房企IPO囤地受禁 地价股价赌局望终结

   “IPO囤地”的受限有望减少土地拍卖过程中出现“地王”现象

    ⊙本报记者 李和裕

　　股市融资、圈地，再融资、再圈地……房地产上市公司左手圈钱、右手圈地的“把戏”由来已久，然而，近日证监会禁止房企IPO所募用于囤地，目前“地价股价对赌”、房价随地价攀升的怪状有望终结。

　　【限制】 上市难度有增无减

　　根据上海证券报此前报道，中国证监会发行部有关人士近日表示，中国证监会依然支持优质房地产企业通过IPO或借壳等方式上市，通过资本市场实现做大做强；但同时强调，对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。

　　在业内人士看来，房企IPO没有暂停或仅受特殊限制，这在一定程度上是利好。但是，这并不代表房企的未来上市之路不存在难度。“以往房企上市后筹到的钱很少用来作建设资金，所以，IPO融资禁拿地对房企来说是很大的限制，一些计划IPO的房企的申请步伐可能受到影响，如更改所准备的材料等，以迎合对融资用途的审核要求。”上海五合智库顾问有限公司总经理邹毅表示，“而监管层的表态也体现出以往对房企价值的评估过多与土地挂钩的思路正在扭转。”根据中国证监会披露的数字，今年以来，房企中IPO过会的有2家，目前IPO在审的则有5家。

　　赴港上市似乎也是一样的境遇。去年11月香港上市成功的内地房企众安房产在招股书中明确表示，会将超过半数的融资所得用作收购土地。但随着政府打击开发商囤地的力度越来越大，香港投资机构的有关人士向记者表示，香港的资本市场也逐渐把目光从“"地主型”开发商转向具备短期营利能力及发展质量的房企。中国证监会的数据则显示，受商务部等六部委发布的《关于外国投资者并购境内企业的规定》限制，在该规定实施后便没有新批房企间接境外上市。

　　【变化】 再融资另辟蹊径

　　这是一个房企大肆融资的时代，至少在目前国家收紧银根、限制外资进入楼市的情况下，房企需要这么做。资本市场无疑是许多房企向往的“伊甸园”，一旦有幸进入，就能进行一系列股权再融资。但中国证监会此次强调，上市公司再融资不应是圈钱行为，应慎重考虑筹资规模、时机和投资者承受能力，特别是房企融资不能光指望资本市场，应考虑多渠道充实资本金。

　　越来越多的上市房企已经有所考虑。如ST康达近日公告称，鉴于目前国家银根紧缩，其控股子公司康达尔房产短期内融资较困难，董事会同意控股股东深圳市华超投资发展有限公司与康达尔房产签订《财务资助协议》，由华超投资为康达尔房产提供不超过6000万元的临时性经营所急需的周转资金，使用期限不超过1年。又如日前披露年报的中国海外表示，正在研究成立房地产基金的可能性，希望通过建立新的融资平台以及与房地产基金合作的模式，增强公司参与大规模项目的能力。

　　一家投融资公司的项目经理向记者表示，开发商在各个环节都可能遇到资金周转不灵的情况，眼下房地产投融资项目正在增多，暴露出调控大环境下不少开发商在资金方面的窘境。而上市房企也开始拓宽融资渠道，更显示出房地产行业的转型方向。

　　【作用】 有望间接平抑房价

　　除了对房企融资的直接影响外，此举还可能对楼市产生深层次的影响。

　　“此前业界一直在注意这样一个现象：开发商上市融资后，用一大部分资金去买地；而圈到地之后，该房企会备受投资者追捧，股价随之攀升；再融到资后，房企又将资金投入到土地市场，并且因有钱在手，不惜花重金买地，非理性拿地也推高了地价，地价的抬升则又会助长房价。”邹毅指出的其实就是上海证券报此前独家报道的“地价股价对赌怪圈”。

　　邹毅认为，IPO融资后禁止买地，可以从根本上终结这样一种恶性循环，“开发商在资本市场筹到钱，但不能直接买地，那就只有加速开发已有项目，再快速销售回笼资金，然后用所得的资本金去拿地。这样的话，一方面‘地王’现象可大大减少，另一方面有助于短期内增加楼市供应，进而起到抑制房价的作用。”

　　的确，能从资本市场顺利融资一直是上市房企大胆圈地的原动力，而今这一行业格局将产生分化。业内人士同时指出，证监会强调IPO融资禁囤地的政策与银行层面信贷从紧的政策在取向上是一致的，也透露出政府继续执行宏观调控、用市场手段稳定楼市的目的。