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长春经开：大地主囊中羞涩 土地虽多获利难度大http://www.sina.com.cn 2007年09月12日 09:19 中国经济时报
何晓晴 9月8日，长春经开(600215)公告，由于公司有1.6亿以上银行借款逾期未还，被诉至法院。 长春经开堪称上市公司中的“大地主”，为什么会出现这种无力偿还银行借款的状况？ 借力股改，一夜成为“大地主” 总股本仅为35771.76万股的长春经开，拥有超过600万平方米土地储备，却是何故？ 原来，2006年年末，长春经开在进行股改及资产重组时，向长春经济技术开发区管理委员会以下简称“管委会” 退回大量之前以债权换得的资产，取得了四宗土地的优先使用权。 长春经开的这四块土地总计616万平方米，分别是南部新城核心区24宗国有土地195万平方米、5号地35万平方米、7号地26万平方米以及临港经济区商业和住宅土地360万平方米。这之中，5号地、7号地与临港经济区商业与住宅土地均位于长春市经济技术开发区内，而南部新城核心区24宗国有土地则位于长春市新建市政大楼周边，是长春市未来的金融及商业中心。据悉，近来该地块周围土地拍卖价格已达6500元／平方米。以此价格推算，长春经开仅南部新城核心区24宗国有土地195万平方米的价值就高达126.75亿元。每股潜在价值达35元以上。 土地虽多，但获利难度大 长春经开之所以能获得如此之多土地的优先使用权，是由于公司为长春市经济技术开发区进行了大量的基础性投入，故政府保证其优先获得进行土地一级开发的权利。 首先，长春经开为开发区提供热力服务。而这项业务所产生的收入与成本一般要占长春经开整个业务比重的60%以上。然而，热力业务的毛利率低，一度还为负数。即使在今年，也不乐观。热力产业2007年1至6月份实现营业收入11396.89万元，比上年同期9092.05万元增加2304.84万元，占全部营业收入的90.76%。热力产业2007年计划经营收入19676万元，经营成本18157万元，利润1519万元，毛利率仅为8.37%。 其次，长春经开负责开发区土地“七通一平”，且开发区相关征地补偿、报件费、拆迁补偿、基础设施建设等土地开发费用，向管委会提供目标土地的报批的一切材料及相关费用等皆由长春经开承担。而一级土地开发利润率不高。目前南部新城和5号地、7号地尚未未完成一级开发。公司有关负责人称，“相比二级开发50%以上的毛利率，基础设施建设的毛利率不高，并且会随着土地开发的完成而逐渐降低。” 第三，政府获利在先，而公司收益在后。根据2005年12月18日长春经开与管委会签订的《临港经济区3.6平方公里经营性用地项目投资协议书》，公司拟投资临港经济区3.6平方公里商住开发项目，该项目原计划在2006年至2015年的9年内滚动开发，项目投资总额45亿元。根据该协议书的约定，公司应将属于开发区管委会的净收益9.639亿元先期付给开发区管委会，公司实际已支付9.6亿元。 第四，管委会践诺迟滞。按照长春市的规定，临港经济区商业和住宅土地将与另一宗土地进行置换。2006年8月15日，开发区管委会出具了承诺函，承诺在2006年12月31日前“将上述项目宗地足值地调整到经开区管辖范围内的有住宅和商服用地规划的地块上”。但上述地块调整工作尚在进行中。加上受国家土地宏观调控政策及省市土地利用指标的影响，致使公司土地一、二级开发计划未能按期实施。 受以上因素影响，2007年上半年，公司利润总额为-4478.86万元，较上年同期减少476.15%；实现净利润-4634.30万元，较上年同期减少487.72%。 担保隐忧，难于化解 截至2007年6月30日，长春经开担保余额合计45632万元，占公司净资产比例为20.23%。其中，为资产负债率超过70%的长春东南开发建设有限公司(东南公司)提供担保35632万元。一是2003年9月11日，长春经开为东南公司提供担保30632万元，担保期限为2003年9月11日至2013年9月3日。二是2006年7月19日，长春经开为东南公司提供担保5000万元，担保期限为2006年7月19日至2007年7月18日。由于东南公司资产负债率超过70%，此类担保潜在重大风险。 为了却一些担保旧账，公司还不得不认赔。如：2000年7月，长春经开为长春市金和实业有限公司(金和实业)在建行长春经济技术开发区支行2000万元借款提供连带责任保证，借款期限至2004年7月6日，担保期限为借款合同债务届满之日起经过两年。该担保由长春天福集团有限公司(天福集团)以其对长春吉大高新材料有限公司(吉大高新)部分出资提供反担保。 金和实业到期未还款，2004年4月28日，长春经开被相关银行划扣借款本金、利息和法院执行费约2300万元。后来，陆续由吉大高新支付给长春经开60万元，天福集团替金和实业还款370万元，债款余额尚有1871万元。 为了却这笔旧账，2007年3月8日，债务人设立吉林旺通经贸有限公司(吉林旺通)，4月30日即完成债权人对其收购所需的资产评估。期间，吉林旺通无任何营业收入和成本，显然，是专为抵债而成立的一家公司。 2007年7月26日，长春经开公告完成对吉林旺通的收购。按照方案，长春经开以持有的对金和实业和天福集团两家公司债权1871万元中的1789.7万元作价支付。而被收购的资产主要是一栋四层临街商业楼。此楼位于长春比较繁华的东大桥商业区，离吉林省政府和长春火车站约四五公里。此楼不是新建楼，目前闲置，建筑面积不超过2000平方米，收购价格约合8949元／平方米。而另据了解，离东大桥不远的另一栋建筑面积2700平方米的商业楼，售价1350万元，合5000元／平方米，仅相当于前者的55.87%。 在担保旧账存在重大隐忧的情况下，长春经开近来又有新的担保发生。2007年6月16日，长春经开为长春现代农业产业建设有限公司(原长春经开现代农业产业园区开发建设有限公司)提供担保10000万元，担保期限为2007年6月16日至2010年6月14日。 尽管长春经开堪称上市公司中的“大地主”，乐于为他人提供担保，但囊中羞涩。截至2007年6月30日，公司逾期借款共计18800万元，并招致诉讼。2007年8月30日，长春经济技术开发区支行向吉林高院提起诉讼，请求判令长春经开归还二笔贷款本金共16455万元，利息736.36万元利息截止2007年6月20日 ，本息合计17191.36万元。吉林高院将于2007年10月30日开庭审理此案。 对此，公司却相当乐观，称“上述资金压力尚不对本公司的持续经营能力产生重大影响。” 新浪声明：本版文章内容纯属作者个人观点，仅供投资者参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。
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