中宝股份定向增发成就住宅地产新贵

　　作者:本刊记者 李恒春/文

　　在通过定向增发主营业务成功转型房地产之后，中宝股份(600208)交出了首份靓丽的年报——公司2006年实现净利润2.35亿元，同比增长幅度达3278%。

　　中宝股份2006年业绩发生翻天覆地变化的背后是定向增发资产注入所导致的基本面的变化，过去的一年也成为“公司发展史上相当不平凡的一年”，而在2007年，如果其第二次定向增发顺利通过，公司势必迎来第二次巨大发展的契机。

　　转型地产业绩巨变

　　2006年度，中宝股份共实现主营业务收入21.46亿元，同比增长92.73%；实现净利润2.35 亿元，同比增长3278%；每股收益与净资产收益率分别达到0.16元、11.88%。截至2006年底，公司总资产与净资产分别达到73亿元、19.8亿元。

　　而中宝股份2006年基本面与业绩之所以能够发生巨大变化的根本原因，则得益于大股东新湖集团房地产资产的注入。2006年11月，中宝股份向新湖集团定向增发12亿股置入其旗下的14家房地产子公司股权，在顺利实施定向发行后，住宅地产成为公司的主导产业。

　　中宝股份2006年年报显示，报告期内公司房地产业务收入为12.13亿元，其下属21家房地产公司在全国八个省(市)开发房地产项目20余个，开发总面积约1000万平方米。2006年，中宝股份主要房地产项目开工面积为120万平方米，竣工面积60万平方米，合同销售面积64万平方米，合同销售收入达29.98亿元，结算收入23.03亿元。

　　2006年，除了房地产业务之外，中宝股份的其他业务也都取得了较大发展。2006年，通过对以港口、酒店、教育产业为主体的原有存量资产和业务通过加强管理，挖潜增效，中宝股份商业贸易实现收入7.78亿元；乍浦港完成吞吐量约900万吨，实现收入9936万元；教育产业实现收入4615万元；酒店运营实现收入4113万元。上述业务保持了经营业绩的稳定，为中宝股份产业结构平稳转型和重大重组的顺利实施创造了必要条件。

　　自2006年成功跨入房地产行业后，中宝股份即取得了翻天覆地的变化，在此基础之上，中宝股份还将进一步扩大房地产业务。

　　特色经营成就优势

　　中宝股份转型后，住宅地产业务成为公司收入和利润最重要的来源，主业日渐鲜明，目前已成为国内A股市场的一线房地产行业上市公司。

　　截至2006年年底，中宝股份总股本为15.13亿股，公司总市值逾100亿元，在浙江省A股公司中排名第一，在中国A股市场房地产行业上市公司中居于前列。

　　更为重要的是，在置入新湖集团旗下房地产资产后，中宝股份还获得了持续经营和盈利的能力。其资产规模、净资产规模和盈利能力均获得大幅度提升，核心竞争力进一步增强。而基于丰富的土地储备、专业的管理团队和显著的品牌效应，为公司的中长期可持续发展奠定了扎实的基础。

　　作为一家大型的房地产行业上市公司，中宝股份的发展战略十分清晰，即崇尚股东价值、客户价值、员工价值及社会价值的协同与和谐，秉承“新湖地产”已有的开发经营理念，结合中宝股份自身的特点和优势，继续倡导“价值地产”的开发模式，坚持“大众精品、城市经典”的开发定位，强化专业能力、研发能力、服务能力、创新能力、风险管理能力，实施“品牌、规模、效益”战略。注重企业均好性，在做精公司业务线的同时，完善公司的管理、品牌、文化，提升公司的整体价值。

　　中宝股份的地产业务在全国布局合理，有效地规避了某一地区房地产市场波动的风险。中宝股份共拥有21家房地产项目公司，房地产业务分布在浙江(杭州、温州、嘉兴、衢州、湖州)、上海、江苏(苏州、镇江、淮安)、江西(九江)、安徽(黄山、芜湖、蚌埠)、山东(泰安)、辽宁(沈阳)等全国十几个城市。

