泛海建设增发授信并举仍难解200亿元资金缺口

　　3月29日，泛海建设集团股份有限公司(下称“泛海建设”)(000046)公告称，拟公开增发不超过1.8亿股募资65亿元，主要投向其整体上市收购的土地项目。但此次增发能否获批仍是未知数。

　　仅仅过了3个月，泛海建设再次选择增发，可见其对资金的渴求度。在泛海建设增发的背后，是其200亿元的资金缺口和达150万平米的开发需求。

　　与建行密谋综合授信

　　值得玩味的是，此次增发公告中表示，如果本次增发募集资金金额少于65亿元，则不足部分由公司利用自筹资金解决；若本次募集资金金额超过65亿元，则超过部分也将用于上述项目的开发。

　　“这实际上是在证监会公开表示房企IPO及再融资资金不得用于买地的情况下，为了能够顺利过会，特别注明此次增发并不是用于购买土地。”分析人士称。

　　另外，此次非公开发行股份数量也从之前的“不超过2.5亿股”明确为1.8亿股，但募集资金不变。

　　早在去年年初，泛海建设便增发，希望一方面注入大股东资产，另一方面向社会机构投资者募资已解决开发资金问题。但此后房地产风向标转向，社会募集部分并未通过证监会的批准，泛海建设不得不改变增发方案，既而得以获证监会批准。

　　“上次修改增发方案是为了获得批准，而泛海建设确实面临巨大的资产投入，所需开发资金巨大，因此此次增发完全是向社会募资。”泛海建设内部人士对记者说。

　　另据透露，泛海建设正在和建设银行(7.35,0.15,2.08%)沟通上百亿元综合授信事宜，预计很快会有消息。

　　事实上，泛海建设一直注重与建设银行的亲密接触。旗下北京泛海信华置业有限公司，曾多次与建设银行共同举办了理财沙龙等活动。该公司之前还已经从建设银行获得16亿元的授信额度，全部为房地产开发贷款

　　据了解，该笔借款以泛海信华拥有的泛海国际居住区土地使用权作抵押，并由泛海建设的控股股东提供担保。

　　但在上述内部人士看来，今年政策对房地产企业融资管得很严，数额也不会很大，所以争取建行这笔授信贷款至关重要。

　　“不过，今年银行的额度也很少，能否实现综合授信上百亿元还不能确定，在此情况下，泛海建设也在考虑在符合条件的情况下，与海外基金、投行合作。”此人士说。

　　他表示，2008年，公司希望实现净利润增长超100%，这个目标的实现，当然与现在的融资计划息息相关。但他同时坦承，如果各方面都不能如愿，最坏结果是后续开发速度被迫有所调整。

　　上海和山西项目仍需融资

　　不同于大多缺钱靠打折回笼资金的房企，泛海建设并未实施降价计划。

　　“泛海兰海园5号楼已经销售过半，第一组团碧海园已开始入住。近期暂时不会开展打折活动。”4月1日，在泛海国际居住区售楼处，一位售楼小姐对记者说。

　　对泛海建设来说，因为大批新项目正渴求巨额资金，资金链吃紧将阻碍公司发展。但上述内部人士说，资金链尽管是个问题，但公司暂时不会利用降价或者打折来回笼资金，而是会通过继续增发等方式到资本市场寻求资金，或者寻求银行贷款。

　　据上述售楼小姐说，由于其楼盘区域稀缺，一直卖得很好。“200平米的房子都卖得差不多了。”

　　据其2007年年报显示，泛海建设实现营业收入41.63亿元，同比增长210.53%。

　　另据了解，2008年，泛海建设计划开工面积超过150万平米，新增土地储备200万平米，预计新开工项目总投资额超过200亿元。

　　“对于再融资，泛海建设主要将用于开工所需资金，而销售回款，估计泛海建设将视再融资情况，或用于开发所需资金，或用于购买新增土地。”有分析人士称。

　　但他表示，如果再融资，银行授信或资本合作不畅，泛海建设完全有可能减少计划中的新增土地规模。

　　实际上，一方面泛海建设再融资还面临诸多不确定性，而另一方面，泛海建设的开发成本越来越大。

　　除了北京，泛海建设旗下的上海项目总建筑面积达54.41万平米，这个老城区的动迁成本越来越高。目前除10号地块的动迁工作已近尾声，12号地完成动迁建筑面积仅占总建筑面积的8.7%，14号地块也只完成了2.5%的拆迁面积，后续投入依旧巨大。

　　上述泛海建设内部人士表示，上海项目正在进展中，目前尚不确定总投资额会达到多少。虽然第三次增发募资并不投向上海项目，但今年泛海建设仍会启动该项目。公司会有多种途径解决该项目的开发问题。

　　实际上，此次增发所募资金并不包括上述上海项目和山西项目。在山西，2008年1月，泛海建设与京海名悦共同出资成立了山西泛海，该公司主要进行山西太原项目的开发建设，对项目土地实施一级开发，通过挂牌方式取得项目二级开发权事实后续开发。

　　对于这两个项目的开发资金如何解决，其内部人士称，公司还需要更多融资方式来解决这一问题。

　　“2008年，公司资金需求量极大。首先，2008年将进入大规模开发建设阶段，预计新开工项目总投资超过200亿元；其次，公司落实增加持有型物业的战略规划需要大量资金；再次，公司进一步增加土地储备也需要大量资金。”此人士说。

　　他还表示，泛海建设虽然拥有了丰富的项目储备，但公司迅速扩张后的综合管理水平今年将备受考验。 (王冰凝)

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