长春经开(600215)：另类拿地模式

　　作者:本刊实习记者　王思璟

　　长春经开(600215)最为投资者看好的是其拥有的四块土地资产。2006年年末，长春经开在进行股改及资产重组时，向长春经济技术开发区管理委员会(以下简称“管委会”)退回大量之前以债权换得的资产，取得了四宗土地的“未来转让收益”。

　　所谓未来转让收益，是指若长春经开通过招拍挂获得目标土地使用权，并按招拍挂法定程序支付土地出让金后，管委会须及时地将目标土地的出让收益全额划归长春经开;若长春经开未能通过招拍挂获得土地使用权，则管委会须及时地将目标土地的出让收益一次性地全额返还长春经开。

　　中信建投分析师张朝晖说，这种开发模式的实质是政府已经锁定土地的开发收益，未来土地使用权招拍挂的风险或收益全部由长春经开来承担，如果长春经开计划在这些地块上进行房产开发，将不存在竞争对手。

　　对于这种模式是否与国家“经营性土地使用权实行招拍挂出让制度”相抵触的问题，长春经开董秘杨永学告诉本刊:“当时证监部门对此方案审核了一个多月，法律专家和证券专家广泛参与，最后确认符合相关法规才于2006年元旦获得通过。”他称:“这是土地使用权转让方式的一种创新。”

　　实际上，量身打造的拿地方式，源于长春经开替长春市经济技术开发区的建设担当着“开路先锋”。譬如，长春经开的热力业务服务于开发区，且这项业务所产生的收入与成本占据长春经开整个业务比重的60%。然而，热力业务的毛利率却很低，一度还为负数。

　　一级土地开发是长春经开的另一项主营业务。长春经开负责土地“七通一平”，且相关征地补偿、报件费、拆迁补偿、基础设施建设等土地开发费用，向管委会提供目标土地的报批的一切材料及相关费用等皆由长春经开承担。

　　一级土地开发利润率不高。杨永学也向《证券市场周刊》坦承:“相比二级开发50%以上的毛利率，基础设施建设的毛利率不高，并且会随着土地开发的完成而逐渐降低。”

　　换个角度说，长春经开之所以能够拿到这四宗土地的使用权，正是其与当地政府间存在的这种“受托开发”模式。长春经开在土地开发的前期付出，而政府保证其优先获得其进行一级开发的土地的使用权。

　　长春经开变相“获取”的这四块土地总计600万平方米以上，分别是南部新城核心区24宗国有土地195万平方米、5号地35万平方米、7号地26万平方米以及临港经济区商业和住宅土地360万平方米。这之中，5号地、7号地与临港经济区商业与住宅土地均位于长春市经济技术开发区内，而南部新城核心区24宗国有土地则位于长春市新建市政大楼周边，是长春市未来的金融及商业中心。据了解，近来该地块周围土地拍卖价格已达6500元/平方米。以此价格计算，长春经开南部新城地块的价值高达126.75亿元，以8月30日收盘价计算，长春经开总市值仅为47亿元。

　　杨永学说，目前南部新城和5号地、7号地尚未未完成一级开发，且按照长春市的规定，临港经济区商业和住宅土地将被与另一宗土地进行置换，但如今尚未确定。