天津鑫茂科技股份有限公司拟转让房地产项目资产评估报告书
http://www.sina.com.cn 2008年02月04日 19:55 中国证券网
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证券代码：000836 证券简称：鑫茂科技
天津鑫茂科技股份有限公司拟转让房地产项目资产评估报告书
（天津华苑产业园区榕苑路1号B座）
中联评报字(2008)第0002号
天津中联有限责任会计师事务所
二OO八年一月二十八日
声 明
天津中联有限责任会计师事务所接受天津鑫茂科技股份有限公司的委托，对其拟转让资产项目进行了认真的清查核实、评定估算，并形成了资产评估报告书，现声明如下：
一、在执行本评估项目的过程中，注册资产评估师恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和评估准则的规定，并承担相应的责任。
二、评估报告的特别使用限制
（一）评估报告使用者为委托方，无其他报告使用者；
（二）评估报告只能服务于评估报告中载明的评估目的；
（三）除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得注册资产评估师及其所在评估机构同意，本评估报告不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
电话：（022）23733333
传真：（022）23718888
地址：天津市南开区宾水西道
333号万豪大厦10层
天津鑫茂科技股份有限公司拟转让房地产项目
资产评估报告书摘要
中联评报字(2008)第0002号
天津中联有限责任会计师事务所接受天津鑫茂科技股份有限公司委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，考虑本次评估目的、结合委估对象的具体情况，对其拟转让的“天津华苑产业园区榕苑路1号B座房地产”的市场价值进行了评估，作为委托方拟对该资产进行转让的价值参考。本项目的评估基准日为2007年12月31日。
本次评估所采用的价值类型为市场价值。
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次评估时采用收益法对委估房地产进行评估。
经过资产的账面清查、产权验证、实地勘察、评定估算、分析确定，以2007年12月31日为评估基准日，委托方此次委估的“天津华苑产业园区榕苑路1号B座房地产”，账面价值为人民币5,353.61万元（伍仟叁佰伍拾叁万陆仟壹佰元）；调整后账面值为人民币5,353.61万元（伍仟叁佰伍拾叁万陆仟壹佰元）；评估结果为人民币10,860.00元(壹亿零捌佰陆拾万元)。详见下表：
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
调整后
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
账面值
项 目
A B C D=C-B E=（C-B）/B 100%华苑产业园区榕苑路1号B座 5,353.61 5,353.61 10,860.00 5,506.39 102.85
资产总计 5,353.61 5,353.61 10,860.00 5,506.39 102.85
评估结论详细情况详见资产清查评估明细表。
在使用本报告评估结论时，提请相关当事方关注以下事项：
本评估报告自评估基准日起一年(2007年12月31日至2008年12月30日）
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天津中联有限责任会计师事务所
TIANJIN ZHONGLIAN CERTIFIED PUBLIC ACCOUNTANTS CO.,LTD有效。通常，只有当评估基准日与经济行为相距不超过一年时，才可以使用本评估报告。
本摘要内容均摘自中联评报字[2008]第0002号《天津鑫茂科技股份有限公司拟转让房地产项目资产评估报告书》，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。本摘要单独使用可能会导致对评估结论的误解或误用。
天津中联有限责任会计师事务所 法定代表人:
中国 天津 注册资产评估师:
二OO八年一月二十八日 注册资产评估师:
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天津中联有限责任会计师事务所
TIANJIN ZHONGLIAN CERTIFIED PUBLIC ACCOUNTANTS CO.,LTD
天津鑫茂科技股份有限公司拟转让房地产项目
资产评估报告书
中联评报字(2008)第0002号
天津中联有限责任会计师事务所接受天津鑫茂科技股份有限公司的委托，对其拟转让资产项目提供价值参考。本项目的评估基准日为2007年12月31日。根据本公司与委托方订立的《资产评估委托协议书》所设立的条件，本公司业已实施了包括对评估范围内相关资产的实地查勘、市场调查与询证等必要的评估程序。
