SOHO中国募资19亿美元 潘石屹身家直追500亿

　　北京报道 本报记者 袁一泓

　　此时,潘石屹在路上。

　　5年前,SOHO中国有限公司的上市进程戛然而止。5年后,SOHO中国卷土重来。这一次,不会再有意外了。预定在香港联交所挂牌的时间是10月8日。

　　虽然此前潘石屹、张欣夫妇一直想方设法规避各种财富榜,但上市之后,他们将不证自明地进入内地富豪榜前几位。

　　募资额直逼碧桂园

　　SOHO中国(0410.HK)公开发售于2007年9月21日开始,9月27日中午截止,此前,该公司于9月17日在香港举行投资者推介会,公司董事局主席潘石屹、行政总裁张欣随后奔赴欧美,展开IPO全球路演。高盛、汇丰银行和瑞银担任SOHO中国的保荐人、联席账簿管理人,其中瑞银是后来的加入者。

　　根据SOHO中国有限公司的招股说明书,全球发售15.4942亿股,占发行后总股本的30.99%。其中90%配售给国际机构投资者,10%在香港售给散户。但这一比例已有所调整。瑞银亚洲执行董事、中国

股票资本市场部主管朱俊伟先生于9月20日晚上在飞机上透过手机告诉本报记者,SOHO中国决定"留多一点股份给散户",发售比例将由原定的10%增至15%。

　　SOHO中国每股定价区间为6.30至8.30港元,最终定价将于9月28日确定,按定价上限最多集资128.6亿港元,其募资额略低于今年4月在香港挂牌上市的碧桂园控股有限公司(129亿港元)。

　　SOHO中国如获得全面行使超额配股权(公开认购部分超额认购100倍以上,香港市场俗称穿上"绿鞋"),公司可额外发售原发售股数的15%,即232413000股。

　　朱俊伟说,目前机构认购已超过15倍,散户认购将更加踊跃,SOHO中国穿上绿鞋、高端定价基本已成事实。也就是说,SOHO中国最大募资额将达19亿美元。

　　值得注意的是,多名香港地产大亨和知名投资机构成为SOHO中国的基础(战略)投资者。目前已确定的基础投资者达到7家,共认购23.4亿港元(3亿美元)。其中郭鹤年及嘉里建设(作为同一个主体)共认购6亿港元,占已扩大股份的5.4%,九龙仓集团主席吴光正亦认购6亿港元,占已扩大股份的5.3%,荣智健及中信泰富、华人置业董事长刘銮雄、渣打银行直接投资公司,中国银行直接投资公司以及新加坡政府投资公司分别认购2.28亿港元,分别占已扩大股份的2%。禁售期6个月。恒基地产董事局副主席李家杰也表示有意认购。

　　根据招股说明书,SOHO中国募集资金主要用于收购未来的前门项目、建设三里屯SOHO项目和光华路SOHO、开发

长城脚下的公社项目等。

　　潘石屹夫妇身家暴涨至500亿

　　SOHO中国上市的日期从原定的6月一再延期,北京业界的说法是源于上市保荐人与潘石屹夫妇在定价上存在分歧,即潘石屹夫妇认为上市保荐人的定价偏低。

　　据最接近SOHO中国的业内人士称,高盛对SOHO中国的估值"比较保守",因而定价较低。潘石屹后来将瑞士银行增加作为IPO联席牵头经办人,就是因为瑞银相对高盛在定价上更为激进。

　　SOHO中国预测2007年综合利润不少于16.24亿元人民币,比2006年3.4亿元增长337%。2004-2006年,SOHO中国的营运利润为8.06亿元、16.47亿元、7.71亿元人民币,净利润分别为4.24亿元、8.65亿元、4.10亿元人民币。尚无人解释2006年综合利润3.4亿元与净利润4.10亿元的差别。

　　SOHO中国预测2007年全国摊薄后每股盈利为0.324元人民币,市盈率为18.9倍至24.9倍。与此相对应,定价6.3-8.3港元的定价是高还是低?

