证券简称：绿景地产 证券代码：000502
关于对广西天誉房地产开发有限公司股东全部权益价值的资产评估说明书
中广信评报字[2008]第022号
评估机构名称：广东中广信资产评估有限公司
委托评估单位：绿景地产股份有限公司
资产占有单位：广西天誉房地产开发有限公司
报告提交日期：二○○八年二月十九日
一、关于资产评估说明使用范围的声明
评估说明仅供资产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和
检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容
不得提供给其他的任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。
二、关于进行资产评估有关事项的说明
(此项由委托方和资产占有方填报)
（一）资产评估委托方及资产占有方概况：
1、委托方：绿景地产股份有限公司
营业执照注册号：440000000006561
住所：广州市天河区林和中路136号天誉花园二期四楼D区
法定代表人：余斌
企业类型：股份有限公司
注册资金：人民币壹亿捌仟肆佰捌拾壹万玖仟陆佰零柒元
经营范围：房地产开发经营，室内外装饰装修工程，花木园林工程设计，旅游项目
开发，高新科技产业开发，工农业项目开发，交通项目开发。
成立日期：1989年9月18日
绿景地产股份有限公司（以下简称绿景公司），原名海南新能源股份有限公司。成立
于1988年5月，其前身是海口新能源有限公司，后经股份制改组于1989年9月18日在海南省
工商行政管理局登记注册为海南新能源股份有限公司。1991年6月经海南省人民政府批准改
组成立并发行股票，1992年11月23日经批准在深圳证券交易所挂牌上市，成为海南省首家
上市公司，中国国内第一家上市的民营企业，2005年7月公司迁址广州并在广东省工商行政
管理局办理了登记备案，证券代码000502，注册资金184,819,607.00元。
2、资产占有方：广西天誉房地产开发有限公司（以下简称广西天誉公司）
450000000000943(1－1)
营业执照注册号：（企）
住所：南宁市江南区亭洪路19号
法定代表人：张忠捷
企业类型：法人独资有限责任公司
注册资金：人民币壹仟万元
经营范围：房地产开发（暂定资质，有效期至2008年7月4日），自有土地租赁。
成立日期：2006年4月20日
3、近年资产占有方企业经营情况
截止至评估基准日2008年1月31日，公司资产总计2,732万元，负债总计1,715万
元，房地产经营收入0元，其他业务利润76万元，管理费用44万元，利润总额16万元，
净利润16万元。
4、资产占有方企业主要的业务内容
广西天誉公司主要从事房地产开发业务。
5、资产占有方企业执行的主要会计政策
(一)执行的会计准则和会计制度
本公司自2006年4月20日起执行《企业会计制度》。
(二)会计年度
本公司会计年度自公历每年一月一日起至十二月三十一日止。
(三)记账本位币
本公司以人民币为记账本位币。
(四)记账基础和计价原则
本公司会计核算以权责发生制为基础,以历史成本为计价原则。
(五)存货(应收款项转让、质押、贴现等会计处理方法)
存货为低值易耗品。
存货购进按照实际成本计价。
低值易耗品采用一次摊销法核算。
(六)长期投资
本公司的长期股权投资采用下列会计处理方法：
长期股权投资按投资时实际支付的价款或确认的价值记帐，对其他单位的投资占被投资单
位有表权资本总额20%或20%以上，或虽投资不足20%但有重大影响的采用权益法核算，占被投
资单位有表决权资本总额20%以下或不具有重大影响的按成本法核算，直接或间接拥有被投资
公司50%以上权益性资本,以及拥有被投资公司20%至50%权益性资本,但本公司对其实质上拥有
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控制权时,采用权益法核算并对会计报表予以合并。
(七)固定资产
本公司的固定资产指使用期限超过一年，为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有
的单位价值较高的有形资产。固定资产按取得时的实际成本入账，以年限平均法计提折旧。在
不考虑减值准备的情况下，按固定资产的类别、估计的经济使用年限和预计净残值率分别的确
定折旧和年折旧率如下：
资产类别 预计净残值(%) 使用年限(年) 年折旧率(%)
运输工具 5 5 19%
固定资产后续支出的会计处理方法:
固定资产修理费用，直接计入当期费用。
固定资产改良支出，计入固定资产账面价值，其增计后的金额不超过该固定资产的可收回
金额。
固定资产装修费用，符合资本化原则的，在固事实上资产科目下单设“固定资产装修”明
细科目核算，并在两次装修期间与固定资产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用合理的方
法单独计提折旧。
融资租入固定资产发生的后续支出，比照上述原则处理。
经营租入固定资产发生的后续支出，在剩余租赁期与租凭资产尚可使用年限两者中年限较
短的期间内，采用合理方法单独计提折旧。
(八)收入的确认原则
本公司商铺出租使用权取得的收入，在与交易相关的经济利益能够流入企业，且收入的金
额能够可靠地计量时，确认收入的实现。
(九)企业所得税的会计处理方法
本公司及其子公司按应付税款法核算企业所得税，
本公司所得税在企业所在地缴纳所得税。
（二）关于评估目的的说明
本次评估是为绿景地产公司拟受让广西天誉公司股东全部权益，提供广
西天誉公司100%股权价值参考依据。
（三）关于评估范围及对象的说明
评估范围和对象为广西天誉公司审计后全部资产及负债，审计后账面各项资产是：流
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动资产1,496,009.39元、长期投资16,000,000.00元、固定资产43,866.07元、无形资产
及递延资产总计9,747,425.60元，资产合计27,287,301.06元,流动负债17,215,796.31
元、负债合计17,215,796.31元；所有者权益合计10,071,504.75元。
纳入本次评估范围的资产与委托评估确定的资产范围一致。
（四）关于评估基准日的说明
评估基准日为2008年1月31日。由于资产评估是对某一时点的资产及负债状况提出
价值结论，选择会计期末作为评估基准日，能够全面反映评估对象资产及负债的整体情况。
该评估基准日是委托方和资产评估机构根据经济行为性质和评估目的计划实现时间协
商确立的。
（五）可能影响评估工作的重大事项说明
广西天誉公司没有发生影响生产经营活动和财务状况的重大合同、重大诉讼事项。
广西天誉公司的长期投资－广西南宁大坤矿业有限公司已于评估基准日前与广州市天
誉房地产开发有限公司签订了股权转让合同，但尚未办理好工商变更手续。
（六）资产及负债清查情况的说明
1、列入清查范围的资产为：截至2008年1月31日止公司经审计后的资产、负债，其
中：流动资产1,496,009.39元、长期投资16,000,000.00元、固定资产43,866.07元、无
形资产及递延资产9,747,425.60元，资产合计27,287,301.06元,流动负债17,215,796.31
