证券简称：大连友谊 证券代码：000679
大连友谊（集团）股份有限公司本次募集资金使用的可行性研究报告
大连友谊（集团）股份有限公司（简称“大连友谊”）是在深圳证券交易所
挂牌交易的A股上市公司。大连友谊是一家以商业、酒店业、房地产业为主营
业务的公司，为贯彻实施公司的整体发展战略，提升核心竞争能力和实现可持
续发展，公司积极筹备再融资事宜，拟向不超过十家投资者非公开发行股票，
筹集资金6亿元，用于收购大连桃源商城商业发展有限公司（简称“桃源商城”）
100%股权项目、苏州“海尚.壹品”后续产品开发项目和偿还银行贷款及补充公
司流动资金。现分别对各项目可行性论证如下：
（一）
收购大连桃源商城商业发展公司股权项目
可行性研究报告
1.项目背景
1.1桃源商城概况
大连桃源商城商业发展有限公司（以下简称“桃源商城”）是2004年6月
25日经大连市工商行政管理局登记注册成立的具有独立法人地位的有限责任公
司，注册资本金24,520万元，其中辽宁省机械（集团）股份有限公司出资24,020
万元，占97.96%，自然人吴国康出资500万元，占2.04%。
公司资产包括大连桃源商城商业发展有限公司拥有的桃源商城1#楼的全部
建筑面积和2#楼的部分建筑面积，共计42,323.68平方米。
本次募资收购标的为辽宁省机械（集团）股份有限公司和吴国康持有的大连
桃源商城商业发展有限公司100%的股权。
桃源商城位于大连市解放路与白云街交汇处，地下一层，地上主体三层、局
部五层。桃源商城建筑上分为两部分，目前，1#楼整体租赁给大连友谊（集团）
股份有限公司（以下简称“大连友谊”）下属两家子公司——大连友谊购物广场
（发展）有限公司（以下简称“友谊购物广场”）和大连友嘉购物有限公司（以
下简称“大连友嘉”），2#楼部分对外出租，两楼相互连通，客源共享。
桃源商城1#楼地下一层到地上五层，建筑面积36,236.83平方米，2#楼地
下一层5,848.35平方米、地上二层126.33平方米、地上三层112.17平方米,
目前该部分资产经营分布如下：1#楼-1层经营电器、儿童用品、餐饮、电游；
1#楼1层经营电器、服装、化妆品、餐饮、银行；1#楼2层经营超市；1#楼3层
经营超市；1#楼4层经营健身、体检；1#楼5层经营健身、娱乐、网吧、美容；
2#楼-1层经营农贸市场；2#楼2层部分为办公室；2#楼3层部分为办公室。
1.2收购桃源商城股权的必要性
1.2.1公司战略发展的需要
零售业是大连友谊的主要产业和重要利润来源，几十年来，公司一直致力于
在这个领域的发展和积累，建立了一套比较完善和科学的经营管理体系，形成了
较高的市场知名度和美誉度，占有了一定的市场份额，具有较强的竞争优势。大
连友谊2006年的经营分布情况见表1-1。
表1-1：截止2006年12月31日大连友谊经营分布
项目名称 营业收入 营业利润 占主营业务收入比例
零售 98845.0 15887.0 61.8
酒店 23385.0 20217.0 14.62
房地产 23105.0 8281.0 14.45
其他 14596.0 1633.0 9.13
根据公司制定的发展战略，购物中心业态被明确作为零售业的主要发展方向
之一。近年来，公司经过不断的尝试和探索，在大连、沈阳等地投资设立多家购
物中心，经过几年的培育，已经呈现出良好的发展态势。收购桃源商城股权所取
得的物业资产，有利于探索和发展自身拥有商业物业的购物中心业态的经营模式
和赢利模式。把握住流通行业发展的黄金时期，谋求购物中心业态规模化与连锁
化发展，对大连友谊具有战略意义。
1.2.2实施公司资源整合，降低成本和税负的需要
目前，大连友谊下属两家子公司——友谊购物广场和大连友嘉整体租赁桃源
商城1#楼，两公司每年需支付约1800万元的租金，且租金每五年增长4％。这
是两公司在培育期经营压力大，亏损局面难以改变的主要原因之一。本次收购完
成后，桃源商城将成为大连友谊的全资子公司，友谊购物广场、大连友嘉和桃源
商城将由外部合作关系转为内部协调关系，这为三家公司的资产整合及重组创造
了良好的条件。在本次收购完成后，大连友谊将择机对三家子公司进行整合，从
而可大幅度的降低经营成本，减少税负，提高大连友谊的整体盈利能力。
1.2.3获得物业资产增值的需要
本次收购桃源商城股权所取得的物业资产地理位置优越，周边住宅均价在1
万元左右，解放路商圈周边楼盘的售价情况见表1-2。
表1-2：解放路商圈周边楼盘售价表
项目名称 项目地址 占地面积 容积率 价格区间
卡纳意乡 中南路与解放路围合景山而成的区域 15万m 1.15 9000-14600元/m
锦府桃园 解放路与八一路交汇处桃园街 2.55万m 2.31 均价10000元/m
捷山观海 解放路大富彩印厂原址（42中南侧） 31720 m 1.5 均价10000元/m
豪森茗家 解放路智仁街 8万m 1.49 9000-12000元/m
一般来说，社区商业公建价格可以达到住宅价格的1.2-1.5倍。鉴于大连友
谊下属两家子公司——友谊购物广场和大连友嘉在2004年与桃源商城公司签订
了20年的租赁协议，整体租赁经营桃源商城1#楼，并具有优先购买权。因此，
大连友谊可以以相对较低的价格即按5973元/平米收购桃源商城股权所对应的
物业资产。收购价格与该区域的商业公建价格比较，有着较大的升值潜力。这部
分由物业增值带来的收益，将随着桃源商城所处商业区升级改造的完成和商圈内
中高档住宅小区的陆续建成，日益显现。首先，土地作为一种不可再生资源，其
稀缺性决定了其价值的不菲。而根基于土地的物业，尤其是购物中心物业，更具
升值潜力。其次，商圈资源的稀缺性也对购物中心物业升值起到了推波助澜的作
用。零售行业商圈形成时间长,市场进入壁垒高,对商圈依赖性强；同时,商圈一
旦形成短期不会改变。零售门店一旦占据了城市主要商圈后，会形成垄断优势；
而各大城市商业地产和租金价格不断上涨,也进一步带动了购物中心物业升值。
加之，目前我国资产由于人民币升值而处于增值周期，根据国际经验，以本币标
价的土地和房屋的资产价格必然随着本币升值预期的不断增加而愈发具有吸引
力，由此房地产成为最有吸引力的投资品种之一，因为投资者能够获得人民币升
值和房地产增值双重收益。由此带来了购物中心物业升值空间巨大。
从2004年底开始，摩根士丹利、高盛、嘉德置地等海外基金频繁收购上海
等地的大型商业地产。近期一些海外基金也开始在大连进行收购活动且有成功的
案例。故本次收购股权所取得的物业资产未来存在较大的升值空间，预计将为公
司带来较大的资产升值收益。
1.2.4提高经营回报的需要
购物中心自有物业，将便于进行统一管理、统一招商，形成标准化、规模化
的经营体系，这也是大连友谊零售业发展战略的具体实施。
1）提升物业租金水平和回报
就大连市同类商圈的商业物业租金水平比较来看（见表1-3），升级改造后的
解放路商圈的商业物业租金水平存在着较大的上升空间。
表1-3：类比商圈的商业物业租金水平
项目 所处商圈 租金水平
家乐福 三八广场商圈 1.57元/日平米
迈凯乐 西安路商圈 1.64元/日平米
沃尔玛 中山路商圈 1.5元/日平米
友谊美邻 解放路商圈 1.3元/日平米
清泥洼桥商圈 5-35元/日平米
西安路商圈 2-25元/日平米
中山路商圈 3-20元/日平米
国际商业零售业巨头在国内均以较低的租赁价格取得了商业物业的经营权，
他们的介入会给周边的商业物业带来较大的升值空间，一般会在5至8元左右。
桃源商城所处商圈已经引起国际商业零售业巨头的关注，大连友谊在收购桃源商
城公司拥有其物业资产后，将对空间格局进行合理调整安排，提高招商档次，引
进有竞争力的商家和品牌，乃至国际商业零售业巨头，为整合重组后的桃源商城
提升物业租金水平和增加投资回报奠定坚实的基础。
2）扩大经营面积，增加经营收入
由于该部分物业的绝大部分一直由大连友谊租赁经营，经过近几年的不断调
整，经营布局日趋合理，也培养了大量忠实的客户群。收购后，购物中心可以对
其进行统一安排，顺利注入大连友谊多年来的运作经验和招商支持，进一步调整
布局，丰富业态，扩大经营面积，增加经营收入。
1.2.5公司产业互动的需要
目前，大连友谊已形成了零售百货业、酒店业、房地产业三大主业的格局，
如何实现主业间的整合发展以促进优势互补与叠加，弥补和消化不利的影响，最
终达到低成本、低风险、高效率的可复制性发展，构建公司差异化竞争优势。经
过长期研究和探索，公司已形成了“利用集团产业资源进行复合开发，即通过住
宅开发、商业及酒店经营相互拉动，整合发展，实现短期回报和长期发展的平衡”
的战略思路。大力发展购物中心，就是这一战略思路的具体体现，购物中心作为
零售业的一部分，对公司的三大主营业务整合协同发展有着重要意义。
2.市场分析
2.1零售市场概况及趋势分析
2.1.1零售市场概况
2.1.1.1零售业正处于新一轮景气周期的起点
社会消费品零售总额是反映居民消费和整个零售业景气度的最主要指标。
2004-2006年间，中国社会消费品零售总额的名义增长率持续保持在13％左右，
实际增长率在12％左右。进入2007年后，社会消费品零售总额增长加速的趋势
更加明显。2007年中国累计实现社会消费品零售总额89,210亿元，同比名义增
长高达16.8％，即使排除CPI上涨的因素，实际增长率也达到12.9％，名义增
长率和实际增长率均创1997年以来的新高。
2.1.1.2消费崛起推动零售业走向持续繁荣
收入水平不断提高、消费观念和消费结构升级、人民币升值、北京举办奥运
会等因素，刺激消费不断增长。
（1）居民收入持续增长。中国城镇居民可支配收入2007年达到13,786元，
同比实际增长达到17.2％。农村居民现金收入自2004年以来也达到两位数的增
长速度，2007年人均收入达到4,140元，同比增长速度达15.4%.
