安信信托(600816).公告
http://www.sina.com.cn 2007年12月17日 22:03 中国证券网
|
安信信托投资股份有限公司．公告
证券代码：600816 股票简称：安信信托 编号：临2007-066
安信信托投资股份有限公司
关于出售三至酒店的关联交易公告
本公司及其董事会全体成员保证公告内容的真实、准确、完整，没有虚假、误导性陈述或重大
遗漏。
重要内容提示：
●交易内容：安信信托投资股份有限公司将所持有的上海三至酒店投资管理有
限公司4.44%的股权以2,040.00万元的价格转让给上海国之杰投资发展有限公司。
●关联人回避事宜：本次股权转让的受让方为公司第一大股东上海国之杰投资
发展有限公司，关联董事张春景、宋沈建在董事会上回避表决。
●关联交易对上市公司的持续经营能力、损益及资产状况的影响：为贯彻中国银监
会信托新政关于信托公司限期三年内对固有项下的非金融类实业投资予以清理的要求，
解决公司重组期间流动性资金较短缺的情况，能增加公司收益并优化资产质量，并有利
于公司的长远发展。
一、关联交易概述
安信信托投资股份有限公司（以下简称“安信信托”）与上海国之杰投资发展有限
公司（以下简称“国之杰”） 于2007年12月14日在上海签署了《股权转让协议》。根据
上述协议约定，安信信托将所持有的上海三至酒店投资管理有限公司（以下简称“三至
酒店”）4.44%的股权以2,040.00万元的价格进行转让，国之杰同意受让该部分股权。根
据《上海证券交易所股票上市规则》规定，此次股权交易的受让方国之杰为公司第一大
股东，本次股权转让构成关联交易。公司与2007年12月14日召开第五届董事会第二十三
次会议以3票同意；0票反对；0票弃权通过了《关于转让上海三至酒店投资管理有限公
司股权的议案》。关联董事张春景、宋沈建在董事会上回避表决，独立董事施天涛、李
英发表了《关于转让上海三至酒店投资管理有限公司股权的关联交易之独立董事意见》。
二、关联方介绍
上海国之杰投资发展有限公司是我公司第一大股东，成立于1999年5月，目前注册
资本43,279万元人民币。国之杰的主营业务包括房地产开发和产业布局，在房地产、金
1
安信信托投资股份有限公司．公告
融、高科技和新能源等领域，截止2006年12月31日，国之杰总资产110,300.75万元，负
债57,094.96万元，净资产53,205.79万元。
三、关联交易标的基本情况
上海三至酒店投资管理有限公司是一家根据中国法律在上海市注册成立的有限公
司，其注册资本为人民币45,000万元，实收资本为人民币45,000万元。安信信托以出
资额为1,998.00万元人民币持有三至公司4.44%的股权（包括股份产生的所有相应股东
权益，包括但不限于分配的股东红利、转增的出资），拥有并有权处分其转让股权。
四、关联交易标的主要内容和定价政策
安信信托与国之杰双方本着公平、合理、自愿和诚实信用的原则，根据中国的有关
法律法规，订立《股权转让协议》，根据协议约定安信信托将所持有的三至公司4.44%
的股权（包括股份产生的所有相应股东权益，包括但不限于分配的股东红利、转增的出
资）以2,040.00万元的价格转让给国之杰，股权转让经安信信托内部决议通过且《股权
转让协议》正式签署后，国之杰于2007年12月31日前，向安信信托支付1040万元转
股对价款，其余1000万元将在2008年3月31日之前支付完毕。
本次关联交易的定价以具有法定资质的上海银信汇业资产评估有限公司出具的沪
银信汇业评报字[2007]第1465号评估报告书为依据，反映了公平、公正、公允的市场价
值。
五、关联交易对公司的影响
本次股权转让旨在贯彻中国银监会信托新政关于信托公司限期三年内对固有项下
的非金融类实业投资予以清理的要求，并解决公司重组期间流动性资金较短缺的情况，
本次关联交易能增加公司收益约40万元，将优化资产质量并有利于公司的长远发展。
六、独立董事的意见
本次股权转让旨在贯彻中国银监会信托新政关于信托公司限期三年内对固有项下
的非金融类实业投资予以清理的要求，并解决公司重组期间流动性资金较短缺的情况，
本次关联交易能增加公司收益，优化资产质量并有利于公司的长远发展。股权转让以经
评估后的评估值作为定价依据，交易价格合理，体现了“公平、公正、公开”原则，未
损害公司及非关联股东的利益。
本次股权转让属关联交易，在董事会审议该关联交易时，关联董事回避了表决。董
事会做出决策的程序合法有效，符合《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券
法》和《公司章程》及其它有关法律、法规的规定。
2
安信信托投资股份有限公司．公告
七、备查文件
1、安信信托投资股份有限公司第五届董事会第二十三次会议决议
2、《上海三至酒店投资管理有限公司企业价值评估报告书》
3、《关于转让上海三至酒店投资管理有限公司股权的关联交易之独立董事意见》
特此公告。
安信信托投资股份有限公司
二○○七年十二月十七日
3
上海三至酒店投资管理有限公司
企业价值评估报告书
沪银信汇业评报字[2007]第1465号