元，负债合计17,215,796.31元；所有者权益合计10,071,504.75元。
其中:固定资产分布在公司住所办公室内，主要是电脑等办公设备。无形资产为土地使
用权，该宗地位于广西南宁市亭洪路19号原摩托车交易市场内。
2、清查工作的实施：于2008年2月1日，本公司对实物资产进行了全面清查。
（七）资产委托方、资产占有方提供的资产评估资料清单
1、资产清查评估明细表；
2、资产占有方的营业执照；
3、资产占有方2007年12月会计报表和2008年1月会计报表；
4、产权证明文件；
5、重大合同、协议等；
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6、其他与评估资产相关的资料。
资产占有方：广西天誉房地产开发有限公司
法定代表人： 张忠捷
签署日期： 2008年2月3日
三、资产清查核实情况说明
(一)资产清查核实的内容
评估人员对委托评估确定的资产进行了抽查复核。按照委托评估资产明细对流动资
产、长期投资、固定资产、无形资产及负债的账面金额、形成及产权状况进行了抽查复核；
对实物资产的数量、品质状况进行了现场勘查；对可能影响资产评估的重大事项进行了调
查了解。
(二)实物资产的分布情况及特点
广西天誉公司的实物资产主要是电脑等办公设备，放置在公司办公室内；无形资产土
地使用权，该宗地位于广西南宁市亭洪路19号原摩托车交易市场内。
(三)资产核实的过程与方法
１、清查过程
（1）方案确定：
2008年2月2日，根据与委托方签订的资产评估业务约定书及委托方要求，组织了专
职业务人员组成评估小组，制定了包括时间安排和组织实施方案的资产清查工作计划。
（2）工作方案：
评估人员首先审核资产占有方提供的资料，着重核对资料的完整性、准确性、真实性。
在此基础上，评估小组到现场进行账实核对以及各项资产实际情况勘查，验证所提供的资
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料并调查掌握各项资产的实际情况。
工作中，评估人员根据资产占有方提供的评估基准日的资产清查评估明细表，进行逐
项复核，核实的内容包括资产类型、账面金额、形成及产权状况等。
对于货币资金中的库存现金进行了盘点，并倒推至评估基准日现金实存数；银行存款
方面将银行存款资产清查明细表与银行存款日记账、银行存款对账单进行核对。
对于长期投资，根据资产占有方提供的长期投资资产清查明细表，与明细账、总账和
资产负债表进行核对，收集、整理、核实投资的协议及文件，抽查相关原始凭证。
对于预付账款及其他应收款，在清查核实中我们对资产负债表、总账、明细账和资产
占有方填制的清查明细表进行核对，并抽查凭证，审查其金额、内容、日期是否与账簿相
符，对数额较大的款项，均通过发函形式进行询证。
对于固定资产中的电子设备，根据企业提供的资产清查评估明细表进行账务核实，并
进行逐项勘查，对电子设备进行逐项勘查。
在听取资产占有方固定资产主管人员对各类电子设备的介绍，根据其提交的《固定资
产清查评估明细表》在现场进行清查、核实，并勘察设备的运行、完好程度以及设备的使
用维护情况等。对设备的使用情况、利用程度和设备的技术状况等进行深入了解，作为确
定评估值的依据。
对于无形资产中的土地使用权，根据资产占有方提供的资产清查评估明细表进行账务
核实，并进行逐项勘查，对宗地进行勘查。
在听取资产占有方主管人员对宗地情况的介绍，根据其提交的《无形资产清查评估明
细表》在现场进行清查、核实，并勘察现场，对委估宗地的产权、市场情况进行深入、细
致的调查，作为确定评估值的依据。
对于其他应付款、应交税金，在清查核实中我们对资产负债表、总账、明细账和企业
填制的清查明细表进行核对，并抽查凭证，审查其金额、内容、数量、日期是否与账簿相
符，对数额较大的款项，均已查询审计资料中的询证函。
(四)清查核实结果
开元信德会计师事务所有限公司对广西天誉公司2008年1月31日的会计报表进行了
审计，并出具了审计报告书。以下所列广西天誉公司于2008年1月31日的资产、负债调
整后账面值，经开元信德会计师事务所有限公司审计确认，本次评估以此为基础进行。
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单位：人民币元
序号 科目名称 帐面价值 帐面调整值 调整后帐面值
1 流动资产：
2 货币资金 157,819.97 0.00 157,819.97
3 短期投资
4 预付帐款 14,048.15 0.00 14,048.15
5 其它应收款净额 1,206,529.87 0.00 1,206,529.87
6 存货 74,191.40 0.00 74,191.40
7 待摊费用 42,300.00 0.00 42,300.00
8 流动资产合计 1,494,889.39 0.00 1,494,889.39
9 长期投资：
10 长期投资--股票投资
11 长期投资--其他投资 16,000,000.00 0.00 16,000,000.00
12 长期投资合计 16,000,000.00 0.00 16,000,000.00
13 固定资产：
14 原值：房屋建筑物
15 设备 48,454.00 48,454.00
16 净值：房屋建筑物
17 设备 43,866.07 43,866.07
8 固定资产合计 43,866.07 43,866.07
19 无形资产 9,747,425.60 9,747,425.60
20 递延资产 1,385.00 0
21 资产总计 27,287,566.06 27,286,181.06
22 流动负债：
23 其它应付款 17,143,259.24 17,143,259.24
24 应交税金 648.64 71,888.43 72,537.07
25 流动负债合计 17,143,907.88 71,888.43 17,215,796.31
26 负债总计 17,143,907.88 71,888.43 17,215,796.31
27
28 净 资 产 10,143,658.18 -71,888.43 10,070,384.75
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四、评估依据的说明
（一）行为依据
委托方与我公司共同签订的《资产评估业务约定书》。
(二)法律法规依据
1、《国有资产评估管理办法》（国务院第91号令）；
2、《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发(1992)36号)；
3、中国资产评估协会颁布的“中评协[1996]03号《资产评估操作规范意见(试行)》”；
4、财政部颁布的财评字[1999]91号“关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂
行规定》的通知”；
5、《资产评估准则--基本准则》、《资产评估职业道德准则--基本准则》；
6、《企业价值评估指导意见》；
（三）产权依据
1、设备购买发票等；
2、《国有土地使用证》（南宁国用[2006]第438734号）
3、《建设用地规划许可证》（[2007]第0242号）；