（2）居民实际消费能力进一步提升。随着收入的持续增长，居民实际消费能
力进一步提升，消费支出明显增加。2007年上半年，中国城镇居民人均消费支
出达到4830元，同比实际增长11％，全年有望突破1万元。北京、上海、广州
等发达城市2006年城镇居民人均消费支出均已经达到1.5万元左右。目前，中
国城镇居民的消费倾向在0.75左右，农村居民的消费倾向在0.65左右。随着中
国居民可支配收入的持续增长、多层次社会保障体系的建立和完善、财产性收入
的提高以及居民消费观念的转变，中国居民的消费倾向将进一步提高，消费支出
将持续增长。
（3）消费观念转变。居民对生活的需求由最基本的满足温饱的生理需求向更
高级的尊重需求和自我实现需求转变，由传统消费不断向时尚、舒适享受型消费
转变。据中国品牌策略协会估计，中国目前有1.75亿消费者具有购买时尚品牌
的能力，其中有1000万-1300万的人是活跃的奢侈品购买者。预计中国城镇居
民的可支配收入水平在2007年将达到2000美元，意味着中国城镇居民的消费能
力又迈上了一个新的台阶。居民对消费产品的需求也逐渐由对产品价格的关注上
升到对产品品质、购物便利性、愉悦性和舒适性的关注。地点的方便达到性、购
物环境的舒适性、产品质量的可靠性、品种的丰富性、商场的品牌知名度已逐渐
成为中国居民选择购物场所的五大关键要素，具备这五大要素的购物场所往往能
刺激消费者的感性消费和非计划购买而获得快速发展。消费观念的转变使中国居
民的消费结构出现明显的多元化、升级化趋势。2006年，中国城乡居民食品消
费支出在消费支出中的比例分别下降到35.8%和43%的水平，而教育文化娱乐、
交通通信、医疗保健等的支出比重正在逐步增加。但是从国际比较看，中国居民
的消费结构仍然显得比较单一，这也决定了中国居民消费结构多元化和升级化将
是一个长期的过程。
（4）中等及新兴消费群体崛起。随着中国居民收入的持续增长，一个由都市
白领和其他中、高收入人群组成的中等消费群体的数量也在不断增长。这一人群
收入比较稳定，在消费方面讲究档次，注重消费品味和文化蕴涵，对产品品牌比
较关注。另外，上世纪八十年代后出生的独生子女对消费结构升级也将起到极大
的推动作用。他们的消费观念与80年代以前出生的人有着很大变化，随着中国
中等消费群体的不断壮大以及独生子女等新兴消费群体消费能力的增强，他们将
成为未来推动中国消费结构升级的中坚力量。
（5）人民币升值和奥运经济效应显现。中国自2005年7月21日实施人民币
汇率机制改革后，人民币开始启动了对美元的升值步伐。截至2007年9月6日，
人民币兑美元的汇率自汇改实施以来累计升值达到8.89%。人民币的升值将使得
包括商业地产在内的固定资产面临价值重估，其重估增值所产生的财富效应将刺
激中国居民的消费欲望。另外，人民币对外升值将使得进口产品的人民币价格相
11
大连友谊（集团）股份有限公司
对降低，也将刺激中国居民的消费支出。
随着2008年奥运会举行日期的临近，奥运会对中国的经济的投资驱动也将
逐渐转变为消费驱动。国外经验表明，奥运会将给举办国、举办城市的消费行业，
特别是商业零售业带来明显的拉动作用。
2.1.1.3零售市场潜力值得期待
零售业的发展受制于国家社会、经济状况，在中央政府持续深入各项改革、
完善社会保障体系、各种启动内需政策、居民消费观念和消费者构成结构更替的
情况下，零售业的黄金发展阶段即将到来，中国市场潜力值得期待。
2.1.2零售企业发展趋势分析
2.1.2.1规模化发展
零售商业具有明显的规模经济特征，大规模采购、高效物流可降低成本，规
模扩大使得企业经营、管理、营销等更容易趋于强大，对竞争对手、市场形成更
大的影响力，当规模扩大到开始形成垄断性优势的时候，规模就转化为强大的竞
争优势，成为企业的核心竞争力。
近年来，零售业的行业集中度不断提高，规模化趋势明显。2006年全国500
多家重点大型零售企业实现主营业务利润615.4亿元，比2005年上升17.88%，
主营业务利润率为11.36%，与2005年基本持平。利润总额144.58亿元，同比
增长36.72%。（数据来源：中国商业联合会）
2006年，中国限额以上批发零售企业实现消费品零售额21,555.2亿元，比
去年同期增长21.3%，增速高于全社会消费品零售额增长率7.6个百分点，占全
社会消费品零售额的比重达到了28.21%，比上年提升了1.75个百分点。（数据
来源：国家统计局）
2.1.2.2连锁发展
连锁发展有利于形成专业化、品牌化能力，可以形成模式化发展、科学化管
理和规模快速拓展，代表了零售业的发展方向。
近年来，中国零售业连锁化程度不断提高。根据商务部商业改革发展司和中
国连锁经营协会的调查统计，2006年“中国连锁经营100强”销售规模达到8,552
亿元，同比增长25%，大大高于社会消费品零售总额13.7%的增幅。门店总数达
12
大连友谊（集团）股份有限公司
到69,100个，同比增长57%。2006年“连锁100强”总销售规模占社会消费品
零售总额的比重为11.2%，比2005年提高0.7个百分点。
2.1.3零售业发展趋势分析
改革开放27年，中国经济持续高速增长，年均增长率9.3%，是世界经济增
长最快、时间最长的国家之一。中国消费指数连续多年出现高增长，零售业是其
间受益程度最大的行业。
刚刚召开的党的十七大会议提出，2020年中国人均GDP将比2000年翻两番，
实现全面建成小康社会的奋斗目标。中国将继续保持经济快速增长、政治稳定的
良好局面，而随着经济转型、人民富足，世界第一的人口基数、城市化进程和消
费结构的调整，消费市场将迎来巨大机遇。
在发展潜力方面，目前中国的消费率仍明显偏低，2006年居民消费率仅为
36%，一旦消费率出现提升，所释放出来的巨大市场空间将带动零售市场高速成
长。
在消费结构方面，受益于收入增长、财产性收入增加以及消费观念变化，特
别是健康、自然、享受型消费理念的持续升温，中国将长期处于消费升级阶段。
无论是数量、还是质量，中国零售业都将迎来无比辉煌的黄金时代。
2.2购物中心业态发展趋势
2.2.1我国购物中心发展概况
20世纪50年代，伴随着美国经济在二战后的高涨、城市郊区化的深入、私
有化轿车的增多以及高速公路网的扩充，针对迅速增多的郊区中产阶层人口的需
求而产生的郊区型购物中心（Shopping Mall，Shopping Center）在美国最先得
到了快速的发展，其后，这一零售业态逐渐普及到世界各地。
我国的购物中心建设起步较晚，开始于90年代初期，最早的项目是位于珠
江三角洲的天河城购物中心，但是近年来以飞快的速度向前发展，呈现出快速、
跨越式的发展。作为一种商业形态，购物中心已成为既可以改变生活方式、消费
方式的零售服务业综合载体，也能改善发展商、运营商和零售商以及投资人发展
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策略的物业形态、商业形态和投资形态的重要途径。通过对零售业各种商业形态
的聚集与融合，购物中心逐渐成为中国零售市场的主流业态之一。购物中心业态
近年来呈稳定增长态势。从数量上看，2003年以来大体保持在年增长85家左右，
2006年增长速度和数量均慢于2005年，与2003年-2004年基本持平，这意味着
中国购物中心正在进入到稳定增长阶段，未来几年购物中心的增长趋势从全国范
围来看将依然趋缓。
2.2.2购物中心是未来零售发展的必然趋势
购物中心包含主题店、连锁店、品牌店、餐饮店、娱乐中心等多种商家，针
对的消费群体可能来自各个阶层。购物中心的优势在于整合效应，把各种不同的
服务机构聚集在一起，以形成综合的服务功能和整合的竞争优势。
从零售业态的发展轨迹来看，随着居民购买力的提高和商业的繁荣，消费者
需要的相似性和平均化程度不断降低，消费需求的多样性、层次性、动态变化性
等特点决定了现代零售业态必然朝着业态多样性、多层次性、相互交融的竞争格
局发展，而集合了多种类型商家并在具体业态上具有良好可塑空间的购物中心，
无疑在这种发展趋势下更有竞争力。
未来几年，我国大型购物中心的发展前景乐观，特别是在很多大中城市，它
符合人口郊区化分流的趋势，并迎合了消费者由于生活模式的改变而提出的新的
消费需求，特别是迎合了人们集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的“体验经济”
式的消费需求。
2.2.3购物中心物业升值前景良好
受益于国民经济的持续增长，居民收入增长、财产性收入增加以及消费观念
变化，中国零售行业正处于快速增长阶段。在此背景下，购物中心平稳持续的收
益，将带来稳定的现金流，提升获利能力，由此促进购物中心物业升值。
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大连友谊（集团）股份有限公司
2.3大连零售市场概况
2.3.1大连概况
大连地处欧亚大陆东岸，中国东北辽东半岛最南端，东濒黄海，西临渤海，
南与山东半岛隔海相望，北依辽阔的东北平原。大连是著名的旅游胜地，依山
傍海，环境优美，气候宜人，城市功能完善，人文景观丰富。南部海滨国家风
景名胜区、旅顺口国家风景名胜区、金石滩国家风景名胜区等享誉海内外。大
连在中国城市综合实力“五十强”中，大连名列第6位。大连被评为全国第一
个“卫生城”，2001年又荣获联合国环境规划署授予的“全球环境500佳”称号。
还获得中国“人居环境奖”、“环境保护模范城市”和“文明城市”等荣誉称号。
大连是中国北方地区重要的国际航运枢纽和国际物流中心。大连港是闻名
世界的天然良港，与世界上160多个国家和地区的300多个港口有着贸易往来；
大连周水子国际机场开通了上百条国际、国内航线，成为东北地区最大的货物空
运基地；连接辽东半岛和山东半岛的烟大火车轮渡，缩短了东北地区与东部沿海
地区的距离，经济贸易往来将更加便捷。
大连是继上海之后，国家确定的全国第二个国际航运中心。大连的目标是
经过一二十年的努力，建成以物流中心为载体，集国际商品、资本、信息、技术
于一身的现代化国际枢纽港。此外，大连将加快建设石化产业、装备制造业、软
件产业三个基地和一个金融商务区。目前大连正在加快建设大孤山保税国际物流
港，并将保税区的保税功能覆盖到整个大连港，最终形成自由贸易港。大连市当
前经济总量及未来预期见表2-1。
表2-1：大连市当前经济总量及未来预期
2006年 同比增长 2007年目标 十一五目标
全市实现地区生产总值 2570亿 16.5% 14% 递增13%
完成全社会固定资产投资 1470亿 32.3% 30% 递增16%
完成地方财政一般预算收入 196.1亿 29.5% 14% 递增13%
实现社会消费品零售总额 839.3亿 14.7% 13% 递增13%
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大连友谊（集团）股份有限公司
图2-1大连近6年GDP增长状况
2006年社会消费品零售总额839.3亿元。全年限额以上批发零售业商品零
售额245.7亿元，比上年增长24.2%。其中，汽车类增长35.9%，家用电器类增
长14.8%，家具类增长14.4%，通讯器材类增长24.1%，体育娱乐用品类增长14.4%，
文化办公用品类增长12.7%，金银珠宝类增长15.8%。
大连市2006年末户籍总人口为572万人，居民消费潜力巨大。2006年城市
居民年人均可支配收入13350元，比上年增长11.3%；年人均消费支出10534元，
增长5.4%。
图2-2大连近6年人均可支配收入图
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大连友谊（集团）股份有限公司
16000 18
14000 15.6 16
13350
14
11994 14
12000
10378
11 12
10000 10.5 11.3
9101
8200 10
8000 7418
8.1 8
6000
6
4000
4
2000 2
0 0
2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
大连地区是东北腹地的窗口，是环渤海的主要中心城市又是振兴东北的龙头
城市。以大连为中心，可辐射东北三省、内蒙古地区1.4亿人口。区内经济发达，
文化整体气氛浓郁，是发展和建设外向型的极佳投资选择地。大连已成为国际投
资集团高度关注的重要中国城市之一，如Intel、德国大众、韩国STX造船株式
会社等纷纷在大连投资建厂，大量配套产业、配套企业纷纷抢滩大连。大连并成
功举办了夏季达沃斯盛会、WTO部长级会议等重要国际会议，使大连国际化气息
日渐浓厚。随着各种产业投资的到来和运转，大连经济将持续快速增长，社会财
富、消费市场也将出现跨越式增长。
2.3.2零售市场总量持续快速增长
大连零售市场规模不断扩大,消费需求增长呈逐步加快趋势。2003年到2006
年四年间,大连市社会消费品零售总额的年均增速为13.5%,比上一个四年的年均
增速加快3.9个百分点。2007年前8个月,大连市社会消费品零售总额同比增长
16.9%,累计增幅已连续5个月位居全省第一。预计今年全年社会消费品零售总额
将达到980亿元左右,增长17%左右,成为1996年以来增长最快的年度。2000年
以来大连零售市场发展状况见表2-2。
表2-2：2000年以来大连零售市场发展状况
单位：亿元
零售总额 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
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大连友谊（集团）股份有限公司
社会消费品 488 534 592 569 645 732 839
批发零售业 359 393 424 471 528 603 696