上海银信汇业资产评估有限公司
二00七年十二月十二日
上海银信汇业资产评估有限公司
地 址：上海市海宁路358号19F
电 话： 021-63068770 63068719（总机）
传 真： 021-63069771 邮 编：200080
E-mail：huiye2003283@163.com
目 录
第一部分 企业价值评估报告书摘要…………………………………………………1
第二部分 企业价值评估报告书正文…………………………………………………4
一、委托方及其他报告使用者...................................................................................................4
二、被评估单位..............................................................................................................................5
三、评估目的...................................................................................................................................6
四、评估对象和范围.....................................................................................................................6
五、价值类型和定义.....................................................................................................................8
六、评估基准日..............................................................................................................................9
七、评估依据...................................................................................................................................9
八、评估方法.................................................................................................................................10
九、评估前提、基本假设、具体假设....................................................................................11
十、评估过程.................................................................................................................................12
十一、评估结论............................................................................................................................14
十二、特别事项说明...................................................................................................................15
十三、评估报告使用限制..........................................................................................................15
十四、评估报告提出日期..........................................................................................................16
第三部分 备查文件.....................................................................................................17
1
上海银信汇业资产评估有限公司
地 址：上海市海宁路358号19F
电 话： 021-63068770 63068719（总机）
传 真： 021-63069771 邮 编：200080
E-mail：huiye2003283@163.com
上海三至酒店投资管理有限公司
企业价值评估报告书
沪银信汇业评报字[2007]第1465号
摘 要
特别提示：本评估报告只能用于报告中明确约定的评估目的，以
下内容摘自资产评估报告书，欲了解本项目评估的全面情况，应认真
阅读资产评估报告书全文。
上海银信汇业资产评估有限公司接受安信信托投资股份有限公司的
委托，于2007年12月1日至2007年12月5日止，完成了必要的评估程
序，按资产评估业务委托书的约定，出具资产评估报告书。现将资产评估
情况摘要报告如下：
一、委托方和其他评估报告使用者：
1.委托方：安信信托投资股份有限公司
2.其他评估报告使用者：除委托方外，国家法律、法规明确的为实现
与本次评估目的相关经济行为而需要使用本评估报告的相关当事方。
二、被评估企业：上海三至酒店投资管理有限公司。
三、评估目的：为安信信托投资股份有限公司拟将所持有的上海三
至酒店投资管理有限公司 4.44%股权转让给上海国之杰投资发展有限公
司，提供该公司股东全部权益市场价值参考。
四、评估对象和范围：本次资产评估对象为上海三至酒店投资管理
有限公司股东全部权益价值。纳入本次评估范围的为截止2007年11月
30日经审计后的上海三至酒店投资管理有限公司全部资产和负债。
五、价值类型：市场价值
六、评估方法：成本法
七、评估基准日及有效期：评估基准日为2007年11月30日，有效
2
上海银信汇业资产评估有限公司
地 址：上海市海宁路358号19F
电 话： 021-63068770 63068719（总机）
传 真： 021-63069771 邮 编：200080
E-mail：huiye2003283@163.com
期为一年，即自2007年11月30日至2008年11月29日
八、评估结论：经评估，上海三至酒店投资管理有限公司股东全部
权益价值，于评估基准日2007年 11 月30日的评估价值合计为人民币
45,938.44 万元，上海三至酒店投资管理有限公司各项资产和负债的评估
价值如下表：
金额单位：人民币万元
项目 账面价值 调整后账面值 评估价值 增减值 增减率%
流动资产 14,633.65 14,633.65 14,633.65
固定资产 25,233.44 25,233.44 31,351.76 6,118.32 24.25
其中：在建工程 25,233.44 25,233.44 31,351.76 6,118.32 24.25
资产总计 39,867.09 39,867.09 45,985.41 6,118.32 15.35
流动负债 46.97 46.97 46.97
负债总计 46.97 46.97 46.97
净资产 39,820.12 39,820.12 45,938.44 6,118.32 15.36
上海银信汇业资产评估有限公司 法定代表人：张军
注册资产评估师：朱良
注册资产评估师：段树军
总评估师：钱治华
2007年12月12日
3
上海银信汇业资产评估有限公司
地 址：上海市海宁路358号19F
电 话： 021-63068770 63068719（总机）
传 真： 021-63069771 邮 编：200080
E-mail：huiye2003283@163.com
上海三至酒店投资管理有限公司
企业价值评估报告书
沪银信汇业评报字[2007]第1465号
上海银信汇业资产评估有限公司（以下简称本公司）接受安信信托投
资股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、
公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对上海三至酒店投资管理
有限公司股东全部权益价值进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的
程序，对委托评估的资产实施了实地勘查、市场调查与询证，对委估资产
在评估基准日2007年11月30日所表现的市场价值作出了公允反映。现
将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方及其他报告使用者
1. 委托方：
单位名称：安信信托投资股份有限公司
注册地址：上海市控江路1553号-1555号A 座301室
法定代表人：张春景
经济性质：股份有限公司（上市）
注册资金：人民币肆亿伍仟肆佰壹拾壹万元
经营范围：受托经营资金信托业务，受托经营动产、不动产及其他财
产的信托业务，受托经营法律、行政法规允许从事的投资基金业务，作为
投资基金或者基金管理公司的发起人从事投资基金业务，受托经营公益信
托，经营企业资产的重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等中介
业务，受托经营国务院有关部门批准的国债、政策性银行债券、企业债券
等债券的承销业务，代理财产的管理、运用和处分，代保管理业务，信用