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4、资产占有方企业法人营业执照；
5、其它资产权属证明文件。
（四）取价依据
1、机电设备报价手册；
2、设备购置合同、发票凭证等企业提供的财务、会计、经营方面的资料；
3、评估人员现场勘查、核实资料；
4、国家有关部门发布的统计资料、技术标准资料；
5、有关询价资料。
（五）主要参考资料
1、广西天誉公司2008年1月31日会计报表；
2、开元信德会计师事务所有限公司出具的《审计报告》，报告书文号为开元信德深专
审字〔2008〕第015号；
3、《资产评估常用数据与参数手册》；
4、其他参考资料。
五、各项资产及负债的评估技术说明
由于广西天誉公司自2006年4月成立，在评估基准日前主要做房地产开发项目前期工
作，其收益尚未显现，资产加和法评估结论比较客观，因此本次评估方法采用资产加和法。
企业价值评估中的资产加和法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定
的企业价值的各种评估具体方法的总称。资产加和法的理论基础是“替代原则”，即任何一
个精明的潜在投资者，在购置一项资产时所愿意支付的价格不会超过建造一项与所购资产具
有相同效用替代品所需的成本。
因此，从历史和现实的角度出发，我们以评估基准日的经济条件下，重新购置该项资
产耗费的成本费用为依据，采用资产加和法进行评估。
(一)基本内容
评估技术说明主要是对各项资产和负债进行评定估算和估算程序的详细说明，具体反映
评估中选定的评估方法和采用的技术思路及实施的评估工作。基本内容包括：委估资产及负
债的账面情况和主要业务内容，评估过程中做的工作，评估价值确定的方法、依据，涉及的
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计算公式、价值构成等式和计算过程，评估值与调整后账面值的差异及原因，说明选用特殊
方法评估的原因及其科学性、合理性等。根据项目具体情况，本项目分流动资产、长期投资、
固定资产、无形资产、流动负债分别进行评估。
(二)流动资产评估说明
流动资产评估说明包括货币资金、预付帐款、其他应收款、存货、待摊费用。
1、货币资金的评估说明
(1)货币资金调整后账面值为157,819.97元，包括现金、银行存款。
(2)对现金采取盘点、查账的方法进行核实；对银行存款的评估，取得开户银行的银行
对账单并进行核对，并查对审计时所发函询证,以核对评估基准日银行存款数额。
(3)现金评估值的确定
现金以清查核实后的账面价值作为评估值。经评估确认，评估基准日现金的评估值为
人民币43,861.52元。
(4)银行存款评估值的确定
银行存款调整后账面值为113,958.45元，共两笔，其中：在建行亭洪路支行（账号：
45001604953059702688）人民币 110,444.69 元；工行江南支行（账号：
2102106019300268768）人民币3,513.76元。
经评估确认，评估基准日银行存款为人民币113,958.45元。
2．预付账款的评估说明
预付账款的调整后账面值为14,048.15元，为预付广西电网公司南宁供电局款项。
(1)清查核实的具体方法
首先核对企业的明细账、总账记录，抽查会计原始凭证，审核验证其业务内容，发生
日期、金额是否与评估清查表一致。其次，对金额较大的应收项目核对审计时所发的函询
证。
(2)评估值的确定
通过核对审计时所发的函询证、调查了解，逐一具体分析各往来款项的数额、欠款时
间和原因、欠款人资金、信用、经营管理现状等，对各款项收回的可能性做出判断。
（3）经评估确认，预付账款评估值为14,048.15元。
3、其他应收款评估说明
其他应收款调整后账面值为1,206,529.87元。
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(1)清查核实的具体方法
首先核对企业的明细账、总账记录，抽查会计原始凭证，审核验证其业务内容，发生
日期、金额是否与评估清查表一致。其次，对金额较大的应收项目核对审计时所发的函询
证。
(2)评估值的确定
通过核对审计时所发的函询证、调查了解，逐一具体分析各往来款项的数额、欠款时
间和原因、欠款人资金、信用、经营管理现状等，对各款项收回的可能性做出判断。
（3）经评估确认，其他应收款评估值为1,206,529.87元。
4、存货的评估
存货调整后账面值为74,191.40元，经审计，该款项主要是对工程投入的前期的工程
费用。以调整后账面值为评估值，评估值为74,191.40元。
5、待摊费用评估说明
待摊费用以评估基准日尚存的权利及价值确定评估值。
待摊费用调整后账面值为42,300.00元。为办事处水电表安装费，发生于2007年12
月，由于评估基准日尚存的权利价值有11个月，因此，评估值＝42,300.00 12
11=38,775.00元。
经评估，待摊费用的评估值为38,775.00元。
（三）长期投资的评估说明
长期投资调整后账面值为16,000,000.00元。该长期投资是广西天誉公司在2007年
9月对广西南宁大坤矿业有限公司的股权投资。根据广西天誉房地产开发有限公司与广州
天誉房地产开发有限公司签订的就广西南宁大坤矿业有限公司的100%股权转让合同，转让
价格为16,000,000.00元，评估时以此价格作为评估值。
（四）固定资产的评估说明
固定资产调整后的账面价值44,633.26元。净值43,866.07元。主要是电子设备，共
12项。
A、设备概况：
该公司的电子设备在2006年、2007年投入使用，现都能正常使用。
B、评估范围：评估范围包括该公司电子设备，共12项。
C、评估过程：
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（1）向该公司设备管理人员了解委估设备的总体情况；
（2）与该公司设备管理人员和财务人员一起对《电子设备评估明细表》所列的每项设
备与固定资产账册、设备台账和设备管理卡片进行逐项核对，做到账表相符、账册相符、
账卡相符，无一遗漏或重复。
（3）对委估设备逐台进行清点核实，做到帐实相符；
（4）对委估设备逐台进行现场勘察，对设备运行的环境条件、运行状况、维护保养情
况和产品的工艺满足度等因素作了详细了解；
（5）进行设备价格调研；
（6）根据所收集的资料，根据不同的设备项目，选定适用的评估方法进行评定估算，
计算出各项设备的初步评估价值；
（7）对初步评估结果进行汇总、分析和修正，最终得出评估结果。
D、评估方法：
对正常使用的设备采用重置成本法，公式如下：
评估净值=评估原值 成新率
（1）评估原值的确定：
1）电子设备，我们进行了市场调查，取得了有关生产厂家的报价资料，查阅了《机
电产品报价手册》，得出电子设备的现行市价，因运杂费和安装调试费较少，故以现行市价
作为该项电子设备的评估原值。即：
评估原值=设备现行市价
（2）成新率的确定：
主要以各类设备的经济寿命年限和已使用年限为基础，在现场勘察后，综合考虑了
设备的来源、使用时间、保养情况、设备完好率、工作环境条件、外观及所采取的技术改
造等多方面因素后确定的。评估人员还考虑了功能性贬值和经济性贬值。功能性贬值是由
于设备本身的技术进步使同型设备的生产率提高或使原设备的价格降低而造成设备的贬