批零业增幅 - 9.78% 7.89% 10.85% 12.34% 14.01% 15.45%
从2002年至2006年，大连商业税收对财政收入的贡献一直保持在12%以上，
并逐年稳步增长，已成为大连地方财政收入的三大支柱之一。随着大连市国民经
济的快速发展和城乡居民收入水平的不断提高,大量富有购买力的人群形成，大
连零售市场将进入一个更快的发展时期，继续保持年增长12%以上的势头。
图2-3大连近6年社会消费品零售总额增长情况
亿 %
900 16
14.7
800 13.5 13.5
839.3 14
12.4
700 732
645.2 12
10.8
600 568.4
9.3 10
9.1 591.9
500
534.2
488.7 8
400
6
300
4
200
100 2
0 0
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
2.3.3商业格局基本形成
经过多年的发展，大连已成为中国商业极其发达的城市之一，目前已经形成
了两个市级商业中心和多个区域性商业中心、社区级商业中心。市级商业中心有
青泥洼桥商业中心和西安路商业中心，大连的高档百货店主要集中在这两个商业
中心。
青泥洼桥商业中心地处大连市中心区域，商圈范围为“青泥洼桥—胜利广场
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大连友谊（集团）股份有限公司
—天津街商业步行街—菜市街”，是大连市历史最悠久最繁华的商业中心。区域
内主要商业企业有大连商场、新玛特购物广场、麦凯乐本店、友谊商城本店、胜
利广场、百年城（主力店连洋百货）、天百大楼等，大型商业设施总面积超过100
万平方米。商圈内零售商业网点密集，以百货店为主，购物中心为辅，以经营中
高档商品为主，体现高端消费特征，各店间具有差异化，有一定竞争关系。其所
处的地理及交通位势、长期的购物习惯等因素使其具有很强的辐射功能和吸引
力，不仅满足市内居民的消费需求，同时也是大连游客、周边县市区消费的主要
区域。
西安路商业中心位于沙河口区，东起连胜街，西至中长街、盖州街，北起沙
河口火车站，南至解放广场五一路。西安路商业中心是近年新兴的市级商业中心，
随着大连城区的西拓，大连西部人口急剧增长，购买力迅速提升，强有力地推动
了西部商业中心的形成。商圈内主要零售企业有百盛西安路店、锦辉商城、家乐
福、天兴罗斯福购物中心（主力店：麦凯乐西安路店、国美电器）、福佳新天地
广场（主力店友谊商城新天地店、沃尔玛超市）、长兴购物广场、二百大楼、民
勇商场等，以购物中心为主，百货店多作为主力店出现，商业总面积约60万平
方米，各店间竞争激烈。该商圈有效辐射半径达6公里，日客流量预计在30万
人次，商圈现有客层购买力相对较低，价格敏感度高，较为接受打折、特卖、送
券等促销手段。
大连区域型、社区型商业中心主要有奥林匹克商圈、星海湾-黑石礁商圈、
三八广场-二七广场商圈、桃源商圈、马兰广场商圈、五一广场商圈、华北路商
圈、中华路商圈等，主要表现为以一两个大型超市店或批发市场为支撑，以周边
居民家庭消费为主，频次高、单价低，以生活日用品等为主力商品，竞争主要表
现为主力店与其他商圈的门店竞争，但竞争度较低。
大连商业竞争激烈，不断推动商业经营水平提高。2006年大连市商业局发
布的《大连市商业网点普查分析报告》显示，大连市零售商业人均面积为1.12
平方米，位居全国前列。截至2006年，大连城区5000平方米以上的大中型商业
项目达108个，建筑面积为356万平方米，其中建筑面积超过1万平方米的大型
商业项目77个。近年来，大连先后有香港先施秋林百货、荣德商城、银泰百货、
日本VIVO百货、铜锣湾百货、日本伊都锦百货退出市场，曾经以15条龙闻名国
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内的天百大楼也关门转型。大连零售市场的竞争激烈程度可见一斑。
2.3.4消费结构变化明显
随着居民收入的快速增长，生活质量的不断提高，大连居民整体消费水平发
生了巨大变化。据对500户大连市民家庭的抽样调查显示，2006年，大连市人
均消费支出10534元，首次突破万元，比2002年增长48%，年均增长10.3%。
大连城市居民的消费结构不断优化，主要表现在生存性消费比重下降，享受
性和发展性消费比重上升。主要体现在以下几点：
（1）食品消费适度增长
2006年，“八大类”消费支出的比重分别为，食品39.9%、衣着占10.6%、
家庭设备用品及服务5.1%、医疗保健服务占8.3%、交通通信占10%、教育文
化娱乐服务占11.1%、居住占10%、杂项商品和服务占5%。
随着全面建设小康社会进程的加快，人民生活水平不断提高，居民传统的饮
食习惯发生了改变。2006年，人均食品消费支出为4205元，比2002年增加了
1278元，增幅为43.7%，平均每年增长9.5%，表现为适度增长。随着居民生活
质量的提高，用于食品消费所占的比重逐年下降。
（2）居民注重穿着、讲究修饰
2006年人均消费支出1113元，比2002年增长了62%，年增长12.8%,对消费
支出的贡献率为12%。衣着消费支出增幅较大的主要原因是，目前人们穿衣更加
注重新颖时尚、体现个性，追求品牌和档次。使得城市居民购买成衣化比率上升，
人均支出759元，比2002年增长69.4%。成衣平均单价比2002年上升了61.1%，
数量增加了5.3%。
（3）休闲型、享受型等时尚性商品销售呈现快速增长。
2007年上半年金银珠宝类零售额同比增长62.3%、化妆品类零售额同比增长
33.9%，分别比上年同期提高52%和43.7%，是近年来少有的增幅。
2.3.5大连购物中心行业持续增长
近几年，大连零售业持续增长，购物中心同样保持了这样的势头。预计未来
三到五年内，在居民收入增长、消费升级带动下，国内消费市场的时尚商品、奢
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侈品消费增势明显,购物中心未来增长前景广阔，同时，人民币升值预期将体现
购物中心拥有的商业地产价值。
2.4商圈及竞争分析
桃源地区是大连传统的高档居住区，桃源商圈作为大连市政府重点培养的南
部次商圈，其升级改造工程从2005年开始，在升级改造中拆除地块总面积150
万平方米，总建筑面积195万平方米，动迁户数3.7万户，10.5万人。改造后
的解放路将汇集四大功能区域：一是从中山路至七七街，约950延长米的青泥洼
商业延伸区；二是从七七街至石葵路约1450延长米的文化教育、休闲娱乐区；
三是从石葵路至景山街约2400延长米的岭前商业中心区；四是从景山街至虎滩
桥约1900延长米的旅游观光服务区。目前解放路商圈的改造已进入回迁阶段，
培育期预计2007年底到2008年中，原居民回迁率能达到60%，新居民入住率将
近80%，加之改造后的解放路商业功能划分更加科学、档次大有提升，沿路中高
档楼盘的集中使得周边消费者购买力的总量和标准都较以前大大提高。
3.项目SWOT分析
3.1优势
1、优越的商圈环境和较好的发展潜力；
2、大连友谊良好的商誉和市场形象；
3、丰富的招商经验保证招商水平日益提升；
4、已拥有大量的商户资源和共存关系；
5、在人民币升值的背景下可获得持有物业资产的巨大升值空间。
3.2劣势
1、收购后，提高和调整已有业户经营档次和水平，对扩大的物业须进行招
商引进新的客户，这对购物中心经营管理者的水平提出了更高要求。
2、一次性支付收购款带来的资金成本与短期经营投资回报偏低形成经营压
力。
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3、解放路改造的进度目前较慢，对商圈的快速形成有不确定性，周边老区
人口消费能力偏弱。
3.3机会
1、消费结构升级与零售市场容量增大，积极参与市场竞争会分享到部分市
场份额。
2、解放路改造完成后，新建商品房小区会带来新增有消费能力的居民，随
着客单价的水平提高，会促进经营档次的提高和经营结构和布局的改善。
3、经营面积的扩大和经营业态的整合，可更有效地获得人民币升值、物价
水平提高和人民生活水平的提高以及消费能力的提升带来的业绩的增长和利润
的增加。
4、物业资产有较大的升值空间。
3.4威胁
1、其它商业公司也已经注意到该区域购物中心的发展前景，不排除会有未来
潜在的进入者。
2、解放路改造进展如延迟，新增居住和消费人口增长会缓慢。
3、持有商业地产物业可能会遇到增加物业税等政策风险。
3.5可行性判断
1、大连市消费市场的长期向好，解放路改造后的功能提升，是项目的未来
发展的保证。
2、公司在购物中心经营管理上积累的经验，加上友谊购物广场多年来在桃
源区域树立的良好形象和招商水平的不断提高，能够保障较好的经营回报。
3、该部分物业资产一直由大连友谊租赁经营，故收购后整合上不存在难度，
而其他公司若收购该部分资产，比较而言，则存在着一定的整合困难。
4、本次收购股权所取得的物业资产价格较低，商业物业增值的潜力很大。
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4.经营发展规划
4.1提高经营水平
收购后，将适当对现有经营管理人员进行调整，引入业务骨干，加大经营力
度，上市公司对其提供人员、资金、招商等各方面的支持，帮助其树立优秀卓越
的经营理念，借鉴积累有效的管理方法，打造科学的技术平台和业务流程，保证
收购后高水平的运营。
4.2布局适当调整
收购后，将对该部分股权对应的物业资产进行有针对性的装修改造，并在充
分考虑购物中心整体效应和商家利益的前提下，对其空间格局进行合理调整安
排，以利于提高招商档次，满足客户需要，同时，也为购物中心租金水平的逐步
提高打下基础。
4.3业态重新整合
收购股权后，友谊购物广场将立足桃源商圈改造后的新形势，充分研究市场，
对现有经营业态进行重新布局，去劣存优，逐步引进有竞争力的商家和品牌，打
造购物中心主力店，如超市业态引进沃尔玛等世界五百强企业，娱乐休闲引进知
名影城或健身中心，对现有招商布局重新调整，对现有品牌和商家进行优化组合，
逐步提升经营档次，丰富业态，合理安排，实现购物中心和客户共赢的局面。
4.4加大营销力度
收购后，公司将加大营销力度，藉着桃源商圈档次日益提升的良机，加大市
场营销力度，运用公司多年积累的商业营销经验，对桃园商城进行全方位的营销
推广，提高市场知名度和美誉度。
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5.项目投资及财务分析
5.1投资估算
拟收购对象——桃源商城的所有者权益净值为24,065万元，收购价为
25,280万元，其拥有的商业面积为42,323.68平方米，如按收购价折算，资产
单位价值为5,973元/平米。
本次拟通过增发募资2.5亿元，用于收购桃源商城100%股权，其余资金自筹。
5.2财务预测
公司收购桃源商城股权后，原桃源商城的人员、其他债权、债务全部剥离，
桃源商城按原有模式继续经营，即按1.3元/日平米出租物业，第一年可收取租
金2,008万元，假设以后每五个租约年租金递增8%，第20年每平米租金1.64
元，租金收入合计2,530万元；物业资产价值年增长率为5％，在收购该股权的
第20年末物业资产价值67,075万元，将该股权以其拥有的该资产价格对外转让，
则项目的税后内部收益率为9.03%，投资回收期为17.21年。具体测算见表
5-1,5-2。
公司收购桃源商城股权后，拟对友谊购物广场和桃源商城进行内部整合，上
述两家公司整合完成后，存续企业将所拥有的物业资产全部出租。假设按1.8元
/日平米出租物业，第一年可收取租金2,781万元，以后每五个租约年租金递增
8%，第20年每平米租金2.27元，租金收入合计3,502万元；同时假定物业资产
价值年增长率为5％，在收购该股权的第20年末物业资产价值67,075万元，将
该股权以其拥有的该资产价格对外转让，则项目的税后内部收益率为9.66%，投
资回收期为15.48年。具体测算见表5-3,5-4。通过上述两家公司整合，可实现
友谊购物广场扭亏为盈，随着经营的改善和结构的调整，经营业绩将得到提高。
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成本利润预测（表5-1） 单位：万元
项目/年度 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
租金收入 2008 2008 2008 2008 2008 2169 2169 2169 2169 2169
折旧费用 686 686 686 686 686 686 686 686 686 686
维修及保险费用 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
营业税及房产税 351 351 351 351 351 380 380 380 380 380
利润总额 871 871 871 871 871 1003 1003 1003 1003 1003
所得税(25%) 218 218 218 218 218 251 251 251 251 251
净利润 653 653 653 653 653 752 752 752 752 752
项目/年度 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
租金收入 2343 2343 2343 2343 2343 2530 2530 2530 2530 2530
折旧费用 686 686 686 686 686 686 686 686 686 686
维修及保险费用 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