　　目前，中宝股份近70%的土地储备位于中国经济最活跃的长三角地区，而公司拟收购的苏州新湖远洲置业以及许多拟投资项目也均处于这一地区，从而可以尽情分享当地经济增长和财富积累的硕果。

　　未来，中宝股份房地产项目将定位于除上海、江苏之外的全国市场，合理、科学地规划在一、二、三线城市的配置和布局，以更有效地适应房地产市场的区域差异性特点。

　　除了在区域布局上颇具眼光外，中宝股份的房地产项目在选址上也独具特色。公司致力于创造独具特色的房产水文化，绝大多数楼盘择水选地、依水而建——沿江、靠河、临湖、滨海、面溪、傍泉，几乎占尽了水的各种自然形态。水景项目最能放大天然环境优势，在同等条件下，水景住宅最能获得市场青睐，从而获取较高环境溢价。

　　对于房地产企业而言，土地储备已成为衡量其综合实力以及未来发展保障的一项重要指标，而中宝股份的土地储备则十分丰富，成为未来发展的保障。

　　中宝股份及其控股子公司已签订合同土地面积为733.85万平方米，已取得土地证的土地面积为490.69万平方米，其中正在开发的土地面积394.15万平方米，土地储备十分丰富。

　　未来发展

　　中宝股份年报披露，公司2007年房地产项目开发计划为竣工面积89.52万平方米，结算收入32.26亿元，同比增幅在40%以上。而为了保证2007年经营计划的顺利实施，中宝股份共需投入资金约30亿元，公司将通过加速现金回流、做好项目融资、拟通过非公开发行等途径保障资金供给。

　　鉴于未来良好的发展前景，为了获得更快的发展，中宝股份拟二次定向增发不超过25000万股A股，发行对象不超过10名符合规定投资者，募集资金全部用于已取得项目后续开发，回购信托公司所持项目股权和补充流动资金。

　　2006年定向增发的顺利实施使得中宝股份成功跻身国内A股重要房地产上市公司，而基于公司在房地产领域的经营特色以及优势，其2007年的二次增发同样值得期待。

　　而在房地产业务将进一步扩大的同时，中宝股份在管理方面的提升也同样值得期待。公司在年报中已经提出，2007年将“进一步整合和强化房地产业务的管理”，重点着眼于流程优化和管控效率的提升，同时加强品牌推广、薪酬激励和计划管理。

　　据了解，中宝股份将通过优化公司治理结构，在坚持发展优先、效率效益优先、重经营成果的同时，妥善处理好速度、规模、效益的关系，逐步完善激励和约束机制，强化中间控制和过程管理。不断加强专业指导，提供技术支撑，强化标准化、精细化管理，进一步提升企业的管理水平。

　　而为了进一步提升“新湖地产”品牌的市场影响力，中宝股份将通过引进设计新理念、采用建筑新技术、新工艺，致力于提高新湖地产的品质，同时通过有效的市场营销、宣传策划和服务创新，提高新湖地产的市场知名度、社会美誉度、客户忠诚度，使其成为中国住宅地产界名列前茅的领先性品牌。

　　为了保证预期经营目标的顺利实现，中宝股份还将通过加速开发进程、增加土地储备以及整合市场资源等手段，保证公司经营计划的顺利实施。

　　为加速开发进程，中宝股份将通过强化项目的时间管理、成本管理、资源管理，以加速现有项目的开发进程，专注于在建、待建项目的开发经营，尽早将优势转化为效益。

　　同时，通过加大投入，将现有的土地储备转化为现实的项目资源。中宝股份将按照“资本回报率高、市场增长空间大、投资环境好”的项目评估标准，积极稳健地选取新项目，增加优质土地储备，以保证公司的成长性和竞争力。

　　在整合市场资源方面，中宝股份还将运用并购等资本运作手段，顺应行业集中度提高的趋势，通过品牌竞争和服务竞争，抓住房地产业进入门槛提高、市场重新洗牌的商机，择机整合中、小