值。经济性贬值是由于设备外部因素使得原产品滞销、迫使企业淘汰老设备而造成的贬值。
利用年限法计算成新率的公式如下：
成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限 100%
评估净值的确定：
评估净值=评估原值 成新率
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E、评估值：电子设备评估值为43,521.20元。
（五）无形资产的评估说明
在评估基准日，无形资产调整后账面值为9,747,425.60元。
经清查，无形资产为土地使用权，委估宗地位于广西南宁市亭洪路19号商业住宅用地
土地使用权，根据委托方提供的《国有土地使用证》（南宁国用[2006]第438734号）、《建
设用地规划许可证》（[2007]第0242号），估价对象用地单位为广西天誉公司，用地面积
为9044.7平方米，其中绿化（市政公共绿化）用地8.42平方米，用途为商业、住宅。
根据南宁市人民政府工作会议纪要〔2008〕18号，因调整该宗土地容积率，该项调整
已经同意，对因该项调整所产生的需补交土地出让金款项，广州市天誉房地产开发有限公
司已出具《承诺函》承诺该款项由其支付。故本次评估不扣除应缴未缴土地使用权出让金，
使用年限分别为住宅70年，商业40年，其他50年，从估价时点起计。
根据估价对象的特点和估价目的以及估价人员对南宁市房地产市场的调查和估价对象
的实地勘查，结合委托方提供的资料，并遵循房地产价格评估方法确定，本次估价采用假
设开发法为主要方法。
假设开发法是以项目开发完成后的市场价值扣除开发建造成本、投资利息和开发利润
后得出估价对象土地使用权的一种估价方法。
估价对象为待开发土地，具有开发建设的潜力，故先测算出续建完工后可能具有销售
价值或收益价值，并测算出续建完工所需的建造投入，并考虑各方面税费因素，从而测算
出现状下土地使用权的市场价值。
土地使用权市场价值＝建造完成后的房地产价值-销售税费-销售推广费用-建造成本-
管理费用-投资利息-建造投资利润-购买方的税费
＝建造完成后房地产净销售价值的折现值-建造总成本的折现
值-购买方的税费
评估过程如下：
1、个别因素分析
（1）房地产位置状况：
估价对象位于广西南宁市亭洪路19号原摩托车交易市场地块内，该用地东面近亭江路，
紧靠中南医院，南面为白沙大道，西面为星光大道，北面临亭洪路；所在区域为江南区工
业区和原有村落混合地带，近年城建发展很快，白沙大道、亭洪路、星光大道、银海路、
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五一路等路段内的一大批原有工厂企业均逐步搬迁到市区外围，并改造为住宅区和新兴商
业走廊，特别是占地面积巨大的原糖厂造纸厂计划于2009年底搬迁完毕，将彻底改善江南
区的空气质量，使该区的居住条件得到大幅提升。
估价对象所在地块原为摩托车交易市场，沿亭洪路第一线已建有三层高的商业楼，由
于市茶叶协会进驻，亭洪路沿线已成为南宁市的茶叶专业市场，经营氛围日渐成熟。所在
路段有中南医院、亭子公交总站、江南区法院、农贸市场、白沙大桥、凌铁大桥（在建）、
市供电局、市二十一中学，以及中茵丽景星城、天筑丽城进修江南等小区，各项城建公建
和配套设施齐备，亭洪路沿线有4条公交线路途径，交通便捷程度高。
（2）房地产权利状况：
本次评估对象为广西天誉公司所有的位于广西南宁市亭洪路19号商业住宅用地土地使
用权，根据委托方提供的《国有土地使用证》（南宁国用[2006]第438734号）、《建设用
地规划许可证》（[2007]第0242号），估价对象用地单位为广西天誉公司，用地面积为9044.7
平方米，其中绿化（市政公共绿化）用地8.42平方米，用途为商业、住宅。
根据南宁市人民政府工作会议纪要〔2008〕18号，因调整该宗土地容积率，该项调整
已经同意，对因该项调整所产生的需补交土地出让金款项，广州市天誉房地产开发有限公
司已出具《承诺函》承诺该款项由其支付。故本次评估不扣除应缴未缴土地使用权出让金，
使用年限分别为住宅70年，商业40年，其他50年，从估价时点起计。
根据委托方向规划部门申报的总体设计方案，估价对象设计容积率为3.0，建筑密度为
30％，绿化率为40％，90平方米以下的住宅单元占70％以上，每100平方米建筑面积配套0.8
个机动车位，另有摩托车和自行车车位一批，故本次评估设定其建筑面积合计为34130平方
米，其中地上建筑面积为27130平方米、地下为7000平方米，地上部分住宅建筑面积为24130
平方米、商业为2800平方米、不可售配套面积为200平方米，地上建筑层数为23层、地下1
层，机动车位合共220个，其中地上40个、地下180个。
（3）房地产现状概述：
估价对象原有的摩托车专业市场为钢筋混凝土结构两层建筑，为未办理房屋产权的临
时建筑，现尚处于正常经营状态中，市场管理方已发出通告，要求2008年2月底前全部停止
营业搬离，委托方计划于3月底开始动工建设，设计为三栋连体商住楼，预计于2009年第二
季度完成工程建设，并验收交付使用。
估价对象用地红线外已达到"五通"（供水、供电、电讯、排水、道路），场地内地势
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平坦，形状为接近规则的四边形，适合进行商住楼开发。
2、区域因素分析
（1）区域概况
南宁市是广西壮族自治区的首府，位于广西南部，地处亚热带，北回归线以南，介于
北纬22 12′-24 02′，东经107 19′-109 38′之间。土地面积22112平方公里，市区面积
6479平方公里。南宁处于中国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，是环北部湾沿岸重要
经济中心；面向东南亚，背靠大西南，东邻粤港澳，西接印度半岛，具有得天独厚的区位
优势和地缘优势，是新崛起的大西南出海通道枢纽城市。距钦州港、防城港、北海港仅104
公里、173公里和204公里；距中越边境的东兴市、凭祥市只有204公里和230公里。湘桂、
黔桂、黎湛和南昆铁路在南宁交汇，是西南地区重要的铁路枢纽；邕江是西江的支流，而
西江又是珠江的干流，西江二期整治工程完工后，1000吨级内河船舶可以从南宁直达港澳。
南宁市是一个以壮族为主的多民族聚居的首府城市。居住着壮、汉、瑶、回、苗、侗
等35个民族。壮族是世代居住在本地的土著民族；汉族是秦汉以后陆续迁来；回族是元朝
以后迁来；瑶族和苗族大多是清代以后迁来；其余的民族多是解放以后陆续从各地迁来。
总人口约700万人，其中少数民族人口近400万人。
南宁市水资源较为丰富，地处亚热带，气候湿润，雨量充沛，辖区内河系发达，河流
众多，包括有郁江、右江、左江、武鸣河、八尺江、清水河、良凤江、香山河、东班江、
沙江、镇龙江等39条。最大的河流是郁江，熔岩地区地下伏流发育，地下水资源丰富。南
宁市的旅游资源十分丰富。现旅游资源主要有：南宁十大景观（扬美古风、青山塔影、明
山锦绣、望仙怀古、伊岭神宫、南湖情韵、龙虎猴趣、邕江春泛、凤江绿野、九龙戏珠）。
（2）总体经济形势
2007年1?1月份，南宁市全社会消费品零售总额为467.21亿元，上升18.28％；财政收
