招商地产激进战略踩刹车

　　北京报道　本报记者　贾海峰　

　　12月6日，招商地产(000024.SZ)证券事务部有关人士向记者表示，“除非有性价比很高的地，否则招商地产年底前不再出手拿地了”。　

　　针对招商地产12月5日以12.2亿元价格拿下重庆北部新区一块24万平方米的土地事情，招商地产有关人士做出回应表示，年底前招商地产资本安排以现有项目开发结算为主，不再进行巨资拿地。

　　“激进2007”

　　相比于2006年的拿地投资，招商地产2007年拿地投资略显“激进”。

　　加上刚在重庆拿下的24万平方米土地，今年至今，招商地产共新增土地面积221万平方米，建筑面积454万平方米(含北京白家庄地块面积)，土地储备土地面积达到800万平方米。

　　连续购地带来资本开支加大。招商地产需要在成都5000亩土地一级开发中持续投资超过10亿元，还需向北京白家庄地块投资4亿元建一座五星级酒店，该项目被视为招商地产未来在北京最好的项目，而该地区附近瑞辰国际中心项目售价已达到2.2元／平方米，租金已达到150元／平方米／月，预计该地区酒店普通房间入住价位在800-1000元／间／天。

　　据统计，今年至今招商地产购地资本开支达48.22亿元(未计算新设项目公司及增资投入)。而去年招商地产计划拿地开支仅12亿元，实际花费仅5亿元。

　　今年年初，招商地产董事长林少斌曾对媒体表示，今年招商地产资本开支缺口达25亿元。而除了去年已经公布的定向增发募集23亿元资金的融资方案外，招商地产今年还没有新的融资方案出台。

　　林少斌曾对本报记者表示，今年招商地产项目运作资金支持一部分来自增发之后大股东现金支持；一部分寻求银行贷款；还有一部分准备以合作开发形式解决。

　　今年年初招商地产土地储备面积仅400余万平方米，远远落后于同行业一线公司水平。在今年9月招商地产定向增发方案实施以前，招商地产多数项目是以合作形式获得的。例如，今年上半年招商地产与九龙仓合作，以15.05亿元价格拿下佛山一块26.8万平方米的土地。而在其定向增发实施以后，招商地产更多以单独拿地的形象出现。

　　虽然增发1.1亿股后，招商地产总股本扩大到8.45亿股，其资产负债率也从年初的70.71%降低到56.55%，但其短期偿债压力仍很大。观察招商地产三季度财务报告可发现，其短期借款数额已达到32.91亿元，同比增长63.36%；流动负债总额71.9亿元，占总负债比例68.1%。

　　证券分析师指出，从今年财务数据来看，招商地产因新增加项目数量大造成了短期偿还债务数量大，但从公司的大股东背景及成长性来看，不会给公司带来太大风险。

　　对比招商地产今年公布的系列财务数据可发现，招商地产在努力改变快速扩张带来的资产流动性差的问题，其今年三季度已销售

商品房达到22万平方米，去年全年销售仅16.45万平方米。招商地产资产流动比率也从年初2.01上升到2.11；速动比率由0.33上升到0.55，基本达到同行业平均以上水平。

　　稳定业绩

　　“将近年底，公司需要安排偿还银行贷款和保证已拿项目开发的资金。”招商地产证券事务部有关人士说，因此暂停巨资拿地。

　　招商地产当务之急是要在开发现有项目、加速销售回款基础上，稳定业绩。2004年-2006年，招商地产货币资金分别为4亿、3.4亿、10亿，占总资产比例为4.75%，3.81%，7.10%。其中2006年底货币资金较2005年底增加了192.63%，而截止到2007年三季度，公司货币资金已经达到30.63亿元，比年初增长206%，占总资产比例达到16.1%。

　　证券分析人士认为，招商地产计提货币资金规模扩大因为公司发展规模扩大，短期外债增加，必须增加货币资金以应付短期负债。2007年年中，招商地产流动负债合计54亿，三季度数据已经增长到71.9亿元。而在2007年年中招商地产短期借款规模就达到27.95亿元，并且仍在以20%的速度增长。

　　招商地产今年新增土地和项目增加造成存货数量及占压资金增加。今年年中，招商地产存货为91.46亿元，三季度增至112亿元，增长22.4%。存货占流动资产比例为73.68%，中报数据中此比例更高，为78%。而万科(00002。SZ)这一指标为67%；中粮地产(000031。SZ)为36.36%；深振业　A(00006。SZ)为66.8%。虽然招商地产存货质量较好，预期可为公司带来巨大业绩增长，但不少项目是新增项目，要到2009年实现结转，对公司财务仍旧造成了一定压力。

　　依据招商地产9月26日公布的非公开发行

股票报告书中财务分析数据，截至2006年底，银行贷款约占招商地产总负债比例50%，约49亿元。其中短期贷款到期约占一半。多数贷款需要在今年年底偿还。

　　招商地产正在加快项目销售速度，以销售回款冲抵资金压力。2007年年中时招商地产资产中还有4116万元的可交易金融资产，到三季度已将其变现。另外“其他应收款”在2007年年中时有14.66亿元，到三季度时却剩下了8759万元；“应收帐款”年中是4116万元，三季度是2339万元。

　　招商地产预计今年全年销售结转额达到34.8亿元，以后每年销售额以20%的速度递增。

　　国泰君安证券分析师张宇表示，目前

房地产上市公司股票估值是基于公司年利润率10%的速度增长基础上得出的，如果房地产公司业绩达不到这一水平，不仅其股票价格受影响，还将影响其明年在资本市场的再融资。目前土地获取成本已经很高，项目利润率下降，如要达到公司预期业绩，就必须提高公司开发能力，实现快速开发。　

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