知晓此路近乎不通。即便证监会放行，目前的市场状况也基本不具备再融资的条件。

　　于是乎，自有资金成为地产企业最为可靠的资金来源。自有资金充裕，可以支撑在建和拟建项目，捱到市场复苏，甚至借机以较低成本拿地；自有资金紧张，在建项目难以为继，或者空有土地不能开工，可能沦为被洗牌的对象。

　　现金普遍吃紧 6家公司岌岌可危

　　那么，现金流考察的初步结果如何呢？综观2007年度，每股经营性现金流低于-1元的有17家地产上市公司，而每股现金流净额高于1元只有19家公司。其中广宇集团(002133.SZ)、招商地产(000024.SZ)、华业地产(600240.SH)、保利地产(600048.SH)、万通地产(600246.SH)6家公司高于3元，比较保险。而自由现金流方面，只有26家公司为正值，包括保利地产、华发股份、金地集团、广宇集团、招商地产等都居于倒数。这实际上说明，目前地产公司留存给股东的真金白银相当的少，即便是最稳定的地产公司也少有考虑留存资金以应对不时之需。