入140.26亿元，上升28.14％。
2007年，全市共完成全社会固定资产投资560.22亿元，增长25.27%，城镇固定资产投
资517.92亿元，增长27.02%，其中基本建设、更新改造、房地产开发分别完成投资212.74
亿元、103.52亿元、187.46亿元，分别增长17.97%、28.16%和34.79%。截至2007年12月底，
全市共有在建施工项目2815个(不含房地产项目，下同)，增长9.75%，其中新开工项目1919
个，增长16.37%。从项目投资规模看，计划总投资超过5000万的在建项目有464个，2007
年累计完成投资192.14亿元，占全社会投资总额的34.30%，其中计划总投资规模超亿元的
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大项目有203个，本年累计完成投资127.3亿元，大项目对全市投资总量的扩大起着绝对支
撑的作用。
在"百项工业大会战"和东部产业转移的推动下，南宁市工业投资继续快速增长，全年
完成工业投资112.50亿元，同比增长36.77%；工业技改完成投资89.31亿，同比增长39.83%。
（3）房地产市场形势
2007年，南宁市社会主义新农村建设明显加快，累计完成投资12.03亿元。其中，道路
建设投资6.35亿元，水利及公共设施投入5.29亿元，极大的改善了农村投资环境及农民生活
环境，加快了我市城镇化进程。同时，2006年在隆安、马山两县实施的大石山区基础建设
共完成投资4.67亿元。
2007年1?2月份，南宁市房地产累计完成投资187.46亿元，同比增长34.49%，增幅比
去年提高了2.48个百分点，增长速度高出同期全社会投资增速9.22个百分点。全年房地产投
资额占全社会投资的比重为33.46%，比上年提高2.36个百分点，房地产开发呈现出加速上
升的走势。
尽管有些楼盘不断推出，但和去年同期相比，市场供应量和销售仍呈现下降的趋势。
主要因为东盟商务区前段时间执行暂停规划建设整顿，使该区域部分项目上市受到影响，
各城区要推出的楼盘受此影响都在观望而不再推出新盘。12月份，南宁市房屋销售价格总
指数为115.6，上涨15.6％。销售热点以青秀区凤岭板块为主，其次是江南区的富宁新兴苑、
云星 尚雅名都等。新建住宅价格同比上涨19.1%，其中经济适用房、普通住房和高档住
宅价格与去年同期比分别上涨17.9%、18.3%和24.6%。
其次，办公楼和商业娱乐用房销售仍占重要地位，销售的价格与2006年同期比都有不
同程度上升。其中办公楼上涨12.4%，商业娱乐用房11.6%。南宁市各楼盘车位的销量前景
看好，在小区车位量有限的情况下，车位销售价格不断上涨，12月车位销售价格同比上涨
15.3%。
另外二手房交易成为热点。南宁市二手房销售多为公房转让或分布于城区成熟商业圈
内的中心区域，地理位置优越，生活配套设施完善。二手住宅价格同比上涨9.2%。
随着国家各项宏观调控政策的实施，南宁楼价从大幅上升转为相对稳定上升，成交量
有所稳定下降，预计2008年南宁楼市将改变上一年的运行轨迹，发生较大变化。
3、市场背景分析
江南区主要为工业区和原有村落，近几年南宁市城区范围扩大，江南区的城建基础设
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施进行了大规模建设，白沙大道、亭洪路、星光大道、银海路、五一路纷纷扩建改造，一
大批原有工厂企业均逐步搬迁到市区外围，原有农田亦纳入城区，改造为住宅区和新兴商
业走廊。位于亭洪路北侧的原糖厂造纸厂计划于2009年底搬迁完毕，该造纸厂长期以来有
较大空气污染，搬迁后将彻底改善江南区的空气质量，使该区的居住条件得到大幅提升，
也有利于稳定并提升区域的房地产价格。
亭洪路沿线已建有三层高的商业楼，并成为南宁市的茶叶专业市场，经营氛围日渐成
熟。亭洪路一带新建小区基本没有，只有供电局原有的宿舍大院，另星光大道沿线建有中
茵丽景星城、天筑丽城等新型楼盘小区。经调查，所在区域的新建住宅平均销售价格约为
3900?550元/平方米，二手住宅的均价约为2800?400元/平方米，商铺售价约为
10000?4000元/平方米，机动车车位售价约为8?2万元/个，以下是部分市场信息：
（1）位于星光大道山顶路段的中茵丽景星城新楼盘于2007年年中开盘，包括有6栋18
至25层商住综合楼，地下室建有车库，首层沿路设有商铺，住宅均价约为4000?550元/
平方米；车位未定价，售楼部的预计售价约为10?2万元/个；临街商铺售价约为
10000?4000元/平方米。
（2）位于星光大道的天筑丽城楼盘于2007年第四季度开盘，包括约25栋6至18层商住
综合楼，其中主要为6层的多层住宅楼，地下室建有车库，首层沿路设有商铺，住宅均价约
为3900?300元/平方米；车位和商铺尚未定价发售，售楼部的预计售价车位约为8?2万
元/个；临街商铺售价约为12000?4000元/平方米。
（3）位于亭洪路的供电局宿舍大院，包括多栋钢筋混凝土结构和砖混结构4?层住宅
楼，楼龄分别为15至25年，二手成交价约为2800?400元/平方米，主要成交价约为
3100?300元/平方米。
估价对象位于亭洪路东段，靠近中南医院、公交总站和农贸市场，各项配套设施相对
较完善。另外，估价对象近邻茶叶协会办公室，所在路段茶叶经营氛围较好，建成后如定
价合理，各部分销售前景相对较好，销售难度相对较低。
4、最高最佳使用分析
估价对象位于城区，规划用途为商业住宅，周边已有多间工业企业和农田搬迁改造，
并逐步建设为商住综合小区和商业走廊，商业住宅用途符合最高最佳使用原则。在本报告
中，按规划设计用途进行评估。
5、估价方法选用
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根据估价对象的特点和估价目的以及估价人员对广州市房地产市场的调查和估价对象
的实地勘查，结合委托方提供的资料，并遵循房地产价格评估方法确定，本次估价采用假
设开发法为主要方法。
假设开发法是以项目开发完成后的市场价值扣除开发建造成本、投资利息和开发利润
后得出估价对象土地使用权的一种估价方法。
6、估价测算
（1）评估思路
估价对象为待开发土地，具有开发建设的潜力，故先测算出续建完工后可能具有销售
价值或收益价值，并测算出续建完工所需的建造投入，并考虑各方面税费因素，从而测算
出现状下土地使用权的市场价值。
（2）测算过程
以假设开发法求取估价对象现状下土地使用权市场价值的公式：
土地使用权市场价值＝建造完成后的房地产价值-销售税费-销售推广费用-建造成本-管理
费用-投资利息-建造投资利润-购买方的税费
＝建造完成后房地产净销售价值的折现值-建造总成本的折现值-
购买方的税费
①估价对象建设指标
根据委托方向规划部门申报的总体设计方案，估价对象设计容积率为3.0，建筑密度为
30％，绿化率为40％，90平方米以下的住宅单元占70％以上，每100平方米建筑面积配套0.8
个机动车位，另有摩托车和自行车车位一批，故本次评估设定其建筑面积合计为34130平方
米，其中地上建筑面积为27130平方米、地下为7000平方米，地上部分住宅建筑面积为24130
平方米、商业为2800平方米、不可售配套面积为200平方米，地上建筑层数为23层、地下1