我们认为，除本报告所载明的特别事项说明外，在本报告载明的评估目的及价值定义、假设及限制条件下，本报告所载评估结论对委估资产于评估基准日2007年12月31日的市场价值作出了恰当的反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方、产权持有者和其他报告使用者
（一）委托方
本项目委托方为天津鑫茂科技股份有限公司，基本情况如下：
天津鑫茂科技股份有限公司成立于1996年9月16日，公司类型为股份有限公司（上市）；《企业法人营业执照》注册号为1200001001400；注册资本为壹亿贰仟贰佰柒拾伍万肆仟伍佰伍拾贰元；实收资本为壹亿贰仟贰佰柒拾伍万肆仟伍佰伍拾贰元；住所为天津华苑产业园区榕苑路1号；法定代表人为杜克荣；经营范围为计算机软件、硬件、信息系统集成、信息处理与服务；光机电一体化；化工填料和工业结晶设备；珍稀动物养殖技术和产品的研制、开发、生产、销售；仪器仪表、计算机及外围设备、文化办公用机械；家用电器、家用电子产品；计算机修理；安全技术防范工程设计、施工、维修；其他印刷品印刷（含复印）；自有房屋出租业务；保安监控、防盗器材生产与销售；无线通信终端设备经销、计算机知识培训；经营本企业自产产品及技术的出口业务；经营本企业生产所需的原辅材料、仪器仪表、机械设备、零配件及技术的进口业务（国家限定公司经营和国家禁止进出口的商品除外）；经营进料加工和“三
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TIANJIN ZHONGLIAN CERTIFIED PUBLIC ACCOUNTANTS CO.,LTD来一补”业务；纸张批发与零售；机械、电器及制冷设备的安装、施工、智能建筑（系统集成其中消防系统除外）、有线电视系统设计安装；自营和代理各类商品和技术的进出口（国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外）（以上经营范围内国家有专营专项规定的按规定办理）。
（二）产权持有者
委托方即为产权持有者。
（三）其他评估报告使用者
无。
二、评估目的
本次评估是为天津鑫茂科技股份有限公司拟转让的房地产提供价值参考。
本次评估目的所涉及的经济行为已经过了总经理办公会通过，具体文件为《天津鑫茂科技股份有限公司总经理办公会纪要》。
三、评估范围与对象
根据《资产评估委托协议书》，列入本次评估范围的资产为天津鑫茂科技股份有限公司拟转让的“天津华苑产业园区榕苑路1号B座房地产”，总建筑面积为24,222.26平方米,相应的土地使用权面积为8,312.59平方米。截至评估基准日账面原值为55,372,135.98元、账面净值为53,536,066.47元。
纳入本次评估范围的资产与《资产评估委托协议书》所确定的项目范围一致。
四、价值类型及其定义
本项目资产评估价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方与自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
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五、评估基准日
本项目评估基准日为2007年12月31日，评估工作一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。该基准日是由天津鑫茂科技股份有限公司根据本次经济行为的具体安排并基于下述原因确定的：
1、该基准日接近本次经济行为的实现日，能较好的反映委估资产状况；
2、该基准日为委托方的会计结算日，有利于资产清查和准确列示委估资产的账面金额。
六、评估原则
我所在评估过程中严格遵循下列原则：
1、独立性、客观性、科学性的工作原则。
2、资产持续经营原则、替代原则和公开市场原则等操作性原则。
七、评估依据
（一）法律及法规依据
1、中华人民共和国国务院（1991）第91号令《国有资产评估管理办法》；
2、原国家国有资产管理局国资办发（1992）36号《国有资产管理办法施行细则》；
3、国务院国有资产监督管理委员会 第12号令《企业国有资产评估管理暂行办法》；
4、国务院国资委《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）；
5、《企业国有产权转让管理暂行办法》（国务院国资委、财政部令第3号）；
6、原国家国有资产管理局国资办发（1996）23号《关于转发〈资产评估操作规范意见〉（试行）的通知》；
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7、财政部财评字（1999）91号《关于印发〈资产评估报告基本内容与格式的暂行规定〉的通知》；
8、津国资产权[2007]40号《关于印发〈天津市企业国有资产评估管理暂行办法〉的通知》；
9、2001年12月31日中华人民共和国财政部令第14号《国有资产评估管理若干问题的规定》及相关配套文件；
10、国务院2003年第378号令《企业国有资产监督管理暂行条例》；
11、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