营业税及房产税 410 410 410 410 410 443 443 443 443 443
利润总额 1147 1147 1147 1147 1147 1301 1301 1301 1301 1301
所得税(25%) 287 287 287 287 287 325 325 325 325 325
净利润 860 860 860 860 860 976 976 976 976 976
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现金流量预测（表5-2） 单位：万元
项目/年度 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
租金收入 2008 2008 2008 2008 2008 2169 2169 2169 2169 2169
经营现金流入小计 2008 2008 2008 2008 2008 2169 2169 2169 2169 2169
营业税及房产税 351 351 351 351 351 380 380 380 380 380
维修保险等费用 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
所得税（25%） 218 218 218 218 218 251 251 251 251 251
经营现金流出小计 669 669 669 669 669 731 731 731 731 731
净经营现金流 1339 1339 1339 1339 1339 1438 1438 1438 1438 1438
投资净现金流 -25280
净现金流合计 -23941 1339 1339 1339 1339 1438 1438 1438 1438 1438
项目/年度 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
租金收入 2343 2343 2343 2343 2343 2530 2530 2530 2530 2530
经营现金流入小计 2343 2343 2343 2343 2343 2530 2530 2530 2530 2530
营业税及房产税 410 410 410 410 410 443 443 443 443 443
维修保险等费用 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
所得税（25%） 287 287 287 287 287 325 325 325 325 325
经营现金流出小计 797 797 797 797 797 868 868 868 868 868
净经营现金流 1546 1546 1546 1546 1546 1662 1662 1662 1662 1662
投资净现金流 56,627
净现金流合计 1546 1546 1546 1546 1546 1662 1662 1662 1662 58289
税后内部收益率 9.03%
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成本利润预测（表5-3） 单位：万元
项目/年度 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
租金收入 2781 2781 2781 2781 2781 3003 3003 3003 3003 3003
折旧 686 686 686 686 686 686 686 686 686 686
维修保险等费用 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
营业税及房产税 487 487 487 487 487 526 526 526 526 526
销售费用、管理费用和财务费
用 681 681 681 681 681 681 681 681 681 681
利润总额 827 827 827 827 827 1010 1010 1010 1010 1010
所得税(25%) 207 207 207 207 207 253 253 253 253 253
净利润 620 620 620 620 620 757 757 757 757 757
项目/年度 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
租金收入 3243 3243 3243 3243 3243 3502 3502 3502 3502 3502
折旧 686 686 686 686 686 686 686 686 686 686
维修保险等费用 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
营业税及房产税 568 568 568 568 568 613 613 613 613 613
销售费用、管理费用和财务费
用 681 681 681 681 681 681 681 681 681 681
利润总额 1208 1208 1208 1208 1208 1422 1422 1422 1422 1422
所得税(25%) 302 302 302 302 302 356 356 356 356 356
净利润 906 906 906 906 906 1066 1066 1066 1066 1066
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现金流量预测（表5-4） 单位：万元
项目/年度 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
租金收入 2781 2781 2781 2781 2781 3003 3003 3003 3003 3003
经营现金流入小计 2781 2781 2781 2781 2781 3003 3003 3003 3003 3003
营业税及房产税 487 487 487 487 487 526 526 526 526 526
维修保险等费用 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
销售费用、管理费用和财务费用(扣除折旧) 505 505 505 505 505 505 505 505 505 505
所得税（25%） 207 207 207 207 207 253 253 253 253 253
经营现金流出小计 1299 1299 1299 1299 1299 1384 1384 1384 1384 1384
经营净现金流 1482 1482 1482 1482 1482 1619 1619 1619 1619 1619
投资净现金流 -25280
净现金流合计 -23798 1482 1482 1482 1482 1619 1619 1619 1619 1619
项目/年度 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
租金收入 3243 3243 3243 3243 3243 3502 3502 3502 3502 3502
经营现金流入小计 3243 3243 3243 3243 3243 3502 3502 3502 3502 3502
营业税及房产税 568 568 568 568 568 613 613 613 613 613
维修保险等费用 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
销售费用、管理费用和财务费用(扣除折旧) 505 505 505 505 505 505 505 505 505 505
所得税（25%） 302 302 302 302 302 356 356 356 356 356
经营现金流出小计 1475 1475 1475 1475 1475 1574 1574 1574 1574 1574
经营净现金流 1768 1768 1768 1768 1768 1928 1928 1928 1928 1928
投资净现金流 56627
净现金流合计 1768 1768 1768 1768 1768 1928 1928 1928 1928 58555
税后内部收益率 9.66%
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6.风险及对策
6.1市场风险
中国经济已经快速增长近三十年，如宏观经济出现周期性调整或对未来运营
产生不确定风险。
内需启动需要多种因素推动，并且需要时间来持续升温。
商圈竞争、同业竞争有加剧可能，潜在进入者将使竞争进一步加剧，均对本
项目构成一定风险。
6.2经营风险
如何准确定位并加以实现，如何与竞争企业实现错位、差异化竞争，如何构
筑并强化有效的竞争门槛，仍然需要深入研究。
6.3收购风险
收购是涉及多个环节操作的行为,每一环节都隐藏不确定性,这些风险交织
在一起,可能以财务风险的形式体现出来。如合同风险、或有未被揭示的风险等。
目标企业价值评估风险。目标企业的估价取决于对未来收益的大小和时间的
预期,及目前市场该商业地产的重置完全价值。
整合过程中的财务风险。企业实施收购后的债权债务的处理和抵押物的释放,
都需要及时迅速地进行整合,以期实现企业收购的目标。只有建立健全财务风险
防范机制才能统筹全局,实现对收购风险的整体管理,控制各种风险爆发产生连
锁反应的不良影响,才能确保整体收购目标的实现。
6.4管理风险
收购物业后自主经营后，虽然公司目前的管理团队对购物中心这种商业模式
有一定的管理经验，但因规模的扩大和市场竞争激烈程度的加剧，对公司管理者
的管理水平亦提出了更高的要求。
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6.5对策
(1)通过不断做强做大公司零售业务，加强核心能力和品牌培育，不断提高
公司在该领域的专业化水平，提高竞争力。
(2)如能顺利实施本次再融资，并积极开拓其他各种资金渠道，将有力提升
公司资本实力，优化公司资本结构，规避资金风险，降低经营风险。
（3）不断加强自身经营管理素质，积极营销，拓展市场份额。
（4）继续完善优化会员管理、顾客关系管理技术，提升竞争力和业绩。
（5）从项目正式立项开始即提前进行招商筹划、组织加强经营管理技术研究，
实现差异化定位、差异化商品、差异化营销。
（6）委托中介机构进行收购前的尽职调查，要求被收购的企业的产权拥有方
给予风险担保，以降低收购中不确定性风险。
（7）对收购目标资产进行重置价值评估和市场价值评估，以比较收购价格的
合理性。
（8）与抵押债权银行达成多方还款和撤消抵押的协议书，并严格保证按相关
手续的办理，以保证收购资金按预定用途使用，降低财务风险。
7.结论
综合以上分析，本项目对大连友谊的发展具有战略意义，且存在资源整合优
势，作为本次募集资金投入项目，有利于优化公司财务结构，进一步扩大市场占
有率，增强公司竞争能力和综合实力，能够为公司股东创造优良回报，项目可行。
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（二）
苏州海尚 壹品项目可行性研究报告
1.项目背景及必要性分析
1.1项目概况
1.1.1苏州“海尚 壹品”项目概况
“海尚 壹品”项目是一个住宅项目，位于苏州工业园金鸡湖东，现代大道
北侧，星湖街西侧。“海尚 壹品”项目主要面向苏州工业园区内工薪阶层，为
其提供生活、工作、社交、教育的活动空间和交流场所，产品突出服务于中等收
入消费群体的特点。
图1-1项目地块位置示意图
项目土地开发权系2005年4月26日大连友谊（集团）股份有限公司（以下
简称“大连友谊”）委托其控股子公司——大连发兴房地产开发有限公司经公
开竞拍取得，土地概况及成交情况见表1-1。2005年7月，大连友谊专门成
立了江苏友谊合升房地产开发有限公司（大连友谊控股80%），并以该公司作为
开发“海尚 壹品”项目的项目公司。地块项目原定名为“壹品时代”，后变更
为“海尚 壹品”。
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表1-1：项目土地及成交概况
土地面积 成交总价
编号 容积率 竞得企业
（平方米） （亿元）
苏园土拍
85,819.46 ≤1.8 3.35 大连发兴
（2005）01
苏园土拍
120,834.19 ≤1.8 4.33 大连发兴
（2005）02
“海尚 壹品”项目总占地面积为206,653.65平方米，总建筑面积40多万
平方米（含地下）。“海尚 壹品”项目总投资为20亿元，其中项目前期产品开
发投资7.8亿元，项目后续产品开发投资12.2亿元。本次增发募资资金主要投
向为“海尚 壹品”项目后续产品开发。
图1-2“海尚 壹品”整体效果图
“海尚 壹品”项目前期产品以多层和小高层产品为主，分为1/2/3/6/11
共五个组团，销售面积计131,745.67㎡（含商业），预计销售收入约11亿元。
其中6组团第一批房源共226套，已经于2007年9月1日开盘销售，面积29,018.2
㎡，截至11月7日，完成销售209套，销售率超过92%。第二批房源共78套，
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面积10,208.89㎡，截至11月7日完成销售69套，销售率超过88%。项目开盘
均价7,600元/㎡，目前价格近8,000元/㎡。预计在开发项目将于2010年全部
竣工交付使用。“海尚 壹品”项目前期产品施竣工概况见表1-2。
表1-2：“海尚 壹品”项目前期产品施竣工概况
取得《预售许
项目 开工时间 竣工时间 交房时间 面积（㎡)
可证》