层，机动车位合共220个，其中地上40个、地下180个。
估价对象原有的两层临时建筑尚未拆除，用地红线外已达到"五通"（供水、供电、电
讯、排水、道路），场地内地势平坦，形状为接近规则的四边形，适合进行商住楼开发。
委托方计划于3月底开始动工建设，预计于2009年第二季度完成工程建设，并验收交付使用。
项目施工工期为1.25年，从估价时点起计；估价对象的销售期为1.5年，从估价时点后第0.75
年起计。
②建造完成后的房地产价值
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估价对象计划建造为商住综合楼，由于所在区域一手和二手住宅都有较多成交，可以
通过市场比较方式确定住宅售价，但商业和车位的成交相对稀少，较难以直接运用市场比
较，但可利用收益还原的原理，确定商铺的收益价格，以及综合分析来确定车位的售价。
A以市场比较法分析得到住宅的售价
经市场调查，选取了中茵丽景星城、天筑丽城和供电局大院三处住宅作为可比案例，
用市场比较法分析确定住在售价。市场比较法计算公式：
案例修正后单价＝案例成交单价 交易情况修正 交易日期修正 区域因素修正 个
别因素修正
估价对象评估单价＝（案例1修正后单价＋案例2修正后单价＋案例3修正后单价） 3
a可比案例情况
因素条件说明表
序号 项目 估价对象 案例1 案例2 案例3
丽景星城小区住宅 天筑丽城小区住 供电局大院住
1 案例名称 估价对象
均价 宅均价 宅均价
2 交易价格 棗 4200 4150 3265
3 交易情况 正常 正常 正常 正常
4 交易日期 棗 2008年2月份 2008年2月份 2008年2月份
5 区域因素 棗
亭洪路沿线主要 星光大道沿线商业 星光大道沿线商 亭洪路沿线主
为茶叶专业市场 氛围相对较差，以 业氛围相对较差，要为茶叶专业
商服繁华 一般零散低档经营 以一般零散低档 市场，但所在位
5.1
状况 为主，未形成正式 经营为主，未形成 置繁华程度差
的主要经营产业 正式的主要经营 于估价对象
产业
亭洪路为交通干 星光大道为交通干 星光大道为交通 亭洪路为交通
道，有4条公交线 道，有约10条公交 干道，有约10条公 干道，有4条公
路途径，交通便 线路途径，交通便 交线路途径，交通 交线路途径，且
5.2 交通条件
捷程度高 捷程度高 便捷程度高 临近星光大道
拐角路口，交通
便捷程度高
学校、银行、医 学校、银行、医院、学校、银行、医院、学校、银行、医
院、市场等配套 市场等配套设施齐 市场等配套设施 院、市场等配套
基础设施
5.3 设施齐全，服务 全，服务半径短， 齐全，服务半径 设施齐全，服务
完善程度
半径短 但差于估价对象 短，但差于估价对 半径短
象
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临近的造纸厂存 临近的造纸厂存在 临近的造纸厂存 临近的造纸厂
在一定的空气污 一定的空气污染， 在一定的空气污 存在一定的空
染，但估计在2 但估计在2年内搬 染，但估计在2年 气污染，但估计
区域规划 年内搬迁完毕， 迁完毕，腾出地块 内搬迁完毕，腾出 在2年内搬迁完
5.4
前景 腾出地块将成为 将成为大型小区， 地块将成为大型 毕，腾出地块将
大型小区，有发 有发展前景 小区，有发展前景 成为大型小区，
展前景，但靠近 有发展前景
原有城中村
6 个别因素
将重新核定土地 使用年限70年，约 使用年限70年，约 未办理土地有
出让金，补交差 从2004年起计 从2005年起计 偿使用手续，按
额后，使用年限 法定最高住宅
土地使用
6.1 按法定最高使用 70年计
年限
年限住宅70年
计，从估价时点
起计
包括3栋，钢筋混 包括6栋，钢筋混凝 约25栋，钢筋混凝 包括多栋宿舍
结构及总
凝土结构23层， 土结构18?5层， 土结构6?8层， 大院，钢筋混凝
6.2 层数、所在
另地下1层， 另地下1层， 部分有地下1层， 土结构和砖混
楼层
结构4?层
多种不同朝向单 多种不同朝向单 多种不同朝向单 多种不同朝向
朝向，单元
6.3 元，主朝向为南 元，主朝向为南北 元，主朝向为南北 单元，主朝向为
景观
北向 向 向 南北向
通风不很顺畅、 通风顺畅、光线充 通风顺畅、光线充 通风顺畅、光线
6.4 通风、采光
光线充足 足 足 较暗
6.5 层高 2.9米标准高度 2.9米标准高度 2.9米标准高度 2.9米标准高度
包括两房一厅、 包括两房一厅、三 包括两房一厅、三 包括两房一厅、
三房一厅和三房 房一厅和三房两厅 房一厅和三房两 一房一厅和单
平面户型
两厅等不同户型 等不同户型布局 厅等不同户型布 间等不同户型
6.6 布局、现场
布局，其中90平 局 布局，主要为50
使用状况
方米以下单元所 平方米以下的
占比例超过70％ 小户型
计划建造为外墙 外墙贴墙面砖；室 外墙贴墙面砖、部 外墙为水刷石、
贴墙面砖；室内 内单元内部为毛坯 分为涂料；室内单 部分为灰砂；室
单元内部为毛坯 装修，室内公共场 元内部为毛坯装 内单元内部由
装修，室内公共 地地面铺耐磨砖， 修，室内公共场地 住户自行进行
场地地面铺耐磨 内墙天花涂乳胶 地面铺耐磨砖，内 二次装修，室内
外部和内
6.7 砖，内墙天花涂 漆，装不锈钢门、 墙天花涂乳胶漆，公共场地地面
部装修
乳胶漆，装不锈 木门和铝合金窗， 装不锈钢门、木门 水泥砂浆找平，
钢门、木门和铝 整栋大楼装有消防 和铝合金窗，整栋 内墙天花涂扇
合金窗，整栋大 系统和对讲保安系 大楼装有消防系 灰，装铁门、木
楼装有消防系统 统，水电电讯设施 统和对讲保安系 门和钢窗或木
和对讲保安系 齐备。 统，水电电讯设施 窗，装有消防系
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统，水电电讯设 齐备。 统，水电电讯设
施齐备。 施齐备。
建成后有专门物 建成后有专门物业 建成后有专门物 宿舍大院内有
物业管理、
业管理，计划 管理，计划2008年 业管理，计划2009 物业管理，维护
维护保养
6.8 2009年第二季度 第三季度完工交付 年第二季度完工 保养良好，楼龄
及新旧程
完工交付使用 使用 交付使用 分别为15?5
度
年
户型面积分别
户型面积分别为 户型面积分别为 户型面积分别为
6.9 面积大小 为40?0平方
75?30平方米 75?30平方米 75?30平方米
米
b修正系数及说明
比较因素指数表
序号 项目 估价对象 案例1 案例2 案例3
丽景星城小区住 天筑丽城小区 供电局大院住
1 案例名称 估价对象
宅均价 住宅均价 宅均价
2 交易价格 棗 4200 4150 3265
3 交易情况 100 100 100 99
4 交易日期 100 100 100 100
5 区域因素 400 377 373 400
5.1 商服繁华状况 100 87 85 100
5.2 交通条件 100 100 100 100
5.3 基础设施 100 90 88 100
5.4 区域规划前景 100 100 100 100
6 个别因素 900 900.45 900.33 760
6.1 土地使用年限 100 100.45 100.33 100
结构及总层数、
6.2 100
所在楼层 100 100 80