　　朱俊伟说,由于机构认购和潜在散户认购积极,SOHO中国倾向于高端定价,即接近8.3港元的上限。与北京部分业内人士认为SOHO中国定价偏高相反,即使最终确定为高端定价,朱俊伟仍然认为SOHO中国定价偏低,他们完全可以提价,但潘石屹的说法是"我们不要太贪心"。

　　朱俊伟认为其定价偏低的原因是,SOHO中国预测2008年的市盈率为15.2倍,而碧桂园的市盈率已达30多倍,富力等也有20多倍。所以,比照碧桂园、富力的股价,朱俊伟预估SOHO中国上市后一段时期会有较大的升幅。

　　SOHO中国于2002年在开曼群岛注册,最终控制人为潘石屹、张欣。据朱俊伟透露,潘张夫妇占SOHO中国总股本的"百分之七八十"。未正式交易前,SOHO中国的总市值约为60亿美元,上市后,以上涨30%计算,市值可达70-80亿美元。据此推算,潘氏夫妇身家很快可达500亿元人民币以上,直追碧桂园最大股东杨惠妍。

　　朱俊伟说老潘"赶上了好时机"。2002年SOHO中国上市折戟,因为当时内地

房地产市况不好,香港投资机构和基金经理又是以PA(市净率)来看待内地的地产企业。今年年初以来,投资机构转而以PE(市盈率)来看待地产企业,更加注重企业的成长性,这才会有今天投资者对SOHO中国的踊跃认购。

　　任志强曾经对本报记者说,地产资本化最直接效应,就是地产公司的资本呈几何倍数的快速增长,当然也包括公司所有人个人财富的迅速增长。但有一点他没有说:潘石屹是这样,任志强自己也是这样。

　　SOHO中国商业模式:新鸿基?

　　与碧桂园高达5400万平方米的土地储备相比,SOHO中国区区100万平方米的土地储备实在过于寒酸。朱俊伟认为,有的企业土地储备可能达上千万平方米,但都是位于郊区,可能有的企业中心城区100万平方米的土地储备就超过它1000万平方米的价值。这是两种不同的商业模式,不能以传统的靠土地储备发展的模式来看待SOHO中国。

　　潘石屹多次对本报记者宣扬过他的创新、有活力的商业模式:专注于中心城区,以商业地产开发为主。在SOHO中国开发的总楼面面积中,住宅项目仅占21%,写字楼占53%,零售商铺占23%,酒店项目占3%。

　　在SOHO中国已开发的商业地产项目中,基本以售为主。但潘石屹此前告诉本报记者,SOHO中国将转变其运营模式,三里屯SOHO是个开始。总规划建筑面积为465680平方米的三里屯SOHO,SOHO中国自持物业面积将大幅增加,最高持有面积可达50%,而前门项目将以自持为主。

　　朱俊伟对本报记者说,北京前门项目是导致SOHO中国从6月延期至今的主要原因。现在,前门33幅土地已归到潘石屹名下,剩下11幅土地将走公开招标程序,若不出意外,将由SOHO中国取得。朱俊伟说,前门项目暂未装入上市公司,预计年底以前SOHO中国将通过收购的方式将这些地块装入上市公司。

　　北京前门综合改造项目规划建筑面积36万平方米,预计年底基本封顶,明年5月营业。

　　到去年底,SOHO中国在北京CBD已经或正在开发项目的建筑面积达到155万多平方米,占北京CBD总规划建筑面积的19%。朱俊伟评论说,SOHO中国的土地储备不多,但都位于中心城区,价值高,SOHO中国以后将大幅增加物业自持面积,其商业模式就与香港置地、新鸿基和太古集团类似。据朱俊伟分析,以每年30-40万平方米的开发规模,SOHO中国现有土地储备可供4-6年开发。SOHO中国上市募得的资金可以购买更多土地用于开发,土地储备无须担心。

　　另据不愿透露姓名的人士说,SOHO中国未来仍以北京为主,但不排除会进入上海。

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