1组团 2007.12.1 2010.1.30 2010.12.31 2008.4.30 20,434.70
2组团 2007.9.10 2009.6.30 2010.12.30 2007.11.20 22,817.94
3组团 2007.9.10 2009.6.30 2010.12.30 2007.11.20 22,817.94
6组团 2007.6.5 2008.6.30 2008.12.31 2007.8.30 39,227.09
11号楼 2008.4.30 2010.12.31 2010.12.31 2008.10.31 26,448.00
合计 131,745.67
“海尚 壹品”项目后续产品地处苏州中央商务区正中心，地理位置优越，
周边环境及各类配套设施齐全。总建筑面积约30万平方米，由4/5/7/8/9/13组
团组成，位于“海尚 壹品”整个项目中最核心的位置。“海尚 壹品”项目后
续产品开发总投资约为12.20亿元，其中土地成本约4.8亿元，建安工程及配套
投资6亿元，三项费用投入约1.4亿元。可销售住宅面积221,942平方米，可销
售商业面积2,580平方米，可销售车位1,022个。预计销售收入18.8亿元，净
利润3.2亿元。项目后续产品占用土地目前已经平整，具备开工建设条件，预计
2008年5月开工，2011年竣工交付使用。项目资金来源为拟通过本次增发筹集
资金2.5亿元，公司自筹资金约5亿元，剩余资金以贷款、销售回款等方式解决。
1.1.2江苏友谊合升房地产开发有限公司概况
江苏友谊合升房地产开发有限公司于2005年7月成立，系大连友谊为开发
本项目而设立的子公司，并将以此为平台，致力于长三角区域房地产开发。江苏
友谊合升房地产开发有限公司注册资本3,500万元，其中大连友谊合升房地产开
发有限公司（系大连友谊的控股子公司）占80%，大连友谊集团有限公司占20%。
公司现有员工55人，经营管理团队具有丰富的房地产开发管理经验。
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1.2大连友谊房地产业发展战略
大连友谊于2002年抓住时机，切入房地产行业，公司首个项目——大连“壹
品 星海”项目是大连规模最大的中高档社区，也是大连最具代表性的房地产开
发项目之一，该项目的成功奠定了大连友谊在房地产领域发展的市场、品牌、管
理基础。
目前，大连友谊在大连和外埠地区拥有一定规模的土地储备，同时开发大连、
苏州等地三个项目，总开发土地面积近40万平方米，总建筑面积约100万平方
米。
房地产开发现已成为大连友谊主业之一，且战略地位日益凸现。大连友谊将
根据制定的发展战略目标，在房地产开发领域，抓住中国城镇化、人口红利、人
民币升值、经济快速发展等带来的多重机遇，加快公司在该领域的发展步伐，使
房地产业在公司产业结构中的地位和比重不断提高。大连友谊将不断择机加大土
地储备，保证房地产业发展的可持续能力，实现房地产业的稳定发展。
大连友谊房地产开发业务的发展策略是：严格遵循国家关于房地产行业的调
控政策指向，积极探索适合公司的房地产业开发模式，整合公司资源，形成差异
化竞争优势，获得较高的盈利能力。塑造大连友谊在房地产行业的品牌，通过品
牌化发展，加强市场开拓能力，创造发展空间。充实公司资本实力，应对中国房
地产业可能出现的各种机会。积极参入行业整合，降低企业运作风险。谋求建立
稳定、忠诚、能力卓越的房地产业开发管理团队，保证公司房地产业的持续、快
速、可控发展。
大连友谊房地产开发业务的发展目标是成为区域领先的房地产开发商。
1.3项目必要性分析
1.3.1公司战略发展的需要
房地产业已经被确立为大连友谊战略发展的主要方向之一。实现房地产业
的区域化发展，进而获取优良回报、提升竞争能力、实现收益风险平衡，对大连
友谊的发展具有重要的意义。
长三角是中国经济最发达的地方，是经济总量和消费容量最大的区域，全国
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性房地产开发企业都把长三角作为企业发展的战略要地。苏州作为全国发展最快
的区域之一，其优良的投资环境、强大的消费能力、良好的发展前景以及房地产
行业的成熟规范，吸引了大连友谊进入苏州市场。
长三角区域被确定为大连友谊房地产业务发展的重要区域，“海尚 壹品”
是大连友谊在长三角也是公司总部所在地大连以外的第一个项目，是公司区域化
发展房地产开发的重要尝试，对公司的长远发展具有重要的战略意义。进入苏州
市场是大连友谊重要的战略决策。
1.3.2提升资本实力的需要
房地产是资金密集型行业，需要大量资金支撑土地的获得和开发建设。随着
中国房地产市场的快速发展，加之通货膨胀以及人力成本上升，特别是国家金融、
财政等宏观政策的密集出台等因素的影响，土地价格快速上涨，开发成本不断提
高，房地产企业只有不断充实自身资本实力，才能够在快速发展的中国房地产市
场得到发展机会，并在未来可能出现的全国化、区域化寡头垄断竞争中获取机会
收益。
截至2007年9月30日，大连友谊总资产达到40.08亿元，负债约31.95亿
元，其中流动负债21亿元，所有者权益合计8.13亿元，资产负债率约为80%，
速动比率0.63（以上数据未经审计），资本实力明显不足，负债比例过高，财务
风险较大。
因而，实施苏州“海尚 壹品”项目，通过发展壮大大连友谊实力，并如能
以本项目实现再融资，将使公司资本实力实现跨越，对实现公司战略目标具有重
要意义。
1.3.3提升品牌影响力的需要
品牌化发展是房地产业未来重要的趋势。品牌，一方面使企业具备较高的市
场竞争力，在竞争中处于优势地位，提高市场进入速度和楼盘去化速度，利于企
业降低市场风险。另一方面，品牌也提高了企业的定价能力，有利于企业获得高
于行业平均水平的回报。同时，品牌也是企业进行房地产行业和跨行业资源整合
的重要工具。
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多年来，大连友谊秉承“真诚相待，追求完美”的经营理念，一直致力于品
牌、品质、品位建设，大连友谊旗下的品牌如友谊商城、富丽华大酒店，在东北
三省拥有着较高的知名度，并为企业带来了丰厚的回报。进入房地产行业后，公
司积极进行在房地产业的品牌塑造，苏州“海尚 壹品”项目的建设，对公司塑
造和推广品牌，至关重要。
1.3.4提高公司盈利能力的需要
房地产项目具有优良的投资回报。大连友谊进军房地产行业后，产业结构得
到优化，整体盈利能力得到提高，在这个过程中，也培养了一批有经验、高素质
的专业经营管理人才。
苏州“海尚 壹品”项目具有良好的盈利能力，可以实现良好的投资回报，
对提高公司净资产收益率、保持公司持续增长的盈利能力具有积极作用，有利于
实现股东价值最大化。
2募资投向产品概况
本次募集资金投向为苏州“海尚 壹品”项目后续产品开发所需的建设资金，
项目占地约11万平方米，地处苏州中央商务区正中心，地理位置优越，周边环
境及各类配套设施齐全。总建筑面积约30万平方米，由4/5/7/8/9/13组团组成，
位于“海尚 壹品”整个项目中最核心的位置，尤其是高层住宅，很多套型可以
远眺金鸡湖美景。
“海尚 壹品”项目后续产品延续了“海尚 壹品”项目的建筑风格和产品
品质，旨在为工业园区内工薪阶层提供居住空间，在满足其居住需求基础上，丰
富其生活色彩。“海尚 壹品”项目后续产品可销售住宅面积221,942平方米，
可销售商业面积2,580平方米，可销售车位1,022个。预计总投资12.2亿元，
销售收入18.8亿元，净利润3.2亿元。
“海尚 壹品”项目后续产品紧邻苏州工业园区行政中心，南侧即为园区政
府办公所在地，30多万平方米的现代广场和苏州国际博览会展中心坐拥周边，
目前在建的苏州市公安大厦、电信大厦，昭示着该区域的核心价值。
“海尚 壹品”项目后续产品教育配套齐全，金鸡百花奖永久颁奖地——号
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称苏州鸟巢的科技文化中心、园区三中、园区第二实验小学、项目自带幼儿园、
苏州高教区等提升了项目的文化氛围。
商服配套和医疗配套也较完善，能充分保证居民生活的便利性。
“海尚 壹品”项目后续产品开发所需土地目前已经平整，具备开工建设条
件，预计2008年5月开工，2011年竣工交付使用。苏州“海尚 壹品”项目后
续产品建筑参数见表2-1。
表2-1：苏州“海尚 壹品”项目后续产品建筑参数
项目 面积（m 2）
住宅 221,942.87
商业配套 2,580.20
其他建筑 1,053.84
合计（计入容积率面积） 225,576.00
幼儿园 3,005.00
架空层 8,090.63
地下建筑 71,578.96
合计（不计入容积率面积） 82,674.59
总 计 308,251.50
3.市场分析
3.1国民经济持续增长
1978年改革开放至今，中国经济已持续了27年经济增长率9.3%以上的高速
增长。如果没有极为特殊的国际国内不可控制的社会政治、经济、文化、军事、
自然意外发生，中国年均经济增长率可望保持在7.2%以上。到2020年，将比2000
年人均GDP水平增长四倍，实现全面建设小康社会的发展目标，大体达到当代世
界上中等水平的发展中国家的平均水平，中国将作为后工业化时代的经济大国，
到本世纪中叶进入中等发达国家的行列。(引自北京大学中国国民经济核算与经
济增长研究中心《中国经济增长报告2006——对外开放中的经济增长》)
良好的国民经济运行态势和前景，为我们的长期投资决策提供了
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宏观环境上的保证。
3.2房地产行业势头良好
房地产行业在人民币升值、城市化进程等背景下，依然保持着良好的发展趋
势。
3.2.1国房景气指数上升
2007年9月份，国房景气指数为104.99点，比8月份上升0.51点，同比
上升1.85点，达到2005年以来的新高。(国房景气指数，是反映房地产市场景
气变化趋势和程度的综合指数，其数据资料来源于国家统计局房地产统计机构进
行的全面调查，由政府统计部门编制，根据经济周期波动理论和景气指数原理，
采用合成指数的计算方法，从房地产业发展必须同时具备的土地、资金和市场需
要三个基本条件出发，选择房地产开发投资、资金来源、土地转让收入、土地开
发面积、新开工面积、竣工面积、空置面积、商品房销售价格等8个具有代表性
的统计指标进行分类指数测算，再以1995年3月为基期对比计算出的综合指数
体系。)
图3-1国房景气指数上升
3.2.2房地产投资增速加快
2007年上半年，房地产开发投资9,887亿元，同比增长28.5%，比上年同期
加快4.3个百分点；房地产投资占固定资产投资的比例为18.3%，比2006年全
年提高0.6个百分点。
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图3-2房地产投资增速加快
3.2.3商品房供小于求趋势依然维持
2007上半年商品房销售面积大于竣工面积，供小于求。商品房销售均价（销
售总额/销售面积）3,814元/平方米，同比增长10.1%。其中，住宅价格同比增
幅11.7%，与2006年全年住宅价格增幅12.0%基本持平。
图3-3全国商品房供小于求趋势依然维持
通过以上分析，我们可以看出房地产行业的发展势头依然良好。
3.3苏州经济发展迅猛
苏州位于中国经济最活跃的区域——长江三角洲中心地带，东临上海，南连
浙江省嘉兴、湖州两市，西傍太湖与无锡相接，北枕长江，是距上海最近的中心
城市。苏州位于中国两大经济带－沿海经济带和长江经济带交接处，是中国最富
饶地区之一。现辖沧浪、平江、金阊、虎丘、吴中、相城、苏州工业园区、苏州
新区等8个区和常熟、张家港、太仓、昆山、吴江5个县级市，130个镇。
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图3-4苏州区位图
苏州市全市面积8,488平方公里，其中市区面积1,650平方公里，2006年
末全市总人口约616万人，其中市辖区230万人。根据2005年统计数据，苏州、
无锡和南京地区生产总值位列江苏省的前3位。2006年苏州生产总值为4,820
亿元，人均生产总值78,247元。
苏州国民经济增长速度高于全国水平，近两年更显示出加速的迹象。
图3-5 2001—2006年苏州市GDP（单位：亿元）及涨幅（%）
6000 25.00%
20.00%
4000
15.00%
GDP
10.00% 涨幅
2000
5.00%
0 0.00%
2001 2002 2003 2004 2005
GDP 1760 2080 2802 3450 4026 4820
涨幅 11.40 11.80 13.50 12.30 11.70 19.70
苏州居民的收入结构比较优良，2006年苏州市人均收入较2005年有大幅增
加，增幅13.90%，购买力上涨，对促进苏州房地产市场更起到很大的推动作用。
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图3-6江苏省/苏州市2001—2006年人均GDP及涨幅
100000 50.00%
40.00%
江苏省
30.00%
50000 20.00% 苏州市
10.00%
0.00% 苏州涨幅
0 -10.00%
2001 2002 2003 2004 2005 2006
江苏省 1292 1439 1679 2085 2433 2867
苏州市 3038 3573 4770 5761 5414 7940
苏州涨幅13.80 17.60 33.50 20.80-6% 46.70
3.4苏州房地产行业健康持续发展
3.4.1房地产投资稳健增长
近5年,苏州市全社会固定资产投资与房地产投资增长较快。从2002年以来，