4
上海银信汇业资产评估有限公司
地 址：上海市海宁路358号19F
电 话： 021-63068770 63068719（总机）
传 真： 021-63069771 邮 编：200080
E-mail：huiye2003283@163.com
见证、资信调查及经济咨询业务，以银行存放、同业拆放、贷款、融资租
赁或投资方式运用自有资金，以固有财产为他人提供担保，办理金融同业
拆借，中国人民银行批准的其他业务（上述经营范围涉及许可的凭许可证
经营）。
与被评估企业的关系: 系投资单位，拥有上海三至酒店投资管理有限公
司4.44%的股权。
2. 其他报告使用者：除委托方外，国家法律、法规明确的为实现与
本次评估目的相关经济行为而需要使用本评估报告的相关当事方。
二、被评估单位
1. 概况
企业名称：上海三至酒店投资管理有限公司
注册地址及生产经营场所：溧阳路1111号25楼A 座
法定代表人：马惠莉
企业性质及类型：其他有限责任公司
注册资金：人民币肆亿伍仟万元
经营业务范围：酒店投资管理，物业管理，房地产开发、经营（涉及
许可证经营的凭许可证经营）。
2. 企业资本构成情况
投资方 出资额(万元) 持股比例% 出资方式
上海国之杰投资发展有限公司 38502 85.56 货币资金
安信信托投资股份有限公司 1998 4.44 货币资金
三亚海岸投资有限公司 4500 10.00 货币资金
合计 45000 100.00
5
上海银信汇业资产评估有限公司
地 址：上海市海宁路358号19F
电 话： 021-63068770 63068719（总机）
传 真： 021-63069771 邮 编：200080
E-mail：huiye2003283@163.com
三、评估目的
本次评估为安信信托投资股份有限公司拟将所持有的上海三至酒店投
资管理有限公司4.44%股权转让给上海国之杰投资发展有限公司，提供该公
司股东全部权益的市场价值参考。
该经济行为尚需经上海三至酒店投资管理有限公司股东会决议和安
信信托投资股份有限公司董事会决议通过。
四、评估对象和范围
1. 本次企业价值评估对象及基本情况
本次资产评估对象为上海三至酒店投资管理有限公司股东全部权益
价值。
2. 纳入本次评估范围的资产、负债情况
纳入本次资产评估范围系截至2007年11月30日上海三至酒店投资
管理有限公司的全部资产和负债。
本次评估前账面资产总额为人民币398,670,959.11元, 其中：流动资
产 146,336,520.01 元(包括货币资金、其他应收款)，在建工程
252,334,439.10元。流动负债账面总额为人民币469,742.31元(包括：其他
应付款、应缴税金)。账面净资产为人民币398,201,216.80元。
在建工程系上海三至酒店投资管理有限公司筹建的星级酒店。
资产占有方的办公场所上海市娄山关路83号705室，系向上海国之
杰投资发展有限公司租赁，不列入本次评估范围。
以上评估前的资产及负债账面数为经上海中勤万信会计师事务所有
6
上海银信汇业资产评估有限公司
地 址：上海市海宁路358号19F
电 话： 021-63068770 63068719（总机）
传 真： 021-63069771 邮 编：200080
E-mail：huiye2003283@163.com
限公司审计报告审计后的审定数。
3. 主要资产权益状况、技术经济状况、物理状况和使用状况如下
上海三至酒店投资管理有限公司目前主要资产为在建工程科目下的虹
口区70号街坊地块。
3.1 地块概况
该地块为虹口区70号街坊地块，位于上海市虹口区海伦路南、四平路
西，地块占地面积8444.4平方米。
3.1.1地块位置
该地块位于上海市虹口区海伦路南、四平路西。东至四平路，南至四
平路826弄，西至爱思儿童公园，北至海伦路。地块平面基本呈正方形。
3.1.2土地来源及权属情况
2004年5月10日，根据虹口区人民政府“虹府土用字（2004）字第
009号”《关于虹口区海伦路A6 地块建设星级酒店、办公及配套商业用房
划拨和收回国有土地使用权实施有偿出让的通知》，上述地块由原旧区改造
地块调整为商服、办公综合用地，并实施有偿出让。
2004年5月18日，上海市虹口区房屋土地管理局与上海三至酒店投资
管理有限公司签订“沪房地（2004）出让合同虹字第020号”《上海市国有
土地使用权出让合同》，将上述面积为8444.4平方米的土地使用权按现状有
偿出让给上海三至酒店投资管理有限公司。同时规定的土地使用条件为：
土地用途：商服、办公综合楼；土地使用年限：50年（其中商业40年、办
公50年）；建筑容积率：≤6.0。
2004年6月9日，上海三至酒店投资管理有限公司取得上海市房屋土
7
上海银信汇业资产评估有限公司
地 址：上海市海宁路358号19F
电 话： 021-63068770 63068719（总机）
传 真： 021-63069771 邮 编：200080
E-mail：huiye2003283@163.com
地资源管理局颁发的沪房地虹字92004）第014657号《上海市房地产权证》，
权证记载情况如下：