12、《中华人民共和国城市土地管理法》；
13、《天津市土地管理条例》；
14、《天津市国有土地有偿使用办法》；
15、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》；
16、《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)。
（二）准则依据
1、《资产评估准则——基本准则》；
2、《资产评估准则——评估程序》；
3、《资产评估准则——工作底稿》；
4、《资产评估准则——评估报告》；
5、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》。
（三）行为依据
1、《天津鑫茂科技股份有限公司总经理办公会纪要》；
2、委托方与我所签订的《资产评估委托协议书》。
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（四）权属依据
1、天津鑫茂科技股份有限公司《企业法人营业执照》（注册号：120000100400号）；
2、天津鑫茂科技股份有限公司《中华人民共和国房屋所有权证》（房权证园区字第160001358号）；
3、天津鑫茂科技股份有限公司《中华人民共和国国有土地使用证》（新单
国用[2006]第006号）”；
4、天津鑫茂科技股份有限公司《中华人民共和国税务登记证》（津地税字120117103071928号）；
5、天津鑫茂科技股份有限公司《中华人民共和国税务登记证》（津国税字120117103071928号）；
6、委托方申报及提供的其他资料。
（五）取价依据
1、评估人员的市场询价记录；
2、评估人员现场实勘、鉴定、调查、核实情况记录；
3、中国人民银行同期存贷款利率；
4、评估人员搜集的委估房地产周边收益资料；
5、委托方提供的会计报表、租赁协议等财务资料。
八、评估方法
房地产评估方法通常有市场比较法、收益法、成本法及假设开发法等四种评估方法。市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的评估；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产评估；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产评估；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的评估。
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由于本次委托评估的房地产周边与其情况相近的交易案例较少,难以取得可参考的交易案例,不适用市场比较法，另外由于委估房地产为商业性房地产，现已产生收益，并且未来也将会产生稳定的收益，故采用收益法对其进行评估。
九、评估程序实施过程和情况
(一)评估工作的起止时间
本次评估工作的开始时间为2008年1月25日至出具评估报告日结束。其中外勤截止日为2008年1月25日。
(二)已执行的主要评估程序
2008年1月25日与委托方进行接洽本项目，在了解评估目的和评估对象及范围、评估基准日等的基础上，拟定评估方案的过程并制订评估工作计划。
自2008年1月25日核对明细账、总账余额和评估申报表是否相符，进行账表、账账、账实核对。核实相关资料，了解委估资产，收集相关的法律性文件等资料。
2008年1月25日在委托方相关人员陪同下，进行现场查勘，对房屋建筑物的建筑面积、结构类型、配套设施、使用情况和维护现状等进行勘查记录并拍照，在此基础上，对所收集的资料进行分析，并进行市场价格的调查与比较，根据分析结果确定评估方法，对市场价值进行估算和分析。
自2008年1月25日开始进行市场调查和资料整理，编制资产评估结果报告书，2008年1月28日经本公司内部审核后出具评估报告。
十、评估假设
本报告系在以下评估假设条件下制作完成的：
1、除本报告中另有陈述、描述和考虑外，被评估资产的取得、使用等均被假设符合国家法律、法规和规范性文件的规定。
2、除本报告中另有描述和考虑外，我们未考虑下列因素对评估结论的任何有利或不利之影响∶
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(1)已有或可能存在的抵押、按揭、担保等他项权利或产权瑕疵或其他对产权的任何限制等因素。
(2)未来经济环境、市场环境、社会环境等（如国家宏观经济政策、市场供求关系、财政税收政策、内外贸易政策、环境保护政策、金融货币政策等）因素之变化。
(3)委估资产目前的或既定的用途、目的和使用的方式、规模、频率、环境等情况的改变。
尽管我们实施的评估程序已经包括了对被评估资产的查勘，这种查勘工作仅限于对被评估资产可见部分的观察，以及相关管理、使用、维护记录之抽查和有限了解等，未采用专业的检测及鉴定手段。
十一、评估结论
评估人员认真遵循资产评估有关法规和国家规定的评估方法及计价原则，经过资产的账面清查、产权验证、实地勘察、评定估算、分析确定，以2007年12月31日为评估基准日，委托方此次委估的“天津华苑产业园区榕苑路1号B座房地产”，账面价值为人民币5,353.61万元（伍仟叁佰伍拾叁万陆仟壹佰元）；调整后账面值为人民币5,353.61万元（伍仟叁佰伍拾叁万陆仟壹佰元）；评估结果为人民币10,860.00元(壹亿零捌佰陆拾万元)。