房地产进入了高速发展时期，房地产投资逐年稳步高速上升，年均增长率超过
45%。房地产开竣工面积逐年快速增加。2006年，苏州市房地产开发投资470.74
亿元，商品房施工面积为5,058.09万平方米，竣工面积为1,440.13万平方米。
但相对于全国一线城市房地产市场而言，2006年以来的苏州房地产市场走势是
稳健的，2006年全国固定资产投资增幅和房地产投资增幅为24.1%、23%，苏州
市相应增幅则为12.7%和13.6%。苏州房地产投资与施工竣工状况见表3-1。
表3-1：苏州房地产投资与施工竣工状况
项目/年份 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
房产投资额（亿元） 107.34 177.94 334.32 420 470.74
施工面积（万㎡） 2,081.79 2,576 3,843.9 4,600 5,058.09
竣工面积（万㎡） 892.6 779.2 1,129.1 1,600 1,440.13
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图3-7苏州市社会固定资产投资与房地产投资情况数据来源：苏州市统计年报
固定资产与房地产投资情况
3000 100%
80%
2000
60%
40%
1000
20%
0 0%
2003年 2004年 2005年 2006年 2007年1-5月
固定资产投资(亿元) 房地产开发投资(亿元)
固定资产投资增幅 房地产开发投资增幅
图3-8社会固定资产投资与房地产投资增幅对比数据来源《苏州市统计年鉴》
苏州与全国投资情况对比
100%
80%
60%
40%
20%
0%
2003年 2004年 2005年 2006年 2007年1-5月
固定资产投资增幅——全国 固定资产投资增幅——苏州
房地产投资增幅——全国 房地产投资增幅——苏州
3.4.2商品房销售前景乐观
从2002年以来，苏州市房地产行业进入快速发展时期，年销售面积增长率
达到25%。在经历2005年宏观调控下的短暂休整后，2006年苏州楼市销售又强
力爆发，全年销售面积达到1,391.36万，销售额突破600亿，呈现良好的发展
态势。可以预见，随着大苏州版图的兴起，苏州市旺盛的销售势头将会稳定延续。
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图3-9苏州商品房销售价格柱形图
商品住房销售均价（元/㎡）
6000
5000
4000
商品住房销售均价
3000
（元/㎡）
2000
1000
0
2002年2003年2004年2005年2006年
表3-2：苏州历年挂拍出让的“住宅类土地”楼面地价走势（元/平）
区域 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年上半年
园区 1,404.8 1,486.4 1,852.5 2,320.8 2,211.5 2,637.45 3,703
城区 1,485.7 1,558 1,795.5 1,958.3 2,056 5,056.74 3,005
新区 无 1,181.8 2,019.5 1,062.9 1,077 1,884.5 4,394
吴中 无 1,307.9 1,431.9 1,174.9 1,255.4 1,856.9 1,984
相城 无 695.3 856.6 966.6 1,138.7 2,152.9 2,479
从上表亦可看出，楼面地价的平稳上涨，为房价的上升提供了很大的推力。
目前，这种态势依然维持，2007年除了主城区由于平江新城、沧浪新城等拆迁、
定销房土地的入市，拉低了主城区楼面价，其他区域楼面价均出现大幅上涨。
图3-10 2002年以来苏州商品房销售面积走势图
当年销售面积(万㎡)
1600
1400
1200
1000
800 当年销售面积(万㎡)
600
400
200
0
年 年 年 年 年
2002 2003 2004 2005 2006
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随着政策的逐步稳定、人民币升值的加速，中国房地产逐渐进入新一轮的发
展阶段，2007年5月开始，苏州楼市一度呈现出量价齐升的局面。
图3-11苏州2007年1-10月商品房成交面积
月成交面积 单位：万平米
100.00
80.00
60.00
40.00
20.00
0.00
y06m y06m y06m y07m y07m y07m y07m y07m y07m y07m y07m y07m y07m
10 11 12 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10
系列1 62.4860.2262.7542.5327.0557.3152.55 80.9168.3271.7874.3088.0845.94
图3-12苏州2007年1-10月商品房成交均价
月成交均价 单位：元/平米
8000
4000
y06m y06m y06m y07m y07m y07m y07m y07m y07m y07m y07m y07m y07m
10 11 12 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10
系列1 5345 5424 5314 5130 5369 4911 5690 5853 6436 6794 6964 7434 7415
根据网上签约信息，2007年9月苏州商品住房成交均价已经达到7,450元/
平，园区住房成交均价达到7,900元/平。但比较来看，苏州房价在整个沪宁线
上，尚处于相对较低的水平。
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3.5苏州工业园区优势明显
苏州工业园区是中国和新家坡两国政府共同打造的一个国家级开发区，地处
苏州城东金鸡湖畔，行政区域面积260平方公里，下辖四个镇，总人口23万。
工业园区以不到苏州市3%的土地、3.5%的人口和5%的工业用电量，创造了全市
14%的地方一般预算收入、18%的工业产值、22%的注册外资、28%的进出口额，每
万元GDP耗水5.9吨、耗能0.22吨标准煤，达到了90年代世界先进水平，初步
走出了一条高产出、低能耗的新型工业化发展之路，成为国内开发速度最快、协
调发展最好、竞争力最强的开发区之一。
苏州工业园区城市规划完全按照新加坡的规划理念，从1994年开始建设。
整个园区分为湖西和湖东两个区域，苏州市用第一个10年时间（1994--2004）
建成了湖西工业园区。第二个10年时间用来建设湖东工业园区。目前正是湖东
工业园区大举建设的时期。
园区的房产开发从1999年开始，最先进入的企业有本土的建屋发展、中新
置地和外来的华新国际。湖西板块位于金鸡湖与老城区之间，开发启动早，周边
的生活配套较为齐全，至今已开发楼盘近30个，代表楼盘有湖左岸、都市花园、
天域等。目前虽尚有少量湖景高档公寓在售，价格都在15,000元/平以上，但由
于土地已所剩不多，所以后续产品有限，且以商业、办公两种产品为主。
从2002年开始，湖东开始有商品房开发，最早的代表项目是东湖大郡。从
2004年开始，进入了大规模开发时期。在成功开发湖西的基础上，湖东规划版
图更大，起点更高，并且是配套和住宅开发同步进行，包括国际博览中心、F城、
湖东邻里中心等在内各类项目的开工建设，使湖东商圈聚起更多的商气、人气，
环金鸡湖地区的苏州城市副中心和湖东新商圈的地位逐步凸现出来。
3.6苏州工业园区房地产市场现状
3.6.1园区房地产市场领跑苏州
工业园区是苏州房地产市场的领头羊，经过近10年的发展，借助金鸡湖、
独墅湖的天然资源，目前的开发量、销售量、销售价格、产品水平都在苏州处于
绝对领先地位，现在苏州人以居住在园区为荣。作为苏州楼市的标杆区域，工业
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园区的城市定位决定了其高端市场地位，在成交量和成交均价上都引领市场。
3.6.2湖东、湖北取代湖西，高速发展
园区湖西板块已经饱和，湖东区域正在成为园区楼市的主战场，云集了中海、
万科、南京栖霞、上海中华企业等众多实力开发商。湖东房产2007年整体价格
涨幅在30%左右，唯亭、跨塘、湖东新城等楼盘由于轻轨的启动，涨幅较大。湖
北板块万科、中海、雅戈尔等大牌开发商云集，玲珑湾和中海的湖景房已经达到
14,000元/平，中海和雅戈尔的毛坯房也都已经超过了8,000元/平。双湖板块
因地域小，现仅有大湖城邦和水墨江南项目在售。园区商品房成交均价从三月开
始呈增长趋势，价格一路上涨，到07年10月份成交均价已达8,669.42元/平方
米，湖东核心建成区的新开盘均价已全面超越7,000元/平方米。
3.6.3近五年园区土地市场成交量价齐升
3.6.3.1园区2003～2007土地成交价格稳步攀升。
表3-3：园区2003～2007土地市场成交比较
年份 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年1-10月
土地供应量万㎡ 278 119 152 221 209
平均楼面单价元/㎡ 1,852.5 2,320.8 2,211.5 2,637.45 3,700.3
从2003年开始，园区每年供应的土地量起伏比较大。今年1—10月份已经
达到209万㎡，可建筑面积达370万㎡，整体平均为每年土地供应量200万㎡左
右。园区土地价格一直呈高位运行、稳步上涨的趋势。2007年1—10月，园区
商品房楼面地价已经达到3,700元/㎡。这充分说明了开发商对园区后期市场的
看好。
3.6.3.2园区2007年1-9月土地市场活跃。
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表：3-4园区2007年1-9月土地供应情况
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3.6.3.3园区中央商务区区概念逐步成型，中央商务区区域酒店公寓、商业用地
增多。
2007年上半年，苏州工业园区共挂牌8宗土地，总占地面积875,248.6平方米，
商业、酒店式公寓综合用地面积达80,611.09平方米，土地的平均容积率有所提
高，酒店式公寓有所增加，湖西中央商务区更显繁华，博览中心商业区域开始发
展。9月以来，虽然出让土地不多，但能明显看出酒店式公寓等服务类商业用地
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猛增，商业容积率有所提高，区域功能将进一步完善。
3.6.3.4园区土地“地王”频出，湖东土地升值明显。
今年上半年，苏州鹰汉房地产开发公司以21.63亿元拿下独墅湖畔地块，创
出2007年上半年最高楼面地价。9月份，九龙仓又与中新置地合作，拿下苏园土
挂2007(10)号地块，以30亿元的价格成为园区新的“地王”。土地成交价格的快
速上升也体现了各开发商对园区房地产市场的长期看好。
3.6.4近五年园区房地产销售持续乐观
3.6.4.1近五年园区商品房销量保持增长趋势
园区从2003年以来，销售量一直保持高速增长，增长幅度为30%。其中2007
年预计全年销售面积将达到250万㎡。
图3-13园区近五年商品房销量
销售量（万㎡）
300
250
200
150 销售量（万㎡）
100
50
0
2003年2004年2005年2006年2007年
3.6.4.2近五年园区商品房销售价格一路上涨
园区的房产开发起点较高，2002、2003年的住房销售均价比市区整体价格
要高近千元，并每年有近20%的增长。2004年之后，随着湖东的开发建设和宏观
调控，价格涨势稍有缓和。但2007年以来，园区房价又呈现出爆发性增长趋势，
平均成交价格已经逼近8,000元/㎡。
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图3-14 2002年----2007年10月园区商品房销售价格走势
价格
9000
8000
7000
6000
5000
价格
4000
3000
2000
1000
0
2002年2003年2004年2005年2006年2007年
3.6.5园区2007年三季度房地产市场局面火爆
三季度工业园区商品房成交量继续保持增长，成交面积和成交套数较二季
度增长幅度分别为32.69％和32.25％，市场的产品结构稳定。三季度的成交均
价涨幅为13.16％，达到近8,000元/平方米的水平，排在苏州各区的前列。
与去年同期相比，今年三季度工业园区的成交水平显示出明显的高增长，
成交套数增长198.85％，成交面积增长210.32％，成交均价上涨32.49％。
3.6.6园区2007年1-9月在售楼盘
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表3-5 2007年1-9月园区在售楼盘状况
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3.6.7园区未来3年住宅价格预测
我们认为，园区房价目前的整体水平，相比而言，仍处于合理区间，预计未
来三年，园区住宅价格在下述因素推动下，仍将保持增长趋势。
（1）园区经济推动。
园区经济目前以年30%的速度增长，每年吸纳数万名外来人口，这将为园区
以后的房地产稳定持续发展提供坚实的基础。
(2)政府规划影响。
据《苏州市2006－2020城市总体规划纲要》，苏州工业园区将由原工业及科
技产业集中区一跃成为苏州东部新城，将建设为苏州市现代化新城区和苏州中央