权利人：上海三至酒店投资管理有限公司
房地坐落：海伦路南、四平路西地块；
土地使用权来源：出让
土地用途：综合（附记中载明为商业、办公）
地号：虹口区四川北路街道193街坊5/1丘；
宗地面积：8444平方米；
土地使用期限：自2004年5月25日至2054年5月24日止；
截止评估基准日，上述地块未设定任何他项权利。
3.1.3地块现状
该地块目前尚未完成动拆迁。
纳入评估范围的资产及负债同评估申报表、评估业务约定书所确定
的范围一致。
五、价值类型和定义
1. 价值类型：市场价值
2. 定义表述：市场价值是指评估对象在评估基准日公开市场条件下
（包含资产正常使用、最佳使用或最有可能使用）进行正常、公平交易可
以实现的价值估计数额。
8
上海银信汇业资产评估有限公司
地 址：上海市海宁路358号19F
电 话： 021-63068770 63068719（总机）
传 真： 021-63069771 邮 编：200080
E-mail：huiye2003283@163.com
六、评估基准日
1. 本项目的评估基准日是2007年11月30日。
2. 确定本项目评估基准日的有关事项说明：
（1）本项目评估基准日确定的理由：为确切地反映委估对象的公允
价值，有利于本项目评估目的顺利实现，经评估机构与委托方及被评估企
业一致商定，确定本项目资产评估基准日为2007年11月30日。
（2）本次评估的一切取价标准和利率、汇率、税率均为评估基准日
有效的价格标准和利率、汇率、税率。
（3）本评估报告的有效期为一年，即自2007年11月30日至2008
年11月29日止。
七、评估依据
（一）法规依据
1.《国有资产评估管理办法》 [国务院令第91号]；
2.《国有资产评估管理办法施行细则》[国资办发（1992）36号]；
3.财政部关于《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知[财
评字(1999)91号文]；
4.《资产评估操作规范意见（试行）》[国资办发（1996）23号]；
5.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(中国注册会
计师协会2003)；
6.《资产评估准则—基本准则》(财企(2004)20号)；
7.《资产评估职业道德准则—基本准则》(财企(2004)20号)；
8.《企业价值评估指导意见(试行)》(中国资产评估协会，2004年12
月30日)；
9.其他有关法律法规。
9
上海银信汇业资产评估有限公司
地 址：上海市海宁路358号19F
电 话： 021-63068770 63068719（总机）
传 真： 021-63069771 邮 编：200080
E-mail：huiye2003283@163.com
（二）行为依据
资产评估业务约定书。
（三）产权依据
1.上海市虹口区人民政府土地管理文件“虹府土用（2004）字第 009
号《关于虹口区海伦路A6 地块建设星级酒店、办公及配套商业用房划拨
和收回国有土地使用权实施有偿出让的通知》；
2.《上海市国有土地使用权出让合同》沪房地（2004）出让合同虹字
第020号；
3.《上海市房地产权证》沪房地虹字（2004）014657号；
4.上海市虹口区人民政府《建设用地批准证书》上海市［2005］虹府
土书字第15号。
5.动迁安置补偿协议；
（四）取价依据
1.上海市土地出让市场价格案例；
2.上海市有关计价取费标准的法规、规章；
3.上海市基准地价2003（试行）；
4.委托方和资产占有方提供的财务会计资料及有关凭证；
5.目前上海市现行的居民动拆迁安置补偿标准；
6.中房上海指数和其他价格、参数、信息资料；
7.评估人员现场收集的有关数据和资料；
8.市场调查、咨询所取得的与评估有关的资料。
八、评估方法
本次对上海三至酒店投资管理有限公司全部股东权益价值的评估采
10
上海银信汇业资产评估有限公司
地 址：上海市海宁路358号19F
电 话： 021-63068770 63068719（总机）
传 真： 021-63069771 邮 编：200080
E-mail：huiye2003283@163.com
用成本法，即在评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象的价
值。计算公式为：
股东全部权益价值评估值=企业各项资产评估价值之和-负债
各项资产和负债评估的主要方法如下：
1.对债权债务及货币性资产，按核实后的账面数作为评估值；
2.对在建工程（在开发地块），以按照土地交易案例修正后的熟地价
和基准地价法修正后的熟地价加权平均值，作为“七通一平”的熟地市场公
允价值，然后扣除预估的尚须支付的动迁安置费，估算现状地块价值，并
加计已发生的契税、规划设计费等，作为评估值。
九、评估前提、基本假设、具体假设
（一）基本假设
1. 评估前提：
本次评估是以企业持续经营为评估假设前提。以评估对象在公开市场
上进行交易为评估假设前提。
2. 基本假设：
2.1以委托方及被评估企业提供的全部文件材料真实、有效、准确为
假设条件。
