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中华企业(600675)2007年度配股募集资金运用可行性分析报告

http://www.sina.com.cn 2007年11月14日 08:22 中国证券网
中华企业股份有限公司2007年度配股募集资金运用可行性分析报告

根据公司初步确定的配股方案，本次配股募集资金将投入以下三个项目，项目总投资约为55.90亿元，公司拟投入募集资金30亿元用于该等项目的开发建设。若实际募集资金不足30亿元，则不足部分由公司自行筹措资金解决；
若实际募集资金超过30亿元，则超额募集资金将用于补充公司流动资金。
一、 募集资金具体投资项目如下：
募集资金 项目投资
序号 项目名称 分配额(亿 总额（亿元） 项目内容
元)
1 周浦23号地 16 25.55 住宅为主
块住宅项目
浦东新区花木
2 镇3街坊42 3 15.57 住宅为主
丘住宅项目
3 古北商务分区 11 14.78 办公写字楼
9-3地块项目 为主
合计 30 55.90
注1：上述项目部分名称为暂定名。
注2：如实际募集金额低于30亿元，在不改变拟投资项目的前提下，董事会可对上述单个或多个投资项目的拟投入募集资金金额进行调整。
注3：本次配股募集资金到位之前，公司将根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后予以偿还。
二、拟投资项目具体情况介绍
（一）周浦23号地块项目
本项目由公司控股子公司上海房地产经营（集团）有限公司（我公司持股90%）之控股子公司上海瀛浦置业有限公司开发，项目总投资25.55亿元，拟使用募集资金16亿元，具体情况如下：
1、项目概况
项目位置：本项目位于南汇区周浦镇中心城区，南至周邓公路，北至关岳路，东至周园路，西至已建成的住宅区。
项目用途：住宅为主。
项目规模：总用地面积31.7公顷，拟建地上建筑面积48.2万平方米。包含动迁住宅（7.4万平方米），公寓类型商品住宅（31.4万平方米），联排别墅类型商品住宅（2.1万平方米），以及配套商业（6.7万平方米），幼儿园（0.58万平方米）等。
2、项目前景分析
项目所在的周浦镇地处南汇区西北，北邻康桥工业区，西邻闵行区江浦镇，南连航头，是上海市规划编制的“一城九镇”之一。周浦镇距人民广场13公里，浦东机场12公里，南浦大桥约8公里。周浦镇镇区面积43平方公里，常住人口10万，为南汇区经济重镇。周浦镇商业历来较发达，素有小上海之称。规划中的轨道交通建设正在紧锣密鼓的进行中。通过外环线连接卢浦大桥约 25分钟车程即达市中心人民广场，沿杨高南路约17分钟可到世纪大道和南浦大桥。本项目的建设符合该地区的开发规划，具有良好的前景和可行性。
3、项目投资情况及收益预测
本项目总投资25.55亿元，目前项目已完成投资约5.55亿元，预计后续投资20亿元，拟用本次募集资金投入16亿元，项目资金不足部分，公司将利用自筹资金解决。
本项目收益预测情况如下：
项目销售收入 项目净利润 项目投资回报率
（万元） （万元）
项目 339,319 42,864 16.78%
（二）浦东新区花木镇3街坊42丘项目
本项目由公司控股子公司上海古北（集团）有限公司（我公司持股87.5%）开发，或由其成立全资控股子公司开发，项目总投资15.57亿元，拟使用募集资金3亿元，具体情况如下：
1、项目概况
项目位置：本项目位于浦东新区花木镇，东至万邦都市花园五期、北至龙阳路、南至龙汇路、西至沪南路。
项目用途：住宅为主。
项目规模：项目占地面积30,790平方米，容积率2.74，总建筑面积9.91万平方米（含地下），可建地上面积8.44万平方米，包含多层住宅6.39万平方米、酒店式服务公寓1.86万平方米，商铺0.19万平方米。
2、项目前景分析
项目位于浦东世纪公园南侧，依托世纪公园和轨道交通，是浦东地区地段较好的板块之一；区域内有麦德龙、百安居、迪卡侬、轨道交通二号线、磁悬浮、机场线、大桥线、各类公交线路、上海科技馆、上海新国际博览中心、进才中学等；区域内知名楼盘众多，包括上海绿城、爱家亚洲花园、香梅花园等等。根据市场预测，未来该地区市场将平稳发展。由于本项目的诸多优势，本项目的开发具有良好的前景。
3、项目投资情况及收益预测
本项目总投资15.57亿元，目前项目已完成投资约10.30亿元，预计后续投资5.27亿元，拟用本次募集资金投入3亿元，项目资金不足部分，公司将利用自筹资金解决。
本项目收益预测表如下：
项目销售收入 项目净利润 项目投资回报率
（万元） （万元）
项目 186,673 15,481 9.94%
（三）古北商务分区9-3地块项目
本项目由公司控股子公司上海古北（集团）有限公司（我公司持股87.5%）开发，或由其成立全资控股子公司开发，项目总投资14.78亿元，拟使用募集资金11亿元，具体情况如下：
1、项目概况
项目位置：本项目位于上海市长宁区古北新区虹桥路以南，红宝石路以北玛瑙路西侧。
项目用途：办公写字楼为主。
项目规模：本项目土地面积21,743平方米，总建筑面积约18.69万平方米，其中办公约8万平方米，公寓式酒店与会所3万平方米，配套商业约1.4万平方米，地下部分约6.4万平方米。
2、项目前景分析
本项目地区有较大的发展潜力，特别是随着未来轨道交通的贯通、虹桥拓展区的重新规划、改造和配套设施的升级，一定规模和相应品质的物业将能够带动古北商务分区商务氛围的提升，使区域的市场需求得到更有效的释放。
本项目在规模、位置交通、景观等方面，在商务分区中处于比较有利的地位。项目区域交通便捷，虹桥开发区及古北新区具有良好品牌效应及商务氛围。
根据市场预测，未来市场将平稳、健康发展。由于本项目的诸多优势，本项目的开发具有良好的前景。
3、项目投资情况及收益预测
本项目总投资14.78亿元，目前项目已完成总投资约1.3亿元，预计后续投资13.48亿元，拟用本次募集资金投入11亿元，项目资金不足部分，公司将利用自筹资金解决。
项目计划全部出租经营，项目出租期限15年，项目建成后收益情况预期如下：
出租收入（万元） 税后利润（万元）
第一年 26,101.01 10,807.09
第二年 32,626.27 14,695.33
第三年 36,976.43 17,287.48
第四年及其后年份 39,151.52 18,583.56
中华企业股份有限公司
2007年11月12日

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