商贸区，长三角地区的次级商务中心，国际知名、国内领先的高新技术产业园和
文化创意产业中心之一。这对园区的房地产行业来说，无疑是重大利好。
(3)成本推动的因素。
2007年上半年，园区土地成交楼面价达3,700元/㎡。2007年下半年，虽有
均价有所降低，但主要是由于部分供应地块位置较偏僻的缘故。地价的上涨，推
动房价逐步走高。目前来看，这种趋势仍在继续。
3.7竞争环境分析
3.7.1周边项目土地成交概况
“海尚 壹品”项目地块为2005年通过拍卖取得，当时在宏观调控的背景
下，整体市场表现比较谨慎，成交价格相对较低。在本项目周边，除了2002年
的万科玲珑湾地块价格比较低廉外，其他所有楼盘楼面价格均高出“海尚 壹品”
项目地块价格。
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表3-6：项目周边地区土地楼面成本分析
工业园区湖北地块项目
项目名称 单位 容积率 占地（㎡） 建筑面积 楼面单价（元/㎡）
玲珑湾 万科 2.2 384,042 844,892.4 1,855
中海湖滨一号 中国海外 1.8 130,066 234,118.8 3,438
雅格尔未来城 宁波雅戈尔 2 97,969 195,938 3,337
雅格尔未来城 宁波雅戈尔 2 79,074 158,148 2,599
雅格尔未来城 宁波雅戈尔 2 7,849 15,698 2,548
海尚 壹品 大连发兴 1.8 85,819 154,474.2 2,168
海尚 壹品 大连发兴 1.8 120,834 217,501 2,113
中央景城 园区建屋发展 2 87,623 175,246 2,100
中央景城 园区建屋发展 2 100,728 201,456 2,065
中海星湖国际 中海地产 1.4 100,000 140,000 2,300
未定 大和株式会社 1.6 76,571 122,513.6 4,122
3.7.2项目周边重点楼盘介绍
（1）中海 湖滨一号，项目位于园区湖东现代大道北、国际会展中心对面，
以意大利威尼斯水域的城邦生活场景为原型，借鉴威尼斯城市肌理的水岛式布
局，形成独特的异域风情社区，社区整体规划规整理性，呈剧院式建筑布局，使
得景观资源最大化，尽享无限湖景。中海专属户型：“空中合院阳房”、“枕河
宽景洋房”、“意式独院联排”。
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本项目SWOT分析：
优势：位于园区中央商务区核心居住区。
地处园区主干道，规划中轻轨一号线使交通更加便利。
湖景房日益稀少，成为项目最大卖点。
开发商品牌效应已经深入人心。
劣势：房型最小为130多平米，总价很高，客户群较单一，去化较慢。
威胁:现有客户对项目绿化不满意，影响口碑。
机会：湖景房在湖东受到追捧。
(2)雅戈尔 未来城,雅戈尔置业在苏州的鼎立之作，坐落于园区现代大桥以
东约800米，南面国际会展中心及金鸡湖，与玲珑湾、中海湖滨一号同属连接湖
东与湖西的枢纽地段，总建筑面积达50多万平米。
雅戈尔.未来城计划分五期开发，集高层、小高层、多层、SOHO、商业等为
一体，建成后将成为苏州国际化程度最高的高尚社区之一。以全球顶级酒店品牌
雷迪森为平台的酒店式服务和多元化高尚国际社区将是整个未来城的特色。
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本项目SWOT分析:
优势：位于园区中央商务区核心居住区。
地处园区主干道，规划中轻轨一号线使交通更加便利。
采用反租的模式运作，有近8%的回报率。
总价低，回报率高，投资客较多。
劣势：项目位置位于现代大道北，配套设施较差，交通不方便。
威胁：在开发的精装修房与其样板房相差很大，业主反映强烈，口碑较差。
机会：依托全球顶级酒店品牌雷迪森的品牌资源、管理能力，把5星级酒店
专属服务带入。
(3)翡翠国际社区,项目位于园区湖东，现代大道北，南施街西，地处九龙医
院东，紧邻园区行政中心，东南侧紧邻占地六十多万平方米的白塘植物生态公园，
项目拟将打造成园区湖东大型的“公园式国际居住社区”，本项目由上海市房地
产开发企业综合实力五十强名列前茅的静安置业集团领衔打造。景观围绕白塘公
园的公园式休闲生态理念展开规划，生态环境，水系景观与白塘公园一脉相承，
使整个社区居住理念围绕“生活在公园里，公园在家里”展开，让都市中的您与
公园为邻而居，开启现代时尚的纯正公园生活，为湖东打造一个21世纪国际城
市化公园居住理念的大型国际社区。
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本项目SWOT分析:
优势：紧临白塘植物园，环境优美。
中小户型较多，总价相对较低，去化较快。
整个项目量体很大，总建筑面积在88万平米左右，在5年时间内
将会形成一个万人大社区。
劣势：项目位置相对较偏，周围配套不完善。
开发商知名度不高，品牌效应较差。
位置仅仅和九龙医院一河之隔，这会对一部分客户产生抗性。
威胁：周边楼盘的大量入市，影响其正常销售。
本项目产品差异化较小，竞争激烈。
机会：小户型，低总价在园区市场还是倍受追捧的。
(4)中海星湖国际,该地块位于园区现代大道北，华池街与星湖街之间，占地
面积10.7435万㎡，容积率1.4，规划建设成为含有TOWNHOUSE、高层湖景公寓、
小高层电梯洋房的法式院落生态社区。本项目集商业中心、行政中心、科技文
化艺术中心、会展中心等多重区位优势于一身，一梯两户，方正户型，南北通透。
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本项目SWOT分析:
优势：位于园区中央商务区核心居住区，紧邻星湖街规划中邻里中心建设用
地。
地处园区主干道，规划中轻轨一号线使交通更加便利。
“文化水廊”景观轴的延续，远眺金鸡湖水景，东临白塘公园。
低容积率提升居住品质。
周边配套设施愈发完善，临近行政大楼、科技文化艺术中心、时代广
场
两房小户型比例占70%，更贴近老百姓普遍需求，去化更快。
开发商品牌效应已经深入人心。
劣势：本项目为东西走向的狭长地块，南面为园区主干道现代大道，噪音、
粉尘污染较为严重。
本项目中央景观一般，无亮点。
威胁：翡翠国际等周边楼盘低价入市，吸引一部分客源。
机会：通过产品包装及小户型的大量入市，价格将会进一步提升。
3.7.3重点项目价格变化及销售情况（2007年）
2007年以来，项目周边楼盘价格开始快速上涨，在半年时间内上涨2,000
元/㎡以上，并且都取得了很好的销售业绩，开盘当天销售率一般都在80%以上。
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其中本项目南面的中海星湖国际是园区中档楼盘价格的领头羊，目前小高层销售
单价已经达到11,000元/㎡。作为相邻项目，更适合居住的海尚 壹品项目坐拥
其利，具有较大升值空间。
表3-7重点楼盘价格变化及销售情况
项目周边重点楼盘价格变化（2007）（单位：元/㎡）
项目 一季度 二季度 三季度 备注
万科玲珑湾 6,500 8,000 17,000 三季度销售湖景房
中海湖滨一号 8,000 9,000 10,000/17,000 17,000的为湖景房
雅戈尔未来城 6,800 7,800 9,000—12,000 有部分湖景房
中海星湖国际 6,500 7,300 9,000/11,000 最后一次价格为11,000
翡翠国际 5,800 6,500 8,000
项目周边重点楼盘开盘销售情况（2007）（单位：套）
项目 一季度 二季度 三季度 备注
万科玲珑湾 160 300 50 销售完毕
中海湖滨一号 200 100 100 销售完毕
雅戈尔未来城 305 490 留下部分湖景房
中海星湖国际 300 300 150 销售完毕
翡翠国际 90 90 200 销售完毕
4.本项目SWOT分析
4.1项目优势
4.1.1区域优势
苏州目前总体房价处于沪宁线较低水平，本项目定位于工薪阶层，价格合理，
符合园区内工薪阶层消费能力，故具有良好的比价优势；
工业园区地理位置优越，且位于城市发展主线上，规划理念超前，发展潜力
巨大；
园区市场相对成熟，市场化程度高，政府干预少。
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4.1.2地块优势
项目所处位置较好，两湖景观资源丰富，市政府对环境景观的投入力度较大；
本项目土地取得成本属于中、低水平，成本上占有一定优势，也保证了产品
的价格可控，贴近普通居民收入承受支付的能力；
地块现状良好，已七通一平，可以直接投入开发，节约了大量的时间成本和
沟通成本。
4.1.3运营优势
项目公司团队经过调整磨合，具备较强的经营运作能力；
面向大众消费群体，贴近工薪阶层生活需要；
周边竞品楼盘定位基本明确，便于寻找定位差异点。
4.2项目劣势
4.2.1配套有待进一步完善
项目周边现阶段交通设施仍未健全，居民出行不便，基本生活配套设施相对
不足，生活必需品价格相对偏高。
4.2.2竞争对手强大
作为外地开发商，对当地市场的了解需要一定过程。项目周边均为有多年开
发经验的地产巨头开发的产品，相比较而言，公司品牌知名度较低。
4.3面对的威胁
4.3.1宏观调控政策对需求的影响
宏观政策对以上海为代表的长三角房价的打压，一定程度上也影响了苏州购
房者，压制了购买力。
潜在的市场供应量依然较大，包括此前已成交但尚未开发的地块，及此后即
将出让的；
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4.3.2竞争对手的威胁
周边楼盘均是地产巨头开发，操盘水平较高，市场敏感程度高，应变较快。
4.4存在的机会
4.4.1区域人气逐渐提升
项目所在地区人气逐步提升，工业园区政府行政中心的迁移必然会带动湖东
的发展，加快完善金鸡湖北部的生活配套。
位于项目周边的建筑面积32.6万平方米、设有7,000个国际标准展位的国
际博览中心投入运营。
4.4.2区域聚集效应显现
同一区域板块上，万科、中海、雅戈尔等开发商的进驻，大大提升项目所在
区域的被关注度和档次感。
4.5可行性的基本判断
1、项目定位工薪阶层，符合国家政策指向和居民实际支付能力，贴近市场
需求。
2、苏州在经济总量上跻身国内特大型城市之列，使项目具有良好的市场基
础。“海尚.壹品”项目地处经济发达、购买力强劲的苏州工业园区，地理位置优
越，周边环境幽雅，各种配套齐全，具有良好的区位优势。
3、项目总体规划设计合理，采用了具有创新的菱形社区设计，存在差异化
优势。
4、本项目土地取得时机较好，具有明显土地成本优势和价格优势。
5、苏州友谊合升房地产公司已经组建2年多的时间，经过调整磨合，特别
是在开发项目的运作，已经具备了较高的经营管理能力。
综合以上分析，苏州“海尚.壹品”项目具有充分可行性。
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5.项目发展规划
5.1市场定位
项目定位为“为年轻人建造，让普通人也能用适当的价格获得高品质的居住
体验。”
项目以为工薪阶层提供舒适的居住空间为开发的宗旨，主力细分市场包括在
苏州工业园区工作的时尚年轻白领阶层，苏州老城区追求环境和舒适性的家庭，
政府、事业单位工作人员。
5.2产品策略
在产品方面，将突出差异化，体现人性化，满足经济性，展示专业性。
本项目遵循国家关于“70/90”的规定，产品结构二房为主，户型在75-90
平方米之间，与目前市场上较多的高档大面积产品有很大差异。
产品外立采用阳光而幽雅的海派颜色材质，迥别于中海、万科古典、庄重但
已经模式化、渐显乏味的风格。
人车分流、尽可能高的绿化、低成本高使用价值的人文景观环境、合理规划
的配套商业街，努力营造舒适、方便的居住环境，最大限度体现项目的人性关怀。
通过户型设计控制房屋总价，既满足实际使用要求，又能给客户以一定的实
惠，凸现性价比优势。
5.3发展策略
着眼长远，以工薪阶层认可的价格和户型贴近需求，以高品位高品质的产品
设计赢得市场，以项目的成功开发树立公司在长三角的品牌，以完善的售后服务、
持续的客户沟通赢得客户口碑；熟悉、掌握长三角市场开发形势，为公司外埠区
域化发展积累经营、管理、运作经验；产品销售化整为零，适度调控，降低项目
风险，增加收益。
预计项目开发周期3-4年。
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5.4竞争策略
项目地处园区湖东中央商务区核心板块，区域价值和竞争优势明显。
目前，项目周边的竞争对手有中海、万科、雅戈尔等全国性品牌开发商开发
的楼盘，如万科 瀚庭、中海 湖滨一号等。
根据市场环境和竞争对手情况，制定如下竞争策略：
坚守板块核心概念，主打区域价值。在同一板块内，主张差异化，精准定位
客户，通过区域价值和产品力确定价格。
销售过程中，采取跟随定价策略，对比中海、万科等开发商开发的项目价格，
凸显性价比优势。
5.5营销策略
根据对市场的判断和项目自身定位，计划每年的销售量在8-10万平方米，
整个开发周期约3-4年左右。
在保证目标利润的前提下提高销售速度，降低财务风险。
年销售量保持在园区前十位水平，销售速度中等偏上。
产品的销售顺序为先住宅后商业，先中大户型后小户型，先低密度住宅后高
密度住宅，保持楼盘形象，降低销售风险。
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6.投资及财务分析
6.1总投资
预计本次募资投向的“海尚.壹品”项目后续产品开发总投资约为12.20亿
元，其中土地成本约4.8亿元，建安工程及配套投资6亿元，三项费用投入约
1.4亿元。
6.2资金筹措计划
总投资约为12.20亿元，其中，拟通过增发股票筹集资金投入2.5亿元，公
