地杰国际城：万科复地从竞争到合作

　　一个是全国地产龙头企业——万科(000002)，正在各地不断扩张，一个是上海老牌地产巨头——复地(2337.HK)，正在稳步推进其全国战略，当两者在上海二级土地市场遭遇，会是什么结果?

　　2007年12月24日，复地发布公告称，将与上海万科共同收购位于上海浦东的地杰置业，收购总额24.3069亿元，上海万科及复地分别占60%和40%股权。此次收购涉及待开发土地总面积为412400平方米。

　　本报记者从熟悉双方此次合作的知情人士处获悉，此次合作是缘于双方几乎在同时对地杰项目产生兴趣，志在必得，为避免形成相互抬价的恶性竞争，降低成本而选择联手收购，"合作纯属偶然，并没有其他项目进一步合作的计划。"

　　这是万科2007年在上海二级土地市场扩张中遇到的最大竞争之一，联合收购也难得一见。

　　从争食到妥协合作

　　万科和复地共同开发的这个项目位于上海浦东北蔡镇，华夏西路以南、沪南公路以东、上海浦东以北(与南汇交界)及中心河以西。待开发土地总面积为412400平方米，可建总建筑面积则为806500平方米(其中155000平方米取得土地使用权，可建筑面积为217000平方米)。项目将发展为包括住宅楼及商用楼、酒店及学校的大型综合体。

　　"地杰项目是2007年上海土地二级市场中难得一见的'香饽饽'，在2007年原股东地杰置业方面表示将转让项目余下的土地后，立即引起多家地产商的浓厚兴趣，争夺几乎在所难免。"上述知情人士透露。

　　资料显示，该项目原名地杰国际城，规划占地面积110公顷，总建筑面积110万平方米，原开发商已开发近30万平方米住宅入市销售。根据上海官方网站"网上房地产"数据显示，已入市销售住宅为1615套，销售已接近尾声可售住宅不到100套，累积住宅合同均价为6255元/平方米，目前在售房源价格在13500元/平方米左右。

　　根据万科和复地最终约24亿元购得待开发总建筑面积80万平方米计算，楼板价约3000元/平方米，投资开发前景显而易见。

　　这位知情人士还表示，地杰国际城2006年的销售量在上海市场住宅销售排行名列前茅，从市场反应看，该项目后期投资开发的前景相对乐观，原开发商之所以选择转手，主要是股东之间的意见分歧所致，有部分股东选择转手套现退出，原开发商不得已寻求转手。

　　公开资料显示，地杰置业注册资本为人民币2000万元，主要从事房地产发展。地杰置业的原股东包括七名个人股东及上海加合实业有限公司。

　　不过，该项目标的总量相对较大，除全国性大型房地产企业以外，其他公司想要一口吞下的可能性不大。到最后，真正进入实质性接触的主要就是复地和上海万科两家地产巨头，双方几乎在同一时间段内介入。

　　"当时的情况，双方都志在必得，如果不寻求合作收购的方式，很可能演变成两家公司激烈竞争两败俱伤的局面，再加上标的本身较大，合作开发对双方都好。"2007年12月27日，复地方面有关人士告诉记者。

　　2007年9月，万科率先宣布通过合作方式获得上海浦东地杰项目。根据12月20日复地之全资附属公司复地投资与上海万科订立的合作合约，双方以代价人民币24.3069亿元共同收购地杰置业40%和60%股权，通过合作合约共同发展该项目。

　　上海万科公司有关人士也向记者证实，在万科9月收购该项目之前，万科与复地就已经谈定各自60%、40%的合作开发方案。"尽管是第一次合作，也是出于战略上的考虑，但双方其实相互熟悉。"

　　而对于外界猜测这次合作背后，将是两大地产巨头大规模合作的开始，上述复地有关人士表示，基于在地杰项目双方合作的背景，具有其偶然性，背后并未有进一步大规模合作的计划，接下来继续合作并不明确。

　　复地"大项目战略"

　　之所以与万科在二级土地市场遭遇，还得从复地的"大项目战略"说起。

　　"在复地未来三年的发展规划中，将增加开发周期在5-10年的大型城市综合体项目，建筑面积体量在100万平方米的规模。"复地有关高层此前曾向本报记者透露，这种集中力量形成相对优势的"大项目战略"目前已经在全国多个区域展开。

　　而地杰项目的建筑面积，及超过20%比例的商业部分及综合体定位，恰好符合复地的战略发展重点，这也是复地积极参与该项目的关键原因。

　　据这位高层表示，复地在住宅领域具有相对明显的优势，但在商用物业方面，复地还涉足不深，需要通过学习借鉴不断提高，这也是复地今后着力发展的部分。

　　万科、复地的传统长处都在于住宅领域，从复地城市综合体的战略角度而言，万科并非复地全面合作的理想伙伴。复地需要的是具有商业开发运作长处的合作伙伴。

　　2007年11月，福布斯富豪戴志康旗下上海证大(0755.HK)宣布，以每股0.45港元向复地全资附属公司配售6亿新股，集资净额2.698亿港元。复地入股上海证大的一个重要意义，就在于上海证大向来擅长于大型综合商业项目的开发运作。

　　复地的城市综合体投资策略意味着巨额资金的长期投入。仅以此次地杰项目为例，复地购入40%的股权，即需支付约9.7亿元，而后续开发仍需按股份比例投入大量资金。因此，复地在资本层面亦是动作频频。

　　2007年10月，复地宣布，将与北欧金融集团SEB旗下的房地产投资管理机构SEB Immobilien-Investment GmbH合作，双方计划共同出资2亿美元，合作投资开发中国的房地产项目。记者了解到，复地与SEB合作的目标是寻求大的投资项目，包括联手拿地，进行城市综合体的开发。此前，复地已与摩根士丹利、ING、CDP等国际著名基金联姻，复地集团总裁范伟表示，愿意继续与全球知名地产基金深入合作。