调控加力地产股逆市而上 业绩还能坚挺否

　　来源：中国经营报 作者：龙飞

　　明年货币政策从紧，正处于风雨飘摇的房地产股似乎提前感受到几分腥风血雨。11月，招商地产(000024)下跌超过40%；中粮地产(000031)下跌接近30%；行业龙头万科(000002)也下跌接近20%。在香港上市的内地房地产股也未能幸免，普遍遭受20%~30%的下跌。

　　进入12月，地产板块开始重新上行，众多机构也不惜笔墨大力推荐。上市地产企业前途依旧光明？抑或宏调导致房地产行业基本面转坏，此波抬头仅为短暂行情？

　　高压之下加速并购

　　

国土资源部近日出台了一系列具体措施，准备掀起一轮土地风暴，打击开发商囤地行为。然而就在这场风暴即将刮起之时，却不断有上市房企宣布圈地成功。

　　2007年12月4日，招商地产以12.2亿元竞得重庆市24万平方米土地；同一日，金融街(000402)宣布通过招标以8.35亿元获得北京市朝阳区2.6万平方米的土地；而此前一天，万通地产(600246)刚刚以5.68亿元的价格拍下了杭州市1.75万平方米的土地。

　　各大上市公司除了积极参与土地一级市场竞购，还不遗余力地在二级市场辗转腾挪。“每次调控都是机会。”一位上市房企负责珠三角区域的高层告诉记者，仅在广州，他们就正与三个项目洽谈合作并购事宜。

　　万科集团总经理郁亮也认为这是个机会。他表示，今后万科将更注重存量土地的获取，通过并购、合作等方式，将自身开发效率优势、资金优势与社会中尚未有效利用的存量土地资源结合起来。“一方面充分扩大万科项目获取空间，为公司快速增长提供风险更低、操作更灵活的外部路径；另一方面也能提高土地开发效率”。11月23日万科公告，通过并购在上海获得一个价值33亿元的项目。

　　高盛的研究报告表示，政府加大调控一方面可能导致行业景气度下降，另一方面也可能带来行业整合，甚至为部分上市公司带来增值效应。

　　资金压力依然沉重

　　尽管不少房企逆势而动加紧储地，但面临的资金压力不容小视。

　　从现有的调控措施看，可以肯定的是，明年银行对开发商的贷款将更加严格，如果管理层在资本市场再融资上也设定一定障碍，开发商将不得不面对巨大的资金压力。

　　北京师范大学金融研究中心报告估测，到2007年年底，开发商已储备了约10亿平方米的土地，足够开发3到4年。大量土地囤积背后，开发商每年为囤地付出的资金成本高达1800亿至2000亿元；另一方面，房地产上市企业资产负债率已高达70%~80%，而相比之下，香港上市房企资产负债率仅为30%。尽管内地楼市处于高速发展期，但过于激进的扩张也可能令企业发展陷入困境。

　　标准普尔近期报告指出，内地房地产行业面临最大的风险是政策，但众多地产公司在区域以及土地规模上的急速扩张，也会带来很高的管理风险，如果这种增长以高负债为代价，更将给公司财政带来很大压力。

　　11月上旬，碧桂园(2007.HK)及雅居乐地产(3383.HK)宣布面向国外机构投资者分别发债15亿美元及4亿美元，不久，由于市场状况转坏，碧桂园将发债规模减至10亿美元，然而这并未使市场反响改观，最后被迫延迟。雅居乐则还在坚持运作。

　　上市地产企业为何要大笔举债？“政府开始严查囤地开发商，这些公司必须使手中的土地动起来。”商务部市场运行调控专家洪涛表示。以碧桂园为例，由于此前积极扩张，碧桂园公告的土地储备高达4500万平方米，需要大量资金运作项目。尽管今年8月与农行签订了近50亿元的银企合作协议，但碧桂园资金压力依旧沉重。

　　业绩还能坚挺否

　　“宏调的影响显而易见。”贝高投资高级分析师李峰表示，一系列的调控措施使脱缰野马般上涨的楼价有所回落，各地房地产市场都进入观望期，其中影响最大的要属深圳地区。相应地，在这波行情中，资源集中在深圳地区地产上市公司下跌也最为明显。

　　数据显示，在收紧房贷、物业税即将在深圳试点等一系列宏调措施的合力作用下，深圳房地产市场开始进入调整期，一二手成交量急剧下跌，楼价出现明显回落。10月地产中介全行业亏损，近期更不断传出中介倒闭、裁员自保的消息，这之前令稳坐钓鱼台的开发商也不得不调整销售策略，11月，深圳开盘新项目大都采取低开策略，部分楼盘开价甚至低于区域二手楼宇。

　　但李峰表示，即使短期内销售出现麻烦，也不会影响上市公司本年度业绩，因为本年度利润大多已经通过预售实现。他同时认为，深圳楼市波动仅为短期现象，楼价调整空间不会太大。“深圳未来楼市供给有进一步下降趋势。”他分析，2006年和2007年中期住宅施工和开工面积以及土地开发面积是决定未来供给的基础，深圳上述指标已经连续三年负增长，尤其是2007年中期土地开发面积同比下降了43.4%，落后全国平均水平51个百分点，深圳仍将是未来供给最为短缺的城市之一。

　　国际研究机构对内地房地产业前景同样抱有信心。高盛最新的报告对内地地产股维持买入建议。高盛称，目前房地产

股票价格已经低于他们明年净资产值预期，折扣幅度在3%至46%之间，目前市场对房地产企业的价值估计已经接近甚至低于历史低点。报告认为，政策紧缩的风险已经完全反映在目前房地产股票的价格当中。

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