6.3 朝向，单元景观 100 100 100 80
6.4 通风、采光 100 100 100 80
6.5 层高 100 100 100 100
平面户型布局、
6.6 100
现场使用状况 100 100 80
6.7 外部和内部装修 100 100 100 80
物业管理、维护
6.8 100
保养及新旧程度 100 100 80
6.9 面积大小 100 100 100 80
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c修正比较过程
比较因素修正指数表
序号项目 案例1 案例2 案例3
骏景花园"东御
1 案例名称 公园一号 珠江俊园
苑"
2 交易价格 4200 4150 3265
3 交易情况修正 100 / 100 100 / 100 100 / 99
4 交易日期修正 100 / 100 100 / 100 100 / 100
5 区域因素修正 400 / 377 400 / 373 400 / 400
6 个别因素修正 900 / 900 900 / 900 900 / 760
7 修正后单价 4454 4449 3906
8 完全市场单价（元/m 2） 4270
9 取整（元/m 2） 4300
d住宅售价确定
根据市场比较法评估结果，确定估价对象住宅平均售价为4300元／平方米（取整到佰
位）。
B以收益法分析得到商铺的售价
运用收益法进行测算的公式为：
n
V=Σ[Ai（1+g）（n-1） （1+R）（n-0.5）]
i=1
式中V検找婕鄹瘢ㄔ？？?平方米）；
Ai椢蠢吹趇年的净收益（元、元/平方米）；
R椬时净？剩?）；
N椢蠢纯苫袷找娴哪晗蓿辏?
g椖昃皇找娴菰雎剩?）。
经现场查勘和市场调查，估价对象所在的亭洪路首层临街商铺的租金约为20?0元/
平方米，靠近茶叶协会办公室、中南医院和公交总站一带的铺位空置较少，租金大多在30
元/平方米以上。另外，估价对象为商住楼，除作为茶叶专业市场出租经营外，还可以为小
区内居住人口服务。
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估价对象毛收益包括租金收入和租赁押金的利息收入，经综合分析确定其毛租金单元
为30元/平方米，一般押金数量为两个月的月租金，押金的利息收入按一年期存款利率、即
按4.14％计算。出租经营涉及的各项费用包括：空置损失、税收、管理费、维修费、保险
费等，具体如下：
a租金损失：因空置等原因导致的租金损失为8.0％（市场上平均租金损失大致在4?%
之间，考虑到其位置、装修和设施等情况，设定其相当于1个月、即8.0％的租金损失）；
b房产税等综合税率：18%（房产税12％、营业税5％及其他1％）；
c管理费率：3%；
d维修费：造价的3%；
e保险费：造价的0.2%；
f资本化率：设定为6.0%（同期银行一年期存款利率为4.14％，市场上住宅类投资的资
本化率平均在4?.0%之间，商铺和办公用房平均在5?%，对风险程度的判定是影响资本
化率取值的最大因素，考虑到楼层位置和客户定位因素，设定其资本化率为6.0％）；
g造价：1720元/平方米（含基本装修费等各项费用的总造价）。
估价对象已办理调整容积率后的补交土地出让金工作，其使用年限为住宅70年、商业
40年、其他50年，从估价时点起计，其剩余使用年限应为40年，即N为40。假设其可持续
经营，按照以上假设的租金收入，扣除相关费用后得到年纯租金收入，将其法定剩余可使
用年限内预期各年的纯租金收入折算到估价时点，可得到首层商业的收益单价为6791元/
平方米，取整定为6800元/平方米。
如前文的市场调查，星光大道沿线在售的商铺单价约为10000?4000元/平方米，估价
对象首层商铺定价为6800元/平方米，这主要考虑了其不属于主干道沿线铺位，位置相对不
如一线临街铺位，长远经营潜力也不如一线临街铺位，由此而造成的价格折减。
C以综合分析法分析得到车位的售价
估价对象按规划将安排220个车位，目前南宁市的车位售价约为8?0万元/个，民族
大道、人民路和朝阳路等中心城区主干道和中心商业街等地段的车位售价超过12万元，江
南区的车位成交相对较少，本次市场调查了解到的两个相邻的新楼盘的车位尚未定价销售，
据售楼部人员的估计，定价约为8?2万元/个。结合当地房地产销售中介人员的介绍，以
及估价师经验，本次评估确定估价对象车位售价为10万元/个。
近年，南宁市已逐步加强对摩托车和非机动车的管制，已连续几年停止摩托车新上牌，
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整体资产评估报告（说明书） 中广信评报字[2008]第022号
估计3年内将全面停止摩托车在市区行走，进而推动私人小汽车的消费，并直接推升机动车
车位的售价，故可认为上述确定的10万元车位售价有保证。
D估价对象建成后的销售单价和销售收入
估价对象建成后的销售单价和销售收入具体如下表：
建筑面积 销售单价 销售收入
可出售部位
（m2） （元/m2） （元）
住宅 24130 4300 103,759,000
商业 2800 6800 19,040,000
车位 7000（220个） 10万元/个 22,000,000
合计 144,799,000
另：地上有200平方米为不可售配套面积
③销售税费及销售推广费用
根据当地目前税务和房地产管理部门的有关规定，以及房地产销售市场的行情、估价
对象档次定位，销售税费及销售推广费用分别取销售收入的5.5%和2.5%，共计8.0%，则销
售税费及销售推广费用为：
144799000 8.0%＝11583920（元）
④建造完成后的房地产净销售价值的折现值
假设销售收入在销售期间为均匀取得，又根据目前当地房地产市场状况，确定折现率
为12.5%（目前一年期贷款利率为7.47%，该折现率已综合考虑贷款和自有资金成本、利息
和利润等多方面因素），则建造完成后的房地产净销售价值的折现值为：
（144799000-11583920） （1+12.5%）^（1.5 0.5+0.75）＝111641228（元）
⑤建造成本
A前期费用
估价对象原有临建尚未拆除，如要进行拆卸、场地整理和单体报建等工作，约需投入
建筑面积50元/平方米的前期费用，则前期费用计为：
50 34130＝1706500（元）
B建安工程费（含地块内配套费用）
按照南宁市一般高层商住综合楼的建筑设计要求和装修标准（单元内部为毛坯），需
投入平均1460元/平方米建安工程费，具体详见下表：
完工单价 建筑面积 后续投入总值
项目
（元/平方米） （平方米） （元）
地上部分 840 27130 22789200
土建工程
地下部分 1800 7000 12600000
室内水电工程 105 34130 3583650
室内装修费 70 34130 2389100
消防设施费 30 34130 1023900
电梯设备费等 60 34130 2047800
小区基础设施建设 150 34130 5119500
其它费用 8.4 34130 286692
小计 1460.29 49,839,842
C开发期间税费
开发期间税费包括配套设施费和专业费用，经查询建设主管部门的有关规定，南宁市
当地开发建设的配套设施费合计约为建安工程费的5％；另专业费用合计约为建安工程费的
