华侨城：狐狸一样的企业

　　“在众多地产股中发掘出华侨城，是我们最为得意的案例之一。”位居国内前五名的基金管理公司易方达的一位基金经理曾对记者表示。2006年该基金介入华侨城控股(000069)时，其股价还在7元左右，到了今年8月初股价一度突破55元。短短一年时间，华侨城股票的投资者取得了8倍以上的收益。

　　“他们是迄今为止国内将‘旅游+地产’结合得最好的企业，甚至没有人能成功复制其模式。”这是外界对华侨城的评价。

　　在投资者眼里，华侨城是地地道道的地产股，然而在华侨城控股总裁姚军的眼里，华侨城却是实实在在的旅游企业。“进入地产是为了更好地发展旅游，发展地产的目的是让华侨城成为民族旅游产业的重要品牌”。

　　上世纪80年代中期在深圳西部一片4.8平方公里土地上起步的华侨城，凭借着锦绣中华、民俗文化村等几个主题公园的开发经营，一举成为国内旅游业龙头。由于大片土地都是政府无偿或低价划拨等特殊历史原因，这些主题公园投入小、回报高，如锦绣中华实际投入不到1亿元，民俗文化村的投入大概也就1亿元左右。短短几年时间，低廉投入换来巨额回报，顺利实现滚动发展，随后又建设了世界之窗、欢乐谷等项目。

　　但随着竞争环境日趋激烈，早年的美好时光渐行渐远。近年建成的北京欢乐谷，投入资金已超过10亿元，营运成本更是大幅提高。姚军透露，当时集团内部分析，由于主题公园市场半径和游客人数变化不大，收益会趋于平稳，而且以后投资回收周期会更长，利润率将进一步下降，如果完全靠公园直接收益来滚动发展，速度比较缓慢。“1999年，集团战略性地提出了‘旅游+地产’的概念，决定利用地产项目回报较快的特点，构筑产业链条、实现关联协同的方式，发挥主题公园的‘旅游乘数效应’。”他说。

　　2000年9月，主营旅游业务的上市公司华侨城控股与母公司华侨城集团进行资产置换，持有华侨城地产25%的股份，2001年，华侨城控股又将持股比例增至40%，

　　2000年起，华侨城控股与华侨城地产共同投资开发了高档住宅社区“波托菲诺”，运用旅游业的主题化包装手法，使房地产项目本身成为“华侨城·旅游城”战略的合理延伸。

　　一位熟知华侨城的证券分析师告诉记者，现在深圳华侨城最贵的房子价格可能不低于上海天价

　　“我们在北京建了个大剧院，今年7月首次公演节目，为此我们投入了两亿元，没有任何一个房地产公司愿意花那么大力气建这样的剧场吧。在园林绿化和植物养护方面，华侨城每年投入绿化的费用超过1000万元，这都是其他发展商敢想不敢干的。”姚军不无自豪地表示。

　　但有一个事实人们不能忽略：华侨城的成功有着很特殊的历史烙印，与其深厚的大型国企集团背景和得到强有力的地方政府支持分不开，投资者们会产生疑问：“这种模式能成功复制到全国吗？”

　　对此疑问，姚军不以为然。在他看来，2002年开发的北京华侨城已经可以说明一切。该项目位于北京西南四环外，占地1.5平方公里，除主题公园欢乐谷外，还有总建筑面积50多万平方米的高尚住宅社区，一期去年发售，约1000名新业主入住，二期已经动工。

　　继北京华侨城之后，自2003年起华侨城先后在三峡、深圳东部三洲田、成都、上海松江区开发和筹建四个各具特色的大型综合旅游项目。

　　“他们是一家‘狐狸企业’。就是像狐狸一样，走到哪里都可以带来更多的动物，他们往往以较低的成本进入，却能带动一个区域或者产业的发展。”一位

　　这也许可以说明，为什么在近年房地产开发用地出让受到越来越严格控制的大环境下，各地方政府还是乐意腾出往往达数平方公里的大片土地，吸引华侨城安家落户。中国经营报记者：龙飞