地产商融资双岔路:信贷紧缩高压线下的黑色方向

　　房地产企业资金来源中60%-70%甚至80%以上都是银行的钱

　　理财周报记者 黄婷/文

　　4月14日，地产股“黑色星期一”。当日的地产指数下跌9.3%。惨状堪比去年6月4日(该日地产指数跌9.5%)。随后几日，地产股仍深度下调，地产股龙头万科A(000002.SZ)4月14日-17日4天跌幅也达到17%。地产股暴跌的背后，是否说明房地产实体经济出现了恶性病变？

　　近期暴跌与传闻有关

　　近期的地产股暴跌，被认为与新一轮房地产行业的政策调控有关系。有消息指，国家可能要对投资性房产进行清查，并利用税收以及相关金融手段加强按揭的审查标准，使之更为严格，以对投资性住房进行系列限制。虽然随后央行进行了澄清，但投资者仍然认为此消息并非空穴来风。

　　近日还有媒体称，上海地区楼盘合同撤销率高企，个别楼盘的平均撤销率竟然达到100%。据查，这种现象与开发商蓄意造成“涨价热销”的假象分不开。实际上，3月份楼市走旺存在一定水分。最新的房地产交易中心数据显示，4月5日—11日，京沪深三大城市成交量继续呈现低迷状态：上海日均成交水平相当于去年同期的80%；深圳和北京环比均有20%以上的回落，成交量仅为去年同期成交水平的40%。

　　而在资本市场上，证监会近期下发通知，要求对房地产公司借壳上市、再融资实行更为严格的审核制。长城证券认为，尽管房地产行业今年业绩增长确定性较大，但在房地产市场整体未持续回暖和区域明显分化的情况下，房地产股投资仍然需要谨慎。许多投资者表示，在市场和行业形势不明朗的情况下，近期要尽量回避地产股。

　　信贷紧缩成最大利空

　　资金信贷对房地产行业而言，类似于“命门”。如果锁住它，房企还能存活多久？对此，国泰君安房地产行业首席分析师张宇对理财周报记者表示，“今年房地产市场的回暖依旧不乐观”。中投证券房地产行业研究员李少明也表示，目前行业主要的利空因素还是市场对房地产开发商资金问题的担忧。光大证券还直言，信贷紧缩仍将是未来半年的主基调，楼市成交很难真正放量，“绝大部分地产公司2007年难看的现金流量表以及目前直接融资的困难，都将加大开发商的销售压力和相互之间的竞争。”

　　一连串的宏观调控政策给房地产行业蒙上了层层阴影。比如国务院新近拟定的“2008年工作要点”中明确提出，住房和城乡建设部必须严厉打击炒地炒房等违法违规行为；央行货币政策委员会2008年一季度例会强调，下一阶段要综合运用多种货币政策工具，控制货币信贷过快增长。

　　国信证券房地产行业研究员方焱认为，未来政策趋势仍然会是收紧房地产贷款，在CPI未见明显回落的情况下，信贷不会放松，预计上半年仍将持续。张宇则表示，房地产行业的决定性因素是银行信贷投放，这将直接决定大多数房企的资金链和经营方向，在货币从紧、信贷调控的政策背景下，今年的房地产销售情况仍然堪忧。

　　房企借道PE“找钱”

　　张宇表示，对于房地产企业而言，今年的主题就是“找钱”。“房地产企业资金来源中60%-70%甚至80%以上都是银行的钱，即便房地产项目实现了销售，其中60%以上的钱还是银行的。可以说，房地产行业的发展取决于银行信贷投放，在货币从紧、信贷调控的情况下，房地产公司如果不能再融资，那么它们的资产规模和业绩收入的增长都会受到影响。”据介绍，目前房地产公司正在通过各种渠道“找钱”，其中就包括找PE。李少明也透露，在股市行情不好、融不到资的情况下，房地产上市公司有能力通过银行、发行信托等方式融资。

　　以“直言”著称的中国社科院金融研究所研究员易宪容，在接受理财周报记者采访时描绘了一个逻辑关系。“股市的严重下跌，让房地产开发商融资困难，造成开发商不能便利地获得企业所需资金，同时使得进入房市的投资者与消费者减少。所有这些都会严重影响房地产市场的供求关系，而供求关系的变化，最终将带来整个国内房地产市场的逆转。”

　　上市地产公司存在“溢价”

　　谈到房地产企业发展，必须区分上市与非上市企业。方焱认为，未来两年房地产上市公司业绩的爆炸性增长，加上人民币将持续稳定升值，地产股在今年第二季度仍然存在整体性的投资机会。

　　方焱说，调控政策的逐步落实会大大改善未来供给结构，相当一部分潜在需求会转化成有效需求，从而推动房地产销售。另外，宏观调控能提高房地产行业集中度，延长行业景气周期，优质的房地产上市企业的发展速度将远远超越同行。“目前近200家房地产A股上市公司中，有相当部分是全国或地方龙头企业，因此房地产板块整体盈利增长超过行业平均，板块投资价值将随调控的深入而得到提升。”

　　方焱的论点可用一个实例来证明，那就是前期降价销售的万科。数据显示，万科今年第一季度销售面积和销售金额同比增幅分别为82.9%和119.1%。其3月份的销售中，首次置业和改善型需求占比超过85%。这说明，市场对于万科等优质房企的产品，仍然存在坚实的需求。

　　至于影响房地产投资的人民币升值因素，“极端的”观点是：若人民币汇率在短期内升值幅度过大，游资套取短期收益后撤资，那么房地产市场就很有可能因为大量的抛盘而出现下跌；但在目前情况下，人民币升值对房地产而言仍然是一个利多因素。“人民币升值是一个长期过程，不可能一步到位。根据我们的调研，国际资金对中国未来20年的房地产市场仍然看好，因此不会下注升值而立即撤出。”李少明说。

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　　股市委靡，资金转投楼市？

　　一方面是地产股和整个股市的调整，一方面是国内投资渠道还不丰富、股市和楼市是两个主要的投资渠道。面对着大盘的一路走低，投资者会否从股市中出逃而转战楼市呢？

　　对此，李少明认为，目前楼市已经到达一个“相对合适”的价位，之前从股市里撤离出来的资金，会因此转向楼市。而易宪容并不这样认为。“根本不存在这个可能。因为股市的下跌，进入股市不久的投资者都严重套牢，如果投资者在这个时候退出，那么他就必须遭受严重亏损。在严重亏损的情况下，又进入又一个泡沫市场，那么无论是住房投资者还是消费者都可能面临又一次严重套牢的风险。”易宪容据此判断，股市的严重下跌，投资者在严重套牢的情况下是不会退出股市而进入房市的。