2.2以国家宏观经济政策和所在地区社会经济环境没有发生重大变化
为假设条件。
2.3以没有考虑遇有自然力及其他不可抗力因素的影响，也没有考虑
特殊交易方式可能对评估结论产生的影响为假设条件。
2.4 除已知悉并披露的事项外,本次评估以不存在其他未被发现的帐
外资产和负债、抵押或担保事项、重大期后事项，且资产占有方对列入评
11
上海银信汇业资产评估有限公司
地 址：上海市海宁路358号19F
电 话： 021-63068770 63068719（总机）
传 真： 021-63069771 邮 编：200080
E-mail：huiye2003283@163.com
估范围的资产拥有合法权利为假设条件。
3. 具体假设：
3.1本次列入评估的房地产均以该公司合法拥有房地产权利为假设前
提；
3.2 本次评估结果以除注册资产评估师知悉的在建工程外，不存在其
他在建工程项目为假设前提；
3.3 本次评估结果以除注册资产评估师知悉的预计负债（动迁费用）
外，不存在其他预计负债为假设前提；
3.4 本项目的执业注册资产评估师知晓资产的流动性对估价对象价
值可能产生重大影响。由于无法获取行业及相关资产产权交易情况资料，
缺乏对资产流动性的分析依据，故本次评估中没有考虑资产的流动性对估
价对象价值的影响。
3.5 本项目的执业注册资产评估师知晓股东部分权益价值并不必然
等于股东全部权益价值与股权比例的乘积。由于无法获取行业及相关股权
的交易情况资料，且受现行产权交易定价规定的限制，故本次评估中没有
考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价和折价。
本评估报告及评估结论是依据上述评估前提、基本假设和具体假设，
以及本评估报告中确定的原则、依据、条件、方法和程序得出的结果，
若上述前提条件发生变化时，本评估报告及评估结论一般会自行失效。
十、评估过程
本公司接受评估委托后，根据国家有关资产评估的原则和规定，按照
本公司与委托方签定的资产评估业务约定书所约定的事项，组织评估人员
对评估范围内的资产进行了评估。先后经过接受委托、资产清查、评定估
算、评估汇总、提交报告等过程。具体步骤如下：
12
上海银信汇业资产评估有限公司
地 址：上海市海宁路358号19F
电 话： 021-63068770 63068719（总机）
传 真： 021-63069771 邮 编：200080
E-mail：huiye2003283@163.com
1.接受委托阶段
了解委估资产目前状况，掌握并明确委托业务性质、目的、范围等基
本事宜，签订资产评估业务约定书。组织评估工作小组，制订资产评估实
施方案和工作时间计划。
2.资产清查阶段
由本评估项目负责人根据制订的计划，辅导上海证大置业有限公司填
报有关资产评估申报明细表，为保证所填列明细的真实与完整，要求上海
证大置业有限公司首先进行全面清查，并由评估人员提前参与，同时，收
集资产评估所需法律、法规和行业、企业资料，取得与委估资产有关的权
属证明。
3.评定估算阶段
根据国家资产评估有关原则和规定，针对已确定的评估范围及具体对
象，掌握各项委估资产历史和现状，并进一步审阅上海证大置业有限公司
填报的资产评估资料，对审阅后的有关数据进行必要的核查、鉴别，对实
物资产进行质量、数量核对，察看、记录、分析，同时，开展市场调研、
询价工作，收集有关价格资料，再采用选定的评估方法对各项资产予以评
定估算。
4.评估汇总阶段
根据对各类资产的初步评估结果，进行汇总分析，确认评估工作中没
有发生重复或遗漏评估，并根据汇总分析情况，对评估结果进行调整、修
改和完善。
5.提交报告阶段
根据评估工作情况，起草评估报告书，并经本公司内部三级审核，最
后提交正式评估报告书。
本次评估工作始于2007年12月1日，结束于2007年12月5日。
13
上海银信汇业资产评估有限公司
地 址：上海市海宁路358号19F
电 话： 021-63068770 63068719（总机）
传 真： 021-63069771 邮 编：200080
E-mail：huiye2003283@163.com
十一、评估结论
1. 评估结论
采用成本加和法，对上海三至酒店投资管理有限公司在评估基准日
2007年11月30日的全部股东权益价值评估结论如下：
总资产：评估前账面值 398,670,959.11 元，调整后账面值
398,670,959.11元，评估值459,854,159.11元，增值额61,183,200.00元，
增值率15.35%；
总负债：评估前的账面值 469,711.18 元，调整后账面值 469,711.18
元，评估值469,711.18元。增值额0元；
股东权益：评估前的账面值 398,201,216.80 元，调整后账面值
398,201,216.80元，评估值459,384,416.80元。增值额61,183,200.00元，
增值率15.36%。（评估结论情况详见评估明细表）
金额单位：人民币万元
项目 账面价值 调整后账面值 评估价值 增减值 增减率%
流动资产 14,633.65 14,633.65 14,633.65
