泛海建设融资受限 后市迷雾重重

　　见习记者张一鸣

　　股价身陷下跌泥潭

　　上周一，泛海建设(000046)股价以57元开盘，随后一路走低，最终在周五报收于46.1元，一周之内跌幅近2成。

　　有分析人士认为，近日人民银行及银监会联合下发的第二套及多套房认定标准，对房地产上市公司的冲击已经显现，而泛海建设增发举措的变更也对股价产生较大影响。

　　记者查阅相关资料获悉，泛海建设今年7月公布的增发方案显示，其将向特定对象非公开发行股票总数不超过 5 亿股，预计募集现金不超过46.375 亿元，价格是18.55 元／股。

　　而12月10日公布的增发方案却作了较大的调整，无论发行对象、注入的资产还是增发价格都有所变动，其中泛海建设将放弃向机构投资者募集现金，而仅把大股东作为增发对象；另外，发行股票总数也缩小为3亿股，价格提高至19.1元／股，直接导致收购的资产从原来的108.55亿元减少72.65亿元。

　　对此，泛海建设董秘陈家华曾在接受媒体采访时透露，公司本希望能以“五五开”的方式募集到部分现金来保证公司的在建工程。但是由于正好赶上货币紧缩政策，公司向机构投资者进行现金募集受到相关指导意见的影响，因此公司决定就此作罢。

　　记者了解到，自2007年10月初，泛海建设已经多次上演了跌多涨少的行情。

　　记者采访多位证券分析师获悉，泛海建设曾经长时间在房地产市场中扮演着默默无闻的角色，一直到2007年9月中旬，被某媒体公布为房地产行业净利润第六大上市公司，才引起市场的广泛关注。

　　而在泛海建设晋级十强前的两个月里，全国各地的商品房集体涨价，地产股也全线飘红。在股市和楼市“涨”声中，泛海建设的股价和房价一起快速上扬，9月25日其收盘价更是达到71.3元的历史最高点。

　　然而，此后泛海建设的股价便陷入下跌的泥潭中，尽管出现小幅反弹，却依然没能从泥潭中脱身。

　　“泛海国际”业主担心降价

　　2007年10月24日泛海建设公布三季报，今年前三个季度赢利情况比去年同期增长了1056%。受该消息鼓舞，公司此后五个交易日的累计涨幅超过15%，业内人士认为，泛海建设远超出市场预期的赢利情况与公司北京地区在售房地产项目——北京泛海国际居住中心(以下简称泛海国际)的销售情况密切相关。

　　据联合证券9月份发布的分析报告称，泛海建设2007年三季报报告期内，泛海国际居住区项目销售仍是拉动公司业绩增长的主要原因。

　　而其在10月上旬公布的分析报告则指出：凭借良好的地段及方便的交通条件，泛海国际5、6、7、8号地开盘后销售不俗。截至报告日，公司已推盘的1360套住宅，销售率达到98%。该项目的盈利将支撑公司近两年的业绩增长，预期今、明两年EPS分别为1.06和2.19元。

　　对此，记者于12月15日上午前往泛海国际售楼处，以期了解其销售情况。记者发现，尽管是周末，售楼处却显得有些冷清，空荡荡的售楼处里仅有一位看房人。

　　“泛海国际的定位是高档社区，开发商还将在小区附近建一个七星级酒店。我们每次只卖一栋楼，现在的开盘的是2号楼，均价29600元／平方米，户型面积在192平米到309平米之间。”售楼小姐告诉记者，现在买房还能享受一定的优惠，比如一次性付款9.7折、按揭4成以上9.9折。

　　为查明泛海国际的真实销售情况，记者随后登陆北京市房地产交易管理网获悉，泛海国际最新开盘的楼房共有两栋，分别为7—1＃住宅楼和7—2＃住宅楼，共有115套可售房源，其中7—1＃住宅楼均价为29500元／平方米，7—2＃住宅楼均价为28600元／平方米。

　　网上信息显示，这两栋楼自10月16日开始预售至今，共售出60套，成交价27933元／平方米。而此前9月29日开始预售的58套房子均已售罄，成交价23493元／平方米。相比今年第三个季度，泛海国际明显放慢了涨价的步伐。与此同时，在泛海国际的业主论坛上，已有购房人担心小区房价下跌。

　　“泛海国际绝对是东四环地区楼盘价格上涨的标杆，尤其是今年7月份其均价一个月就涨了5000元，超过之前该项目一年的上涨总和。”原本打算在泛海国际买房的赵先生从开盘之日起就关注这个楼盘，眼看着房价飚升到他认为不可思议的地步。

　　后市判断存在分歧

　　如果依照泛海国际现在的销售速度，至2008年底将全面售罄，那么哪个项目将成为支撑泛海建设股价上涨的下一个中流砥柱？

　　泛海建设的公告显示，尽管泛海建设在北京、上海、浙江、武汉均有土地储备，其近期只有北京和浙江分公司在运作房地产项目，其它项目的土地并没有完成二次开发的各项准备工作，其中位于上海和武汉的项目还处于拆迁阶段。

　　目前其下属北京星火公司项目——东风乡1＃、2＃、3＃地块紧邻正在销售的泛海国际，开发总投资需约75.81亿元，原计划于2007年底启动，现在一级开发已经完成，但二级开发权还没有拿到。

　　进行开发就必须再融资，有分析师认为依照目前货币从紧政策，泛海建设的再次融资可能面临与增发相同的困境。

　　记者了解到，泛海建设在今年10月与北京大兴经济开发区开发经营总公司、康得投资集团有限公司以合作形式获得大兴经济开发区北区一号约1000亩的土地，泛海建设占股70%。

　　而该地块至今还是工业用地，正处于向北京市规划委上报控规调整方案阶段，并未完成“七通一平”。未来该土地的二级开发权是否花落泛海还是未知。

　　“我看好泛海建设，现在它依然是我们推荐的股票之一。”联合证券分析师鱼晋华在接受

中国经济时报记者采访时表示，现阶段泛海建设股价走低与房地产市场的大环境相关，地产龙头企业万科、保力、招商等房地产龙头企业股价均出现大幅下挫，泛海建设股价出现阶段性调整并不奇怪。

　　公开数据显示，泛海建设当前的几个主要财务指标：每股收益0.65元，每股净资产5.10元，净资产收益率达到12.73%，其它资产负债率45.0747%，市盈率为76.7968倍。

　　“未来房地产市场的前景依然看好，从泛海建设现阶段的各个指标来看，泛海建设的资产负债率较低，运营情况良好。”鱼晋华说。

　　但是，同样也不乏分析师对地产行业的发展持谨慎态度。

　　“我认为现阶段房地产市场的走势并不明朗，今年国家出台的各项

宏观调控制政策力度远大于从前，在购买第二套房贷款细则出来后，如果还有相关政策出台，对市场的打击无疑是巨大的。” 财富证券首席分析师杨孟华在接受本报记者采访时表示，相较而言，现阶段有国企背景和有明确注资概念的房地产上市公司还是可以看好的。

　　中金证券分析师白宏炜曾指出，“信贷和再融资的限制是近期政府调控政策的重点，那些拥有较多土地储备和在建项目公司将面临较大的资金压力，资金的控制将会维持半年时间左右。”

　　他认为，资金限制对地产公司现金流的负面影响较大，改善现金流的惟一选择就是低价加快销售。负债率较低的公司及母公司实力较强的国有企业拥有较好的抗风险能力。

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