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现金普遍吃紧 6家地产上市公司岌岌可危

http://www.sina.com.cn 2008年04月21日 08:22 理财周报

  自有资金决定生死;6家公司现金流岌岌可危;陆家嘴科学城融资现金净额四年持续为负

  理财周报记者 姜欣蔚 实习记者 张云/文

  形势正在起变化。在2008年信贷紧缩与股市低迷的双重压力下,地产公司之间的角力迅速由“土地为王”转为“现金为王”。

  渠道多面受阻自有资金决定生死

  2007年前3季度,地产公司供给、需求左右逢源,大量现金流向土地储备。进入4季度,市场风向急转,持续10年的“稳健”货币政策调整为“从紧”,地产企业反应尤为敏感,资金吃紧成为通病。

  平安证券分析师刘细辉表示,2008年房地产企业拿地能力和土地储备将影响公司近期以及未来业绩,而资金实力将直接决定企业的生存发展。原因很简单,原来融资时近乎路路通达,现在则是处处制肘。

  地产企业一般先用自有资金拿地,然后借助银行贷款等融资方式开发、建设,通过预售款维持运转、还贷,然后用项目产生的自有资金继续拿地,开始新一轮循环。问题出在第二个环节,地产企业融资正变得越来越困难。平安证券研究员刘细辉表示,地产企业融资渠道狭窄,是令资金实力重要性日益凸现的重要原因。目前,房地产企业资金来源主要是银行贷款、股权融资、预售款以及自有资金。其它如房地产信托、外资投资基金等融资方式,实际发挥作用较小。

  刘细辉认为,银行贷款在房地产开发资金中的占比基本保持在20%左右,自有资金和股权融资占35%左右,剩余45%主要依靠预售款。

  货币政策从紧,意味着信贷规模收缩。根据央行4月11日公布的信贷数据,3月份人民币各项贷款增加2834亿元,同比少增1583亿元。一季度,人民币贷款增加13326亿元,同比少增891亿元。信贷紧缩对房地产企业造成双重不利影响。资金来源中的银行贷款和预售款均受到严重影响。于是,不少企业不得不通过降价促销来加速回款。

  股权融资方面尽管证监会没有明确表示限制,但是多数地产企业早已知晓此路近乎不通。即便证监会放行,目前的市场状况也基本不具备再融资的条件。

  于是乎,自有资金成为地产企业最为可靠的资金来源。自有资金充裕,可以支撑在建和拟建项目,捱到市场复苏,甚至借机以较低成本拿地;自有资金紧张,在建项目难以为继,或者空有土地不能开工,可能沦为被洗牌的对象。

  现金普遍吃紧 6家公司岌岌可危

  那么,现金流考察的初步结果如何呢?综观2007年度,每股经营性现金流低于-1元的有17家地产上市公司,而每股现金流净额高于1元只有19家公司。其中广宇集团(002133.SZ)、招商地产(000024.SZ)、华业地产(600240.SH)、保利地产(600048.SH)、万通地产(600246.SH)6家公司高于3元,比较保险。而自由现金流方面,只有26家公司为正值,包括保利地产、华发股份金地集团、广宇集团、招商地产等都居于倒数。这实际上说明,目前地产公司留存给股东的真金白银相当的少,即便是最稳定的地产公司也少有考虑留存资金以应对不时之需。

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