固定资产 25,233.44 25,233.44 31,351.76 6,118.32 24.25
其中：在建工程 25,233.44 25,233.44 31,351.76 6,118.32 24.25
资产总计 39,867.09 39,867.09 45,985.41 6,118.32 15.35
流动负债 46.97 46.97 46.97
负债总计 46.97 46.97 46.97
净资产 39,820.12 39,820.12 45,938.44 6,118.32 15.36
评估结论情况详见评估明细表。
2. 评估结果与调整后账面值比较变动情况及原因
固定资产-在建工程的评估增值的原因是现状地块评估增值。
14
上海银信汇业资产评估有限公司
地 址：上海市海宁路358号19F
电 话： 021-63068770 63068719（总机）
传 真： 021-63069771 邮 编：200080
E-mail：huiye2003283@163.com
十二、特别事项说明
1.本评估结论是在独立、客观、科学的原则下作出的，本公司参加的
评估人员与委托方及被评估单位之间无任何特殊利害关系，评估人员在评
估中遵循执业规范，进行了公正评估。
2.对委托方和被评估单位可能存在的影响资产评估值的瑕疵事项，在
评估人员履行了评估程序后仍不能获悉及无法收集资料的情况下，评估机
构及评估人员不承担相关责任。
3.本公司未对委托方及被评估单位提供的有关的营业执照、权证、会
计凭证及账册等证据资料进行独立审查，亦不对上述资料的真实性负责。
4.在评估基准日后，有效期以内，如果资产数量及价格标准发生变化
时，应按如下原则处理：
由于评估基准日后资产数量、价格标准的变化，对资产评估价产生明
显影响时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估值。
5. 上海三至酒店投资管理有限公司于2007年11月28日注册资本增
加至45000万元。
上述事项，我们提请有关报告使用者在使用报告时予以关注。
十三、评估报告使用限制
1.本次评估是在委托方和被评估单位提供的文件、资料真实、有效的
假设条件下进行的，如发生由于委托方及被评估单位提供的文件、资料失
实或有隐匿等行为而造成评估结果失实，则由委托方承担责任，本公司不
承担任何法律责任。
2.本评估报告仅供评估报告中披露的评估报告使用者用于载明的评
估目的。注册评估师及其所在评估机构不承担因评估报告使用不当所造成
15
上海银信汇业资产评估有限公司
地 址：上海市海宁路358号19F
电 话： 021-63068770 63068719（总机）
传 真： 021-63069771 邮 编：200080
E-mail：huiye2003283@163.com
后果的责任。
3.本评估结论是注册资产评估师根据专业知识和经验对评估对象发
表的价值咨询意见，不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
4.根据国家有关规定，本评估报告有效期为壹年，即有效期从资产评
估基准日2007年11月30日至2008年11月29日止。本评估报告应当在
载明的有效期内使用。
5.本评估结论仅供委托方为本次评估目的使用和送交资产评估主管
机关审查使用。本评估报告书的使用权归委托方所有，除按规定报送有关
政府管理部门审查使用外，未经委托方许可本公司不得随意向他人提供或
公开。
十四、评估报告提出日期
本报告提出日期为2007年12月12日。
上海银信汇业资产评估有限公司 法定代表人：张军
注册资产评估师：朱良
注册资产评估师：段树军
总评估师：钱治华
2007年12月12日
16
上海银信汇业资产评估有限公司
地 址：上海市海宁路358号19F
电 话： 021-63068770 63068719（总机）
传 真： 021-63069771 邮 编：200080
E-mail：huiye2003283@163.com
备查文件目录
1.安信信托投资股份有限公司营业执照复印件；
2.上海三至酒店投资管理有限公司企业法人营业执照复印件；
3.上海三至酒店投资管理有限公司评估基准日财务报表；
4.上海中勤万信会计师事务所有限公司审计报告；
5.上海三至酒店投资管理有限公司章程；
6.上海三至酒店投资管理有限公司验资报告；
7.上海市虹口区人民政府土地管理文件“虹府土用（2004）字第009号
《关于虹口区海伦路A6 地块建设星级酒店、办公及配套商业用房划拨和收
回国有土地使用权实施有偿出让的通知》；
8.《上海市国有土地使用权出让合同》沪房地（2004）出让合同虹字第
020号；
9.《上海市房地产权证》沪房地虹字（2004）014657号；
10.上海市虹口区人民政府《建设用地批准证书》上海市［2005］虹府
土书字第15号；
11.动迁安置补偿协议；
12.资产评估承诺函；
13.上海银信汇业资产评估有限公司资格证书复印件；
14.上海银信汇业资产评估有限公司企业法人营业执照复印件；
15.资产评估业务约定书。
17
|
|
|
|
|
|
