泛海建设增发项目收益超110亿 晋升一线地产商

　　理财周报记者 李晔斌/文

　　在银根紧缩的2008年，房地产企业能否顺利融资或许将成为发展的关键所在。对于泛海建设(000046.SZ)来说，1月4日获批公布的增发方案已经为它抢占了先机。

　　泛海建设此次获有条件通过公司本次非公开发行的具体方案为：向泛海建设控股发行380,366,492股A股，用于购买泛海建设控股持有或有权处置的星火公司100%股权、通海公司100%股权、浙江公司100%股权、武汉公司60%股权，发行价格为19.10元/股。

　　北京星火：2008年预测带来收入12亿元

　　北京星火房地产开发有限责任公司成立于1999年，注册资本仅2000万元。2004年两家原始股东将股份全权转让给泛海建设控股，经过泛海建设控股不断追加投资，截至2007年6月30日，注册资本已经达到15亿元，泛海建设控股持股比例高达95%。

　　从报告中来看，北京星火房地产的盈利能力波动极大，2007年没有任何收入，仅靠资产减值准备获利10万元，但该会计师事务所对星火房地产2008年营业收入预测高达12亿元，此项预计建立在今年公司售出48000平方米，单价在25000元的房屋之上。扣除一系列费用成本，最后归属母公司所有者的净利润仍然达到近2.7亿元，结合泛海建设增发后11亿的股本，初步估算每股收益增厚将达0.25元左右。

　　上海通海建设：黄金地段收益成本都很高

　　通海建设公司成立于2002年，在2006年底时，春风得意的泛海建设控股对该公司注册资本一举增资13 亿元，至15亿元。

　　从通海建设盈利预测表上记者看到，公司不仅2006及2007年度未实现全面盈利，即使到了2008年公司也不会有任何房产销售的营业性收入。

　　者了解，通海公司近一阶段主要负责开发上海市黄浦区董家渡聚居区10、12、14号地块的房地产项目。项目总占地面积约12.02万平方米，规划总建筑面积约54.41万平方米。

　　所周知，董家渡位于上海黄金地段，是上海今后几年规划中的滨江聚居区。然而，该地区又是上海有名的老城乡，动迁是开发商令人头痛的问题，越来越高的动迁成本让中小地产商望而却步。

　　建设背后财大气粗的泛海建设控股同样面临开发成本上的压力，公司预期投入资金量不断加大，从最初的80亿元发展到现在的99亿元，前一阶段泛海建设董事长卢志强套现民生银行1%股权也被市场解读为与该项目资金面吃紧有关。

　　2005年时，董家渡地段房价已高达25000元每平米，如果通海建设能够顺利完成开发并投入销售，以目前该地段近4万元每平米的单价计算，通海建设届时将获得218亿元的房产销售收入，扣除100亿元投资成本，公司仍将获利100亿元。虽然竣工甚为遥远，但无疑是四地房产项目中，赚钱效应最大的。

　　浙江泛海：2008年不影响每股收益

　　海建设位于上海的房产项目一样，深圳大华天诚会计师事务所对泛海建设浙江公司开出的2007、2008年度盈利预测的审核报告中，并未列出公司盈利数额，预示该房产项目在2008年内将不会对泛海建设每股收益产生任何影响。

　　从浙江房地产部门了解到，浙江泛海的主要资产为“浙江光彩国际中心”项目的开发权。该项目位于杭州市钱江新城核心区内，在西湖-钱塘江快速景观走廊的东端，东临钱塘江畔，北面毗邻杭州国际会议中心。项目由甲级写字楼、豪华商住式和超五星级酒店组成。

　　总用地面积4.34万平方米，规划总建筑面积29.08万平方米，已经完成“三通一平”工作，并完成交地手续。另外，浙江公司项目的商务大厦桩基工程已基本完成，施工图及内、外部审图已完成，总包单位已经进场施工，并且已开始大厦外立面设计，而酒店项目正进行方案设计。

　　房地产相关人士告诉记者，浙江光彩国际中心位于杭州市中心区域，地理位置绝佳，建成后估计不会低于上海、广州等一线城市房价水平。

　　百度该区域房价，查到已经有人叫价4万每平米，这对于二线城市来说，几近天价。

　　武汉泛海：2008或增厚业绩0.23元

　　深圳大华天诚会计师事务所对泛海建设武汉分公司2007及2008年度盈利预测的审核报告中，记者发现，与上述三家收购的子公司尚未盈利的局面不同，该公司已经实现全面盈利。

　　武汉公司的主要资产为武汉市王家墩机场范围内4,000亩土地的使用权，即武汉王家墩中央商务区项目。该项目位于武汉市汉口主城区中心的王家墩地区，东临常青路、青年路，西临汉西路，南至建设大道，北至发展大道城市用地区域。项目面积2.67平方公里。其中，可经营性用地面积约2,386亩，总规划建设规模约609万平方米。

　　2007年武汉分公司实现商品房销售286300平方米，以2400元单价计算，扣除相关费用，当年盈利9556万元。

　　而到2008年，武汉分公司的房产销售项目届时将全面铺开，预计销售数量将达到766900平方米。以2294元每平米的单价计算，归属于母公司所有者的净利润将达到41000万元，贡献泛海建设每股收益达0.23元左右。

　　如果上述四地房产开发项目能顺利完成并售罄，给泛海建设带来的净利润将超过110亿元，使得公司能够像万科、招商一样，跻身一线蓝筹地产公司之列。但目前货币从紧、减缓地产融资的政策及个别项目短期内无法开发完成的窘境，为泛海建设之后的发展壮大之路带来一丝不确定性。