司自筹资金投入约5亿元，其他以贷款、销售回款等方式解决。
以下测算均以此为基础。
6.3销售收入
“海尚.壹品”项目后续产品由4、5、7、8、9、13组团构成，可销售住宅
面积221,942平方米，可销售商业面积2,580平方米，可销售车位1,022个。预
计总销售金额超过18亿元人民币。
表6-1：“海尚.壹品”项目后续产品开发销售收入预测表
住宅部分
组团 面积（平方米） 预期单价（元/平方米） 预期总金额（万元）
9组团 51,348 8,000 41,078
4组团 37,669 8,000 30,135
7组团 60,512 8,000 48,410
8组团 49,903 8,000 39,922
5组团 22,510 8,000 18,008
13号楼 2,580 15,000 3,870
合计 224,522 181,424
车位部分
个数 单价（万元/个） 销售总金额（万元）
车位 1,022 7 7,154
合计 7,154
销售总计 188,577
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6.4成本及利润估算
表6-2：“海尚.壹品”项目后续产品开发总成本及利润表
项目 销售面积 单价（元） 合价（万元）
一、土地成本 224,522 2,160 48,499
1、地价 224,522 2,160 48,499
2、契税
二、工程及配套成本 224,522 3,018 67,752
1、前期费用 1,749
2、政府收费 180
2、建安工程费 47,709
3、土地增值税 2,702
4、基础设施费 10,702
5、管理费用 224,522 210 4,710
三、财务费用 224,522 257 5,760
投资总计 122,011
六、销售收入小计 188,577
七、销售税金 10,277
八、销售费用 224,522 612 13,740
九、销售毛利 224,522 1,895 42,549
十、企业所得税 10,637
十一、税后净利润 224,522 1,421 31,912
6.5现金流量表
6.5.1销售计划预测
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表6-3“海尚.壹品”项目后续产品开发各组团销售计划预测
单位：万元
2008年 2009年 2010年 2011年
销售
上半 下半年 上半 下半 上半 下半 上半 下半 合计
年度
年 年 年 年 年 年 年
9组团 15,000 10,000 8,000 5,000 3,078 41,078
4组团 15,000 7,000 5,000 3,135 30,135
7组团 3,000 11,000 9,000 7,500 6,500 6,000 5,410 48,410
8组团 1,000 12,500 11,000 9,000 4,000 2,422 39,922
5组团 8,000 5,000 4,000 1,008 18,008
13号楼 3,870 3,870
车位 300 200 400 800 1,000 2,500 1,954 7,154
合计 0 18,300 22,200 44,900 39,300 29,578 19,635 14,664 188,577
6.5.2回款计划和净利润预测
表6-4：“海尚.壹品”项目后续产品开发各组团销售回款和净利润预测
单位：万元
回款 2008年 2009年 2010年 2011年
合计
年度 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年
9组团 12,000 8,000 6,500 6,000 6,000 2,578 41,078
4组团 12,000 8,000 5,100 4,000 1,035 30,135
7组团 1,500 9,000 10,000 7,000 8,000 7,000 5,910 48,410
8组团 600 8,000 7,000 9,000 7,000 8,322 39,922
5组团 2,000 7,000 5,008 4,000 18,008
13号楼 3,870 3,870
车位 0 200 200 300 900 954 1,100 3,500 7,154
回款
0 13,700 17,800 36,800 30,900 36,054 26,686 26,637 188,577
合计
净利润 2,318 3,011 6,228 5,229 6,100 4,518 4,508 31,912
6.5.3财务现金流分析
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表6-5：“海尚.壹品”项目后续产品开发财务现金流量表（全部投资）
财务现金流量表（全部投资）
项目/时间 2007 2008 2009 2010 2011
一、现金流入 13,700 54,600 66,954 53,323
1、销售回款 13,700 54,600 66,954 53,323
二、现金流出 48,499 20,491.5 38,724.5 26,352.5 16,839.5
1、建设投资 48,499 16,067 30,956 15,640 5,090
2、经营成本 3,677.5 3,657.5 3,457.5 2,947.5
3、营业税及附加 747 2,976 3,649 2,906
4、企业所得税 1,135 3,606 5,896
净现金流量 -48,499 -6,792 15,876 40,602 36,484
累计现金流量 -48,499 -55,291 -39,415 1,187 37,670
内部收益率（税后）19%
内部收益率（税前）23%
（注：该表为全部投资财务现金流量表，没有考虑财务费用，以及由此而产生的
所得税误差，两项导致了该表累计净现金流量与上述项目成本及利润表中税后净
利润之不同。）
表6-6：“海尚.壹品”项目后续产品开发财务现金流量表（自筹资金）
财务现金流量表（自筹资金）
项目/时间 2007 2008 2009 2010 2011
一、现金流入 0 13,700 54,600 66,954 53,323
1、销售回款 13,700 54,600 66,954 53,323
二、现金流出 50,439 23,371.5 39,664.5 26,352.5 16,839.5
1.自筹资金 48,499
2.募集资金 16,067 8,933
2.经营成本 3,677.5 3,657.5 3,457.5 2,947.5
3.营业税金及附加 747 2,976 3,649 2,906
4.偿还利息 1,940 2,880 940
5.预收款再投入 22,023 15,640 5,090
6.企业所得税 1,135 3,606 5,896
三、净现金流量 -50,439 -9,671.5 14,935.5 40,601.5 36,483.5
四、累计净现金流量 -50,439 -60,110.5 -45,175 -4,573.5 31,910
内部收益率（税后）15%
内部收益率（税前）19%
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7.风险及对策
7.1政策风险
房地产业关系国计民生，中央政府从2004年开始对房地产行业实施宏观调
控。先后颁布了“国六条”、“国八条、90/70政策，以及推动实施经济适用房、
限价商品房、廉租房的相关文件，到今年9月27日发布的房贷新政，和最新公
布的“物业税”试点城市，每一次都对房地产市场产生了不小的影响。
在金融政策方面，央行不断严厉的措施，对需求产生了深刻影响，也增加了
房地产开发企业的融资难度、融资成本和开发成本。
在财政政策方面，土地增值税清缴政策对房地产开发企业利润产生重大影
响，特别上市公司等运作规范的企业。
国家的金融、财政乃至行政政策，都给房地产业的发展带来了不确定性，每
一次国家宏观调控政策出台，都会引起市场的阶段性观望和变化。
7.2市场风险
市场风险首先来自于竞争风险，与国内知名开发企业比较，大连友谊在资本
实力、行业经验、品牌知名度等方面，均有一定差距。
另外，供需变化也对本项目的目标实现产生不可忽视的影响，尽管园区已经
没有太多可供开发土地出让，但市场供给依然比较充足，年供土地约200万平方
米，可开发面积在300-400万平方米。供给的增加，加剧了市场竞争。
7.3资金风险
目前，大连友谊资本实力有限，公司资产负债率、速动比例均在高位运行，
资金已经成为制约公司发展、本项目良性运作的瓶颈。
同时，银行等金融机构不断紧缩银根，贷款难度增加。
7.4经营管理风险
作为公司首个外埠项目，大连友谊在外埠公司、外埠项目、外埠市场的产
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大连友谊（集团）股份有限公司
品规划设计、具体营销运作技术、公司管控等方面，缺乏成熟经验，公司管理、
品牌、社会资源较难借助利用。
7.5对策
(1)通过不断做强做大公司房地产业务，加强核心竞争能力和品牌培育，不
断提高公司房地产开发业务的专业化水平。
(2)如能顺利实施本次再融资，并积极开拓其他各种资金渠道，将有力提升
公司资本实力，优化公司资本结构，规避资金风险。
（3）合理调控开发节奏，根据市场变化积极调整开发策略。
（4）不断加强与政府、金融机构、各类投资者的沟通，密切关注研究国家
宏观调控政策，积极应对。
（5）在市场推广、营销方面，加快本地化步伐，同时导入友谊品牌，宣传
友谊文化，尽快融入区域市场，得到当地客户认同。
（6）公司增加对苏州项目的支持力度，建立有效沟通渠道，形成高效管理
架构。
8.结论
综合以上分析，“海尚.壹品”项目对大连友谊的发展具有战略意义，作为本
次募集资金投入项目，后续产品的开发能够继续为公司股东创造优良回报，有利
于增强公司实力、优化财务状况、推进长三角发展计划，促进区域领先的房地产
公司发展目标实现，项目可行。
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（三）
偿还银行贷款及补充企业流动资金
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大连友谊自1997年1月上市以来，未进行过任何股权再融资，公司生产经
营所需资金主要靠银行贷款和公司自筹解决。大连友谊已连续十年向公司股东分
红派现，总派现余额为26,746.8万元，占公司上市募集资金总额的78%，公司
股东获得了较为丰厚的投资回报。
截至2007年9月30日，大连友谊的资产负债率已接近80%，公司进一步举
债的空间已经不大。同时，公司业务的拓展需要大量流动资金的支持。因此，大
连友谊拟以本次发行募集的部分资金偿还银行贷款8,000万元，补充流动资金
2,000万元，合计金额为10,000万元。
使用部分募集资金偿还银行贷款和补充流动资金的必要性：
1、优化公司财务结构、降低财务风险的需要
（1）降低资产负债率，增强抗风险能力
近几年来，大连友谊的资产负债率指标一直处于较高水平，且远高于同行业
上市公司的平均水平。2004年、2005年、2006年和2007年9月30日，公司资产负
债率（合并报表）分别为69%、59%、66%、80%。目前过高的资产负债率水平加大
了公司的偿债风险，影响公司经营的安全性，适时降低资产负债率有利于公司稳
健经营，实现持续发展。
（2）降低贷款规模、缓解财务压力，促进公司经营效益的提高
虽然银行贷款在公司发展及重大投资项目的实施方面提供了良好的资金支
持和保障，但是大量银行贷款的存在也大大提高了公司的财务成本，冲减了公司
的经营利润。自2002年以来，中国人民银行已连续多次提高贷款利率，根据国
际金融市场对中国经济的预期，我国贷款利率仍然存在进一步上升的空间。在升
息周期中保持较高的银行贷款规模，将会加重公司财务负担，增加财务费用，累
积财务风险。因此，大连友谊有必要以部分募集资金来偿还银行贷款，降低公司
财务费用，缓解公司财务压力，促进公司经营效益的提高。
2、公司经营发展需要合理增加流动资金
随着人民生活水平的提高、城市化进程的加快和消费结构的调整，我国消费
市场将迎来巨大的商机。面对难得的发展机遇，大连友谊制定了相应的发展战略。
但目前过高的资产负债率已使公司债权融资的空间受到限制，而仅仅依靠公司自
身经营活动所产生的现金流量又不能满足公司快速发展对资金的需求。2004年、
2005年和2006年，公司投资活动所产生的现金流量净额分别为-4,807万元、
-3,251万元和-3,224万元，公司经营发展已受到资金短缺的制约。另外，为增
强公司的盈利能力，大连友谊目前正在实施差异化战略，扩大独有品牌的经营，
积极拓展国际国内知名品牌的代理等业务，而这些都需要流动资金的支持。因此，
对于大连友谊来说，充足的流动资金是公司能否把握市场机遇、掌控主动权、获
取优良项目、实现发展战略、为股东创造财富的关键因素。
综上所述，在大连友谊资产负债率水平较高，债权融资空间有限，业务加速
发展，贷款利率水平居高不下的情况下，通过部分募集资金偿还银行贷款及补充
公司流动资金是十分必要的。同时，公司运用部分募集资金偿还银行贷款和补充
流动资金，符合相关政策和法律法规的规定，因而也是切实可行的。
综合以上分析，以上三个项目对大连友谊的发展具有战略意义，作为本次募
集资金投入项目，能够提升公司零售业态的综合竞争实力，推进公司房地产业长
三角发展计划的实施，有利于增强公司资本实力，优化公司财务状况，为公司股
东创造优良回报，项目可行。
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