3.0％，则开发期间税费即为专业费用。
开发期间税费+专业费用＝49,839,842 8.0%
＝3,987,187（元）
D不可预见费
不可预见费取前期费用和建安工程费之和的3%，则该费用为：
（1,706,500+49,839,842） 3%＝1,546,390（元）
E企业管理费
企业管理费取前期费用和建安工程费之和的3%，则该费用为：
（1,706,500+49,839,842） 3%＝1,546,390（元）
F建造总开发成本
建造总开发成本＝前期费用+建安工程费+开发期间税费+不可预见费+企业管理费
＝1,706,500+49,839,842+3,987,187+1,546,390+1,546,390
＝58,626,309（元）
建造总成本单价＝58,626,309 34130
＝1718（元/平方米）
G建造总开发成本折现值
假设总开发成本在建设期间为均匀投入，根据目前当地房地产市场状况，确定折现值
12.5%，则建造总开发成本折现值为：
58626309 1.25 0.5）＝
（1+12.5%）（ 54,465,592.00（元）
H买方购买土地使用权的税费
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经向当地土地及建设主管部门了解得到，现状下的土地使用权再交易时购买方需缴纳
的税费为交易价格的3.0%，则：
买方土地使用权的税费＝（现状下土地使用权市场价值 3.0%）
I估价对象土地使用权价值
将以上计算数据代入以下公式：
土地使用权市场价值＝建造完成后的房地产净销售价值的折现值-建造总成本的折现
值-购买方的税费
＝111641228-54465592-土地使用权市场价值 3.0%
解上式，得土地使用权市场价值＝55,510,326.00（元）
经评估，无形资产-土地使用权评估价值为55,510,326.00元
（六）递延资产的评估说明
递延资产以评估基准日尚存的权利及价值确定评估值。
递延资产账面值为1,385.00元。经审计后的账面值为0。内容为以前年度电话费，由
于评估基准日尚存的权利及价值为零，所以评估值为0元。
（七）负债的评估说明
1、评估方法：根据评估目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债项目及金额确
定评估值。
2、评估过程：将负债评估清查明细表与企业有关账表进行核对，清查其结算业务内
容、发生日期、金额是否与评估清查表一致。核对审计时所发出的询证函，确定大额负债
评估值。
3、其他应付款评估说明
将评估清查明细表与企业有关账表进行核对，清查其结算业务内容、发生日期、金额
是否与评估清查表一致。
其他应付款的内容主要是内部关联方往来款等。评估时以清查核实后调整后账面值确
认评估值为17,143,259.24元。
4、应交税金的评估说明
应交税金调整后账面值为72,537.07元，内容为个人所得税。评估时以清查核实后调
整后账面值确认评估值为72,537.07元。
（六）资产加和法评估结果
根据以上评估工作得出的评估结果如下：
资 产 评 估 结 果 汇 总 表
评估基准日:2008年1月31日
资产占有单位名称：绿景地产股份有限公司 金额单位:人民币万元
项 目 帐面价值 调整后帐面 评估价值 增减值 增值率
值
流动资产： 1 149.49 149.49 149.14 -0.35 -0.24
长期股权投资： 2 1,600.00 1,600.00 1,600.00 0.00
固定资产： 3 4.39 4.39 4.35 -0.03 -0.79
无形资产 4 974.88 974.74 5,551.03 4,576.29 469.49
资产总计 5 2,728.76 2,728.62 7,304.52 4,575.90 167.70
流动负债： 6 1,714.39 1,721.58 1,721.58 0.00 0.00
负债总计 7 1,714.39 1,721.58 1,721.58 0.00 0.00
净 资 产 8 1,014.37 1,007.04 5,582.94 4,575.90 454.39
即整体资产价值为55,829,400.00元，较调整后的账面数10,070,400.00元，增值
45,759,000.00元，增值率454.39%。
六、评估结论及分析
（一）评估结论:
一、广西天誉公司于评估基准日整体资产价值人民币伍仟伍佰捌拾贰万玖仟肆
佰元（￥55,829,400.00）。
二、广西天誉公司于评估基准日整体资产价值所对应100%股东全部权益价值
为人民币伍仟伍佰捌拾贰万玖仟肆佰元（￥55,829,400.00）。
（二）评估结论成立的条件
1、评估结论系根据评估报告书所述原则、依据、前提、方法、程序得出，且仅在上述
原则、依据、前提存在的条件下成立。
2、评估结论仅为本评估目的服务。
3、评估结论系对基准日资产公允价值的反映。
4、评估结论中未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可
抗力的影响。
5、评估结论由本评估机构出具，受本评估机构人员的职业水平和能力的影响。
（三）评估结论的瑕疵事项
1、广西天誉公司拥有的位于广西南宁市亭洪路19号0510016宗地，因调整该宗土地
容积率，该项调整已经南宁市人民政府工作会议纪要〔2008〕18号同意，对因该项调整所
需补交土地出让金款项，广州市天誉房地产开发有限公司已出具《承诺函》承诺该款项由
其支付，故该土地使用权评估值包含应缴未缴的土地出让金价值。
2、根据广西南宁大坤矿业有限公司提供的工商变更资料，在2008年2月14日，广
西南宁大坤矿业有限公司的股东根据此前签订的协议，变更为广州市天誉房地产开发有限
公司，变更后的广西天誉房地产开发有限公司不再具有广西南宁大坤矿业有限公司股权。
由于此前已签订的协议已界定了转让价值，故此次变更不对评估价值产生影响。
提请评估报告的使用者注意以上事项对评估结论可能产生的影响。
（四）评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响
1、在评估基准日后、有效期以内，如果资产数量及作价标准发生变化，应按如下
原则处理：
（1）资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整。
（2）资产价格标准发生变化并对资产估价产生明显影响时，委托方应及时聘请有资
格的评估机构重新评估。
对于评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托方应在评估目的实现时的资产实
际作价中应给予充分考虑，并进行相应调整。
2、若发生评估基准日期后事项时，不能直接使用本评估结论。
（五）评估结论的效力、使用范围与有效期
本评估结论系评估专业人员依据有关规定出具的意见，需经有关主管机构确认后才具
有法律效力。
本评估结论仅供委托方及资产占有方在本评估说明所述特定评估目的下使用和送交
资产评估主管机关审查使用。
本评估结论自评估基准日起一年内有效，即评估结论有效期为2008年1月31日至
2009年1月30日止。
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