保利地产百亿方案领衔引爆地产股增发潮

　　假如不出意外，上市仅仅7个多月的保利地产，将创下A股市场上地产股单次增发融资规模突破100亿元的新纪录。

　　2007年3月8日，保利房地产（集团）股份有限公司（600048，简称保利地产）在广州总部召开股东大会，现场几乎以100%的赞成票表决通过了公司上市后首次增发方案：拟增发不超过3.5亿股普通股，募集资金将主要用于公司9个房地产项目，后者计划总投资达人民币134亿元。

　　以3月8日临时停牌前保利地产每股53.38元的股价水平计算，此次增发融资规模可达93亿元以上。市场人士认为，按该公司股价近期持续上扬的势头，实际增发融资规模超过百亿元应在情理之中。对此，保利地产管理层保持一贯的低调。董事长李彬海表示，本次增发募资目标是50亿～70亿元，如果超出预期，那将是市场的奖赏。

　　如此规模的增发计划在A股市场已属罕见，更何况是仍处于调控风雨中的

房地产企业？A股“新兵”保利地产因何出招如此凶猛？

　　从超常规扩张到超常规融资

　　2006年7月31日，正值国家的房地产调控政策轮番出台之际，保利地产成功在A股实现IPO（首次公开上市发行）。

　　上市前后，保利地产的业务扩张力度为历年来最大。2005年保利地产总资产是80亿元，2006年中报披露，公司总资产超过100亿元，2006年末更是达到165亿元。

　　有分析师指出，2006年保利地产完成了超过100亿元的投资，如此超常规的扩张给它们带来巨大的财务压力。保利地产刚刚发布的2006年年报显示，截至报告期末，保利地产净利润增长了62％，但其经营性现金流净值却为－40亿元，成为已公布年报上市公司中此项指标最低者。市场人士称，只是借助去年IPO融资约20亿元以及多笔银行借款，该公司才得以弥补巨额赤字。

　　上述年报还披露，保利地产2006年已签订土地储备及建筑安装合同中应付未付的资本项目支出合计45.7亿元，2007年预计仍将在房地产业务上直接投资125亿元，在建拟建项目达43个。换言之，今年一年保利地产购地及开发投资所需资金高达170亿元左右。

　　上一轮衔枚疾进导致资金链绷紧，下一轮又雄心勃勃谋求再展宏图，大举增发融资，俨然成了保利地产的“华山一条路”。

　　在股东大会表决通过增发方案后，心情不错的李彬海称，此次增发的确切时间、具体金额尚存变数，但他们对于此次增发成功充满信心，甚至没有考虑其他后备的增资方案。面对记者的追问，李彬海主动表示，万一此次增资计划难获证监会核准，也不会对保利地产的前景构成严重影响，因为公司的资产负债结构非常合理，完全可以通过借贷等方式筹募发展资金。

　　箭在弦上不得不发

　　“这次增发是保利地产战略调整的财务支撑，也是强烈预期宏观调控政策将持续的一项积极应对。”北京大学房地产金融研究中心主任冯科称。

　　踏入2007年，地产圈人士普遍相信，宏观调控仍然是今年房地产市场的主旋律，特别是土地、税收、信贷三个方面很可能还有新政策措施出台，资金链长期紧绷的

开发商面临雪上加霜的局势，有实力的房企自然不甘于“被动挨打”。

　　随着各项政策收紧和国内地产市场逐步成熟，房企高利润率的时代看来已渐行渐远，今年年初开征土地增值税后，这一趋势愈加明显。抢占市场做大份额，以薄利多销减低政策震荡，成了房地产大佬们共同的盘算，保利地产利用上市契机进行的战略扩张，亦不例外。

　　保利地产2006年年报称，经过不断的战略调整，该公司已摆脱单纯依赖高利润率的隐忧，向以规模促发展的经营模式转变——2006年，保利地产主营业务收入增长超过70%，利润率却比2005年降低了8.55％。

　　该年报中还着重强调，今年保利地产在建、拟建项目中，绝大多数为普通住宅，普通住宅项目用地占2006年底公司全部土地储备的75%。此外，公司旗下包头、长沙两项目均实现了“当年拿地、当年开工、当年销售”的良好业绩。

　　但开发规模的急剧膨胀，项目开发周期的大大加快，对公司的资金周转压力也在增加。“受到预售政策调整的限制，如今房企利用销售回笼资金的速度远远不比往年了，房企必须借助外来资金支持，才能获得高速度的成长。”熟悉保利地产情况的广州一家知名开发商老总向记者表示。

　　去年12月，国资委发布了《关于推进国有资本调整和国有企业重组的指导意见》，其中透露了国家有意打造国有房地产企业巨头的重要信息。据知情人士称，近期保利地产内部自管理层以下均群情激昂，誓要“拼命抓住这一难得的发展机遇”。

　　“未来几年保利地产应该能保持高速的业务增长，2007年销售收入超过70亿元是毫无疑问的，2008年总收入有望达到110亿元。”银河

证券分析师丁文表示，“这会为保利成功增发创造一个相当有利的外部环境。”光大证券方面也预测，12个月内保利地产股价目标为每股65元，因而维持“最优-1”的投资评级。

　　如此看来，保利地产力争百亿增发，确实是箭在弦上，不得不发了。

　　记者观察

　　百亿增发能否顺利过关？

　　眼下地产企业对资金的渴求，就如同闻到血腥味的饿狼，这似乎已成为市场人士的共识。尤其是过去一年多数上市房企都不同程度地加大了土地储备的力度，资金需求越发迫切。

　　去年一年，A股市场上市房企增发融资约30亿元，配股融资近27亿元。而今年初宣布定向增发计划的上市房企大幅增多，其余正在准备增发的公司也不在少数，且融资“胃口”越来越大。比如除保利地产的“百亿大餐”之外，万科就欲定向增发约42亿元。

　　然而有一点让市场人士感到忧虑：集中出炉的定向增发申请，可能导致握有“生杀大权”的证监会审批大塞车。像万科早在去年7月就宣布定向增发计划，直到12月才获得批复。业内普遍预期今年定向增发申请审批的时间还将拖得更长。

　　因此，保利地产亮出的破纪录超大规模增发方案引发各方关注就不足为奇了。证监会是否很快同意放行，某种意义上也有风向标的作用。当然另有持谨慎态度者指出，保利地产拥有国资大企业集团特殊的背景，别人无法克隆，其成功与否，对有意取道增发融资的上市房企，直接参考价值有限。

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