毛利率56.3% 华侨城距离地产第一股已不远

　　理财周报记者 苏默/文

　　房价节节高升，获益最大的地产股却不是龙头老大万科(000002.SZ)，也不是中粮地产(000031.SZ)、泛海建设(000046.SH)，而是被许多人看成旅游股的深圳华侨城控股股份有限公司(下称“华侨城”，000069.SZ)，它独有的“旅游＋地产”模式大幅降低了成本，从而造就地产股最高毛利率。

　　“华侨城集团公司拟向本公司转让其持有的深圳华侨城

房地产有限公司、深圳华侨城酒店集团有限公司和香港华侨城有限公司等有关公司全部股权，实现华侨城集团公司的主营业务整体上市。”华侨城在11月9日发布的《重大事项进展暨复牌公告》中表示。

　　这包括，华侨城房地产60%的股权、深圳华侨城酒店集团82%股权和香港华侨城集团100%股权，也就是华侨城集团所有的房地产和酒店资源。此举意味着华侨城将其房地产业务全部注入上市公司。

　　整体上市旅游股变身地产股

　　需要指出的是，房地产从去年下半年才成为华侨城的主营业务。华侨城在2006年年报中称，“下属的北京华侨城2006年7月份开始营运，公司的主营业务收入由原来的旅游收入为主，变为以旅游和房地产收入并重。”

　　此前，深圳华侨城房地产有限公司所经营的深圳华侨城地产项目被认为是华侨城模式的经典范例，但华侨城仅持有华侨城房地产的40%股权，并非实际控制人，其回报以投资收益的方式体现在华侨城的利润中。

　　2006年，对华侨城房地产40%的股权给华侨城带来了2.97亿元的投资收益，对华侨城与华侨城地产合作开发的房地产项目“波托菲诺”50%的股权获得了投资收益1.16亿元。而2006年全年，华侨城的净利润为5.81亿元。

　　由此可见，虽然旅游业仍然贡献了华侨城营业收入的主要部分，但是房地产早已成为华侨城利润的绝对支柱。

　　“母公司现在的土地储备未来都装入华侨城后，假设

房价不变，总共还可以实现几百亿的利润。”某位看好华侨城的基金分析师告诉

理财周报记者。

　　一级开发生地做成住宅区

　　细看毛利率，华侨城令人赞叹。“在房地产上市公司中，华侨城的毛利率最高，这几乎是个共识。”某创新类券商自营部人士告诉理财周报记者。今年上半年，华侨城的商品房销售毛利率为56.3%，而万科为33.9%。

　　华侨城财务部人员告诉理财周报记者，这高达56.3%的毛利率是指北京华侨城商品房销售。“我们持有北京华侨城29.28%的股权，同时受托管理华侨城房地产持有的27.03%的股权，因此在编制财务报表的时候，把它纳入合并范围。而持股华侨城房地产和波托菲诺的股权收益都作为投资收益，不合并报表。”

　　华侨城的胜出，在于“旅游＋地产”的商业模式。“华侨城的拿地方式，和其它房地产股不同，这是它的竞争力所在。”一位钟情华侨城的大户告诉记者。

　　“华侨城模式，即通过旅游业的扩张营造良好的社区环境和品牌，提升房地产项目整体价值，同时利用房地产快速盈利的特性促进旅游业务的良性发展。”申银万国房地产分析师陈海明总结“华侨城模式”的特点。

　　陈海明以占地4.8平方公里的深圳华侨城片区说明了这一点。“经过20多年的开发，目前该片区剩余建筑面积约100万平方米的土地开发面积，根据2001年华侨城集团与深圳国土局达成协议来测算，其楼面地价仅为716元/平方米，而当时均价已达到2200元以上；2006年5月调价后，楼面地价也仅为3103元/平方米。相形之下，2002-2007这几年中，深圳关内没有新增土地供应，关外土地均价也达到了5000元/平方米以上。”

　　“华侨城在成都、上海、北京拿地的平均成本均明显低于市场价。如华侨城在成都获得2平方公里，其中地产部分总地价12亿元，平均80万元/亩，而该区域土地市场价为130万元/亩至150万元/亩。”陈海明在报告中写道。

　　上海某基金公司房地产分析师告诉记者：“华侨城的开发能力好，拿地价格便宜，而卖房子的价格高。它和万科不同，它做的是一级开发，而万科是二级开发，它可以把一块生地，经过开发做成高档住宅区。别的尝试这个概念的房地产商还没有成熟范例出来。”

　　与北京华侨城相比，深圳华侨城项目的毛利率可能更高。著名房地产专家、寒桐(广州)投资顾问有限公司总经理韩世同告诉记者，与北京相比，深圳房价近年的涨幅相对更小，并且华侨城在深圳的拿地时间更早，成本更低。

　　更令人憧憬的是，到2009年，华侨城将拥有10个正式开园的主题公园，基本完成在全国的战略布局，这也进一步拓宽了其旅游地产的想象空间。

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