雅戈尔发债做地产 第二主业暗谋分拆

　　本报记者 刘霞

　　今后雅戈尔将不仅以费翔代言的男装而著名。这个国内服装业的翘楚，开始显现出其在第二主业——房地产市场的勃勃野心。

　　不久前，雅戈尔集团股份有限公司(简称雅戈尔，600177.SH)与年报同时披露的董事会公告显示，公司拟发行3年期18亿元的可转债，主要用于房地产业务的拓展。这一公告披露后不久，雅戈尔计划将房地产业务分拆上市的消息不胫而走。

　　雅戈尔公司证券事务代表金松对《财经时报》表示，分拆上市只是公司的一个初步设想，由于国内目前还没有这样的先例，这种想法最终能否成行还有待考量。

　　不过他强调，即使不把房地产分拆上市，雅戈尔在地产方面的投资也会继续加大，“我们确实有加快房地产开发速度的想法。”金松直言不讳地说。

　　结算高峰将至

　　5月8日，雅戈尔不得不发布

　　长期跟踪研究雅戈尔的东方证券分析师施红梅在其近期的研究报告中表示，雅戈尔的股价自去年10 月23 日他们给予“买入”的评级以来，已经上涨了196%。

　　如同其股价攀升的速度，雅戈尔的房地产业绩也一路飘红。2006年，雅戈尔实现房地产销售收入19.3亿元，同比增长了45%。

　　2007年，负责房地产开发的雅戈尔置业不仅新增土地储备60%，目前土地储备已增至227万平方米，同时也将迎来它的项目结算高峰。华严街海景花园、钟公庙东湖馨园、鄞州都市森林一期、金鸡湖未来城一期等项目将陆续结算，预计销售收入在25亿元左右。

　　此外，鄞州都市森林二期、东钱湖一、二期、金鸡湖未来城二至五期等多个项目，也将从2008年开始陆续结算。施红梅表示，2007年至2010年，无疑将会成为雅戈尔房地产项目销售确认的高峰期。

　　如果说雅戈尔从宁波起家的房地产业务，当初依靠的是在当地拥有丰富的人脉关系和广阔的政府资源，因此早期的拿地成本较低，促使它能够比较顺利地介入房地产业务，但真正推动其发展的动力是专业化。

　　“雅戈尔虽然是做服装出身的，但它的不同业务都是由不同的团队在运作。以负责房地产业务的雅戈尔置业为例，完全是由具有房地产行业背景的专业团队在独立操作。”施红梅说。

　　发债更便宜

　　雅戈尔在房地产方面的投资资金主要来源于三个方面：一是自有资金；二是楼盘滚动开发的销售收入；三是银行贷款。

　　此次发行可转债，是雅戈尔第一次公开在资本市场上为房地产业务募集资金。“现在发可转债，我们考虑的就是要给房地产业务提供一个融资的机会。”金松说。

　　2003年4月，雅戈尔曾针对纺织业发行过11.9亿元的可转债，获得的申购资金高达1592.7亿元，超额认购199倍。当时

　　按照相关的政策规定，负债率超过70%的企业是不允许发债的。国内的房地产企业，负债率普遍较高，因此发债存在一定的难度。截止2007年3月31日，作为服装企业的雅戈尔，资产负债率为55.77%。公司总经理蒋群称，与一般的纯粹房企相比，雅戈尔更容易满足发债的条件。

　　金松认为，目前可转债本身在市场上比较受欢迎，而且雅戈尔在发行时，都会请金融机构作担保。“这样投资者就比较愿意投资，我们发行起来也感觉比较有把握。”因此雅戈尔对于此次发债持乐观的态度。

　　雅戈尔比较注重资金的使用成本，“我们的成本肯定不会高于银行贷款。”以可转债为例，目前发行成本仅相当于银行贷款的20%至30%左右。

　　雅戈尔投资房地产项目的资金优势一直彰显无余。施红梅评价说，雅戈尔不仅主业的现金流充足，而它对像中信证券、宜科科技等公司的股权不断变现，也会增加很多现金。

　　如今雅戈尔在中信证券的股权投资已成为资本市场上的经典案例。2007年2月，雅戈尔减持了3012.14万股中信证券股权，平均价格为37到38元之间，累计税后收益7.3亿元。

　　对于雅戈尔努力寻求房地产业务的分拆上市，施红梅认为除了融资，也是雅戈尔的一种战略考虑，“即便把房地产分拆出来，现在雅戈尔置业也算是一个中等规模的房地产企业。独立出来以后，未来它也有自己的战略发展方向，因此对房地产业务的发展会有好处。”

　　金松表示，房地产业务的分拆上市对投资者而言，业务单一、估值相对比较容易；另外还可以有一个独立的融资平台，有利于房地产的融资。

　　以规模冲销成本

　　雅戈尔的房地产业务主要集中在宁波和苏州地区。随着大幅地块通过拍卖方式落实，拿地成本的增加也成了雅戈尔不得不面对的问题。今年1月，宁波拍到的土地高达每平方米6490元，远远高出原来4000元的底价。

　　施红梅认为，尽管目前雅戈尔通过拍卖的方式增加了土地成本，会影响到它的利润空间，但由于雅戈尔在房地产方面的品牌已经建立起来，通过产品溢价，可以在一定程度上减缓拍地所提高的成本。

　　“在同一地段我们基本上可以比其他项目每平方米多卖300至500元。” 金松说。

　　雅戈尔冲抵土地成本的另一个思路，是加大房地产开发的整体规模。公司2006年的年报显示，未来有意在现有区域性龙头的基础上，向全国性房地产品牌企业进军。施红梅表示，可转债的发行将对这一目标的实现产生积极的意义。

　　不过金松也强调，雅戈尔在房地产方面的经营思路是针对某个区域的重点经营。“出于管理和成本控制的考虑，我们的摊子不可能铺得太大，还是会选择在合适的时机，介入几个经济发达的重点区域。”

　　施红梅评价说，雅戈尔在选择进入某个行业的时机方面，包括股权投资和房地产等，都体现了公司管理层的前瞻性眼光，“他们选择的时点比较准确，而且准备也很充分。”

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