详见下表：
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
调整后
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
账面值
项 目
A B C D=C-B E=（C-B）/B 100%华苑产业园区榕苑路1号B座 5,353.61 5,353.61 10,860.00 5,506.39 102.85
资产总计 5,353.61 5,353.61 10,860.00 5,506.39 102.85
评估结论详细情况详见资产清查评估明细表。
十二、特别事项说明
1、委估房地产1-3层与A区5、9、10、11层共同进行了抵押，截止评估
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TIANJIN ZHONGLIAN CERTIFIED PUBLIC ACCOUNTANTS CO.,LTD截止日尚未注销，具体情况如下：
土地：它项权号：津抵押2007-028号，面积：6777.48平米，金额：630万元，终止日期：2008年3月18日，登记日期2007年3月29日。
房屋建筑物：权利人：工商银行股份有限公司园区支行，权利范围：A区5、9、10、11层，B区1、2、3层，权利价值：4,485万元，设定日期：2007年3月20日。
2、据委托方提供的资料显示：委估房产在目前处于出租状态，截至评估基准日尚有65家商户的租赁合同尚未到期。在租赁合同中双方约定：在合同租赁期间，如出租方出售所涉房产，承租方在双方确定的出售价格下享有优先认购权，如承租方未认购，应在接到出租方书面通知90天内，无条件解除租赁协议，交回房产，租金按实际使用甲方房屋计算。截止2008年1月25日，书面通知工作尚未开始进行。
本次评估未考虑期后委托方开展此项工作对本报告结论的影响。
3、委估的天津华苑产业园区榕苑路1号B座房地产所对应的土地使用权目前与A区及C区对应的土地使用权同在一个土地使用权证，天津鑫茂科技股份有限公司向评估机构提供了天津市测绘院测绘一院在2006年4月出具的测绘地籍资料。本报告中所使用的土地使用权面积是依据该地籍资料而来。其确切数据应以相关主管部门的确定结果为准。
4、本次评估未考虑评估增值而产生的相关税赋，也未考虑转让过户过程产生的一切税费。
5、对被评估资产和委托方可能存在的其他影响评估结论的瑕疵事项，在本所已实施的评估过程中不能获悉的情况下，对本次评估结论的影响，本所及签字注册资产评估师不承担相关责任。
十三、评估报告的使用限制说明
1、评估报告只能服务于评估报告中载明的评估目的；
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2、评估报告只能由委托方及约定的其他报告使用者使用；
3、评估报告（包括评估明细表）中所列示的评估值，脱离本次评估范围的单独使用或其他非全部的任何组合使用都将使评估值无效；
4、除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得注册资产评估师及其所在评估机构同意，本评估报告不得被摘抄、引用或披露于公开媒体；
5、评估报告的使用有效期
本评估报告自评估基准日起一年(2007年12月31日至2008年12月30日）有效。通常情况下，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。
十四、评估报告日
二OO八年一月二十八日
天津中联有限责任会计师事务所 法定代表人：
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中国.天津 注册资产评估师：
二OO八年一月二十八日 注册资产评估师：
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TIANJIN ZHONGLIAN CERTIFIED PUBLIC ACCOUNTANTS CO.,LTD附件
1、资产清查评估明细表；
2、《天津鑫茂科技股份有限公司总经理办公会纪要》复印件；
3、天津鑫茂科技股份有限公司《企业法人营业执照》（注册号：120000100400号）；
4、天津鑫茂科技股份有限公司《中华人民共和国房屋所有权证》（房权证园区字第160001358号）；
5、天津鑫茂科技股份有限公司《中华人民共和国国有土地使用证》（新单
国用[2006]第006号）”；
6、天津鑫茂科技股份有限公司评估基准日会计报表复印件；
7、资产评估委托方承诺函；
8、产权持有者承诺函；
9、资产评估人员和评估机构的承诺函；
10、资产评估机构资格证书复印件；
11、资产评估机构营业执照复印件；
12、参加本评估项目的人员名单及其资格证书复印件；
13、《资产评估委托协议书》复印件。
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